В момента продаваме земя, защото и самите производители са достигнали такъв етап на развитие, когато са си закупили земеделска техника, а развитието на земеделската политика у нас и в Европейския съюз им показва, че ще им е нужна и собственост на земя, за да се възползват максимално от нея. Купувайки земя от нас, те купуват една сигурност. Защото утре, ако някой има претенции към даден имот, те могат да се обърнат към нас и ние ще възстановим парите им, дадени за земята. Този пазар винаги носи риск от претенции към собствеността, например от пропуснат наследник или нередовни документи, което може да попречи на производителите пълноценно да упражнят правото си на собственост. Ние сме подготвени и свеждаме този риск до минимум. Междувременно продължаваме да купуваме избрана качествена земя.

На този етап арендаторите имат както потребността, така и необходимите средства да купуват земя с цел оптимизираме дейността си в определени землища. Придобиването на по-големи пакети земя в дадено землище им дава както повече предимства в устояването на правата им по отношение на земеделската политика, така и повече власт под една или друга форма.

Наскоро на пазара на земеделски земя се появи и китайски арендатор. Очаквате ли повече подобни играчи да започнат да навлизат у нас?

За нас всички инвеститори са еднакви, но ние разчитаме на местните земеделски производители.

А каква дивидентна политика да очакват инвеститорите от "Адванс терафонд"?

Стараем се винаги да даваме максималното на инвеститорите. Когато има възможност, винаги сме се старали да изкарваме максимално добър дивидент. Предходните години раздадохме около 3-4% от номинала дивидент (бел. ред. - номиналната стойност на една акция на фонда е 1 лв.), като той се дължеше най-вече на постъпленията от аренда. При стартирането на фонда бяхме обявили, че в период от три години, в които трупаме земи няма да можем да раздаваме дивидент, след което на четвъртата започнахме разпределяне на минимален доход.

Сега дружеството ще разпредели сериозен дивидент, тъй като през 2011 г. продадохме над 63 хил. дка земя при много добра норма на печалба, над 120%. Подобна доходност не може да се постигне при банкови депозити. За момента тя се получава около 20-23% от номинала, но с точност ще бъде обявена след одита на дружеството.

Имате ли таргет за дивидентна доходност, която искате да следвате?

Не, нямаме таргет или някакво ограничение. Ние следваме тенденциите на пазара и поведението ни е пазарно. Натискаме във всеки момент, в който считаме, че е подходящо.

Как тогава ще определите пазара на земя в средносрочен план?

Динамичен, разнообразен и доходен за акционерите.

Имате ли вече договорени продажби на земи през 2012 г.?

Имаме подписани предварителни договори за продажба на земи и през 2012 г., като всички са за над 1000 лв./дка за площи от по 500 - 1000 дка. На този етап и през тази година се очертава висока доходност. В същото време миналата година средната цена на декар бе около 600 - 700 лв.

Това означава ли ,че и цената на земята на дребно ще расте?

Няма логика цената на дребно да расте стремглаво нагоре, защото все пак продаваме пакети подбрана земя, събирана в интервал от пет години. Когато купувате единичен имот и не се знае дали върху него няма претенции, няма как цената му да расте бързо. Предполагаме, че ще се увеличи плавно, и вече го усещаме с нашите покупки на дребно в момента.

Миналата година бяха направени постъпления за ликвидацията на първи фонд за имоти в земеделска земя - "Еларг фонд за земеделска земя"? Как определяте този прецедент и как той ще се отрази на пазара и на инвеститорите във фонда, които, ако дружеството се ликвидира, може да се пренасочат към другите фондове?

Да, това е прецедент за България, но не и за света. Схемата на подобен род инвестиции – ликвидация, се случва, откакто съществува капиталов пазар по света. Логично е тези, които извлекат ползи от подобна ликвидация, да се насочат отново към такава инвестиция и съответно това може да доведе единствено до определено раздвижване в цените на акциите на останалите фондове.

Колкото до земите, които ще продаде фондът (бел. ред. - 250 хил. дка), те не би следвало да имат голям ефект върху пазара. Първо, защото вероятно ще бъдат договорени на големи пакети с настоящите земеделски производители, които я обработват, и, второ, защото те все пак са едва една шеста от общо търгуваните на година земи. Така че в рамките на два-три месеца тези земи могат да бъдат изтъргувани, без това да повлияе на цените на дребно.

Това може ли да означава ново увеличение на капитала за вас например?

В случай на необходимост можем да го направим, но не планираме такова увеличение. Подобна потребност би възникнала само когато искаме да увеличаваме портфейла със земя, без да продаваме. В момента, когато продаваме, едновременно освобождаваме паричен ресурс. Частта, с която е формирана печалба, сме длъжни 90% да разпределим като дивидент, а останалата може да реинвестираме в земя. Ние сме били винаги максимално ликвидни, което ни позволява да работим с мащаб. Съответно сега не виждаме нужда от допълнителна ликвидността чрез увеличение на капитала.

Въпросът пред нас винаги е бил да можем колкото се може по-бързо и оперативно прецизно да реагираме на тенденциите на пазара, а останалото са резултати.

Говореше се, че държавата може отново да се намеси на пазара на земя. Очаквате ли това да се случи и ако се случи, как ще се отрази на пазара?

По принцип държавата е длъжна да продава земя, което и прави, но срещу компенсаторни инструменти, в каквито фондовете за земя на могат да инвестират, за да могат след това да участват в подобни търгове. Тези инструменти обаче са обезщетение за хората, чиято земя някога е била отнета и невърната. Ако има подобни търгове, ще бъде добре, защото който желае да си закупи, ще си закупи. Не трябва да се забравя фактът, че държавата допреди няколко години е търгувала и заменяла и не е ясно какво точно ще се поднесе на пазара в момента. По-скоро очакванията са да предложи по-малки, раздробени и съответно не толкова атрактивни земи. То е равностойно на едно предлагане на дребно.

Според нас всяка намеса на държавата с цел стимулиране на земеделието и комасацията ще бъде приета положително от пазара.