Кои фондове за имоти се представят най-добре

Изминалата 2011 г. беше изключително успешна главно за фондовете, инвестиращи и управляващи земеделски земи. При фондовете за земеделска земя кризата не се усеща, тъй като за последните години цената й се повишаваше почти непрекъснато, а заедно с това и арендата. Сравнение на резултатите на АДСИЦ показва, че след тях се нареждат компаниите, които се занимават и със земеделски земи, и с мениджмънт на сгради.

Влошени са резултатите на дружества, инвестиращи в офиси и ваканционни имоти, показват отчетите. Сред тях е и "Интеркапитал пропърти дивелопмънт", което има трудности и при плащането на облигациите си. Причината за техните по-слаби резултати е кризата в имотния бранш, която силно засегна офисите, ваканционните имоти и жилищата. Два от най-показателните примери в тази област са "Фонд имоти" и "Прайм пропърти БГ" - първото има много инвестиции в офиси, включително огромен бизнес център на бул. "Цариградско шосе" в София, за който наематели все още не могат да се намерят.

"Прайм пропърти" има значителни вложения в офиси и курортни селища. Най-големи дивиденти сега се раздават от АДСИЦ, продали значителни свои активи или пристъпили към ликвидация поради сериозен дисбаланс между реалната цена на активите в тях и пазарната стойност на акциите им ("ЕЛАРГ ФЗЗ", "И Ар Джи Капитал-1", "И Ар Джи Капитал-2").

Предпочитани от инвеститорите

Сравнително сигурната и добра дивидентна доходност при дружествата със специална инвестиционна цел изглежда, че става все по-съблазнителна за инвеститорите в момент, когато интерес към останалите публични компании почти липсва. Това ясно личи и от оборотите на борсата, които все по-често са основно от търговия с акции на фондове за имоти.

Разбира се, на пазара има и такива АДСИЦ, които не се представят толкова убедително, не са атрактивни за инвеститорите, не се вписват в тенденцията за повишаващ се дивидент, а акциите им се понижават. При ваканционните имоти купувачите на нови имоти продължават да намаляват, докато вторичният пазар нараства, но той не носи печалби на дружествата със специална инвестиционна цел, а при офис площите търсенето се сви дори повече, като цените сериозно пострадаха от свиващата се бизнес активност.

Индексът расте

Каква е тогава причината така силно да нарасне индексът, следящ фондовете за имоти, BGREIT? Според финансовия консултант Иво Толев лесното обяснение е, че предпочитанията и очакванията на инвеститорите са повишили търсенето на АДСИЦ, това е довело до покачване в цените на акциите им и е рефлектирало върху техния индекс BGREIT.

Тази хипотеза обаче само донякъде отразява реалните причини за ръста. Зад растежа на индекса стои и друга причина, а това е ниската ликвидност на БФБ през последните 4 години. Тя доведе до системен недостатък на акциите, участващи в измерването на BGREIT. В състава на индекса присъстват едва 7 АДСИЦ, а общата им бройка на БФБ към 31 март 2012 г. е 78.

Заложените критерии за участие в BGREIT са ликвидно претеглени и отсяват само най-търгуемите дружества, с най-висок free-float. При висока ликвидност и активна търговия критериите биха дали много точна представа за тенденциите в цялата АДСИЦ индустрия. Но ниската ликвидност на БФБ през последните 4 години внесе значителни дефекти в представителността на нейните индекси и изкриви обективността за реално реализираните движения от всички дружества в сектора на конкретен индекс.

Така нарастването на BGREIT се дължи на определени АДСИЦ и измененията на индекса не генерализират като цяло индустрията. Флагманите са почти само дружествата, които инвестират в земеделски земи. Към момента в измерителя такива са 4 от общо 7 дружества. Останалите 3 също реализират добри резултати. Но 7 дружества не могат да бъдат представителна извадка за 78, особено при ниската ликвидност на БФБ.