Този сайт използва бисквитки (cookies). Ако желаете можете да научите повече тук. Разбрах
Регистрация
25 20 яну 2017, 12:19, 46975 прочитания

Строй каквото поискаш...

Как една алинея, един зам.-министър и едно писмо промениха облика на София за десетилетия напред

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Вратата

"Плътността и интензивността на застрояване не се ограничават в ъгловите урегулирани поземлени имоти със свързано основно застрояване на двете странични регулационни линии." - Чл. 27 ал. 3 от ЗУТ
Пазителят

"Следва да се счита, че УПИ с лице на три и повече улици може да бъде застрояван без ограничаване на интензивността и плътността на застрояване" - тълкувание на ЗУТ от заместник-министъра на регионалното развитие Савин Ковачев, 2007 г.

Още по темата

София отново опитва да спре строежа на небостъргача в кв. "Стрелбище"

Инвеститорът НИКМИ сезира прокуратурата срещу отказа на главния архитект Здравко Здравков да разреши строителството

14 сеп 2017

Камарата на архитектите иска изцяло нов строителен закон

Законът за устройство на територията следва философията на съветското, а не на европейското законодателство и трябва да бъде изцяло прекроен, твърдят от КАБ

1 авг 2017

Какви, къде и колко небостъргача са нужни на София

Правилният отговор е: никакви, никъде, николко. Няма как обаче да бъдат спрени

9 юни 2017

44-етажна тоалетна

Строителната фирма НИКМИ е на път да издигне втори небостъргач на бул."България" въпреки волята на общината и с помощта на съда

19 май 2017

Жилищата в небостъргача на НИКМИ - сред най-скъпите в София

Продажбата на апартаменти в "Милениум център" стартира от 647 хил. евро на апартамент, а квадратът достига 5200 евро

4 май 2017

Появата им е неизбежна, въпросът е как и къде

Небостъргачите в София

28 апр 2017

Трябва да има промени в закона за устройството на София, смята главният архитект

Сегашната ситуация превръща плана на столицата в "швейцарско сирене", казва Здравко Здравков

26 апр 2017

Жилищният небостъргач на Лозенец

Високите сгради в София се увеличават с още една - 34-етажен жилищен проект на "Артекс" до хотел "Маринела"

21 апр 2017

Garanti Koza започва изграждането на "Гранд каньон" в "Младост"

Турският инвеститор очаква да приключи строителството на първия етап от проекта през лятото на 2020 г.

18 апр 2017

Общината разреши строежа на най-високата сграда в София (обновен)

Проектът за небостъргач на бул."Черни връх" се ражда по времето на арх. Петър Диков и е проектиран от... фирмата на Диков. Одобрен е с гласовете на ГЕРБ, "Атака" и ВМРО

6 апр 2017

Втора "Младост"

Кое направи квартала различен от останалите панелни комплекси

17 фев 2017

"Младост" и кризата на средната възраст

Важните теми, които ще намерите в новия брой на "Капитал"

16 фев 2017

През портала на корупцията влизат чудовища

Появата на небостъргачи в София

20 яну 2017

Новият небостъргач №1 на София

Руско-грузинските собственици на базар "Илиянци" и Paradise Mall искат да строят Paradise Tower, който ще бъде най-високата сграда в столицата – 215 м

13 яну 2017

Небостъргачите идват в София

Плановете за високи сгради в столицата се множат, като повечето от тях ще бъдат завършени през 2017 г.

