Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Преди четиринадесет години в Китай нямаше имотен балон. Причината е проста - практически цялата собственост беше държавна и цените и наемите не се определяха пазарно, а се планираха централно. С отварянето на китайската икономика това се промени и днес много икономисти са склонни да дефинират растящите цени на имотите в Китай като балон. Повечето от анализатори се опират на сравнения и макроикономическите данни наистина показват доста голямо сходство с предишни балони като Япония през 1987 - 1990 г. и последния ни известен пример със САЩ през 2007 - 2009 г. Неоспорими факти са негативните реални лихви, скокообразното нарастване на паричната маса, нарастването на кредита за домакинствата и особено жилищните кредити, броят на новопостроените жилища и започнатите нови проекти, както и галопиращите цени на земята.

Основният проблем на ценовите балони е, че няма общоприета или научнообоснована методология за тяхното разпознаване. Въпреки че много икономисти твърдят, че могат да разпознаят кога цените на някой актив са се надули, практиката показва, че разбираме за някой балон, едва когато той се спука. Дали това се случва в Китай е трудно да се каже, а простите сравнения са обречени да потънат сред множеството местни особености, които изкривяват картината.

Либерализация и индустриализация

До 1995-1996 г. всички жилища и земя бяха собственост на държавата. Китайците живееха в държавни де юре жилища и плащаха за това наем, макар и в малък размер. Например в един средно развит четиримилионен град като Нанчан, провинция Дзянси, наемът за тристаен апартамент около 80 - 90 кв.м е бил под 100 щатски долара за година. През 1996 г. китайското правителство решава да продаде жилищата на техните обитатели (само и единствено). Луксозните жилища са раздържавени по приблизителни пазарни цени, а огромното мнозинство средни по размер жилища са продадени по т.нар. себестойност, която е силно под пазарната цена дори тогава. Например през 1996 г. апартамент от 100 кв.м в провинция като Дзянси е струвал между 800 и 1000 юана (120 - 140 долара) за кв.м. За сравнение -  през 2009 цената вече е 4000 юана. В Пекин разликите са още по-драстични, като подобен апартамент през 1996 г. е струвал близо 2500 юана  (360 долара) за кв.м, а през 2009 вече е 30 000 юана (4400 долара) за кв.м.

Защо появата на вторичен пазар на жилища води до такова нарастване на цените? Освен ниската база, от която тръгват цените, те се движат и от значителното търсене на нови жилища в градовете. Освен демографията тук фактор е и икономиката - платежоспособното търсене не намалява, а се концентрира. В градовете с най-голям приток на т.нар. вътрешни емигранти, наричани от самите китайци селски работници, се наблюдава и най-силно нарастване на цените. Това са и центровете на икономическо развитие и места за генериране на най-голям икономически растеж.

За Китай поддържането на растеж на БВП близо до двуцифрени нива е от ключово значение за икономиката. В началото на 2009 г., т.е. в разгара на кризата, когато растежът на годишна база пада от 12%  до 6.5%, около 30 милиона "селски работници" губят работата си в градовете и са принудени да се върнат на село. Нарастването на индустриалното производство има приблизително същата важност. Евентуалното падане под 10% на годишна база означава практически рецесия и увеличение на безработицата. Растежът на Китай е само експортно ориентиран и вътрешното потребление от близо 30% от БВП трудно може да абсорбира проблеми във външното търсене или спад на индустриалната продукция. Всъщност потреблението на домакинствата нараства с темпове от 15-20% на годишна база през последните години и трудно може да се стимулира по-висок темп без вторични ефекти за икономиката.

Междувременно далеч от Пекин...

За да се стигне до скок на цените обаче, е нужно не само голямо търсене на жилища, но и ограничения на предлагането, а такива няма. Тук е и най-голямата особеност на китайския имотен пазар. За да започне нов строителен проект, предприемачът трябва да закупи земята от местното правителство. Дори това да е земеделска земя, тя бива много бързо предоставена за жилищни нужди поради факта, че дори сега земеделските производители я ползват под формата на дългосрочна аренда и нямат собственост върху нея.

За да се разбере характерът на китайския имотен пазар, трябва донякъде да се познават административната структура на страната и процесите на децентрализация през последните две десетилетия. Фискалната децентрализация практически следва икономическите реформи и административните промени в страната. Засилването на ролята на местните правителства и натоварването им с повече функции в сравнение с плановия период на икономиката прехвърлят тежестта и начина на вземане на решения от централното правителство към местните. Местните приходи  от данъци обаче са номинално много по-малко от необходимите средства за разходната част на местните бюджети. Това ги кара да търсят средства от централното правителство за огромен обхват от дейности, а това означава и контрол от Пекин.

