Изтичащата 2006 г. за борсата може да се нарече годината на акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ).

Броят им към 30 септември достигна 34 при едва 10 една година по-рано, а стойността на набраните от тях средства се повиши с 554.64% на годишна база до 450 млн. лв., сочат данните на Комисията за финансов надзор (КФН). На този фон неуспехът на първото дружество от този тип - "Премиер фонд", да набере капитал през борсата идва като сериозна изненада.

Капитални проблеми

"Премиер фонд" е създадено в началото на 2006 г. с капитал 500 хил. лв. и получава лиценза си за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел от КФН на 29 март. Още при учредяването акционерната структура е доста пъстра и липсва мажоритарен собственик - акционери с над 5% в капитала са пет юридически и едно физическо лице. Най-големи акционери са инвестиционното дружество "КД Пеликан" (20%) и "Холдинг Варна А" (10%). Първоначалното, задължително по закон, увеличение на капитала с 30% протича успешно и емисията е регистрирана за търговия на БФБ на 15 август.

Дружеството има два проекта. Първият е за жилищен комплекс в гр. Априлци и е на стойност 2 млн. лв., а вторият - за бизнес център във Варна. Неговата стойност е над 20 млн. лв., като именно за финансирането му се предприема увеличението на капитала, с което се цели да се наберат 16.25 млн. лв. В плана за увеличение е заложено, че то ще се счита за успешно, ако са записани най-малко 1 млн. нови акции, но до последния ден (8 декември) са записани едва 15 000 акции от две физически лица. Обичайната практика при увеличение на капитал на АДСИЦ е да се намерят институционални инвеститори, които да запишат голямата част от емисията или поне да покрият минимума. Борислав Найденов, изпълнителен директор на "Премиер фонд", обясни за "Капитал", че са водени предварителни разговори с инвеститори, които са дали основание да се счита, че емисията ще бъде успешна.

Висящите проекти

Този неуспех поражда редица проблеми за "Премиер фонд". В проспекта му е заложено, че съотношението привлечени към собствени средства не може да превишава 3:1. Това означава, че докато не увеличи капитала си, дружеството не може да тегли заеми за повече от 1.95 млн. лв., които са крайно недостатъчни за реализиране на мащабната инвестиционна програма. Само имотът във Варна е на стойност 2.4 млн. евро, които според предварителния договор за покупка дружеството трябва да заплати до 31 януари 2007 г. Тези разчети обаче са правени при прогнози за записване на емисията и от дружеството бяха категорични, че не биха се поколебали да прибягнат и до 100% дългово финансиране или проектът да се предостави на друг инвеститор за изпълнение и експлоатация за определен срок. "Вариантът с дълговото финансиране може да се разглежда и в комбинация - дълг, който впоследствие да се преобразува в собствен капитал", каза Борислав Найденов. Той добави още, че се работи по ново увеличение на капитала.

"Засега задържаме проектите, но не се отказваме от тях, дори в Априлци можем да започнем и със средствата, които имаме сега, но все още тече смяна на статута на земята", каза заместник-председателят на съвета на директорите Милчо Близнаков, цитиран от "Дневник". "Дори да се наложи да се откажем от бизнес центъра във Варна, договорът с продавача ни дава възможност за връщане на предварително платената сума без неустойки. Ако преценим, че не можем да финансираме проекта, ще работим за продажбата му.

Дори да се наложи да се откажем от този проект, имаме варианти и за други, също толкова мащабни инвестиции", добави Борислав Найденов.

Неуспешната емисия се отрази негативно и на цените на акциите на "Премиер фонд". След старта на търговията през август на нива около 1.60 лв. цената им постепенно пада и докато тече увеличението на капитала, те се задържат на нива около 1 лв., но в първия ден след обявяването на резултатите те се сриват с близо 15% до 80 ст. за акция. При тази цена акциите на дружеството се явяват подценени на база счетоводна стойност, която по последен баланс е 1.07 лв. на акция, и институционалните инвеститори (финансови институции, държащи големи дялове) засега не предприеха разпродажби на дяловете си.