29 дек 2015

Турската "Гаранти коза" вдига 113-метрова сграда в жк "Младост"

Кулата е част от бъдещия проект Grand Kanyon на мястото на магазин "Нова Деница"

27 авг 2014
Възможни решения

Ако София ще става град на небостъргачи, времето да регулира къде и как ще става това е сега. От "Група Град" вече внесоха няколко предложения за справяне с проблемния чл.27: по-високи такси за разрешение за строеж, с които да се компенсира подобряването на инфраструктурата, общината да получава собственост или право на ползване на части от такива сгради за социални и обществени цели и др. Инвеститорите могат да бъдат задължавани да проектират по-устойчиви проекти и да подобряват средата наоколо.
Примерът

Когато през 1915 г. в Ню Йорк се появява 42-етажната Equitable Building, която хвърля почти 30 хиляди квадратни метра сянка върху съседните сгради, в града назрява революция. Само година по-късно общината отговаря с първата по рода си Резолюция за зониране на града. Списъкът от прости правила трябва да укроти безграничния ентусиазъм на инвеститорите в недвижими имоти. Високото строителство в Манхатън, разбира се, не спира. Но градът се подчинява на логика: хората имат право на светлина, а инвеститорите - задължение да компенсират грандиозните частни строежи с нова среда за обществено ползване. Получава се и приятният страничен ефект, че сградите придобиват характерен вид и днес никой не би объркал силуета на града с друг.

"София е готова за небостъргачи", каза само преди две години тогавашният главен архитект Петър Диков. След това високите сгради и новите планове за такива започнаха да изникват един след друг. Последният пример е огромната кула, която е планирана до "Парадайс мол". Според градоустройствените планове тя трябва да е с височина 23 етажа. Как тогава финалният проект порасна двойно и ще бъде най-високата сграда в столицата?

За да разберете това, трябва да ви запознаем с един зам.-министър, едно негово писмо и една алинея в един закон. Става дума за Савин Ковачев, зам.-министър на регионалното развитие в два поредни кабинета, а писмото е написано от него през 2007 г. и тълкува чл.27, ал.3 от Закона за устройство на територията (ЗУТ). Това е цял магически портал. През него са преминали почти всички по-големи проекти в София, които познавате днес и които промениха начина, по който изглежда столицата.

При определени условия тази алинея и тълкуванието на Ковачев заличават всички изисквания за т.нар. плътност и интензивност на застрояването. С други думи, ако инвеститорът се окаже с парцел на правилното място и си издаде нужните документи, може да построи почти всичко, което му дойде наум.

Казусът НИКМИ и магията на чл. 27

Ключовият за облика на София чл. 27 е в ЗУТ от написването на закона през 2001 г. Той постановява, че ако имате парцел на ъгъл и съседи от двете страни "на калкан", по средата може да построите каквото пожелаете, стига да го свържете със съседните сгради. Не е ясен мотивът този текст да се появи в закона, но както с много други текстове от стократно прекроявания ЗУТ, и този търпи всякакви творчески интерпретации.



Първото решение на изобретателните инвеститори след приемането на закона е да разделят собствените си парцели на три части, за да осигуряват сами съседите и калканите в двата крайни имота, а по средата да строят без ограничения, разказват пред "Капитал" професионалисти от бранша. "При добро стечение на обстоятелствата така може да конфигурираш нещата, че да си създадеш изкуствени два имота, за да можеш с този, който ти остава в средата да си направиш каквото искаш", обяснява урбанисът Нурхан Реджеб.

Малка корекция идва с пристигането на Савин Ковачев като заместник-министър на регионалното развитие в кабинетите на Симеон Сакскобургготски, а след това и на Сергей Станишев. Ковачев въвежда нова практика - неговото министерство да издава "тълкувателни писма", в които да обяснява на инвеститорите как точно да разбират чл. 27. "Капитал" разполага с две такива писма - от 2007 и 2009 г. Според източници от бранша броят на тези запитвания е десетки, а от МРРБ потвърдиха, че през 2016 г. са поискани три.

Първият и най-важен е казусът НИКМИ, по името на строителната фирма, която строи "Милениум център" - трите огромни кули до НДК (виж историята на проекта в карето). Той се цитира из коридорите на Направление "Архитектура и градоустройство" и в документите на инвеститорите и до днес. През 2007 г. строителната фирма пита Ковачев дали чл. 27, ал. 3 може да се прилага за имоти на три или четири улици вместо само на две, за да не се получава изкуственото делене на имоти. Заместник-министърът им отговаря, че имот "с лице на три и повече улици може да бъде застрояван без ограничение на интензивността и плътността на застрояване".

Това не е просто вратичка в закона. Това е индулгенция, каквато навремето папите са издавали за греховете на близки до тях владетели. Ако успееш да се озовеш на правилното място, казва Ковачев, целият план на София не важи за теб. Така той създава удобен прецедент за прескачане на градоустройството, който се използва и до днес.

Няколко месеца по-късно разрешението за строеж на "Милениум център", което е издадено първоначално през 2005 г. и е за 96 хил. кв.м застроена площ, пораства с още 14 хил. кв.м. Подписът е на тогавашният главен архитект на София Петър Диков, а основанието за това - именно тълкувателното писмо на Ковачев.

Казусът НИКМИ бързо става известен. Той се използва и при промяната на регулацията, за да стане възможен турският комплекс "Гранд каньон" в "Младост 3" през 2014 г. Там инвеститорите създават нова улица и променят предназначението на терена така, че да попада в обхвата на удобния член. Именно със същото правило се аргументира и инвеститорът в небостъргача "Парадайс" на бул. "Черни връх". Според общия устройствен план на София сградата би била с максимум 23 етажа, но използвайки вратичката, тя ще достигне 55 етажа. Но правилото се използва далеч не само за небостъргачи. Проекти като самия "Парадайс мол", "Сердика мол", "Сан Стефано плаза", "Сити тауър" на площад "Македония", също се възползват от него. "На почти всяко кръстовище има не толкова мащабни проекти от последните години, които натоварват дори повече градската среда", коментират от "Група Град".

Съд високо, община далеко

В града се "появява обратната логика и инвеститорите нарочно търсят такива парцели заради ефекта на чл. 27, ал. 3", коментира арх. Ангел Захариев от "А&A архитекти" и "Група Град". Текстът от ЗУТ създава очевидни възможности за схеми на инвеститорите и държавна и общинска корупция. Резултатът е, че високите и обемни сгради поникват там, където инвеститорите успяват да прескочат регулациите, а не където е изчислено и премерено, че ще изглеждат добре и има достатъчно инфраструктура, която да ги поеме.

В действителност общината може да не разрешава подобни проекти, ако има такова желание. Съдът вече е създал такава практика. "Изключението, което има предвид чл. 27, ал. 3 от ЗУТ, е приложимо в рамките на устройствените показатели, одобрени с ОУП, а не неограничено", се казва в няколко решения на Върховния административен съд. С други думи, София може да отказва разрешение за строеж на проекти, които не се съобразяват с общия устройствен план. Не и София на Петър Диков обаче. Както и тази на Здравко Здравков, засега. "Работим за законодателни промени заедно с професионалните организации, за да бъдат променени членове като този. Към момента използването на този член е напълно законосъобразно", коментира преди седмица пред "Капитал" настоящият главен архитект на София.
Строй каквото поискаш...

Преглед на оригинала

Автор: Капитал

Инфографика

Бул. "България"

Увеличаване


Инфографика

Кв. "Младост"

Увеличаване


Инфографика

Бул. "България"

Увеличаване


Този отказ от отговорност има очевидни последствия. Първото и най-видимо е, че идеята за софийско "сити" е обезсмислена. Такова засега няма да се появи на място, където има достатъчно добра инфраструктура и транспортни връзки, каквито могат да бъдат например терените зад Централна гара. Вместо това високите сгради ще стърчат в различни краища на града. А щом не се спазва регулацията, няма как да бъде планиран и ефектът на тези сгради върху средата. Всеки от големите проекти в София в момента води също толкова големи въпроси без отговор. Как ще поеме бул. "Александър Малинов" трафика на двата огромни проекта - "Гранд каньон" и планирания в съседство проект на бизнесмена Заки Маджид, който обещава 45 хил. кв.м застроена площ на парцел от 3 дка? Как ще се промени гледката към Витоша след построяването на "Парадайс тауър"? Адекватно ли е организиран транспортът около "Милениум център"? Ще може ли канализацията в "Лозенец", "Младост" и центъра да поеме огромното натоварване със завършването на строежите? Не знаем, защото планиралите София не са планирали тези сгради. Не ги е планирал и Савин Ковачев, нито Петър Диков, които просто са подписали едни документи. Защото, както Диков отбеляза, София е готова за небостъргачи.
Случаят НИКМИ

През деветдесетте Столичната община апортира правото на строеж върху терена край административната сграда на НДК в специално създаденото дружество "Милениум център" срещу 25% от акциите му. Бившият кмет на София Стефан Софиянски беше разследван за тази сделка. Останалите дялове в дружеството тогава са на ОББ и Инвестиционен фонд "Развитие". През 2001 г. общината продава на ОББ дела си, а година по-късно строителната фирма НИКМИ купува дружеството и се сдобива с единствения му актив - земята.

Разрешителното за строеж на "Милениум център" е издадено през 2005 г., но две години по-късно фирмата иска допълнително тълкувание на Закона за устройство на територията от Министерството на регионалното развитие. Вследствие на тълкувателното писмо фирмата получава право да построи допълнителни 14 хил. кв.м. В началото на 2008 г. НИКМИ започна строителството, но се очаква сградата да бъде готова и да поеме първите си наематели през 2017 г.

  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

29 ноември, 2017 г.
София Хотел Балкан

capital.bg/conference

12 годишна конференция Сделки и инвеститори



Акценти в програмата:
Икономически обзор на региона и какво да очакваме занапред
Гледната точка на инвеститорите за перспективите пред България
Най-важните сделки за годината и какво стои зад техния успех
Завръща ли се дяловото инвестиране като важен инструмент за финансиране
Кои активи и сектори ще бъдат в радара на инвеститорите през 2018


Прочетете и това

Варна пак проспа продажба на имот от дружество, в което е миноритар 1 Варна пак проспа продажба на имот от дружество, в което е миноритар

Втори парцел от апортираните през 2005 г. 136 дка общински имоти в дружеството "Спортен комплекс Варна" е бил продаден без знанието на Общината

22 окт 2017, 344 прочитания

4+1: Какво да четем и слушаме в неделя вечер 4+1: Какво да четем и слушаме в неделя вечер

Четири идеи за текстове плюс една за подкаст, които да ни настроят за новата седмица

22 окт 2017, 375 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "България" Затваряне
Картелът в строителството се разклати

Абонираният за големи поръчки Пеевски атакува по всички линии избора на изпълнител за отсечка от "Хемус"

Старите кучета още хапят в БСП

Ще може ли Корнелия Нинова да овладее партията

Глобалният поход на Uniqlo

Японската верига за дрехи вече е номер четири в света, а целта й е лидерската позиция

Индексите на борсата започнаха седмицата с ръст

"Стара планина холд" реализира най-голям ръст след съобщението за дивидент

Кредитор продава рециклиращите машини на Пламен Стоянов-Дамбовеца

Оборудването е струвало около 10 млн. лв. при покупката му, а сега се предлага за около половината

Новите страхове са забравените стари

Носителят на "Оскар" Фолкер Шльондорф за първата екранизацията "Историята на прислужницата"

K:Reader

Нов и модерен инструмент, който пренася в дигитална среда усещането от четенето на хартия.

Прочетете целия вестник или списание без да търсите отделните статии в сайта.
Капитал, брой 42

Капитал

Брой 42 // 21.10.2017 Прочетете
Капитал Daily, 19.10.2017

Капитал Daily

Брой 160 // 19.10.2017 Прочетете