Още по-специални дружества
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Още по-специални дружества

Още по-специални дружества

Финансовият надзор смени плановете за затягане на изискванията за фондовете за имоти с антикризисни облекчения

Николай Стоянов
11876 прочитания

© Shutterstock


Данъците и смъртта. За американския президент Бенджамин Франклин това са единствените две сигурни неща на този свят. За българските фондове за инвестиции в имоти и вземания обаче нещата не стоят точно така. По замисъл така наречените АДСИЦ (акционерни дружества със специална инвестиционна цел) не плащат корпоративен данък, като цената за тази привилегия са публичният им статус и задължението да раздават 90% от печалбата си като дивидент.

Възможността за данъчна оптимизация привлече много предприемачи. Те създадоха псевдопублични фондове, които са качени на фондовата борса, но нямат свободно търгувани акции и на практика са затворени за широката публика. Това са около 1/5 от всичките 69 АДСИЦ. Така се зародиха идеите на регулатора - Комисията за финансов надзор (КФН), за затягане на изискванията към фондовете.

Дебатът обаче се обърна най-вече заради финансовите проблеми, които някои от фондовете имат в кризата. След съгласуване със самите АДСИЦ и с основните им инвеститори комисията излезе с предложения за антикризисни промени в едноименния закон, които дават повече свобода на фондовете и са насочени по-скоро към спасяване на някои от тях от корпоративната им смърт - фалита.

Една от най-дискутираните антикризисни мерки в проекта на КФН е

Дивидентната амнистия

Предложението беше АДСИЦ да могат за периода 2008 - 2011 с решение на общото събрание да отложат изплащането на дивидент с до две години и така да задържат повече пари в кризата. В последния момент при обсъждането на промените във финансовия регулатор е приета и друг възможност - вместо да се отложи изплащането на дивидент, печалбата да може да се капитализира. Това означава дружеството да увеличи капитала си, като раздаде безплатни акции на досегашните си акционери. Макар че на финансов език това се нарича дивидент в акции (stock dividend), по същество парите не излизат от компанията и ако акционерите искат пари, те трябва да продадат новите акции. При падащ пазар обаче това може да се окаже трудна задача, а и води до намаляване на дела и броя на гласовете им в общото събрание на компанията.

Според някои миноритарни инвеститори тази промяна е в техен ущърб. "В някакъв смисъл тези промени може да накърнят правата на инвеститорите, тъй като те са влезли при едни условия, а сега те се променят", каза председателят на Българската асоциация на управляващите дружества Стоян Тошев (БАУД). Той потвърди, че най-сериозното им възражение е именно срещу отпадането на задължението за изплащане на дивидент.

Заместник-председателя на КФН, отговарящ за инвестиционната дейност Ралица Агайн, обясни, че мярката е изцяло антикризисна и не цели промяна на концепцията за АДСИЦ. "Ясно е, че на пазара има достатъчно дружества с ликвидни проблеми. Ясно е, че има много дружества, които не могат да съберат вземанията си или имат затруднения да реализират инвестиционните си проекти. Така, ако те не успеят да платят дивидента, може да се наложи да се пристъпи към ликвидация, което не е в интерес на инвеститорите", обясни тя.

Останалите предложени промени (виж карето) бяха повече или по-малко очаквани и срещу тях няма особени критики в инвестиционната общност. Като цяло се разширяват възможностите за финансиране и за инвестиране на свободните средства на фондовете, което по време на криза е обяснимо. Също така с възможността да инвестират в имоти в целия Европейски съюз се дава възможност на АДСИЦ да диверсифицират портфейлите си и така да намалят риска, което също е логична стъпка.

По-интересни обаче са някои от

Несбъднатите промени

които се обсъждаха от средата на 2008 г. и дори бяха заложени в предложенията за промени в Закона за дружествата със специална инвестиционна цел от предишното ръководство на КФН. Една такава мярка беше да се въведе изискване за ликвидност на АДСИЦ, така че да се гарантира, че те не са създадени само с данъчна цел, а са истински публични дружества. Това може да се постигне чрез изискване за минимален свободно търгуван дял (например 10% от акциите да се държат от инвеститори с по-малко от 2% дял в компанията) или за минимален брой акционери. Донякъде изненадващо както БАУД, така и браншовата асоциация на инвестиционните посредници са се обявили против тази идея. Донякъде това е обяснимо, тъй като повечето АДСИЦ са свързани с различни посредници или управляващи дружества.

"Аз лично подкрепям да има изисквания за ликвидност, особено като гледам практиката в други държави, каза Ралица Агайн. Те не бяха заложени в предложенията, защото нямаше подкрепа от общността", допълни тя.

Друга нереализирана идея, която срещна сериозен отпор сред АДСИЦ, беше да им се забрани да строят, а ролята им да се ограничи само до финансови инвеститори. Отпаднало е и предложението минималният основен капитал да се покачи от 500 хил. лв. на 1 млн. лв. Това обаче може да се обясни с факта, че към момента над половината (36) АДСИЦ имат основен капитал под 1 млн. лв., а при 22 от тях и собственият капитал е под тази граница. Това ще принуди много дружества да прибегнат до увеличение на капитала, което може да се окаже трудна задача в при пазарните условия в момента.

Дали инициативата на КФН да подпомогне сектора ще е успешна е рано да се каже, а и още не е ясно дали предложенията ще се приемат в този им вид. Регулаторът е дал на заинтересованите лица срок до 23 октомври за становища и предложения, а после законопроектът трябва да мине дългата парламентарна процедура, преди да се превърне в закон.

Финансовият регулатор трябва да е особено внимателен с преференциите, защото у дребните инвеститори остава леко неприятно усещане, че правилата се променят на полувремето. Нормално опериращите АДСИЦ едва ли ще регистрират колосални печалби през следващите години, така че задържането на дивидента може би няма да им е от особена помощ. За сметка на това спокойно може да се очаква вълна от строителни предприемачи, желаещи да се пререгистрират като АДСИЦ само и само да спестят 10% корпоративен данък за следващите три години. Едва ли КФН има желание и ресурс да се занимава и с тях. А и едва ли пазарът ще спечели от поредната доза псевдопублични дружества на него.

Ключовите промени:

- Получава се възможността изплащането на дивидент за 2008 - 2011 г. да бъде отлагано с решение на общото събрание за срок от максимум две години.

- Получава се възможността дивидентът за 2009 - 2011 г. да бъде използван за увеличение на капитала.

- Дава се възможност на фондовете да инвестират в недвижими имоти на територията на целия ЕС, а не само в България.

- Отпадат ограниченията за финансиране чрез банкови кредити.

- Разрешава се свободните средства на фондовете да се инвестират в по-широк спектър инструменти (паричен пазар, ДЦК).

- Облекчаване на процедурата по делистване и смяна на статута на АДСИЦ в обикновено акционерно дружество без ликвидация при одобрение от 3/4 от гласовете на общото събрание.

Данъците и смъртта. За американския президент Бенджамин Франклин това са единствените две сигурни неща на този свят. За българските фондове за инвестиции в имоти и вземания обаче нещата не стоят точно така. По замисъл така наречените АДСИЦ (акционерни дружества със специална инвестиционна цел) не плащат корпоративен данък, като цената за тази привилегия са публичният им статус и задължението да раздават 90% от печалбата си като дивидент.

Възможността за данъчна оптимизация привлече много предприемачи. Те създадоха псевдопублични фондове, които са качени на фондовата борса, но нямат свободно търгувани акции и на практика са затворени за широката публика. Това са около 1/5 от всичките 69 АДСИЦ. Така се зародиха идеите на регулатора - Комисията за финансов надзор (КФН), за затягане на изискванията към фондовете.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

13 коментара
  • 1
    Avatar :-|
    al

    Ами дружествата, да не стискат уж безценната си земя ами да продадат част от нея и така да платят дивидентите/ако нямат достатъчно пари в брой/.. така хем, ще се доволни акционерите, хем ще се разбере дали правилно е била оценена тази земя. Защото в момента АДСИЦ са се превърнали в едни пирамиди на Понци.. оценяват си активите както им скимне и готово - печалба. Само, че трябва и реално да се продава стока ;)


  • 2
    Avatar :-P
    muncho

    Твърде странно органа който трябва да контролира тези дружества се допитва до тях каква политика да предприема. Верно сме балъци ама чак до там, че да си поверим и парите си ...

  • 3
    Avatar :-|
    регулатор

    Фалит, ликвидация, естествен подбор! Това е напълно естествен край на всяко неефективно и напълно ненужно дружество или структура. От полза е както за икономиката, така и за хармонията между човека и природата.
    Свидетели сме на дългата агония на човешката алчност и лакомия срещу природата (т.е. себе си)! Каквото посееш, такова ще пожънеш.

  • Ot bloga na BigBear

    http://bigbear.blog.bg/biznes/2009/10/15/umorenite-kone-gi-zastrelvat.416156

    Уморените коне ги застрелват!

    Предлагам следния член 1 в закона за АДСИЦ, за да не се мъчат повече инвеститорите в тях – Управляващите дружества имат право на печалбата на управляваните от тях дружества. Цялата! :-)

    Тази нелепа мисъл ми хрумна, когато четях поредните предлагани промени в полза на УД. И не че фактическото положение не е близо до нея – еденици са АДСИЦ които са раздавали дивиденти, но надали има и едно УД, което да е на загуба. Има всякаква публична информация за фондовете, но никаква за договорите с УД и техните промени. УД взимат авансово на месечна база полагащото им се по договор възнаграждение пропорционално на размера на преоценените от самите тях активи, а акционерите взимат процент от реалната печелба и с предлаганите промени може и това да не взимат. Всичко е в полза на УД и не е чудно, че акциите им паднаха повече от спада на цените на реалните недвижими имоти които са купили. Има едно неписано правило при успешните съдружия и то е, че начинът на разпределение инвестициите, печалбите и загубите се определят преди старта на дейността и не се променят в процеса на работа. Сега УД посягат и на основното отличително което ги характеризираше спрямо другите инвестиции на БФБ – гарантираното със закон 90 % разпределение на реалната печалба. Защо Управляващите дружества искат това е ясно, но защо Комисията им разрешава? Това ще засили още повече отлива на инвеститорите от този сегмент от пазара . Или логиката е няма АДСИЦ, няма проблем?

    Редно е да се припомни какво е правилно от гледна точка на инвеститорите. Възнаграждението за успешно управление на активи трябва да е процент от реализираната доходност, а не процент от размера на активите. За това правя следните предложения за промяна на Закона за АДСИЦ :

    1.Възнаграждението на УД може да бъде само процент от печалбата за разпределение между акционерите и да не надвишава 10 % от общия и размер както и да се изплаща заедно с изплащането на дивидента на акционерите

    2.Договорите на УД с АДСИЦ да са публични и промяната им да става само с одобрение от Общото събрание на акционерите с гласовете на 75 % от присъстващите

    3.Ако се предлага отлагане на плащането на дивидент то трябва да става с съгласието одобрението от Общото събрание на акционерите с гласовете на 75 % от присъстващите

    4. УД да правят детайлено отчет на сключените от тях договори задължаващи АДСИЦ – контрагенти, комисионни и срокове.

    Знам, че ще има силни възражения по точка едно – УД няма да имат приходи за дейността си в началото,но считам че за да управляваш чужди пари е добре да можеш и да имаш свои. Иначе при сегашната ситуация по добре е УД да станат публични, а АДСИЦ непубични защото реалната печалба е в първите...

  • 5
    Avatar :-?
    Ot bloga na BigBear

    1. В всички бизнес планове при набирането на капитала на АДСИЦ беше изрично заложено че 90 % от печалбата ще се разпределя като дивидент. Изброените компании - Монбат, Албена, Химимпорт никога не са заявявали, че инвеститорите ще получат такива дивиденти.
    2. Второ - ръководствата на тези компании не получатат по няколко милиона на година възнаграждение. Пример

    За 30 милиона разпределени дивиденти от BREF Управляващото дружество е взело от 2006 година до 2Q 2009 над 10 милиона възнаграждение - и всичкото това преди дивидента. Плюс курсова загуба от инвестицията до настоящата цена на акция от 40 ст.
    За 15.2 милиона гласуван и все още не даден за 2008 година дивидент FPP УД е взело над 6.5 милиона възнаграждение - отново преди дивидента и отново цената е доста под номинала
    Другите два водещи фонда за земя ELARG и ATERA - разходи за управление от 2006 година до 2Q 2009 съответно 7.5 М и 5.9 М и никакъв дивидент

    Тезата ми е че баланса на интересите е силно изкривен в полза на УД и поредните промени отново са в полза на УД без да се иска съгласието на акционерите които са дали парите си при други стартови условия.
    Не съм правил сравнение с договорните фондове и с пенсионно-осигурителните дружества, те имат подобни проблеми, но това е предмет на друг анализ. Сравнението за черна овца обаче е приложимо като определението "овца" може да се разпростре и върху трите инвестиционни схеми - инвеститорите ги стригат редовно без особенно голяма полза за тях...

  • 6
    Avatar :-(
    Ot bloga na BigBear

    НЕКА ДА ИМА РАВНОПОСТАВЕНОСТ НА ИНТЕРЕСИТЕ НА МЕНИДЖЪРИТЕ НА АДСИЦ И НА ИНТЕРЕСА НА АКЦИОНЕРИТЕ

    1. Нека в условията на криза да има буфери. Но такива, че да са справедливи към инвеститорите. В случай на отлагане на плащане на дивидент, да бъдат замразени всички плащания на възнаграждения към управляващото дружество, до момента на изплащането на дължимия дивидент на акционерите. Като няма пари, да няма за всички, а не едните да глозгат кокала, а измамените инвеститори да подсмърчат...
    2. Отлагането на плащането на дивидент да става само с решение на общото събрание, свикано по съответния ред и да бъде подкрепено от най-малко 75% от присъстващите акционери
    3. Възнаграждението на Управляващите дружества трябва да е обвързано с постигнатата от тях доходност (печалба), а не с размера на управляваните от тях активи!!! Най-правилния метод за формиране на възнаграждението на управляващите дружества е те да получават ПРОЦЕНТ ОТ РАЗДАДЕНИЯ ДИВИДЕНТ на акционерите. Най-малко трябва да се измени базата, върху която в сегашния момент те формират възнаграждението си. След като за акционерите в АДСИЦ не се разпределя дивидент върху печалбата формирана от преоценка на активи, то и управляващите дружества не би трябвало да взимат възнаграждение върху увеличението на активите, формирано от тези преоценки. Това е порочна схема за източване на АДСИЦ, защото на базата на тези свръхнадути "печалби" на хартия, управляващото дружество цоца реални пари...
    4. Малоумните промени в закона, предложени от КФН, са изцяло в полза на управляващите дружества и "прецакват" инвеститорите. Това неминуемо ще доведе до отлив на капитали от България, жизнено необходими в условията на криза... А и да не забравяме, че една от проектопоправките в закона развърва ръцете на управляващото дружество парите на акционерите да бъдат "инвестирани", т.е. изнесени в чужбина...
    Малоумно безхаберие или корупционен клиентелизъм от страна на КФН - преценете сами...
    5. В проспектите на дружествата и във всички бизнес планове при набирането на капитала на АДСИЦ беше изрично заложено че 90 % от печалбата ще се разпределя като дивидент. Инвеститорите, сред тях и не малко чуждестранни, са си вложили парите при това условие и ще бъдат измамени, ако се приемат промените, предложени от КФН. И това, което е останало от парите им, ще го изтеглят от България, най-вероятно завинаги... Защото най-гадното е, че тази готвена измама носи привкус на държавна политика...
    5. На последните избори българите гласуваха за промяна. Всички помним назначенията на кабинета "Станишев" в последните дни от мандата му. Тука прави впечатление учудващата проява на изключителната активност на една комисия (КФН), нарочена за закриване (имаше подобни изявления от членове на новото правителство), да прокара клиентелистки закони в последния момент. На мене ми прилича на реплика на сервитьор в кварталната кръчма "...Ъ, шъ поръчвате ли още нещо за ядене ... 12 без 5 е, а кухнята работи до 12..."

  • 7
    Avatar :-?
    Re: Ot bloga na BigBear

    До коментар [#6] от "Ot bloga na BigBear":

    Искам само да допълня, че по този начин в управлението на АДСИЦ се въвеждат "законно" възможно най-порочните практики при управлението на активи, до огромна степен довели до сегашната икономическа криза...
    Всички помним как американските банки също раздуваха балона на виртуалните печалби, за да могат мениджърите им да докопат по-големи бонуси за себе си. Също така видяхме как свърши всичко това...
    Разберете: Перспективи за инвестиции в България има, но чуждите инвеститори няма да се излъжат влязат в подобни порочни схеми! Те искат гаранции, че вложенията им няма да бъдат най-нагло източени от БГ-Мадоффците ! Ако искаме инвестиции в България, законът трябва да бъде променен в посока:

    ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯ ЗА УПРАВЛЯВАЩИТЕ ДРУЖЕСТВА КАТО ПРОЦЕНТ ОТ РАЗДАДЕНИЯ ДИВИДЕНТ И ПОЛУЧАВАНЕТО НА ТЕЗИ ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯ ДА СТАВА САМО СЛЕД ИЗПЛАЩАНЕТО НА ТОЗИ ЗАДЪЛЖИТЕЛЕН ДИВИДЕНТ !!!

  • 8
    Avatar :-|
    инвеститор

    От цялата история разбрах че на някакви дето са се нахендрили с имоти в България за да им се помогне ще им се разреши да се нахендрят с имоти в целия ЕС. Което ме учуди, защото очаквах Агайн да предложи увеличение на гражданската отговорност.

  • 9
    Avatar :-|
    ано

    Интересно какво очакваш от царското момиченце дето няма 30 г

  • 10
    Avatar :-|
    frendhen

    Като гласувахте за селянина от Банкя , това , което ви се случва , това ви се полага , глупаци такива !!! Сами си го натресохте , че и на нас ни го забихте ...

    Затова нека ви цитирам отново едно мнение, което много харесвам :
    " ... На мутрата -пожарникар Бойко Борисов , на малоумния комплексар с „ меки китки „ ДЯНКОВ и на топсерсема Цветанов им е по-дебела главата , по - празно пространството между ушите и по-високо самочувствието, отколкото е здравословно !...
    Само кретенизмът и цинизмът им са на ниво !! http://www.tundzha.info/public/65-comment-tundzha-info/2045-da-ne-govoryat-i-da-ne-me-draznyat-tezi-dumi-zvuchat-strashno
    Единствено дебил не може да отчете, че през всички 20 години на прехода не сме имали по-неудачно,по-неориентирао и по-некадърно правителство от настоящето ,!Вероятно има още някои, които смятат , че сегашното управление не е тотално сбъркано , но това се дължи единствено на увреденият им генетичен код ...
    „Благодарим „ безкрайно на „ бащицата „ Бойко Борисов за „гениите „ , които ни натресе в управлението . Тези , които създават , най-меко казано , ужасната действителност на дезорганизация, безотговорност и неприветлива среда … Затова и БЪЛГАРИЯ ЩЕ СИ ОСТАНЕ КЕНЕФ (тоалетна) , така както много сполучливо и точно я изобрази чешкият художник Давид Черни ! … КЕНЕФ , в края на двора- с една дупка в следата, типично по български ,типично по селски…
    Нека им напомня, че " благодарение " на подобна политика на геноцид спрямо народа ни , се случиха януарските събития през 1997 година. АБСОЛЮТНО СЪЩИТЕ им ПОЖЕЛАВАМ много скоро , защото иначе ще разплачат ТОТАЛНО майката българска ...

    А и все повече от тези, които гласуваха за ГЕРБ вече гледат ето така http://www.freakycreek.com/gallery2/v/Funny+Advertisements/gerber-hot-sauce.jpg.html..."

    Хайде да ви видя сега КАК ЩЕ СЕ ОТЪРВЕТЕ от малоумния кабинет, който ни натресохте ?
    По време на криза ХОРАТА намаляват данъци, намаляват акцизи, свиват " перата " , подяждани от чиновници , за да може " да диша " бизнесът, да дишат хората , а тези кретени ... абе ДА СА ВИ ЧЕСТИТИ малоумниците ! Аз скоро ще се омитам от тази територия на кретенизма ...Защото тук НЯМА живот, а и след 100 години няма да има !


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK