Коронавирус в България и по света
Коронавирус в България и по света
С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
2 12 окт 2012, 15:22, 9052 прочитания

В очакване на новото време

"Интеркапитал пропърти дивелопмънт" изчерпа класическите методи да финансира дълговете си и вече залага на иновативни схеми

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Илюстрация

По-голямата част от съвременната историята на капиталовия пазар в България не е бляскава. След хаоса от първите години на прехода беше въведен известен ред, но от създаването на Българската фондова борса в края на 90-те цялата икономическа активност в страната беше в сянката на банковия колапс, а сега е в сянката световната криза. Имаше обаче един кратък период от няколко години, когато борсата заприлича на борса.

Вярно, после се оказа, че това е било просто балон, създаден от хартиени милионери (и желаещи да станат такива), но през 2004-2008 г. се появиха реални проекти, които намериха реално финансиране. Лесните пари обаче изведнъж изчезнаха и сега много от тези проекти стоят недовършени, непродадени или преминали в ръцете на кредитори, а инвеститорите в тях са горди собственици на обезценили се с десетки проценти книжа.


Тук ще ви разкажем за един такъв фонд за имоти - "Интеркапитал пропърти дивелопмънт" АДСИЦ (Интеркапитал ПД). Той обаче е по-различен, защото въпреки всичките трудности успява да оцелее. Фондът продължава да си плаща задълженията, макар и често с цената на забава, благодарение на все по-иновативния финансов инженеринг, прилаган от мениджмънта и приятелския кръг около създателите му - група лица от партия "Новото време". Един от най-големите акционери е енергийният министър при управлението на НДСВ Мирослав Севлиевски, а бившият депутат Величко Клингов сега е изпълнителен директор на фонда. Акционери продължават да са и други нововремци (както и на най-разнообразни техни роднини) като сред тях са телевизионния водещ Емил Кошлуков, собственикът на няколко рекламни агенции Красен Кралев, собственикът на една от най-големите вериги медицински лаборатории Недялко Калъчев и председателят на Института за модерна политика Борислав Цеков.

Изглежда, както на политическия фронт, така и на инвестиционния, те хранят надеждата, че фондът им ще доживее новото време, когато имотните и/или финансовите пазари ще се размърдат. Надпреварата с часовника обаче застрашително наближава 2013 г., когато компанията я чакат внушителни падежи по банкови кредити и облигации.

Пациентът и диагнозата му



"Интеркапитал пропърти дивелопмънт" е създаден през 2005 г. Има два основни имотни проекта - морски и планински, за чието изграждане използва както капитал, набран по време на борсовия бум, така и заемен ресурс. Когато идва кризата обаче нещата стават сложни. Планинският проект в Боровец е завършен само на груб строеж и до момента не генерира паричен поток. Фондът обаче успява да завърши морският - ваканционно селище "Марина кейп" край Ахелой. Той вече работи и носи както текущи приходи, така и постъпления от продажба на апартаментите в него. Те обаче се оказват недостатъчни.

"Кризата върлува вече пета година и това затрудни значително обслужването на нашите задължения. Цялото ръководство и персонал на "Интеркапитал ПД" полагат огромни усилия и досега те успешно се справят с тежката ситуация, като генерират приходи от експлоатация и от продажба на имоти", каза за "Капитал" Николай Майстер, изпълнителен директор на "Интеркапитал маркетс" - посредникът, който консултира фонда в инвестиционната му политика.

"Интеркапитал ПД" донякъде е жертва и на особената си юридическа форма на акционерно дружество със специална инвестиционна цел. Тези фондове са освободени от корпоративен данък, но трябва да разпределят 90% от печалбата си, формирана от дейността (без тази от преоценки на имотите им) като дивидент. А това означава, че ако са продали имоти разсрочено, дори и още да не са получили пълното плащане, те трябва да извадят пари и да ги разпределят между акционерите си. Комисията за финансов надзор дори лансира законови промени, които да адресират този проблем, но те останаха само на фаза проект. Така за периода 2007-2009 г. "Интеркапитал ПД" раздава сумарно 12.9 млн. лв. дивиденти, което изцежда доста ликвидност от дружеството.

Традиционната медицина

През последните няколко години фондът наистина използва целият класически арсенал, за да се справи с трудната ситуация и да се капитализира. "Интеркапитал ПД" беше първата българска компания, осъществила публично предлагане извън България, с което акциите й вече се търгуват освен в София и във Варшава. Малко след това се опита да набере ресурс чрез увеличение на капитала за 58 млн. лв. Набраните средства обаче бяха едва 3.6 млн. лв. Последва втори опит за увеличение на капитала с 27 млн. лв. през 2011 г. при цена 3 лв. на акция. Явно кризата се разви по-бързо от реакциите на компанията и тя първо свали цената на 2.3 лв., а после реши да отложи увеличението "поради големите флуктуации на капиталовите пазари през 2011 г.", както е пояснено в годишния доклад за дейността на "Интеркапитал ПД". Междувременно и пазарната цена на акциите на компанията се срина до под номиналната им стойност от 1 лв., което допълнително усложни положението. По закон емисионната стойност на една акция не може да е по-ниска от номиналната й, а освен това в България компаниите нямат право да имат номинал под 1 лв.

Според последния отчет на компанията тя има задължения за около 35 млн. лв., от които 7 млн. лв. са по емисия публично търгувани облигации, пласирана още през 2007 г., първоначално със срочност три години и купон 9% годишно. През лятото на 2010 г. компанията получи ликвидна глътка въздух с удължаването на падежа на заема с три години - до август 2013 г. при малко по-висока лихва от 9.5%. Общата остатъчна дължима сума бе 5 млн. евро. Сега, две години по-късно, компанията все още има да изплаща 3.625 млн. евро от заема, но почти всяко лихвено и амортизационно плащане на главницата е с до позволените 30 дни закъснение, през които облигациите не стават предварително изискуеми. Последното трябваше да е на 14 август 2012 г., но бе извършено около месец по-късно. Следващото е през ноември, след това февруари и така до август 2013 г., когато целият облигационен заем трябва да се погаси с едно финално плащане от 3.25 млн. евро. Ако ситуацията остане в сегашния си вид, явно компанията отново ще има сериозен проблем да направи това финално плащане. А облигациите съвсем не са най-големият заем на дружеството, което през 2013 г. има и падежи по общо 9.7 млн. евро кредити към Банка ДСК и Пиреос банк.

"Постоянно сме в контакт с нашите кредитори, както и с други потенциални партньори и разглеждаме всички възможности – от продажба на имоти до издаване на нови емисия акции, облигации (обикновени или конвертируеми) през промяна на условията по сегашните ни кредити", каза Майстер. Той уточни, че засега не са водени конкретни преговори за ново преструктуриране на облигационния заем, което се потвърждава и от държатели на книжата, но се търси цялостно решение за общите задължения на фонда.

"Общият размер на задълженията изглежда голям, но срещу тях стоят активи и имоти с още по-голяма стойност. Колко точно струват може да е обект на дълги дискусии по принцип, но голяма част от имотите на "Интеркапитал ПД" са ликвидни и с тях стават десетки сделки, които се изповядват нотариално по реалните си цени. Така че смятаме, че преоценената стойност на активите на дружеството в баланса му е максимално близка до реалната", обобщи Майстер. По думите му затрудненията на фонда идват от "по-бавния темп на продажба на имотите и от значително повишените лихви по дълга". "Дори и да не продава свои имоти, дружеството би могло спокойно да обслужва лихвите по всички свои задължения само от експлоатацията на собствени имоти, ако тези лихви не бяха едностранно повишени от страна на банките", каза още Майстер.

И наистина от отчетите на фонда се вижда, че единият заем за 3.9 млн. евро от ДСК е бил при лихва EURIBOR+3 процентни пункта към края на 2010 г., докато година по-късно надбавката е 8 пр. п. Аналогично са се променили и условията по заемите към "Пиреос" за общо 8.3 млн. евро, които сега са с лихва EURIBOR+7 пр. п. Това прави по грубо над 700 хил. евро годишно плащания по лихвите плюс още 200 хил. евро на всяко тримесечие по облигационния заем, което принуждава мениджмънта и близки до акционерите на фонда лица да търсят иновативни методи да поддържат компанията жива.

Алтернативно лечение #1

За единия от тях става ясно от документите за листването на една малка емисия облигации на тотално неизвестно дружество за капиталовия пазар. Става въпрос за "ВЕИ проджект", която от есента на миналата година има завършен малък фотоволтаичен проект край Сандански, за който очакванията са да носи по 60-70 хил. лв. годишно. Някъде около приключването на тази своя инвестиция, компанията решава да влезе в съвсем ново за нея поприще - туристическите имоти. В самия край на 2011 г., на 29 декември, "ВЕИ проджект" купува от "Интеркапитал ПД" спа центърът и боулинг залата на ваканционен комплекс "Марина кейп" срещу сумата от 1 млн. евро без ДДС.

Макар това да изглежда като нормална търговска сделка, всички индикации сочат, че целта й е да се инжектират средства във фонда, с който да може да посрещне плащанията по облигациите и кредитите си.

На първо място, за това говорят топлите връзки на "ВЕИ проджект" с групата "Интеркапитал". От основаването на компанията до края на 2011 г. в управата й е Цветелина Христова, която от лятото на 2012 г. е в борда на самата "Интеркапитал ПД". Кредитори на енергийното дружество пък са роднини на изпълнителния директор на "Интеркапитал ПД" Величко Клингов - Ваня Клингова и Стойчо Клингов, както и обслужващото дружество на фонда като например "Марина кейп мениджмънт" и компанията "БГ инвест пропъртис" на Мирослав Севлиевски. Но за нея след малко.

Друга индикация е структурата на самата сделка. Ден след покупката на 30 декември "ВЕИ проджект" връща обектите обратно на фонда с две опции. Първата е той да ги купи на същата цена - 1 млн. евро, до 30 януари 2013 или, ако не го направи, да плати неустойка от 80 хил. евро и да получи правото да купи обратно имотите с договор за финансов лизинг с лихва от 12.5% на година и краен срок през 2016 г. Накратко изборът на "Интеркапитал ПД" е между безлихвен кредит за около година или сравнително скъпо разсрочване на задълженията. Цялата тази информация обаче става ясна не по данни на "Интеркапитал ПД", което само скицира сделката в бележките към отчета си, а от проспекта за публичното предлагане на облигации на "ВЕИ проджет" на БФБ, който впрочем е изготвен от "Интеркапитал маркетс".

Именно с тези облигации "ВЕИ проджект" финансира покупката на имота. Те са за 1 млн. евро, при търсени 2 млн. евро, с лихва от 8.5% и падеж на 2 декември 2016 г. Малко преди това компанията прави и увеличение на капитала за 200 хил. лв., чрез което неин акционер става Ирена Ялъмова, която, както пояснява Николай Майстер, е дългогодишен изпълнителен директор на Solvex – един от големите туроператори в Словакия, активен на българския пазар. "С г-жа Ялъмова в ръководството на ВЕИ дружеството придоби съществен опит и познания в сферата на ваканционните имоти (търговски, жилищни и други) и това му даде възможност и увереност да разшири своя предмет на дейност и в сфери, свързани с туризма", каза Майстер.

На въпроса доколко сделката с "ВЕИ проджект" помага на фонда да покрие ликвидните си проблеми и за какъв период, Николай Майстер поясни: "С прихода от сделката с ВЕИ, "Интеркапитал ПД" е погасило други свои задължения към банки, по облигационната си емисия и други. Така на практика дружеството е заменило краткосрочни задължения с такива със срок 5 години. Освен това е диверсифицирало източниците си на приходи, което винаги е полезно за общото състояние на едно дружество", каза той.

"Сделката е една стъпка в по-общ процес на предоговаряне на условията по дълговете на фонда", каза още Майстер. "Дружеството е в постоянен контакт с основните си кредитори и не е спирало да търси взаимно приемливи промени в условията по кредитите. В интерес на неговите акционери ще е сроковете по кредитите да бъдат удължени, а лихвените проценти намалени. Освен това дружеството продължава успешно да продава свои активи (основно апартаменти в комплекс "Марина Кейп"). Тези продажби генерират приходи, които също се използват основно за намалявне на задълженията", посочи още Майстер.

Алтернативно лечение #2

Не е изключено "Интеркапитал ПД" да получи и второ временно лечебно хапче, след като в картината тази есен се намеси още едно малко известно дружество, еднолична собственост на Мирослав Севлиевски и управлявано от него - "БГ инвест пропъртис". То също както "ВЕИ прожект" пласира облигации и използва постъпленията, за да инвестира в "Интеркапитал ПД". От юни до септември то е пласирало две петгодишни емисии облигации за общо 520 хил. евро. При първата са търсени 1 млн. евро, но са набрани 406 хил. евро при 9% доходност, а втората със същата заложена цел е затворена на 114 хил. евро при 9.5% доходност. "През последните месеци, "БГ инвест пропъртис" се опита на два пъти да събере заемни средства на пазара, които да бъдат инвестирани в подценена недвижима собственост, както и в действащи соларни проекти. В резултат на емисиите бяха набрани общо 520 хил. евро. Една част от тях са предоставени по договор за заем на "ВЕИ проджект" (300 хил. лв. според проспекта на компанията - бел. ред.), с оглед на неговата дейност като оператор на соларни паркове. Друга малка част (около 70 хил. лв.) са инвестирани в акции на "Интеркапитал ПД", дружество, което аз добре познавам и смятам, че акциите му към днешна дата са подценени", коментира Севлиевски пред "Капитал".

Дали остатъчните средства няма да попаднат отново във фонда, Севлиевски не даде конкретен отговор. "Въпреки че вярвам, че "Интеркапитал ПД", ще успее да се преструктурира и успешно да излезе от кризата, към днешна дата не планирам допълнително увеличаване на това участие, доколкото приоритетите на "БГ инвест пропъртис" са други. Трябва да се има предвид обаче, че все още повече от половината набрани средства от облигационните емисии не са трайно инвестирани... Предвид промени в регулациите относно изкупуването на енергията от ВЕИ, вероятно инвестиционната стратегия на дружеството ще бъде променена", поясни Севлиевски. Той не изключи "БГ инвест пропъртис" да предложи облигации за търговия на регулиран пазар, както и да направи увеличение на капитала или да издаде нов дълг.

И инжекция адреналин

Естествен въпрос е кой купува всички тези облигационни емисии, след като самият фонд среща проблеми да рефинансира задълженията при сходни нива. Единствената налична публична информация показва, че 60% от облигациите на "ВЕИ проджект" първоначално са били записани от инвестиционния посредник "Еврофинанс", който е част от групата на "Еврохолд България". Тя е налична във финансовия отчет на посредника за 2011 г.  В същото време застраховател на облигациите на "Интеркапитал ПД" е друга компания от групата на "Еврохолд" - "Евро инс", и в случай че фондът пропусне плащане и емисията стане предсрочно изискуема, тя трябва да покрие цялата сума. С това малко или много групата на "Еврохолд" е дала едно допълнително ликвидно рамо на групата на "Интеркапитал" и в същото време се е самозастраховала от евентуален проблем.

"Еврофинанс" участва активно в първичния пазар на корпоративни облигации в България, воден от няколко основни аспекта – изключително висок собствен капитал, даващ му възможност за поемане на емисии и пласирането им на вторичен пазар, възможност за реализиране на приходи от лихви, значително надвишаващи лихвите по банковите депозити и не на последно място отлично познаване на корпоративната среда в страната", обясни пред "Капитал" Иво Сеизов, изпълнителен директор на компанията. "В условията на не много богат календар на емитиране на нови дългови книжа в България посредникът участваше в първоначалното записване на емисиите "ВЕИ проджект" и "БГ инвест пропъртис" съответно при 8.50% и 9% доходност", каза той.

Кои са актуалните собственици обаче не се знае. Нито за "ВЕИ проджект", чиято емисия книжа вече е публична и би следвало да стане ясно кои са инвеститорите в нея. Нито пък за "БГ инвест пропъртис", чиито облигационери не бяха разкрити и от Севлиевски.

Не е изключено част от книжата да са прехвърлени на институционални инвеститори, които управляват нечии пари. Например на взаимни или пенсионни фондове, каквито има в орбитите както на "Интеркапитал", така и на "Еврохолд". Наскоро Инвестбанк продаде управляващото си дружество "Инвест фонд мениджмънт", което има два фонда с активи за около 2.4 млн. лв. Сред новите му собственици са Мирослав Севлиевски и Николай Майстер, които са и в ръководството на компанията. Севлиевски, поясни, че, тъй като е вписан като "втори изпълнителен директор с ангажименти в маркетинга", не е в състояние да коментира "конкретните портфейли на управляваните от дружеството фондове към произволна дата, защото това е дейност, с която се занимава инвестиционният комитет". "Сигурен съм, че дори и да има подобни инвестиции, те са в рамките на законовите ограничения и не са на стойност, съществена за фондовете", посочи още той.

"Към момента компании от групата на "Еврохолд" не притежават облигации от двете емисии. Нашето участие се свежда само до това, че сме били сред първоначално записаните облигационери", каза още Сеизов. Публичният холдинг е собственик на управляващото дружество "Сентинел асет мениджмънт", но чрез свързани лица и формално извън групата има контрол и над още едно - "Актива асет мениджмънт", н"както и над пенсионната компания "Бъдеще".

В това, че създателите на "Интеркапитал" вярват в потенциала на проекта си и застават с всички средства зад него, няма нищо лошо и дори би трябвало да е добър сигнал за инвеститорите. Само че при ползването на такъв сложен финансов инженеринг те трябва да са максимално прозрачни, защото, ако сделките, които държат фонда над водата, са просто бележки под линия към отчета, те могат да бъдат разтълкувани погрешно и да подкопаят доверието на инвеститорите много преди да дойде новото време.
  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

Димитър Радев: Сроковете за ERM II вече са нереалистични, но работата трябва да продължи 4 Димитър Радев: Сроковете за ERM II вече са нереалистични, но работата трябва да продължи

Според управителя на БНБ отлагане за 2021 г. няма да е фатално, но не бива да се чака завъртане на цял нов цикъл

30 мар 2020, 1932 прочитания

Банките: Истинският стрес тест Банките: Истинският стрес тест

За банките предстоят трудни месеци, но секторът влиза в кризата с добри буфери от капитал и ликвидност

27 мар 2020, 6554 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Банки и финанси" Затваряне
Santander се отказа от сделка за 1.65 млрд. паунда

Испанската банка изненадващо е оттеглила предложението си да купи част от клоновете на RBS във Великобритания

Още от Капитал
Шокът понякога ражда успех

Има примери, че настоящата криза подобрява бизнес моделите на много компании

Защо се бавим с бързите тестове

Националният кризисен щаб и премиерът са абсолютно против използването им в България

Масови тестове или карантина без край

България не може да издържи повече от два месеца със спряла икономика, а разхлабване на мерките без масово тестване носи голям икономически и здравен риск

Проф. д-р Коста Костов: Колкото повече знаем за заразата, толкова по-добре ще се справим с нея

Ръководителят на Медицинския експертен съвет към Министерския съвет пред "Капитал"

Моне за всеки ден

Изложба преживяване в ново пространство за дигитални арт събития в Барселона ни потапя във вселената на Клод Моне

Емисия "Добри новини"

За конструктивната журналистика и начините да намалим стреса от информационния поток

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10