Провинциалните правителства имат силен интерес да стимулират продажбата на земя и строителството на нови жилища с цел увеличение на БВП, нови работни места и съответно постъпления в местните бюджети. Земята в Китай е държавна собственост и всяка продажба на парцели от местните правителства е чист приход за тях. Този приход обаче не влиза в местните бюджети, а се отчита и разходва извънбюджетно без санкция от Пекин, т.е. по усмотрение на местното правителство. Поради това местните правителства имат силен стимул да усилват балонизирането на имотния пазар, защото в политически план това повишава тежестта на авторитета им пред централната власт в Пекин. В чисто организационен план от това следват повишения в партийната и държавната йерархия.

Централното правителство в Пекин е единственото, което е против превръщането на този нарастващ темп в балон. Лостовете за влияние на централната власт са на пръв поглед силни, но местните власти умело ги заобикалят. Поради това към момента изглежда, че централното правителство в Пекин не може да направи нищо за овладяването на растежа. Това означава, че при липсата на административни мерки централното правителство трябва да приложи монетарни, което обаче би натиснало икономическия растеж с всичките последици от това.

Откъде идват парите

Основният източник на средства е... правителството и потоците от горещи пари от чужбина. Отговорът на правителството на финансовата криза се изразява основно в увеличаване на ликвидността в системата, разхлабване на монетарната политика и значителна фискална експанзия.

Една основните причини за монетарната експанзия е появата на дефлация в началото на 2009 г. В този период експортът рязко намалява, а БВП се понижава до малко над 6%. Ниските лихвени проценти на централната банка, както и раздуването на паричната маса, измерена чрез М2 (където се включват не само парите в обращение, но и повечето депозити) до 200% от БВП, плюс административните мерки за засилено кредитиране на корпоративния сектор активно се опитват да заместят спада на външното търсене. Дефлацията след няколко месеца изчезва, но се появява инфлация, която е над очакваното и причинява все повече проблеми.

Големият пакет от мерки на правителството на стойност над 1 трилион щатски долара, е канализиран към икономиката през големите държавни компании, които по този начин финансират инвестиционните си програми. Освен това местните правителства увеличават задлъжнялостта си, за да поемат своята част от финансирането на пакета и увеличават разходите си. Въпреки наличието на т.нар. фискално пространство, китайските публични финанси могат да претърпят влошаване, ако търсенето на земя спадне и приходите на местните правителства намалеят. В момента продажбата на земя за жилищно строителство и отчасти преките чуждестранни инвестиции са съществено перо в приходите им. Силното нарастване на цената на земята ги кара да прогнозират и по-високи приходи в бъдеще и съответно да увеличават разходите си сега. Освен това огромният пакет за подпомагане на икономиката показва признаци на неефективно разпределение и инвестиране.

Китай ползва контролиращи механизми за ограничаване на външните входящи потоци, които да се възползват от галопиращите цени на активите. Този контрол обаче се оказва не много ефективен ,тъй като сравнително лесно може да бъде заобиколен. Китай има благоприятен режим за привличане на чужди инвестиции, а веднъж влезли в страната, тези пари започват да търсят как да се пренасочат в други по-доходоносни активи. Това води до формирането на вътрешен пул от горещи пари, готови за спекулации в активи като фондова борса, недвижими имоти и др.

Според различни неофициални оценки чистата доходност от инвестицията в имотен проект е между 15 и 25%. Това мотивира много предприемачи независимо какъв бизнес имат да започнат и "нещо" допълнително в сферата на недвижимите имоти, за да се възползват от бума на цените. Нарастването на цените кара все повече хора и фирми да спекулират, като купуват земя или жилища с единствената цел да ги продадат по-късно с прилична печалба.

Основен съставен фактор на всеки балон са нерационални очаквания и поведение на голяма част от пазарните участници сходно с това на стадото, т.е. купуваме, защото всички купуват и защото цената със сигурност, неминуемо и задължително само и единствено ще се качва. По този параметър изводът е, че има сигнали за създаването на балон, но дали всички съставки са налице вероятно ще разберем... чак когато се спука.

* Авторът е експерт в отдел "Анализи", управление "Емисионно", БНБ