Сделка през няколко меридиана
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Сделка през няколко меридиана

"Авто юнион център" е сред основните придобивки на Bluehouse capital

Сделка през няколко меридиана

Или как гръцката група Bluehouse, един от най-активните купувачи на имоти на българския пазар, ще се опита да излезе от инвестициите си на полската фондова борса

Татяна Пунчева-Василева
4742 прочитания

"Авто юнион център" е сред основните придобивки на Bluehouse capital

© Велко Ангелов


В природата нищо не се губи, само променя формата си от една в друга. След кризата при финансите е малко спорно дали този закон важи със същата сила, но е факт, че собствеността остава и само променя формата си - от частна в публична и обратно. Така в живота на един фонд за имотиq финансиран с частни средства, често се стига до изход на инвестициите през борсата.

На тази естествена логика базира своята стратегия и гръцката инвестиционна група Bluehouse Capital. През последните няколко години тя бе сред най-активните купувачи на недвижим имоти в региона, включително и в България. Сред най-големите й придобивки бе сградата на "Авто юнион център" на столичния бул. "Христофор Колумб". Купи я през 2009 г. от публичното дружество "Еврохолд България", което пък малко преди това я придоби от частния инвестиционния фонд "Екуест". Сега в сградата, където и досега се помещава холдингът и гравитиращите около него компании, е на път отново да премине в публични ръце, но на друг географски меридиан. Сигурно това е причината Bluehouse Capital да кръсти специален фонд Meridian Properties, в който да прехвърли по-голямата част от офис и търговския си портфейл.

Първо завъртане

От 2004 до 2008 г. Bluehouse сформира три инвестиционни фонда, чрез които накупи редица имоти из региона - в България, Румъния, Чехия и други държави.

След периода на инвестиции обаче логично идва периодът на де-инвестиции, т.е. на изход от тях и връщане на вложението на частните инвеститори. Този момент дойде за Bluehouse и тя явно обмисля всички възможни начин да реализира тези имоти. Да продаваш имоти на парче, било то качествени и приходоносни, обаче е трудна задача в такива времена, още повече че отдавна е дошло времето да започнеш да връщаш инвестирания в теб ресурс. Затова класически, макар и доста скъп вариант е да направиш изход от портфейла си, като го прехвърлиш на публично дружество и потърсиш инвеститори за него на фондовата борса.

Точно по тази схема скоро новият собственик на "Авто юнион център" може да се казва Meridian Properties. Така Bluehouse нарича специално създаденото за изходната си стратегия дружество за имоти. Компанията е регистрирана в Холандия с цел да набере ресурс чрез първично публично предлагане (IPO) на Варшавската фондва борса. С парите от планираното IPO тя трябва да изкупи по-голяма част от имотите на Bluehouse и така частните фондове на групата да постигнат възвращаемост за своите инвеститори. Последните са основно различни международни институции като Европейската банка за възстановяване и развитие (ЕБВР), Международната финансова корпорация и др. 

Самото Meridian Properties се управлява от мениджъри на Bluehouse, като сайтът на новосъздаденото дружество се споменава, че те са с дългогодишен инвестиционен опит включително на пазара на имоти. Първоначалните планове са Meridian да набере 200 млн. евро от индивидуални и институционални инвеститори на полския капиталов пазар, както и от международни институционални инвеститори до средата на юли 2013 г. С част от парите смята да придобие "първоначален портфейл" от 12 стабилни и приходоносни имотни проекта от региона - шест бизнес сгради и шест търговски парка от България, Румъния, Чехия и Унгария. Всички те са почти напълно отдадени на стабилни наематели с дългосрочни договори и са част от портфейла на Bluehouse Capital. С друга част от парите компанията смята да изплати част от дълга, използван за първоначалното придобиване на имотите от Bluehouse. А трета част ще се насочи за нови придобивания, поясняват от Meridian.

Като подсладител на схемата новото дружество е от типа REIT (Real Estate Investment Trust). Българският еквивалент на този тип компании е дружество със специална инвестиционна цел или АДСИЦ, инвестиращ в имоти, като за полския пазар схемата е нова и това има шанс да е първият такъв фонд там. Този тип компании набират публично пари и с тях инвестират в имоти. Обикновено разпределят сред акционерите си почти цялата си годишна печалба и се ползват с данъчни преференции - не плащат данък печалба върху частта, която разпределят. Meridian първоначално смята да разпределя 90% от печалбата от дейността си.

Второ завъртане

Месец по-късно обаче компанията съобщава, че ще отложи своето IPO за есента заради усложнилите се пазарни условия и така до 24 септември, когато излиза с трето съобщение, в което посочва, че възобновява борсовите си плановете. Сега Meridian цели да осъществи листването до средата на октомври. Променила е и някои от другите си цели. Вече се надява да набере не 200 млн. евро, а най-много 170 млн. евро и ще ги търси само от професионални и институционални инвеститори. Свила е и първоначалния имотен портфейл. Вече става въпрос за 9, а не 12 имота. Три от тях са български. Освен "Авто юнион център", в тях влизат и първа сграда от "Бизнес парк София" и ритейл-паркът с основен наемател Baumax в Плевен. А от схемата отпадат двата магазина Praktiker в София и Варна, които Bluehouse придоби през 2010 г. за 18 млн. евро и един обект на веригата "Пикадили" във Варна, купен за 6.7 млн. евро.

Съответно се свива и сумата, нужна да придобиването на тези девет имота - от 106.1 на 87.7 млн. евро. Свит е и ресурсът, който ще отиде за изплащане на дългове от 44.3 на 17 млн. евро. Разходите по самото листване също падат леко - от 8.5 на 8 млн. евро, но като процент се качват от 4.25 на 4.7%. Основната част от тях традиционно отива за комисионни за посредниците по емисията, като водещ мениджър е Citi, а комиджъри са Alpha Bank, Erste Bank и Raiffeisen.

За сметка на по-скромните цели Meridian сериозно е увеличила подсладителите за IPO-то си. Първо, повишава процента от печалбата, който смята да разпределя от 90% на 100%. Второ, предвидените за нови придобивки пари скачат от 41.1 на 57.4 млн. евро и вече споменава, че са набелязани два полски имотни проекта. Третият позитивен момент, даващ надежда, че този път предлагането има по-голям шанс за успех, е твърдението на Meridian, че е успяла да привлече за свой инвеститор ЕБВР, с която е "подписала споразумение, по силната на което банката може да запише от акциите на Meridian по време на IPO-то", пише в съобщението на дружество. 

Всъщност ЕБВР е сред основните инвеститори във фондовете на Bluehouse. Само през 2008 г. банката инвестира 40 млн. евро в третия фонд на групата - Bluehouse Equity Fund III, както е видно от финансовия отчет на ЕБВР за 2008 г.

Дали участието на институцията ще е достатъчна гаранция, за да привлече и достатъчно частни инвеститори, ще стане ясно след около месец. Размерът на листването е достатъчно голям, за да събуди интереса на пенсионните фондове и другите големи играчи на полския капиталов пазар. А той е сред най-динамичните в момента в региона. Според изчисления на Bloomberg листването на Meridian Properties ще е третото по големина тази година във Варшава след готвените листвания на дялове от товарните превози на полските държавни железници Polskie Koleje Panstwowe и на държавната енергийна компания Energa, които се очаква да възлязат на 1.25 млрд. евро.

Освен това според Reuters по размер Meridian може да конкурира друга инвестиционна компания с голям портфейл от имоти в региона - полската GTC, която също се търгува във Варшава и също има имоти в България - като например два мола в Стара Загора и Бургас.

"Meridian Properties ще е първият REIT на Варшавската фондова борса. Вярваме, че предлагаме изцяло нова инвестиционна възможност на инвеститорите, които търсят експозиция към пазара на недвижими имоти на развиваща се Европа, с диверсифицирания си портфейл от висококачествени приходоносни имоти, с високата си дивидентна доходност и изключително опитния си мениджърски екип", обяснява в прессъобщение Янис Деликанис, изпълнителен дирекор на Meridian Properties и основател на Bluehouse. От компанията не дадоха повече информация за плановете си с обяснението, че искат да изчакат публикуването на проспекта за публичното си предлагане.

Последната дума за толкова колко атрактивна е компанията и съответно колко успешна ще е стратегията на Bluehouse има пазарът. Сред ключовите въпроси, които той ще постави, е доколко имотите, които Meridian иска да купи от Bluehouse, струват 87 млн. евро, колко предвижда да даде първото дружество. Така например през 2009 г. Bluehouse даде 27 млн. евро само за "Авто юнион център", а за търговския обект в Плевен плати около 9 млн. евро през 2012 г.

И това са само два от деветте имота в бъдещия "първоначален портфейл" на Meridian, чиято цена на придобиване е 40% от общо планираните за тях средства. Разбира се, не е ясно каква част от покупната цена на тези два обекта е финансирана със заем. 

Не е ясно и какво ще прави Bluehouse с останалите си имоти в страната. Освен на трите обекта, които Meridian трябва да изкупи, в България Bluehouse e собственик още на споменатите три търговски обекта, Park Inn Hotel & Apartments (бившият комплекс Greenville) в София и неизградения жилищен комплекс "Бояна парк", който преди това също като "Авто юнион център" беше на "Екуест".

Ако схемата с Meridian проработи, нищо чудно и останалите български обекти на инвестиционната група да преминат от частна в публична собственост. Ако пък не Bluеhouse най-вероятно ще търси други варианти за тях, като например продажба на парче. Представители на Bluehouse обаче засега не пожелаха да коментират този въпрос, но каквото и да изберат, инвестиционният кръговрат няма как да бъде прекъснат и ще станем свидетели на нови сделки. Въпросителната е само дали ще са на имотния и или на финансовия пазар.

В природата нищо не се губи, само променя формата си от една в друга. След кризата при финансите е малко спорно дали този закон важи със същата сила, но е факт, че собствеността остава и само променя формата си - от частна в публична и обратно. Така в живота на един фонд за имотиq финансиран с частни средства, често се стига до изход на инвестициите през борсата.

На тази естествена логика базира своята стратегия и гръцката инвестиционна група Bluehouse Capital. През последните няколко години тя бе сред най-активните купувачи на недвижим имоти в региона, включително и в България. Сред най-големите й придобивки бе сградата на "Авто юнион център" на столичния бул. "Христофор Колумб". Купи я през 2009 г. от публичното дружество "Еврохолд България", което пък малко преди това я придоби от частния инвестиционния фонд "Екуест". Сега в сградата, където и досега се помещава холдингът и гравитиращите около него компании, е на път отново да премине в публични ръце, но на друг географски меридиан. Сигурно това е причината Bluehouse Capital да кръсти специален фонд Meridian Properties, в който да прехвърли по-голямата част от офис и търговския си портфейл.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

1 коментар
  • 1
    cinik avatar :-|
    cinik

    Подзаглавието заблуждава, че инвеститорът има вече направени вложения на Варшавската борса, от които сега иска да излезе. Ето, прочетете пак:

    "гръцката група Bluehouse, един от най-активните купувачи на имоти на българския пазар, ще се опита да излезе от инвестициите си на полската фондова борса"


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK