А какво стана с ония лошите ипотеки
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

А какво стана с ония лошите ипотеки

А какво стана с ония лошите ипотеки

Въпреки знаците за съвземане на глобалната икономика, в САЩ се задават нови проблеми на имотния пазар

Николай Стоянов
13813 прочитания

© Shutterstock


Сигурно си спомняте, че световната икономическа криза не започна кариерата си като такава. Тя се издигна до тази важна позиция от световна финансова криза, а преди това беше си беше просто кредитно затягане. Съвсем в началото обаче всичко започна като криза на американските рискови ипотечни облигации (т. нар. subprime), предизвикана от спукването на балона на недвижимите имоти в САЩ.

МВФ вече пророкува края на кризата, а ред по ред и гурутата в света на инвестициите Джордж Сорос и Уорън Бъфет казаха, че най-лошото е отминало. Повод за всеобщия оптимизъм, обхванал и инвеститорите на фондовите борси, е лекото подобрение в макроикономическите показатели. Същевременно обаче, ако върнем фокуса обратно към американския ипотечен пазар, нещата са далеч по-зле от всякога. Просрочените ипотеки, които влизат в процес на принудително придобиване от банките (foreclosure), са два пъти по-високи спрямо средата на 2007 г., когато subprime кризата започна. Безработицата също се удвои и достигна 9.4% - най-високото й ниво 1983 г. А същевременно се задава не по-малко страховита буря от други оригинални инструменти и сегменти на ипотечния пазар.

3.4 трлн. долара под водата

Въпреки че от март насам американският имотен пазар дава признаци на съживяване и дори цените леко се покачват, същото трудно може да се каже и за ипотечния пазар. По данни на First American CoreLogic, една от най-големите консултантски компании в бранша, към юни 15.2 милиона, или почти 1/3 от всички ипотеки в САЩ, вече имат отрицателна нетна стойност, или казано на жаргон са "под водата". Това означава, че собствениците на тези имоти дължат на банките повече, отколкото струва къщата им, което обикновено е достатъчен повод човек да се откаже да обслужва ипотеката си. Това се случва, ако цените на имотните паднат или разходите по ипотеката се покачат или ако има комбинация от двете. Според изчисленията на First American CoreLogic още 2.5 милиона ипотеки са на по-малко от 5% от отрицателната нетна стойност, т.е. са на ръба да се гмурнат под водата.

Общата стойност на имотите с отрицателна нетна стойност е 3.4 трилиона долара и всички са изправени пред опасността да фалират. Най-голямата част от тях са в Калифорния (969 млрд. долара), следвана от Флорида (432 млрд.), Ню Джърси (146 млрд.), Илинойс (146 млрд.) и Аризона (140 млрд.). Проблемът обаче е най-сериозен в Невада, където около 66% от ипотеките са под водата, а нетната стойност на всички ипотекирани имоти е -19.5 млрд. долара. През последното тримесечие тези показатели леко се подобряват заради покачването на цените, но далеч недостатъчно да прекратят тенденцията все по-голям брой имоти да влизат в процедура по принудително придобиване от банките.

Според данните на RealtyTrac само през юли 360 хил. (или едно на всеки 355) жилища в САЩ са влязли във фаза на foreclosure. Това е рекордно ниво на показателя, откакто се поддържа статистиката, като година по-рано то е било едно на 464, а през юли 2007 г. - едно на 711. "През юли за трети път през последните пет месеца foreclosure активността отбелязва нов рекорд", отбеляза Джеймс Сакачио, изпълнителен директор на RealtyTrac. "Въпреки продължаващите опити на федералното и щатските правителства да закърпят предпазната мрежа за проблемните собственици на жилища има значителен ръст и при обявените първоначални фалити, и при вече придобитите обратно от банките имоти", обясни той.

Все пак темпът на нарастване на foreclosure активността се свива на годишна база до 32% спрямо 55% през същия период на 2008 г. и 89% през 2007 г. Според някои анализатори обаче това е само лъжливо успокоение, преди да се разрази

Втората вълна на ипотечната криза

За това има много основания, а заложената бомба много наподобява тази на subprime кризата. През годините банките бяха продали ипотеки на неблагонадеждни заематели, които не отговарят на стандартните критерии за кредитна история, стабилна работа и т.н. За да могат да ги плащат, те получаваха промоционално ниски лихви, които чак след време да се покачат. През 2007 г. цените на имотите в САЩ започнаха да падат. Това намали стойността на жилищата, а с нея и възможността ипотеките да се предоговарят. Същевременно за много от ипотеките започна да изтича първоначалният срок на ниски лихви и логично голяма част от най-неблагонадеждните заематели просто фалираха. Това вече отмина и в следващите години обемът на subprime ипотеките, при които изтича промоционалният период, ще намалява (виж графиката).

