Ако преди две години някой инвеститор ви беше казал, че иска да смени статута на парцел за строителство в земеделска земя, щяхте да го помислите за луд. По онова време всички правеха точно обратното - търсеха запуснати ниви в близост до градовете и големите курорти, за да ги вкарат в регулация и да ги застроят. 

Кризата обаче преобърна пазара. Строителството не е много изгодно в момента. Купените преди години парцели пустеят, а вместо да носят възвращаемост на собствениците, те им носят допълнителни разходи под формата на дължими местни данъци и такси. Затова не е чудно, че вече се появяват кандидати за връщане на статута на земите - от такива за строителство в земеделски. Причината е, че за разлика от парцелите земеделската земя не се облага, а и както се шегуват някои от предприемачите, започнали тази процедура, ако разорат и засеят парцелите, може и субсидия да получат.

Назад към природата

Засега тенденцията се забелязва най-вече в районите около зимните и летни курорти, където и инвестиционната активност е най-слаба. От камарата на нотариусите коментираха, че тези случаи засега са единици, но според тях причината е, че малко от собственостите знаят за тази възможност, която дава Законът за опазване на земеделските земи. На подобно мнение и Любомир Митов от адвокатската кантора "Ризова и партньори", част от DLA Piper. Той обяснява, че част от собствениците се притесняват, че след като веднъж върнат статута на земята си, той ще е окончателен и затова не рискуват. Законът не ограничава инвеститорите да сменят статута на притежаваните от тях парцели, стига да бъдат спазвани всеки път съответните процедури.

Има и чисто човешко обяснение защо това явление още не е станало масово. Промяната на статута на земеделската земя в такава за строителство им е струвала немалко пари, които сега трудно могат да отпишат. Според изчисленията на брокери само административните разходи са в порядъка на от 2 до 5 евро за квадратен метър от терена, като конкретната сума зависи от категорията земя и къде се намира тя. Отделно самата процедура отнема поне девет месеца и чести срещи с различни чиновници от общинската администрация и министерството на земеделието.

В същото време обратно преобразуване в земеделска земя изисква плащане на символични такси. В един момент инвеститорите трябва да изберат по-малкото зло - дали да плащат още година-две високи данъци и такси, или да се разделят със статута на урегулиран имот временно. Тази сметка обаче е индивидуална и много зависи от местоположението на парцела и размера на конкретния данък, който плащат.  

Пазар в минало време

Всичко това се случва на фона на все по-замиращия пазар на парцели. "За последните две години имаме две по-големи сделки. Преди това правихме по пет на месец" - така управителят на специализираната в продажбите на парцели агенция "Шанс 96" Симеон Митев обобщи случващото се. По думите му за пазар в момента е трудно да се говори, защото се случват само единични продажби, и то на маломерни имоти за строителството на къщи. И те обаче са в пъти по-малко от преди.

Другата малка група купувачи доскоро са били търговските вериги, но и те от началото на годината са забавили активността си.  

Според статистиката на агенциите за имоти само от началото на годината спадът в офертните нива, на които се предлага регулирана земя, е над 15%. Корекцията надолу през 2009 г. спрямо предишната пък е била над 30%.
 
Търсени са основно имоти в районите около столицата. За терени в селата между София и Перник сделки са се сключвали на цени между 20 и 30 евро за квадрат, а закупените имоти са били с максимална площ от 700 кв.м. Парцелите, намиращи се в близост до входа на столицата от към магистрала "Тракия", в момента се предлагат в диапазона на 50-70 евро за квадрат, а тези в "Бояна" и "Драгалевци" - за около 100 евро.

"Купувачите търсят идеалния терен - до път, електрифициран с идеална правоъгълна форма и ако може да се подарява", коментира Валя Милева от агенция "Адрес". И добавя, че в момента цените и броят на сключените сделки са се върнали на нивата от 2000 г., когато пазарът се възстановяваше от предишната криза.

Валентин Митов от агенция "Виджи" пък сравни унинието с пълната липса на продажби през 1997 г. и според него няма сигнали за възстановяването му.

От агенциите вече отчитат и понижение в исканите от собствениците обезщетения (разбирай част от построеното) срещу отстъпено право на строеж върху имота им. По думите на Симеон Митев в момента в централната част на столицата вече има собственици, които приемат обезщетение в рамките на 30% от площта на бъдещата сграда, а в централните жилищни квартали като "Лозенец" процентът е паднал до 20. В по-периферните райони като "Младост" и "Дружба" процентът отива дори под 15.

"Преди две години беше сключена сделка за отстъпване правото на строеж срещу половината от бъдещата сграда. Да, теренът беше в абсолютния център на София, но това беше рекорд, който може би никога няма да бъде подобрен", разказва Симеон Митев.

И продавачи, и купувачи вече разбират, че никога няма да е като при бума. Но все някога пазарът ще излезе от сегашния застой. Или както е казал Марк Твен - купувайте земя, момчета, спряха да я произвеждат.