"Варна тауърс" - впечатляваща архитектура с неясна съдба
© КРАСИМИР ЮСКЕСЕЛИЕВ
Още по темата
Къде са моловете
Доклад на Cushman & Wakefield показва застой в новооткритите търговски центрове в Европа през 2011 г.
11 апр 2012
Молове на всеки километър
Пренасищането на пазара за недвижими имоти във Варна принуди собственици на търговски площи да търсят нестандартни пътища за реализацията им
21 мар 2012
Планове на долния рафт
Словенската Mercator се отказа от вече договорени обекти и преосмисля присъствието си в България
10 фев 2012
Прилив от молове
Търговските центрове във Варна се множат, а клиентите не
3 дек 2010
В горещата вечер на 1 август един от мениджърите на чешката компания "Енерго про" заседна в асансьора. В ситуацията нямаше да има нищо нетрадиционно, ако не беше малката подробност, че точно подопечното му дружество спря тока на сградата. Любопитно е и мястото на действието - една от офис кулите на търговския център "Варна тауърс", а важният елемент е, че покрай останалите наематели в имота електроразпределителното дружество всъщност остави без ток и собствената си централа (бившата на Е.ОН, чиито активи в България бяха купени от "Енерго про"). При това за неплатена сметка.
С това обаче проблемите не приключиха, а по-скоро започнаха. Токът продължи да спира за по няколко часа и следващия, и по-следващия ден... И в крайна сметка се оказа важен детайл от плетеницата от спорове около варненския мол. В основата й са растящите загуби на "Варна тауърс" през годините и нерешени проблеми между инвеститорите и финансиращата банка, които оставиха търговския център без средства за обслужване на задълженията му. В резултат от седмици сградата е с режим на тока, а преди дни фирма "Боел", която изгради и поддържа част от инсталациите, внесе в съда иск за обявяването на дружеството-стопанин в несъстоятелност.
Така от обещаващ проект преди години "Варна тауърс" стана поредният, върху когото кризата оставя своя отпечатък. Пренаситеният пазар на търговски площи, падащите наеми, растящи лихви и лавина от необслужвани задължения предрешиха съдбата му. Оттук нататък оцеляването му е в ръцете на кредиторите.
 |
Фотограф: Красимир Юскеселиев
|
Лош старт
Подобно на редица проекти, родени в кризата, и "Варна тауърс" проходи с проблеми.
Търговският център, зад който стоят инвестициите на предприемачите Марин Згурев и Антонио Бухтияров, отвори през 2010 г. с близо 3.8 млн. лв. загуби, натрупани при строителството и с неразплатени задължения към доставчици. Още тогава стана ясно и че приходите от наеми не стигат, за да покриват разходите по дейността на мола и да се обслужват задълженията му. Така той се оказа обречен да трупа загуби.
През първата година от работата му те се увеличиха с 5.79 млн. лв. и още тогава ръководството на "Варна тауърс" не изключи възможността при неблагоприятно стечение на обстоятелствата да подаде молба за несъстоятелност. До тази мярка през следващата 2011 г. не се стигна. Търговският център и отворилата по-късно офисна част обаче добавиха нови 6.57 млн. лв. към отрицателния финансов резултат на компанията собственик при приходи от малко над 5.4 млн. лв. Така "Варна тауърс" приключи годината с натрупани загуби от над 16.1 млн. лв. и недобри перспективи. Във финансовия отчет бе посочено, че заради стагнацията на пазара на имоти и предстоящите високи лихвени плащания очакванията са и през 2012 г. тя да трупа загуби.
За мениджърите на компанията обаче причина за неудачите далеч не е само лошата пазарна среда. Според тях "принос" е дало и увеличение на лихвите по инвестиционния кредит за строителството на търговския център, което затруднило обслужването му.
Инвестицията във "Варна тауърс" е реализирана с кредит от "Банка Пиреос България" в размер на 33.5 млн. евро. През 2010 г. той е предоговорен и размерът е увеличен на 36 млн. евро, а с натрупаните лихви и неустойки към края на 2011 г. дължимата сума е надхвърлила 39 млн. евро. В същото време справка в Търговския регистър показва, че при първоначална договорена лихва от тримесечен EURIBOR+1.5% през 2011 г. лихвата по кредита на "Варна тауърс" вече е била тримесечен EURIBOR+6.5% надбавка.
"Банката започна да вдига лихвената си надбавка още на петия месец от строителството. Според нашите разчети, ако беше запазила размера от основния договор, който подписахме през 2007 г., приходите от проекта щяха да са достатъчни не само за обслужване на лихвите, но и за плащания на част от главницата", посочи Марин Згурев.
В променената ситуация обаче търговският комплекс се оказал в просрочие по заема още с отварянето си през 2010 г. и се изправил пред риск задължението по всяко време да стане предсрочно изискуемо. Така според инвеститорите още с отварянето си проходил "на куц крак".
"Капитал" потърси реакция от "Банка Пиреос България", но оттам отговориха, че в момента банката се запознава с информацията от последните два дни и скоро ще излязат с официално становище.
Към мобилната версия на сайта
. Уеб разработка Икономедиа. Дизайн на Икономедиа и Cog Graphics. Някои снимки © 2010 Associated Press и Reuters. Всички права запазени.
LinkedIn
Twitter
Email
Facebook
Зарче
+30
Ако през август остават без ток, до догодина юни ще са затворили... А интересно ми е кои молове са следващите?
-2 +35
"В същото време справка в Търговския регистър показва, че при първоначална договорена лихва от тримесечен EURIBOR+1.5% през 2011 г. лихвата по кредита на "Варна тауърс" вече е била тримесечен EURIBOR+6.5% надбавка."
Това май казва достатъчно, явно юристите им са спали за да подпишат такъв договор.
_____
"Щастие за всички даром, и никой да не бъде пренебрегнат!"-1 +22
"Според тях чешката компания им дължи в пъти повече от неплатената сметка за ток и тя лесно е можело да бъде прихваната от насрещното задължение. Претенциите на "Енерго про" са за 120 хил. лв. Докато тези на "Варна тауърс" към компанията са за над 480 хил. лв. от такси за поддръжка, наеми и комунални разходи, в които влиза и... неплатено електричество."
Това също е интересно.
Малко известна подробност е, че сделката при нанасянето на тогавашните Е.он в мола включваше и заплащане от страна на мола просрочени задължения за електрозахранване.
_____
"Щастие за всички даром, и никой да не бъде пренебрегнат!"-2 +14
Тепърва започва новото преразпределение!
_____
и най-умният си е малко прост....-7 +5
Много интересна сграда. Трябва да бъде свързана с културата, с такива неща. Стига с тия молове.
-2 +33
Този мол държи първенство по неудачна архитектура.Аз сум ходил там десетина пъти и още не мога да се оправя в този лабиринт
Кому е нужно подобно нещо?
Преди време се интересувах от т.нар въртящ се ресторант.В сайта на мола има само няколко реда и никакви снимки.Посочен е уеб сайт на ресторанта.Такъв не съществува.Указателни табели няма никъде.Едвам се добрахме!Абсурд!Така ли се прави бизнес??
-1 +29
Според мен този мол, както и бившият Пфое мол са с много неудачна транспортна достъпност.Аз лично не знам сериозен редовен транспорт до тях.Ако са хитри ще уредят шатъл поне от Катедралата до всеки мол, а защо не и от курортите
Просто с трици маймуни не се ловят, сори.
+29
Липса на стратегия за управление, некадърен мениджмънт в комбинация с прости служители(4.ет) е сигурен фалит, напълно заслужен
Публикувано през m.capital.bg
_____
More consumptive less environmental+19
........
лихвата по кредита на "Варна тауърс" вече е била тримесечен EURIBOR+6.5% надбавка." Това май казва достатъчно,
явно юристите им са спали за да подпишат такъв договор.- цитат на коментар #2 от “Daniboy”
в БГ 98 % от хората спят когато подписват ;)
а Юристите .........
или и те спят , или разчитат на "колективното спане".......
за да изкарат по някой и друг лев
-------
руснаците имат поговорка :
"Каждый на себе отвечает " ;)
_____
Младостта е извинение за .........но само Понякога ;)+17
"Капитал" потърси реакция от "Банка Пиреос България"
,,,Доста дълго ще има да чакаме за отговор:)
+15
До коментар [#9] от "ЗЕМЕТРЪС . BG":
Приятелю, не става дума за "98 % от хората", а за проект за 70-80 милиона лева...
_____
"Щастие за всички даром, и никой да не бъде пренебрегнат!"-3 +12
На българския "предприемач" все някой друг му е виновен. А "кога ядоха кИфтетата не рИваха".
+13
До коментар [#12] от "irons":
Прав си, но съгласи се, че все пак има и изключения. не всички хора са мошеници, има добросъвестни, които си залагат цялото имущество и се втурват в непознатия свят на бизнеса. някои успяват, други - не.
-1 +23
ПС: Не искам да защитавам гръцката банка, но тъй като съм работил контрол на строително кредитиране, нека ви светна, кога банка вдига лихвите: когато не са изпълнени дадени условия по кредита. Прочетете по-стари материали в пресата и ще видите, че ВТ започва да се строи преди да е постигната и минимална запълняемост с наематели (обвързващи договори или обвързващи писма за интерес). Стига се обаче до етап, в който собствените средства свършват и трябва да се усвоява кредит. В този случай банката има два варианта - да откаже усвояване или да отпусне средства, но при по-висока лихва, защото кредитът става по-рисков (дали изобщо ще стартира мол-ът като няма магазини в него). И оттук нататък, когато проектът е пазарно неадекватен (с две ръце гласувам, че този е такъв), се започва плъзгането по спиралата надолу. ВТ, естествено, извъртяха трика като станаха франчайзър на марки "рога и копита", но дали това се е приело от банката? В случая става въпрас за фирми със свързани лица и всъщност се оказва, че "тарикатите" са си вкарали автогол. Един от многото при този мол, който просто не трябваше да бъде отворен.
+18
До коментар [#13] от "leon12":
Съгласен съм. За съжаление в тази неадекватна псевдопазарна среда, покрай сухото гори и мокрото. Познавам честни и съвестни хора, които изгоряха. Има обаче едно правило: човек, който е изкарал честно парите си е много внимателен в разходите си, ненавижда и се гнуси да дава подкупи (т.е. не го прави) и най-важното - склонен е да послуша разумни съвети, дори да плати за консултация. Фаловете при тези хора стават, когато са попаднали на слаб и некоректен консултант или когато са подценили ситуацията (т.е., надценили себе си).
Не желая да коментирам какви са собствениците на ВТ, не ги познавам. Все пак, поведението им дава някои индикации и всеки може да се направи изводите за себе си.
-1 +13
Приятелю, не става дума за "98 % от хората", а за проект за 70-80 милиона лева.- цитат на коментар #11 от “Daniboy”
Приятелю ,
не става въпрос за 70 - 80 млн лева е за адвокатска некомпетентност
или за адвокатска комисионна от 7-8 %.......
макар че финансовите аспекти на договор за кредит трудно им се отдават на адвокатите.....
Чорбаджията е имало на кого да плати за финансовата експертиза по договора за кредит -
не е платил , но ще знае :
на ДжиПи-то и на адвокат се плаща предварително , за да не се плаща на хирург и на съдия........впоследствие ;)
_____
Младостта е извинение за .........но само Понякога ;)+25
ППС: Интересни детайли изникват на второ и трето четене: кредитът е усвоен, а не е платено на строителите?
Четейки стари статии по темата, кредита дори е бил увеличен в последствие, заради "нови площи". Пак нарушаване на договора. И пак не е платено на строителите. Тук има некомпетентност и на банката - пари по строителен кредит се усвояват след издадена фактура и приемо-предавателен протокол (или проформа-фактура за авансово плащане), в случая - при доставка на съоръжения - директно на доставчика (изпълнителя).
При този кредит има и друго недоразумение - основен изпълнител на сградата е Денси Строй - пак свързано лице. Т.е., цените могат да се завишават до безкрай и така да се източва кредит. Явно банката не е направила добър начален анализ на бюджет и пазарна адекватност на проекта. Е, впоследствие е започнала да чете "дребния шрифт" и е "извадила секирата". Пак обаче се набутва - накрая ще си получи мол, с много по-ниска реална стойност от кредита + може би и друго обезщетение, което обаче не е описано в тази статия.
-4 +6
Според мен този мол, както и бившият Пфое мол са с много неудачна транспортна достъпност.- цитат на коментар #7 от “vesko_dechev”
Варна Тауърс се намира на входа на Варна, на най-големия булевард във Варна... Как така ще е транспортно недостъпен?? Половината обществен транспорт минава оттам!
-2 +6
Полови
Първо колко линии минават оттам
Второ:Колко автобуса трябва да сменя аз ако живея в квартала хикс
Трето:Във варна на колко време са автобусите 15-20 минути час пик 20-30 извън пик.Ако мислиш, че ще чакам 30 минути да мине автобус, който евентуално да вземе да се накани да дойде навреме...
Там минава половината трафик на варна, но там е полу-индустриална зона, пешеходци не се мяркат
+12
Локацията не става, промишлена зона+гето квартал, а още докато го строяха се чуваха слухове за затваряне на пикадили, все пак наблизо са кауфланд, лидъл и метро, а и мол варна събира клиентите. Провален проект, а и енергото ще ги смачка.
Публикувано през m.capital.bg
_____
More consumptive less environmental-2 +6
Локацията на МОЛ-а Варна Тауър е отлична. Виждат го всички влизащи и заминаващо потенциални клиенти от малките (и не толкова малки) съседни градове, които са една много голяма група от потребяващите услугите и стоките във Варненските МОЛ-ове (това като локация е един от проблемите на ПФОЕ МОЛ например).
Това за градския транспорт е много забавно мнение ... МОЛ-овете по принцип са ориентирани към потребители които могат да си позволят да поддържат личен автомобил. Това не е ИНТЕРАКТИВНО ориентиран ЦЕНТЪР с таргет група млади потребители ;).
Управлението на "ДВЕТЕ КУЛИ" от чисто мениджърко планиране на подредба на наематели и последващо поддържане на интереса към обекта е под всякаква критика. Липсват ключови елементи в "пъзелчето" успешна структура тип МОЛ. Вкарването и толерирането на собствени или свързани бизнеси и поставянето им в доминиращо положение спрямо "редовите наематели" е другия препъни камък, който доведе до загуба на потенциално добри клиенти.
Самопоставянето в пълна зависимот от един голям потребител (наемател) какъвто е Е.ОН без правилна подготовка и защита на интересите на собственика на МОЛ-а ще доведе само до едно ... Е.ОН ще е новия съсобственик във въпросния МОЛ ... и то по схемата дълг срещу собственост а не срещу реално инвестиран капитал :) Много лесно и удобно се правят пари от страна на Е.ОН дори и само със забавяне на плащането на наеми и консумативи от една страна ... и събирайки наказателни...
Прочитане на целия коментар лихви за неплатени в срок авансови и редовни фактури от друга.
Р.Р. За тези, които си мислят, че имайки неустойка в договора мениджмънта на МОЛ-а може да събира адекватни неустойки за просрочие ... ще ги разочаровам ... Е.ОН може да спре тока на целия обект в срок от 7-ем дни след забавата ... мениджмънта може да събере някакви неустойки, само след като ги докаже в съда ... след 3-4 години дела :)
преглед на коментар
Нов Коментар