Акционери искат отстраняване на ръководството на "Фонд имоти"
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Акционери искат отстраняване на ръководството на "Фонд имоти"

След като години наред стоя празна, лакомата на ток сграда намери наемател в лицето на ЧЕЗ, който вече обитава по-голямата част от нея

Акционери искат отстраняване на ръководството на "Фонд имоти"

Продажбата на основния актив на дружеството е повод за недоволството

Гергана Михайлова
7969 прочитания

След като години наред стоя празна, лакомата на ток сграда намери наемател в лицето на ЧЕЗ, който вече обитава по-голямата част от нея

© ИВАН ГРИГОРОВ


Сградата на бул. "Цариградско шосе" бе продадена на лизинг за 23 млн. евро на новосъздадено дружество със собственици от Сейшелите.

Отстраняване на ръководството на "Фонд имоти" (бившия "Бенчмарк фонд имоти") искат група акционери, които заедно притежават малко над 5% от капитала на публичното дружество, което е учредено като АДСИЦ. Повод за това е сделката от 2014 г., при която, без да иска одобрение от общото събрание на акционерите, то продаде на лизинг основния актив на компанията - офис сградата си на "Цариградско шосе". Така приходите от наемателите й постъпват при купувача, а "Фонд имоти" разчита на лизинговите вноски, които обаче отиват за изплащане на банковия кредит към ОББ. Акционерите биха имали пропуснати ползи, ако наемите надвишават лизинговата вноска. Затова и малките собственици искат да знаят кой е реалният собственик на дружеството - купувач на актива, тъй като той е скрит зад имена на офшорни компании от Сейшелите и това поражда съмнения, че някой от ръководството на фонда или от наемателите имат изгода сделката да стане точно по тази схема.

Бунтът на малките

Намерението на група акционери да отстранят сегашното ръководство и да поемат управлението на "Фонд имоти" става явно от документ, подаден за вписване към Търговския регистър на 10 декември. С него се иска свикване на извънредно общо събрание на акционерите за отстраняване на досегашното ръководство, в което влизат "В и В интернешънъл", Веселин Генчев и Добромир Андонов. Няколко седмици по-рано документът е бил получен и в съвета на директорите на компанията, личи от входящия номер върху бланката.

Освен персонални промени в управлението миноритарните акционери искат още да получат доклад, в който да се отговори на важни въпроси, като например: изготвяна ли е оценка на имота преди сключването на договора за финансов лизинг и какво показва тя; по какви критерии е избрано дружеството купувач; защо при заявен интерес от наемател сделката е финализирана чрез договора за лизинг, при който на практика се намесва трето дружество посредник.

Няколко години по-рано

Предисторията на тези въпроси е сключеният през миналата година договор за продажба на основния актив на "Фонд имоти", който е офис сграда, намираща се на входа на София по бул. "Цариградско шосе". Започната през 2005 година, дълго време постройката стоя недовършена и се правеха опити за продажбата й. Това не се случи заради кризата и последвалия срив на цените, както и заради нежеланието на някои от пенсионните фондове, които са акционери във фонда, сградата да се продава на цена под 20 млн. евро. В крайна сметка сделката се сключи за 23 млн. евро при лизингова вноска около 230 хил. евро на месец заедно с лихвите за 10 години или при пълно изплащане на сградата. Посредникът купувач е основаната през март миналата година компания "Юник пропъртис", собственици на коятo са Alfric Ltd., Сейшелите, с дял от 79.99% и Konteko Inc., Сейшелите, с 20.01% от капитала, който е 50 хил. лв.

Поставени пред свършен факт

Акционерите на "Фонд имоти" научиха за сделката след финализирането й, което породи недоволството им. Макар на пръв поглед развръзката да изглежда добра за дружеството, тъй като активът е продаден, и то на висока цена, а банковият кредит към ОББ е предоговорен и редовно обслужван, те се чувстват ощетени, защото не получават дивидент от инвестицията си.

Никола Филипов, който притежава 144 990 акции, или 0.62% от капитала на "Фонд имоти", и е сред настояващите за провеждане на извънредното събрание, намира процедурата по нанасяне на ЧЕЗ в сградата за "странна". "Много е интересно защо консултанти с мандат да преговарят за сделка с "Фонд имоти" са предложили на господин Генчев схема, при която сделката минава през две офшорки, а не директно с фонда. Също така нямаме представа какви други преговори са водени през годините и на какви цени, че сградата стоя четири години празна. Не знаем дали някога не е имало по-добри опции за акционерите. Интересен и е фактът, че след като се осъществи тази сделка, изведнъж сградата започна да се пълни с наематели, и то на цени над 12 евро м2, като този паричен поток отива в "Юник пропъртис", коментира Филипов от името на групата миноритари. Той добавя, че крайната им цел е сградата на "Цариградско шосе" да се върне като актив във фонда, за да може интересите на всички инвеститори да са максимално защитени. Затова и ако ръководството откаже свикване на извънредно общо събрание, такова ще бъде поискано през съда. "Знаем, че сме сами в тази битка и не можем да разчитаме на регулатора да ни защити. Вече писахме жалба до тях (КФН, бел. ред.), в която доста обстоятелствено ни отговориха, че сделката е напълно законна. Можем да успеем само ако колкото се може повече инвеститорите във фонда решат да се борят за правата си. Поради тази причина е много важно на общото събрание да дойдат колкото се може повече хора", добавя инвеститорът, с което отправя апел към останалите собственици на акции от публичното дружество - пенсионни фондове и множество физически лица.

Акционер със значителна тежест, контролиращ пряко над 6% от акциите, е и ръководителят на "Фонд имоти" Веселин Генчев, който коментира искането на миноритарите така: "Те имат право да предявяват такива искания. Дружеството ще спази закона и ще свика извънредно общо събрание." Генчев настоя, че на предишни събрания многократно е давал подробни обяснения за сделката и че тя е била детайлно проверявана от КФН. Според него няма вариант, при който продажбата да се развали и активът да се върне в дружеството. Генчев заяви и че няма нищо общо с дружеството - купувач на сградата. При сключване на сделката той коментира, че преди това не е имал възможност да договори договорите за наем директно с наемателите.

Все повече наематели

С построяването на спирка от метрото пред сградата и завършването на друг голям офис обект в района, който вече е обитаем, проектът на "Фонд имоти" стана атрактивен, което съвпадна с продажбата й. Сградата бе завършена и въпреки архитектурните недомислици по нея - атриуми, които изискват значителни разходи за отопление през зимата и охлаждане през лятото, достигащи до 40-50 хил. лв. на месец, тя вече има основни наематели - това са дружествата от групата на електроенергийната компания ЧЕЗ, които държат около 9 хил. кв.м, а в търговската част отварят ресторанти и кафенета. По думите на Веселин Генчев свободни са още около 6-7 хил. кв.м офисни площи и около 1050 кв.м търговски. В отчета си към деветмесечието "Фонд имоти" отчита загуба от дейността от 332 хил. лв., което е значително подобрение спрямо загубата от 7.5 млн. лв. към същия период година по-рано. Основният приход на дружеството е от лихви и е в размер на 736 хил. лв., докато от други дейности постъпленията са 268 хил. лв. Актуални данни за финансовото състояние на "Юник пропъртис" няма, тъй като дружеството не е публично и обявява в Търговския регистър само годишните си отчети. В този за 2014 година то посочва 93 хил. лв. загуба от обичайната дейност, но това е резултат от само няколко месеца съществуване, и то преди ЧЕЗ да започнат да превеждат пари за наем.
Сградата на бул. "Цариградско шосе" бе продадена на лизинг за 23 млн. евро на новосъздадено дружество със собственици от Сейшелите.

Отстраняване на ръководството на "Фонд имоти" (бившия "Бенчмарк фонд имоти") искат група акционери, които заедно притежават малко над 5% от капитала на публичното дружество, което е учредено като АДСИЦ. Повод за това е сделката от 2014 г., при която, без да иска одобрение от общото събрание на акционерите, то продаде на лизинг основния актив на компанията - офис сградата си на "Цариградско шосе". Така приходите от наемателите й постъпват при купувача, а "Фонд имоти" разчита на лизинговите вноски, които обаче отиват за изплащане на банковия кредит към ОББ. Акционерите биха имали пропуснати ползи, ако наемите надвишават лизинговата вноска. Затова и малките собственици искат да знаят кой е реалният собственик на дружеството - купувач на актива, тъй като той е скрит зад имена на офшорни компании от Сейшелите и това поражда съмнения, че някой от ръководството на фонда или от наемателите имат изгода сделката да стане точно по тази схема.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

1 коментар

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK