Доскоро жилищното кредитиране беше един от най-издръжливите на кризата сегменти. Показваше устойчивост и постоянен, макар и нисък темп на растеж. За разлика от ипотеките заемите за потребление реагираха бързо на кризата и на продължителното свиване на портфейла в резултат от ограниченото и дори стагнирало потребление.
Потребителските кредити заедно с тези за малки и средни предприятия се оказаха едни най-пострадалите от кризата, което не е изненада. При корпоративното кредитиране ситуацията е по-различна. Там мащабите, възможностите и ресурсите на компаниите (съизмерими с мащабите на българския пазар) са по-големи и има повече варианти за намиране на решение в криза.
Затова и там кредитирането показва най-приличен темп на растеж – средно 5-6% годишно. В този сектор обаче и една малко по-голяма сделка на месец е достатъчна да създаде ръст, поради което трябва да е ясно, че има и известно изкривяване на картината.
Най-слабият сезон
Тази есен обаче се оказва най-слабият сезон за жилищното кредитиране, което започна да установява трайно свиване. Три поредни месеца – август, септември и октомври, този портфейл отбелязва нетно свиване на месечна база (погашенията по вече отпуснати заеми превишават сумата на новите кредити). Това на практика се случва за първи път от началото на кризата с този тип заеми. Независими компании за кредитно консултиране за октомври отчетоха слаба за сезона активност на ипотечния пазар и сравнително ограничено търсене от страна на клиентите.
Основните причини са очаквания за допълнителен спад на цените на имотите, общата икономическа нестабилност, която води до несигурност в доходите, както и високото ниво на безработица. При тези обстоятелства, които се установиха трайно, домакинствата все повече избягват да поемат нов дълг, особено дългосрочен, каквито са жилищните заеми, както и да предплащат при възможност съществуващи заеми.
Досега за последните четири години кредитирането в този сегмент отбеляза само няколко спада, които се оказаха по-скоро сезонни и инцидентни и не се превърнаха в тенденция. Продължителната несигурност в средата оказа ефект и върху състоянието на тази част от кредитния пазар. В началото на годината - януари и февруари, имаше спад при жилищните кредити, което през следващите месеци се възстанови. През октомври и януари 2011 г., както и през януари 2009 г. също имаше леки спадове, които обаче бяха по-скоро сезонни и инцидентни. Януари традиционно е слаб месец в жилищното кредитиране.
Големите надежди
Банките решиха да заложат на жилищното кредитиране в бизнес плановете си. То обаче не оправда очакванията им, както показват данните. Обемът на жилищните заеми към края на октомври е 8.828 млрд. лв. (данните към края на ноември ще бъдат публикувани в края на този месец - бел. ред.). На практика той е толкова, колкото е бил и през януари тази година. На годишна база увеличението е с 0.4% при годишен ръст от 2.14% през октомври 2011 г.
Спрямо предходния месец свиването е с по-малко от процент (0.13 на сто), като и през септември, и август спадът на портфейла е малък, но това се наблюдава вече три поредни месеца, два от които са активен сезон за жилищно кредитиране. И всичко това се случва на фона на атрактивни банкови оферти за жилищни заеми.
Освен че лихвите по кредити в левове и евро се изравниха, се появиха и лихви за първоначален, макар и кратък период от срока на заема, на нива около 4-5% годишно. Преди кризата тези в евро бяха по-ниски, тъй като ресурсът, който банките тук взимаха от централите си, беше на по-ниска цена. Запазиха се вече две години и офертите с фиксирани лихви за първите една, три, пет, дори и десет години от срока на кредита.
Банките премахват или намаляват различни такси, свързани с тегленето и обслужването на кредита - за кандидатстване, за усвояване, за годишно управление. Не се лишават обаче от таксата за предсрочно погасяване, но все пак допуснаха условие, при което не я начисляват - ако погасяването е след третата година и е със собствени средства.
В същото време и цените на имотите придобиха по-реалистични нива. Но и на този пазар има какво още да се случва - прогнози за корекции в цените и през следващата година и очакванията банките да изкарат поне една част от имотите, които държат в портфейлите си. Ако последното се случи, тези имоти ще бъдат с намалена стойност, което ще има допълнителен ефект върху нивата на цените на имотния пазар, а оттам и върху желанието за встъпване в дълг на домакинствата. Така очакванията за представянето на жилищното кредитиране за тази година се отлагат за следващата.
Доскоро жилищното кредитиране беше един от най-издръжливите на кризата сегменти. Показваше устойчивост и постоянен, макар и нисък темп на растеж. За разлика от ипотеките заемите за потребление реагираха бързо на кризата и на продължителното свиване на портфейла в резултат от ограниченото и дори стагнирало потребление.
10 коментара
Няма луди вече да се хващат на сладки приказки!
Баламите свършиха вече!
Това е защото вече не само знаем, че живеем по-добре, но сме и напълно сигурни, утре ще бъдем още по-добре.
С ГЕРБ до гроб!
Ами на хората им омръзна да купуват на всеки 10 години по един апартамент на банката (във вид на такси и лихвени плащания).
Ще мине едно известно време и ще се чудят банките на кого да пробутат тези "изгодни" заеми.
"Запазиха се вече две години и офертите с фиксирани лихви за първите една, три, пет, дори и десет години от срока на кредита."
Не знам дали писалият статията е чел условията на банките, обаче аз фиксирана лихва не съм видял. Има единствено едни такива не-редовно плаващи, дето обаче банките пак си ги сменят както си искат, а че им се позволява да ги рекламират като фиксирани показва, че КЗП отново спят, въпреки раздадените бонуси ...
Време е цените да заппочват свободно падане до нивото в което ще има равновесие между търсене и предлагане за да започне най накрая и реализиране на тези застоели и мухлясали имотни бункери стоящи колко вече подред години .
Полезна статия, надявам се наистина прогнозите да се осъществят / за банките, които ще извадят на пазара имоти и последствията от това действие/.
Напълно нормално.На пазара вече са само купувачи , които имат нужда от жилище.Спекулативните покупки с цел продажба изчезнаха.Сега остава както условията по кредитите да станат по-добри така и качеството на строителството да се подобри.Защото строеното до момента е един малък ужас.Може би навлизаме в етап , в който ще започне по- нормално ценообразуване по цялата верига - терени , проектиране и строителство, съобразено с възможностите та местния пазар.
Цените на жилищата са още надценени 2-3 пъти спрямо доходите на хората. Едно жилище трябва да струва колкото 10-20 годишни наема.
Отделно данък сгради е символичен.. това пък надува въздух още в балона на имотите. Макар,че като резултат имаме мизерна инфраструктура в кварталите. Няма работа за хората. Щото поддръжката е занемарена - хората имат скъпи имоти и не могат да си позволят скъпата им поддръжка. Общините също не правят достатъчно по поддържането. Една половин икономика е загубена заради високите цени на имотите - цените на поддръжката следват цените на имотите, а хората имат малки заплати - ненормална ситуация. Цените на имотите трябва да отговарят на доходите на хората, само тогава има пари за всичко. Няма значение дали цените са европейски или зинзибарски. Важното е местният бизнес да работи с местни цени, а не както е в момента.
Високите цени на имотите увеличават и цените на всички стоки в страната, просто защото всеки бизнес "живее" в имоти който трябва да му плаща разходите.
Единственото с което помагат високите цени е напомпването на БВП на страната изкуствено.
Аз от около4 години следя темата с имотите, и се спуквам от смях.
Напоследък обаче ми се доплаква ....
Вече 5 години сме в криза, а дори няма признаци за изтрезняване.
Какво ни пише Капитал ?
"Основните причини са очаквания за допълнителен спад на цените на имотите, общата икономическа нестабилност, която води до несигурност в доходите, както и високото ниво на безработица. "
Аз, като безпристрастен страничен наблюдател, с основни познания по урбанизиция и икономика, за последнисте 4 години стигнах да съвсем, ама съвсем различни заключения.
Малко факти :
- Б-я е една от страните с най-висок процент на хора притежаващи жилеще - това отпреди имотният балон.
- Б-я е със застаряващо население
- Б-я е с намаляващо население.
- отрицателният прираст не е кой знае колко нисък, единствено поради увеличаващото се цветнокожото малцинство. Това малцинаство, макар и увеличаващо се, не е от най-надеждните кредитоискатели/наематели. Няма да пояснявам защо, но едва ли някой има нужда от повече пояснения ,,,, Ето защо можем да го изключим от уравнението (или SWOT анализа на по-напредналите инвеститори/предприемачи).
На базата на това, няма вменяем инвеститор/предприемач които би инвестирал в имоти, преднзначени за местното население.
Защо по дяволите имаше такъв строителен бум в София ? Или нещо не съм схванал, или картинката е по-голяма !
Един бърз урок по урбанизация, и управление на миграционни потоци.... Едиственият начин да се увеличи населението на един град, е като се увеличът работните места на този град. В това положение, със сигурност можем да очакваме човешки поток от райони с бедни и/или висока безработица , към районът предлагащ възможностти.
Това се случи и със София. Индустрията и иконоиеска активност беше концентрирана в София, докато в останалата част на Б-я, безработицата и безизходицата растяха. Ето защо населението на София се увеличи и може би удвои за някакви си 10 години.
Този безумен прираст на "софиянци" естесвено бе придружен с
- дефицит на жилища
- транспортен хаос
- множество други проблеми породени от рязкото и непланирано увеличение на софийското население - липса на детски граднини, пълни училища, пренатоварване на администрация , съдилища и т.н.
Дефицитът на жилища беше компенсиран с бум на жилищно строителство. Транспортният хаос е компенсиран с нови пътища ... Това създаде илюзия за прогрес и движение на икономиката.
В същото време обаче, стотици села и малки градчета изчезват с напълно годна инфраструктура !!
С други думи, целият този "прогрес", от последните 10+ години е в голяма степен бутафорен, голяма част от построеното през последните 10+ години е напълно ненужно, но това на цената на 10ки милиарди евро , които ще се изплащат с десетилетия ...
Резултатите в цифри са повече от красноречиви
- 117 хиляди празни жилища в София
- 961 хиляди необитавани жилища в страната.
Като се има впредвид всичко това, причините за спада на жилищното кредитиране се виждат лесно:
- пренасищане на пазара на имоти, което води и до спад на цените им
- инвестиране на ЗАЕТИ 10ки милиарди евро в строителство, което не носи абсолютно никаква реална стойност за държавата. След спукването на сторителният балон, то и заетите там се увеличават, водещи до
- ръст на безработицата и лошите кредити.
- не можем да отречем ролята на световната криза, но за бедна държава, залята с милиарди евро по европейски фондове, това не би трвбало да е проблем.
Лека и спорна седмица ...