По всичко личи, че се задава повторение на филма, но със следващите класове заематели. През идващите две до три години предстои да изтекат промоционалните периоди при значителен брой Alt-A ипотеки (виж крафиката). Това са кредити, отпуснати на по-благонадеждни от subprime заемателите, но с известни условности, които не им позволяват да се причислят към prime или клас А ипотеките. В тази група попадат например хора с по-нисък доход или по-висока задлъжнялост, както и ипотеки с под 20% самоучастие. Към тях се добавят и така наречените Option Adjustable Rate Mortgage (ARM). Това са 30-40-годишни облигации с плаващ лихвен процент, които се продават предимно на благонадеждни заематели. Те дават за определен период всеки сам да си избере какво да плаща - нормална вноска от лихва и част от главницата, само лихва или свръхнисък промоционален процент (2-3%). При последната опция (предпочетена от около 80%) от хората всъщност размерът на заема се увеличава с времето и когато изтече промоционалният срок, вноската скача още по-чувствително.

С покачването на безработицата (и особено със съкращенията във финансовия и във високотехнологичния сектор) дори и благонадеждни заематели спират да обслужват заемите си и все повече от тях са просрочени. Според оценки на T2 Partners към януари вече 45% от Alt-A и 73% от Option ARM са под водата и са заплашени от масови фалити, a Credit Suisse изчислява, че през следващите две години ипотеки за общо 1 трлн. долара ще излязат от преференциалния период. Засега това не се случва, защото цените на имотите се стабилизираха и лихвите са рекордно ниски, но ако някой от тези показатели мръдне нагоре (което е нормално следствие от съживяването на икономиката), ще последва вълна от изгърмели ипотеки. А това няма как да не се разпространи към балансите на банките и към финансовите пазари. "В Калифорния има ипотеки за над 2.4 трилиона долара, а 42% от недвижимите имоти са с отрицателна нетна стойност. Мислите ли, че Wells Fargo, която седи върху огромния си дял от калифорнийските Option ARM, е добре капитализирана? Ако да, помислете пак", пише в блога си Майк Шедлок, инвестиционен консултант на Sitka Pacific Capital Management.

Всичко това заплашително прилича на втора вълна на ипотечната криза. Анализаторите T2 Partners дори виждат по-скоро пет вълни (две вече отминали), като предвиждат, че вече се надигат и проблемите при търговските площи. Всъщност колко точно ще са вълните няма значение, а по думите на главния икономист на First American CoreLogic Сам Катър да кажеш, че има втора вълна, предполага, че вече една е отминала, а такова нещо не се вижда. По-важни са последствията, а по прогнозите на Credit Suisse, че през следващите години ще изгърмят над 13% от всички ипотеки в САЩ, те не изглеждат много светли. Нито за американската, нито за глобалната икономика.

Сигурно си спомняте, че световната икономическа криза не започна кариерата си като такава. Тя се издигна до тази важна позиция от световна финансова криза, а преди това беше си беше просто кредитно затягане. Съвсем в началото обаче всичко започна като криза на американските рискови ипотечни облигации (т. нар. subprime), предизвикана от спукването на балона на недвижимите имоти в САЩ.

МВФ вече пророкува края на кризата, а ред по ред и гурутата в света на инвестициите Джордж Сорос и Уорън Бъфет казаха, че най-лошото е отминало. Повод за всеобщия оптимизъм, обхванал и инвеститорите на фондовите борси, е лекото подобрение в макроикономическите показатели. Същевременно обаче, ако върнем фокуса обратно към американския ипотечен пазар, нещата са далеч по-зле от всякога. Просрочените ипотеки, които влизат в процес на принудително придобиване от банките (foreclosure), са два пъти по-високи спрямо средата на 2007 г., когато subprime кризата започна. Безработицата също се удвои и достигна 9.4% - най-високото й ниво 1983 г. А същевременно се задава не по-малко страховита буря от други оригинални инструменти и сегменти на ипотечния пазар.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

135 коментара
  • 1
    Avatar :-|
    XXXL

    Уф, надявам се,че ще мога да плащам 850 лева, 20 години ипотеката.
    Ако не,Жената да продава и плаща.Това е завещанието ми.
    Другото е Корупция,Корумпиране и друг начин на Финансиране.
    Ето вчера ме "корумпираха ".
    Аз пък "корумпирах" други.
    Ха-ха-ха.

  • 2
    Avatar :-|
    Drakon

    Има една много хубава българска поговорка: "Не е луд тоя, дето е изял зелника, а тоя дето му го е дал"...

  • 3
    hrist0 avatar :-|
    Hristo Hristov

    Всяка криза започа и свършва с психологическата нагласа към нея. Ако оптимистичната вълна е по-силна, спадът няма да се усети съществено. Ако не е, ще видим W тренд на възстановяване.

  • 4
    Avatar :-|
    Бизнес план

    1.Напечатваме едни пари.
    2.Даваме тая хартия на едни хора с условие да купят или построят имот.
    3.Събаряме структурата дето раздава хартията, защото е раздавала хартия.
    4.Това скъсва връзката между труда и резултата от труда.Настава Криза.
    5.Тези, дето са купили или строили го закъсват и им вземаме плода от труда.
    6.Нашата хатия, обаче, се е овеществила в наша реална собственост.
    7.Тази новосъздадена собственост я пускаме на пазара, при затегнати кредитни условия.Пазарът тръгва и излизаме от кризата.

  • 5
    Avatar :-|
    до автора

    г-н Стоянов, отдавна не бях чел нещо смислено в Капитал и Дневник. Моите уважения за анализа ако е Ваш пък и да не е браво. Шапка Ви свалям !
    П.С на колегата ви Чавдар Първанов дано добре да послужат парите платени от БФБ. Компромис със съвеста се прави само за добра цена.

  • 6
    Avatar :-|
    инж. Ганев

    Много добър анализ, поздравления за автора!
    Ситуацията е доста добре описана само една забележка имам. Така нареченото леко повишение на цените на американските имоти което се споменава на два пъти е фалшиво поради статистическата мярка която се използва - медианна цена. Медианната цена не е цена на никоя конкретна къща а статистическа мярка за имотния пазар, където половината имоти се продават над нея и половината над нея. Нейната стойност зависи от 2 основни фактора, естествено самите цени на продажбите и второ смесицата от какви имоти се продава. Тоест ако се продават само от евтините имоти то медиаинната цена отива надолу ако пък се продават само скъпи то мед цената отива на горе , без това да означава че цената на някоя конкретно взета къща се е променила изобщо. Не случайно задругата на имотните мошеници използва именно медианната цена защото дава индикации за фалшиви дъна и по-пълно обудаляване на аудиторията. Та така цялото "повишение" на цените мерено според Кейс-Шилер индекса ( които отчита цените на едни и същи къщи във времето) е 0.5%, което ако се махне сезонноста на американския имотен пазар изчезва във минусите, макар и малки минуси. Пика на продажбите в САЩ е през лятото преди да започне училищната година, подобно на сезонноста на българския пазар където до колкото знам пика е през есента . В началото на септеври свършва сезона за продажби и всичко започва отново като филм на ужасите.
    Презентацията на Т2 Партнърс се споменава на 2 пъти и е много интересна. Може да се прочете ето тук

    http://www.businessinsider.com/henry-blodget-t2-partners-presentation-on-the-state-of-the-housing-market-july-1-2009-2009-7

  • 7
    Avatar :-|
    Ликьор4е

    А какво стана с ония лошите ипотеки?

    # когато ония напечатани хартишки, с които ФЕД заля пазара, "попият" добре, ипотеките ще струват колкото паница боб

  • 8
    Avatar :-P
    Обява

    Заменям луксозно и здраво ЕПК 70 кв. на тихо и комуникативно място в Овча купел, София за малка "картонена" американска къща (110-120 кв.) със заден двор и морава в непретенциозен щат (по възможност някъде около езерата). Също така, тъй като предложението ми е много на сметка за отсрещната страна, очаквам съдействие по изкарването на документи за преселване (от мен да мине!) от богата България в бедните хамерикански щати. Спешно!!! За сделка до 2 седмици предлагам БОНУС български, неповторими, вкусни домати, може и с колците.

  • 9
    Avatar :-P
    BoBy

    #8 Ще се прецакаш жестоко ама ще го разбереш доста късно като хапнеш американското дръвце...Мислиш си, че е много розово положението там и доларите растат по дърветата ха-ха. Ето такива тъпаци ме кефят идат и после "кво стана".

  • 10
    Avatar :-P
    8

    #9, прав си. Имайки предвид , че американските имоти ще падат, а НАШИТЕ ЩЕ РАСТАТ, както правилно ни съветват години наред нашите брокери на НИ. Знам, че съм на загуба, ама какво да се прави, искам да живея в щатите и съм готов да понеса загубите. ЕПК-то го слагам средно по 1000 евро, като знам, че с лекота може да се продаде за 1200. И като гледам цените тук: http://realestate.yahoo.com/Michigan, че средната на "Foreclosures" е $98,507, направо свят ми се завива, щото аз искам "малка", не "нормална" къща. Това значи, че такава ще струва още по-малко, може би $70 000. А между 70 000 евро и 70 000 долара има доста разлика, така че да, напълно съм наясно какво дърво ще гризна и колко ще се набутам. Ама ти не се притеснявай, остави тия сметки и терзания на мен. ;)


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.