Насищане на пазара?

От единичния случай трудно може да се вадят генерални изводи за целия сектор. Определено обаче тенденцията към насищане на пазара с АДСИЦ се усеща. "Дружествата със специална инвестиционна цел постигнаха един критичен минимум и като брой емитенти, и като количества акции, с което беше задоволен първоначалният глад. Те все по-трудно ще могат да предприемат подобно увеличение, но мисля че при добри проекти винаги ще има инвеститорски интерес", коментира Маню Моравенов, изпълнителен директор на "Феърплей пропъртис" АДСИЦ. "Има известна умора от този тип инвестиции", счита Мартин Заимов, председател на съвета на директорите на "Парк" АДСИЦ.

Проблемите за дружествата за инвестиции в недвижими имоти обаче идват не само от нарастващия им брой, а и от ограничената способност на българските инвеститори да поемат такива емисии. "Това се отнася особено до институционални инвеститори, които имат някакви законови ограничения", изтъкна Маню Моравенов. Такива са например пенсионните фондове, чиито инвестиции в АДСИЦ са лимитирани в Кодекса за социално осигуряване до 5% от активите им, а тази квота при повечето вече е запълнена.

Ограниченият ресурс

Сред експертите преобладава мнението, че капиталовият пазар в България все още може да предложи на АДСИЦ ресурс, но той е доста по-ограничен, отколкото преди година. Дружествата все повече ще трябва да ухажват чуждестранни инвеститори, като капитали ще се привличат само от по-качествени и перспективни проекти. Според Мирослав Стоянов, директор инвестиционно банкиране в "Елана", за целта ще е нужно да се предложи уникална идея и да има признати играчи. "Самите чужди играчи са доста предпазливи и търсят добри проекти, така че не е достатъчно просто да кажем, че ще се обръщаме към чуждите пазари", добави той. "Не е проблемът в инвеститорите, а в това АДСИЦ да са привлекателни за инвеститорите", заключи Мартин Заимов.

Все пак на фронта на АДСИЦ не всичко е толкова черно. Докато "Премиер фонд" се справя с трудностите в момента, нови дружества за инвестиции в имоти се появяват постоянно, като и тази седмица КФН издаде лиценз на едно - "Недвижими имоти София". В момента текат и увеличения на капитала на няколко други дружества за имоти.

Още по-смела стъпка предприема "Елана фонд за земеделска земя", което се кани да излезе на световните финансови пазари. Дружеството е в процес на издаване на глобални депозитарни разписки (global depositary receipts - GDR) - инструмент, който позволява акциите на публична компания, листвана в една страна, ефективно да се търгуват в друга. Сделките няма да се осъществяват на регулиран пазар, а директно между инвеститорите на извънборсовия пазар (т.нар. over-the-counter (OTC) market). Очаква се търговията да започне в началото на 2007 г., като банка депозитар по емисията ще бъде Bank of New York. С това компанията цели да привлече големи институционални инвеститори от САЩ и Европа. Освен това издаването на депозитарни разписки се счита, че увеличава ликвидността на компанията и носи имидж и доверие.

Така че, без да се правят трагедии от случилото се с "Премиер фонд", може да се отчете, че ситуацията се променя. Колкото повече българският капиталов пазар се развива, толкова инвеститорите ще стават по-взискателни към емитентите. В тези нови условия предимство ще имат утвърдилите се големи дружества. Доверието на инвеститорите закономерно ще се насочва към тези, които вече имат успешни проекти зад гърба си. А новопоявяващите се АДСИЦ ще трябва да извадят конкурентни и качествени предложения, с които да ухажват по-рисково настроените инвеститори.

@@table:[email protected]@

@@table:[email protected]@