С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
Вход | Регистрация
1 27 сеп 2013, 13:15, 4446 прочитания

Сделка през няколко меридиана

Или как гръцката група Bluehouse, един от най-активните купувачи на имоти на българския пазар, ще се опита да излезе от инвестициите си на полската фондова борса

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
В природата нищо не се губи, само променя формата си от една в друга. След кризата при финансите е малко спорно дали този закон важи със същата сила, но е факт, че собствеността остава и само променя формата си - от частна в публична и обратно. Така в живота на един фонд за имотиq финансиран с частни средства, често се стига до изход на инвестициите през борсата.

На тази естествена логика базира своята стратегия и гръцката инвестиционна група Bluehouse Capital. През последните няколко години тя бе сред най-активните купувачи на недвижим имоти в региона, включително и в България. Сред най-големите й придобивки бе сградата на "Авто юнион център" на столичния бул. "Христофор Колумб". Купи я през 2009 г. от публичното дружество "Еврохолд България", което пък малко преди това я придоби от частния инвестиционния фонд "Екуест". Сега в сградата, където и досега се помещава холдингът и гравитиращите около него компании, е на път отново да премине в публични ръце, но на друг географски меридиан. Сигурно това е причината Bluehouse Capital да кръсти специален фонд Meridian Properties, в който да прехвърли по-голямата част от офис и търговския си портфейл.


Първо завъртане

От 2004 до 2008 г. Bluehouse сформира три инвестиционни фонда, чрез които накупи редица имоти из региона - в България, Румъния, Чехия и други държави.

След периода на инвестиции обаче логично идва периодът на де-инвестиции, т.е. на изход от тях и връщане на вложението на частните инвеститори. Този момент дойде за Bluehouse и тя явно обмисля всички възможни начин да реализира тези имоти. Да продаваш имоти на парче, било то качествени и приходоносни, обаче е трудна задача в такива времена, още повече че отдавна е дошло времето да започнеш да връщаш инвестирания в теб ресурс. Затова класически, макар и доста скъп вариант е да направиш изход от портфейла си, като го прехвърлиш на публично дружество и потърсиш инвеститори за него на фондовата борса.

Точно по тази схема скоро новият собственик на "Авто юнион център" може да се казва Meridian Properties. Така Bluehouse нарича специално създаденото за изходната си стратегия дружество за имоти. Компанията е регистрирана в Холандия с цел да набере ресурс чрез първично публично предлагане (IPO) на Варшавската фондва борса. С парите от планираното IPO тя трябва да изкупи по-голяма част от имотите на Bluehouse и така частните фондове на групата да постигнат възвращаемост за своите инвеститори. Последните са основно различни международни институции като Европейската банка за възстановяване и развитие (ЕБВР), Международната финансова корпорация и др. 



Самото Meridian Properties се управлява от мениджъри на Bluehouse, като сайтът на новосъздаденото дружество се споменава, че те са с дългогодишен инвестиционен опит включително на пазара на имоти. Първоначалните планове са Meridian да набере 200 млн. евро от индивидуални и институционални инвеститори на полския капиталов пазар, както и от международни институционални инвеститори до средата на юли 2013 г. С част от парите смята да придобие "първоначален портфейл" от 12 стабилни и приходоносни имотни проекта от региона - шест бизнес сгради и шест търговски парка от България, Румъния, Чехия и Унгария. Всички те са почти напълно отдадени на стабилни наематели с дългосрочни договори и са част от портфейла на Bluehouse Capital. С друга част от парите компанията смята да изплати част от дълга, използван за първоначалното придобиване на имотите от Bluehouse. А трета част ще се насочи за нови придобивания, поясняват от Meridian.

Като подсладител на схемата новото дружество е от типа REIT (Real Estate Investment Trust). Българският еквивалент на този тип компании е дружество със специална инвестиционна цел или АДСИЦ, инвестиращ в имоти, като за полския пазар схемата е нова и това има шанс да е първият такъв фонд там. Този тип компании набират публично пари и с тях инвестират в имоти. Обикновено разпределят сред акционерите си почти цялата си годишна печалба и се ползват с данъчни преференции - не плащат данък печалба върху частта, която разпределят. Meridian първоначално смята да разпределя 90% от печалбата от дейността си.

Второ завъртане


Месец по-късно обаче компанията съобщава, че ще отложи своето IPO за есента заради усложнилите се пазарни условия и така до 24 септември, когато излиза с трето съобщение, в което посочва, че възобновява борсовите си плановете. Сега Meridian цели да осъществи листването до средата на октомври. Променила е и някои от другите си цели. Вече се надява да набере не 200 млн. евро, а най-много 170 млн. евро и ще ги търси само от професионални и институционални инвеститори. Свила е и първоначалния имотен портфейл. Вече става въпрос за 9, а не 12 имота. Три от тях са български. Освен "Авто юнион център", в тях влизат и първа сграда от "Бизнес парк София" и ритейл-паркът с основен наемател Baumax в Плевен. А от схемата отпадат двата магазина Praktiker в София и Варна, които Bluehouse придоби през 2010 г. за 18 млн. евро и един обект на веригата "Пикадили" във Варна, купен за 6.7 млн. евро.

Съответно се свива и сумата, нужна да придобиването на тези девет имота - от 106.1 на 87.7 млн. евро. Свит е и ресурсът, който ще отиде за изплащане на дългове от 44.3 на 17 млн. евро. Разходите по самото листване също падат леко - от 8.5 на 8 млн. евро, но като процент се качват от 4.25 на 4.7%. Основната част от тях традиционно отива за комисионни за посредниците по емисията, като водещ мениджър е Citi, а комиджъри са Alpha Bank, Erste Bank и Raiffeisen.

За сметка на по-скромните цели Meridian сериозно е увеличила подсладителите за IPO-то си. Първо, повишава процента от печалбата, който смята да разпределя от 90% на 100%. Второ, предвидените за нови придобивки пари скачат от 41.1 на 57.4 млн. евро и вече споменава, че са набелязани два полски имотни проекта. Третият позитивен момент, даващ надежда, че този път предлагането има по-голям шанс за успех, е твърдението на Meridian, че е успяла да привлече за свой инвеститор ЕБВР, с която е "подписала споразумение, по силната на което банката може да запише от акциите на Meridian по време на IPO-то", пише в съобщението на дружество. 

Всъщност ЕБВР е сред основните инвеститори във фондовете на Bluehouse. Само през 2008 г. банката инвестира 40 млн. евро в третия фонд на групата - Bluehouse Equity Fund III, както е видно от финансовия отчет на ЕБВР за 2008 г.

Дали участието на институцията ще е достатъчна гаранция, за да привлече и достатъчно частни инвеститори, ще стане ясно след около месец. Размерът на листването е достатъчно голям, за да събуди интереса на пенсионните фондове и другите големи играчи на полския капиталов пазар. А той е сред най-динамичните в момента в региона. Според изчисления на Bloomberg листването на Meridian Properties ще е третото по големина тази година във Варшава след готвените листвания на дялове от товарните превози на полските държавни железници Polskie Koleje Panstwowe и на държавната енергийна компания Energa, които се очаква да възлязат на 1.25 млрд. евро.

Освен това според Reuters по размер Meridian може да конкурира друга инвестиционна компания с голям портфейл от имоти в региона - полската GTC, която също се търгува във Варшава и също има имоти в България - като например два мола в Стара Загора и Бургас.

"Meridian Properties ще е първият REIT на Варшавската фондова борса. Вярваме, че предлагаме изцяло нова инвестиционна възможност на инвеститорите, които търсят експозиция към пазара на недвижими имоти на развиваща се Европа, с диверсифицирания си портфейл от висококачествени приходоносни имоти, с високата си дивидентна доходност и изключително опитния си мениджърски екип", обяснява в прессъобщение Янис Деликанис, изпълнителен дирекор на Meridian Properties и основател на Bluehouse. От компанията не дадоха повече информация за плановете си с обяснението, че искат да изчакат публикуването на проспекта за публичното си предлагане.

Последната дума за толкова колко атрактивна е компанията и съответно колко успешна ще е стратегията на Bluehouse има пазарът. Сред ключовите въпроси, които той ще постави, е доколко имотите, които Meridian иска да купи от Bluehouse, струват 87 млн. евро, колко предвижда да даде първото дружество. Така например през 2009 г. Bluehouse даде 27 млн. евро само за "Авто юнион център", а за търговския обект в Плевен плати около 9 млн. евро през 2012 г.

И това са само два от деветте имота в бъдещия "първоначален портфейл" на Meridian, чиято цена на придобиване е 40% от общо планираните за тях средства. Разбира се, не е ясно каква част от покупната цена на тези два обекта е финансирана със заем. 

Не е ясно и какво ще прави Bluehouse с останалите си имоти в страната. Освен на трите обекта, които Meridian трябва да изкупи, в България Bluehouse e собственик още на споменатите три търговски обекта, Park Inn Hotel & Apartments (бившият комплекс Greenville) в София и неизградения жилищен комплекс "Бояна парк", който преди това също като "Авто юнион център" беше на "Екуест".

Ако схемата с Meridian проработи, нищо чудно и останалите български обекти на инвестиционната група да преминат от частна в публична собственост. Ако пък не Bluеhouse най-вероятно ще търси други варианти за тях, като например продажба на парче. Представители на Bluehouse обаче засега не пожелаха да коментират този въпрос, но каквото и да изберат, инвестиционният кръговрат няма как да бъде прекъснат и ще станем свидетели на нови сделки. Въпросителната е само дали ще са на имотния и или на финансовия пазар.
  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

31 октомври 2019
София Ивент Център

Конференция HR & Leadership Forum 2019


Кои са ключовите тенденции, които ще трансформират работата на бъдещето?
Включете се във форума на Капитал, за да разберете повече за възможностите от използването на новите технологии на работното място и начините хората да останат ценни в технологичната ера. Ще проследим какви качества ще трябва да притежават на лидерите от бъдещето и кои ще са търсените умения при наемане на служители.

Сред лекторите на събитието ще бъдат:


  • Даниел Съскинд, Balliol College, University of Oxford
  • Джои Прайс, Jumpstart
  • Судир Сасийдаран, LEGO Workplace Design

Конференция HR & Leadership Forum 2019 Запазете билет

Прочетете и това

ББР е единствената банка без публикуван годишен отчет за 2018 г. 9 ББР е единствената банка без публикуван годишен отчет за 2018 г.

От държавната институция не обясниха на какво се дължи забавянето

13 окт 2019, 7445 прочитания

Доктор Ружа и пътят на милиардите 3 Доктор Ружа и пътят на милиардите

Само до есента на 2016 г. схемата OneCoin е събрала над 3.3 млрд. eвро, а печалбата е над 2 млрд. евро

11 окт 2019, 33777 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Финанси" Затваряне
Гаранционният фонд на БФБ се мести в депозитаря

Така ще се покриват повече видове сделки и ще се реагира по-бързо в случай на нужда

Формулата на Манолова: кмет-омбудсман

Обещанието за допитване до хората по всички важни въпроси носи предизборни дивиденти, но и рискове от прекомерни очаквания и блокажи

Борис Бонев: между гражданите и политиката

Единственият непартиен кандидат се бори за гласове с малък бюджет и без подкрепа от партийни структури

София: този път има интрига

За пръв път от над 10 години в София се води истинска политическа кампания. "Капитал" прекара по един ден с четиримата основни кандидати, за да види отвътре как те се борят за гласовете на софиянци

Кеч с корупцията

За близо две години съществуване антикорупционната комисия не само не постигна резултати, но и създаде корупция

Кино: "Писма от Антарктида"

Модерна мелодрама за лъжата от любов

Другари срещу "хулигани"

Изложба изследва хомосексуалността в България по време на комунизма