Премиерна засечка
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Премиерна засечка

Премиерна засечка

Неуспешното увеличение на капитала на "Премиер фонд" е сигнал, че при дружествата за инвестиции в имоти има насищане и инвеститорите стават по-взискателни

Николай СТОЯНОВ
2443 прочитания

Нормално е да има и неуспешни кампании


На какво се дължи неуспехът при увеличението на капитала на "Премиер фонд" АДСИЦ?
Лично аз приемам за основни причини неподходящата пазарна конюнктура, зараждащото се недоверие към АДСИЦ поради отношението им към миноритарните акционери, сравнително голямото увеличение на капитала спрямо настоящия. Като имам предвид интереса на някои институционални инвеститори в края на подписката, на които не стигна времето за вземане на решение, трябва да отчетем и късия срок за търговия с права. Сред причините за неуспеха ни не можем да посочим лоши проекти, нереални прогнози или непривлекателна акционерна структура. За нас тази провалена емисия не е нищо повече от горчив опит. По определение дружества като нашето се финансират чрез публични емисии, така че продължаваме да работим в тази посока, включително и чрез емисия на чуждестранен капиталов пазар.
Имаше ли предварителна договорка с институционални инвеститори, които да поемат част от емисията?
Обсъждали сме с отговорника за България от "КД груп" участие на словенски фондове за 1.3 млн. лв. и отдръпването им при старта на публичното предлагане ни изненада неприятно, очаквахме инвестиции и от страна на други институционални инвеститори, понастоящем наши акционери. От българските институционални инвеститори ДФ "Алфа индекс имоти" и ИП "Булброкърс" записаха 100% от полагащите им се акции. Водиха се до последно и разговори с чуждестранни клиенти на българска банка, включително и за поемане на 1/3 от емисията. Конкретно на въпроса дали сме имали твърди предварителни договорки - не.
Смятате ли, че неуспехът на "Премиер фонд" е показателен за проблеми пред АДСИЦ?
Не бих направил подобна генерална прогноза. АДСИЦ още са нови за българския капиталов пазар и много от тях нямат история. Нормално е да има и неуспешни кампании.


Изтичащата 2006 г. за борсата може да се нарече годината на акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ).

Броят им към 30 септември достигна 34 при едва 10 една година по-рано, а стойността на набраните от тях средства се повиши с 554.64% на годишна база до 450 млн. лв., сочат данните на Комисията за финансов надзор (КФН). На този фон неуспехът на първото дружество от този тип - "Премиер фонд", да набере капитал през борсата идва като сериозна изненада.

Капитални проблеми

"Премиер фонд" е създадено в началото на 2006 г. с капитал 500 хил. лв. и получава лиценза си за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел от КФН на 29 март. Още при учредяването акционерната структура е доста пъстра и липсва мажоритарен собственик - акционери с над 5% в капитала са пет юридически и едно физическо лице. Най-големи акционери са инвестиционното дружество "КД Пеликан" (20%) и "Холдинг Варна А" (10%). Първоначалното, задължително по закон, увеличение на капитала с 30% протича успешно и емисията е регистрирана за търговия на БФБ на 15 август.

Дружеството има два проекта. Първият е за жилищен комплекс в гр. Априлци и е на стойност 2 млн. лв., а вторият - за бизнес център във Варна. Неговата стойност е над 20 млн. лв., като именно за финансирането му се предприема увеличението на капитала, с което се цели да се наберат 16.25 млн. лв. В плана за увеличение е заложено, че то ще се счита за успешно, ако са записани най-малко 1 млн. нови акции, но до последния ден (8 декември) са записани едва 15 000 акции от две физически лица. Обичайната практика при увеличение на капитал на АДСИЦ е да се намерят институционални инвеститори, които да запишат голямата част от емисията или поне да покрият минимума. Борислав Найденов, изпълнителен директор на "Премиер фонд", обясни за "Капитал", че са водени предварителни разговори с инвеститори, които са дали основание да се счита, че емисията ще бъде успешна.

Висящите проекти

Този неуспех поражда редица проблеми за "Премиер фонд". В проспекта му е заложено, че съотношението привлечени към собствени средства не може да превишава 3:1. Това означава, че докато не увеличи капитала си, дружеството не може да тегли заеми за повече от 1.95 млн. лв., които са крайно недостатъчни за реализиране на мащабната инвестиционна програма. Само имотът във Варна е на стойност 2.4 млн. евро, които според предварителния договор за покупка дружеството трябва да заплати до 31 януари 2007 г. Тези разчети обаче са правени при прогнози за записване на емисията и от дружеството бяха категорични, че не биха се поколебали да прибягнат и до 100% дългово финансиране или проектът да се предостави на друг инвеститор за изпълнение и експлоатация за определен срок. "Вариантът с дълговото финансиране може да се разглежда и в комбинация - дълг, който впоследствие да се преобразува в собствен капитал", каза Борислав Найденов. Той добави още, че се работи по ново увеличение на капитала.

"Засега задържаме проектите, но не се отказваме от тях, дори в Априлци можем да започнем и със средствата, които имаме сега, но все още тече смяна на статута на земята", каза заместник-председателят на съвета на директорите Милчо Близнаков, цитиран от "Дневник". "Дори да се наложи да се откажем от бизнес центъра във Варна, договорът с продавача ни дава възможност за връщане на предварително платената сума без неустойки. Ако преценим, че не можем да финансираме проекта, ще работим за продажбата му.
Дори да се наложи да се откажем от този проект, имаме варианти и за други, също толкова мащабни инвестиции", добави Борислав Найденов.

Неуспешната емисия се отрази негативно и на цените на акциите на "Премиер фонд". След старта на търговията през август на нива около 1.60 лв. цената им постепенно пада и докато тече увеличението на капитала, те се задържат на нива около 1 лв., но в първия ден след обявяването на резултатите те се сриват с близо 15% до 80 ст. за акция. При тази цена акциите на дружеството се явяват подценени на база счетоводна стойност, която по последен баланс е 1.07 лв. на акция, и институционалните инвеститори (финансови институции, държащи големи дялове) засега не предприеха разпродажби на дяловете си.

Насищане на пазара?

От единичния случай трудно може да се вадят генерални изводи за целия сектор. Определено обаче тенденцията към насищане на пазара с АДСИЦ се усеща. "Дружествата със специална инвестиционна цел постигнаха един критичен минимум и като брой емитенти, и като количества акции, с което беше задоволен първоначалният глад. Те все по-трудно ще могат да предприемат подобно увеличение, но мисля че при добри проекти винаги ще има инвеститорски интерес", коментира Маню Моравенов, изпълнителен директор на "Феърплей пропъртис" АДСИЦ. "Има известна умора от този тип инвестиции", счита Мартин Заимов, председател на съвета на директорите на "Парк" АДСИЦ.

Проблемите за дружествата за инвестиции в недвижими имоти обаче идват не само от нарастващия им брой, а и от ограничената способност на българските инвеститори да поемат такива емисии. "Това се отнася особено до институционални инвеститори, които имат някакви законови ограничения", изтъкна Маню Моравенов. Такива са например пенсионните фондове, чиито инвестиции в АДСИЦ са лимитирани в Кодекса за социално осигуряване до 5% от активите им, а тази квота при повечето вече е запълнена.

Ограниченият ресурс

Сред експертите преобладава мнението, че капиталовият пазар в България все още може да предложи на АДСИЦ ресурс, но той е доста по-ограничен, отколкото преди година. Дружествата все повече ще трябва да ухажват чуждестранни инвеститори, като капитали ще се привличат само от по-качествени и перспективни проекти. Според Мирослав Стоянов, директор инвестиционно банкиране в "Елана", за целта ще е нужно да се предложи уникална идея и да има признати играчи. "Самите чужди играчи са доста предпазливи и търсят добри проекти, така че не е достатъчно просто да кажем, че ще се обръщаме към чуждите пазари", добави той. "Не е проблемът в инвеститорите, а в това АДСИЦ да са привлекателни за инвеститорите", заключи Мартин Заимов.

Все пак на фронта на АДСИЦ не всичко е толкова черно. Докато "Премиер фонд" се справя с трудностите в момента, нови дружества за инвестиции в имоти се появяват постоянно, като и тази седмица КФН издаде лиценз на едно - "Недвижими имоти София". В момента текат и увеличения на капитала на няколко други дружества за имоти.
Още по-смела стъпка предприема "Елана фонд за земеделска земя", което се кани да излезе на световните финансови пазари. Дружеството е в процес на издаване на глобални депозитарни разписки (global depositary receipts - GDR) - инструмент, който позволява акциите на публична компания, листвана в една страна, ефективно да се търгуват в друга. Сделките няма да се осъществяват на регулиран пазар, а директно между инвеститорите на извънборсовия пазар (т.нар. over-the-counter (OTC) market). Очаква се търговията да започне в началото на 2007 г., като банка депозитар по емисията ще бъде Bank of New York. С това компанията цели да привлече големи институционални инвеститори от САЩ и Европа. Освен това издаването на депозитарни разписки се счита, че увеличава ликвидността на компанията и носи имидж и доверие.

Така че, без да се правят трагедии от случилото се с "Премиер фонд", може да се отчете, че ситуацията се променя. Колкото повече българският капиталов пазар се развива, толкова инвеститорите ще стават по-взискателни към емитентите. В тези нови условия предимство ще имат утвърдилите се големи дружества. Доверието на инвеститорите закономерно ще се насочва към тези, които вече имат успешни проекти зад гърба си. А новопоявяващите се АДСИЦ ще трябва да извадят конкурентни и качествени предложения, с които да ухажват по-рисково настроените инвеститори.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

1 коментар
  • 1
    Avatar :-|
    Гост

    По-скоро проблема е в проектите.На АДСИЦ-ите не им ли стана ясно,че пазарът е пренаситен от проекти в София и Варна,а търсенето там вече е слабо.Нека да предложат по-интересни проекти в други големи градове,пък тогава ще видим.

  • 2
    bsn45579546 avatar :-|
    samuil.kostov.129

    Маню Моравенов е с дългогодишен опит в сферата на финансите и инвестициите, но дали
    името и професионализмът му са толкова кристално чисти и ясни за публичността? И защо
    човек откраднал 11 милиарда публични средства ще заема толкова висок пост? Именно
    заради неясен произход на средства и липсващите баснословни суми са причината г-н
    Моравенов да бъде обект на масови разпити от органите на реда. В момента се води
    разследване за финансови пирамиди, които е управлявал в сферата на капиталовите пазари
    и използването на сладки държавни постове, които е заемал през годините.

  • 3
    ehf21590630 avatar :-|
    lora-andreeva90

    Маню е работил е за Марио Захариев, свързан с арести на кметове. Той лично носи парите в плик, а кметовете лично са признали на разпит за рушветите. Маню договорил държавна автобусна линия от несебър до други курорти. Държавата плаща, а в замяна Маню обещава да се преизбере кмета.

  • 4
    gnt57579546 avatar :-|
    petrova.katq

    Маню е откраднал 50 000 долара от фирмата, която управлява.
    Общия капитал,който е управлява там е 9 милиарда, които може би и тях ще открадне.

  • 5
    xlr28588192 avatar :-|
    Maria Damianova

    Познавам г-н Моравенов от скоро.Крайно разочарована съм от Маню, ако наистина всички тези неща за него са верни. Как може?!

  • 6
    iap16579546 avatar :-|
    valeriya_bogdanska_121

    Съгласна съм с вас. Изобщо не е редно да бъде оставян да си върти мръсните схеми, а хората не подозират дори...

  • 7
    adz50592077 avatar :-|
    Betina

    Няма да се оправи тази държава с такива като МАНЮ- ПЪЛЕН ПОТРЕС

  • 8
    rrj04579546 avatar :-|
    damyanov_ivan

    До кога такива хора ще заемат високи постове? Чувал съм за въпросната случка и мислех, че след уволнението му ще се приключи с кражбите, но явно няма да е така.

  • 9
    scp29579546 avatar :-|
    cvetomir_borisov_11_22

    Мислех, че само моето мнение е хич добро за г-н Моравенов… Толкова нагъл тип не съм виждал. Тази алчност няма да му донесе нищо хубаво!

  • 10
    iqh1545235910592606 avatar :-|
    Vanya Krasimirova

    Замесеният в корупционни схеми доц. д-р Маню Моравенов е предложен да влезе в
    състава на Съветът на директорите на Българска фондова борса (БФБ) на мястото на
    досегашния изпълнителния директор Иван Такев. Но май изобщо не му е чиста работата.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK