Регистрация

// Бизнес / Имоти

27 17 юни 2011, 14:11, 12341 прочитания

Да прескочиш брокера

Сайтовете за продажба без посредник влизат в надпреварата за клиенти и реклама на имотния пазар

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Илюстрация

Още по темата

Prodavalnik.com отчита над 60% ръст в обявите

Уникалните посетители в онлайн платформата са надминали 1 млн. души през октомври

21 ное 2013

Върнете се, инвеститори

В близките две години големите сделки на българския пазар на имоти ще са по-скоро изключение

3 юни 2011

Преброяване на имотните сделки

Петте града, където НСИ отчита прираст на населението, концентрират над половината сделки с недвижимости и най-високите цени

6 апр 2011
Шест хиляди долара. Толкова ще спестите, ако продадете къща за 200 000 долара в някой американски щат без посредничество на брокер. Ако комисионът от 6% не се поделя поравно с купувача, а е изцяло за сметка на продавача, спестената сума автоматично скача на дванадесет хиляди долара. Сметката е елементарна и е достъпна (по-често изтъквана) в почти всеки сайт за сделки с имоти от типа For Sale by Owner (FSBO) – продажба без посредник.

През последните години в развитите пазари този бизнес расте и създава около себе си цяла индустрия, алтернативна на брокерите. От дисковете със съвети как сами да маркетирате имота си, през анализи за движението на цените до онлайн поръчките на табела с надпис "за продажба от собственик", която да забиете в моравата пред къщата си.

Макар със закъснение първите сайтове за продажба на имоти без посредник вече са факт и в България. Засега с малки изключения присъствието им на пазара е неубедително, а за бизнес с размаха на американския и дума не може да става. В близките месеци обаче се очаква да се появят наистина професионални решения.

Да продаваш сам

Ако решите да продавате имот, публикуването на обява в интернет вече е почти задължително. Подобно на редица други бизнеси и този с недвижима собственост все повече се пренася във виртуалното пространство, дори огледът на място все пак да е необходим.

Оттук нататък опциите са две – да възложите продажбата, включително и онлайн обявата, на брокер срещу комисион (около 3% от цената) или сами да публикувате офертата си в сайт за имоти (кои са водещите – в таблицата). От известно време пазарът предлага и допълнителна опция – сайтовете за продажби без посредник от типа на bezbroker.com, bezposrednik.bg, bezposrednik.net, ownerbg.com... Характерното за тях е, че предлагат само имоти от собственик и са ориентирани приоритетно към купувачи и наематели, които изрично държат да не плащат комисиона (за разлика от стандартните имотни портали, където тези обяви трудно се открояват сред офертите на брокерите). 

Списъкът със сайтове за продажба без посредник може да расте до безкрай, но повечето за момента си приличат по няколко неща – неяснотата кой стои зад тях, малките бази с оферти - в стандартния случай не повече от няколкостотин, както и очевидната липса на идея как да се популяризират. А според хора с опит в разработването на сайтове именно силната рекламна и комуникационна стратегия е ключова за бизнеса с имоти "от собственик". Причината е, че за разлика от стандартните имотни портали, които набират оферти от ограничен брой посреднически агенции, сайтовете за директна продажба разчитат на обяви и посещения от десетки хиляди частни потребители. Те обаче първо трябва да научат за съществуването им. А за момента това явно не се случва, при положение че след две години на пазара web броячът на един от тези сайтове все още рядко прескача 300 уникални посещения на ден.

Вероятно това е причината големите имотни портали, макар и доста пострадали в кризата, засега да не виждат конкурентна заплаха в лицето на сайтовете за продажба без посредник. От дружеството - собственик на imot.bg, "Резон медиа" отказаха коментар, а управителят на imoti.net Маргарита Лазова бе категорична, че бизнесът на стандартните сайтове за имоти не е застрашен. Още повече че те самите поддържат и опция за обяви от частни лица.

Да завоюваш пазар

Опитите да се канализират продажбите на имоти без брокер обаче не спират, напротив – появяват се във все по-разнообразни формати. Една от причините е спадът на сделките в кризата (от 310 хил. през 2008 г. на 182 хил. през 2010 г.), който налага да се търсят нови формули за бизнес. От друга страна, България е добър пазар за подобни услуги, тъй като делът на сделките с брокер традиционно е нисък – едва около 30% от пазара. В същото време официалната статистика показва, че хората, които регулярно ползват интернет, за последните пет години са се увеличавали с по 5% годишно.

"Потребителите сами започнаха да публикуват имотни обяви и решихме да не ги спираме." Така мениджърът на prodavalnik.com Спас Сливков обяснява идеята за създаване на имотна секция с обяви от собственици. Неговият бизнес модел е подчинен на замисъла prodavalnik да се развие като най-големия семеен портал с безплатни обяви в България.

За момента той все още се възприема основно като място за продажба на стоки за бебето и дома, макар и покупката му от Allegro Group миналата година да прекъсна връзката с BG-mamma и прословутия му форум. Преди месец обаче регистрираните потребители получиха известия за новите секции - за имоти и за автомобили, а до края на месеца ще бъде пусната и такава за продажба на почивки.

Според Спас Сливков предимството на този модел за навлизане в бизнеса с имоти е достъпът до вече изградена мрежа от над 80 000 регистрирани потребители, до които вече са разпратени съобщения за старта на имотна секция в портала. Самата тя все още набира популярност и засега има малко над 1000 оферти, които при това не са разделени по категории. Липсата на филтър за търсене също затруднява посетителите. От мениджмънта на портала обаче обещават до края на юли всичко това да бъде поправено и да пуснат значително по-функционална версия. Впоследствие ще бъде обособена и подсекция за брокерски оферти, а наесен ще се въведат платени услуги, например опция за по-видими обяви.

Пак наесен се очаква да тръгне и първият професионален сайт за продажба на имоти без посредник в България. Разработва го екип начело с изпълнителния директор на дружеството за кредитни консултации "Кредитцентър" Тихомир Тошев, който следва модела на американските сайтове . Според него тези портали от години са популярни на развитите имотни пазари. Една от причините засега да не работят добре в България е, че не предлагат експертна помощ за хората, които искат да правят сделки без посредник. А това все пак не е лесно.

"В САЩ потребителите, които пускат имотите си за продажба без посредник, заплащат пакети от услуги на стойност между 200 и 800 долара. В тях влизат помощни средства за сделката – инструкции как да заснемеш имота и да подготвиш описанието му, пазарни анализи за цените, оценка на имота от лицензиран оценител, правила за маркетиране и др.", разказва Тошев.

Той планира да въведе подобен кръг услуги и в своя проект. Ще има оферти за ипотечни заеми, оценки на имоти, юридическа помощ при подготовка на договори и проверка за тежести... Като реалистична за старт на подобен сайт Тихомир Тошев определя база с около 8000 оферти от собственици, като първоначално публикуването им ще е безплатно.

Подобен проект от близо две години замисля и създателят на портала за имоти largo.bg Георги Стаматов. За него това е тотално обръщане на модела – от сайт, захранван с оферти от брокерския и строителния бизнес, към такъв, разчитащ изцяло на обяви от крайни потребители. В момента largo.bg е замразен, след като през 2009 г. смени собствениците си – правата върху марката бяха купени от дружеството "Славейков.БГ", в което Георги Стаматов запази само 10%. По думите му замисълът е бил компанията да излезе на книжния пазар в интернет и с печалбите от този бизнес да разработи сайта за продажба на имоти без посредник. План, който така и не е реализиран заради закъснелия старт на проекта в кризата. Георги Стаматов обаче твърди, че все още не се е отказал от идеята си за нов имотен проект.

Да си направиш сметката

Сериозните маркетингови разходи за налагането на подобен имотен сайт обаче поставят първата сериозна бариера пред този бизнес. По груби сметки началната инвестиция в сайт от типа "за продажба от собственик" може да надмине 200 000 лв.

Георги Стаматов обяснява, че ако той не е част от по-голяма група сайтове, единственият начин да генерира трафик и да натрупа обяви е силна реклама за популяризирането му. Тихомир Тошев също поставя тези разходи като приоритет, но смята, че феномен като социалните мрежи до голяма степен облекчава тази задача.

По оценка на участници на имотния пазар в специализираните сайтове циркулират около 300 000 обяви от агенции и частни лица. Факт е, че много от тях се припокриват, тъй като един имот обикновено се предлага в повече от един сайт, а често дори в рамките на един сайт – чрез няколко оферти. Така реалистичното очакване е един професионален и добре позициониран сайт за продажба от собственик постепенно да натрупа от 30 000 до 50 000 обяви – критична маса, която да му осигури посещаемост и средства за поддръжка.

Практиката показва, че приходите на имотните сайтове идват основно от два източника – реклама и продажба на услуги. Повечето специализирани портали въведоха минимално заплащане при публикуване на оферти, опции за по-видими обяви и т.н. В тази графа влизат и опциите за пакети от специализирани услуги при продажбите без посредник.

Средствата от реклама идват основно от банери на банки, застрахователни дружества, кредитни и финансови консултанти, строителни компании, както и бизнеси, свързани с имотите – ремонти, строителни материали... Това обаче е свързано със сериозна посещаемост – Маргарита Лазова от imoti.net изчислява, че 30 000 посещения дневно осигуряват средно 2-3 хил. клика на реклама.
Тихомир Тошев уточнява, че при сайтовете за продажба от собственик в САЩ делът на рекламата е сравнително нисък – около 20%, а основните приходи идват от платени услуги. На българския пазар обаче поне в началото е реалистично да се очаква по-висок дял на рекламата – около 30-35% от приходите, докато приходите от платените услуги ще растат по-бавно.

Доколко тези разчети са реални ще проличи наесен, когато вероятно ще се усети и по-сериозно разместване на пазара на имотните сайтове. Очаквано интересът към него расте, макар и последните години да не са най-добрите за сделки. Доколкото агенциите за имоти са индикатор за ставащото на пазара, големите вече отчитат, че над половината от обажданията им идват от интернет реклама. Така че битката за рекламни бюджети и потребителско доверие все по-осезаемо се измества в уеб пространството. Със или без брокер.
За и против

Макар и в зародиш бизнесът с продажба на имоти без посредник предизвика негативни реакции в брокерските среди. Реакцията е очаквана, като се има предвид, че в САЩ от години тече дискусия между Асоциацията на посредниците NAR (National Association of Realtors) и сайтовете for sale by owner. Така или иначе обаче 85% от сделките там стават с посредничество.

Според управителя на агенция "Явлена" Страхил Иванов тези сайтове трудно ще изместят брокерската услуга, защото по същността си тя е консултантска. "Ако една агенция е коректна, нейното име гарантира сигурност на клиентите", заяви той. В същото време, при положение че няма стандарт за публикуване на имотни обяви, за потребителите е трудно да се ориентират в морето от оферти. Като пример Страхил Иванов посочи начина за измерване на площите. "Стандартът в нашата агенция е да публикуваме площта по нотариален акт, но в един подобен сайт как ще спреш продавача да включи и квадратурата на двора, че и на съседа", коментира той.

Според Полина Стойкова, оперативен директор на "Бългериан пропертис", основният въпрос при сделки без посредник е доколко са защитени правата на клиента. "Дори даден купувач да намери оферта в сайт без посредник, какво прави оттук нататък? Нали трябват проверки на имота, консултация за цената, преговори...", пита тя.

Коментарите на техните опоненти обаче също имат своята логика. Те изтъкват лоши практики като таксите за огледи, фалшивите обяви, както и конфликта на интереси, когато един брокер представлява и двете страни.

Тихомир Тошев заема компромисна позиция с мнението, че консултантската услуга има място и в сайтовете за продажба без посредник. "В много от тях дори има секции с контакти на брокерски агенции", обяснява той. Според него със или без специализирани сайтове продажбите без посредник са факт. Сега този пазар просто предстои да стане по-измерим и видим.

  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
24 часа 7 дни

Кариерен клуб: Финанси »

Консултанти ще съветват студенти, приети за обучение във Великобритания

Всеки първокурсник ще получи личен пакет с формуляри за първоначална регистрация в университетите, телефон за спешна връзка, инструкции за посрещане и настаняване

Набират се български младежи за дуално обучение в Германия

Изискванията към кандидатите, които ще започнат обучението си през 2015 г., се различава от предходните две години

Започна конкурсът за стипендианти на програма "Готови за успех"

Инициативата подкрепя образованието на деца и младежи без родители, отгледани от роднини или в социални домове.

Европейският център за модерни езици организира стажове

За тях могат да кандидатстват висшисти, които владеят английски, френски или немски език.

Възможност за обучение на студенти по програма "ДУО-Тайланд"

Месечната стипендия на одобрените европейски кандидати е в размер на 800 евро.

 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Имоти" Затваряне

Най-скъпият адрес

Бившите апартаменти на соцелита, днес са най-скъпо продаваните имоти в София