Все още предпазливо
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Все още предпазливо

Много банки в региона разполагат със значително портфолио от кредити, свързани с недвижими имоти, значителна част от които са проблемни.

Все още предпазливо

Има ли промяна в нагласите на банките да финансират сектора с недвижими имоти в Централна и Източна Европа, провери КПМГ в свое проучване

3394 прочитания

Много банки в региона разполагат със значително портфолио от кредити, свързани с недвижими имоти, значителна част от които са проблемни.

© shutterstock


За четвърта поредна година изследването на КПМГ "Барометър на финансирането на недвижими имоти в Централна и Източна Европа" се проведе сред повече от 40 водещи банки в Централна и Източна Европа (ЦИЕ). Посредством задълбочени интервюта са потърсени мненията на мениджмънта на кредитни институции от България, балтийските републики (Латвия, Литва и Естония), Чехия, Унгария, Полша, Румъния, Сърбия, Словакия и Словения. Проучването изследва настоящото положение и бъдещите възможности за финансиране от страна на банките на проекти в сектора с недвижими имоти в ЦИЕ.

Проучването на КПМГ показа, че на регионално ниво в ЦИЕ склонността на банките да финансират проекти в сектора на недвижимите имоти не се е променила значително в сравнение с миналата година, докато в същото време средният размер на лихвите е намалял.

Според доклада на КПМГ общият размер на инвестициите в недвижими имоти през първата половина от 2013 г. е достигнал 4.5 милиарда евро, с 60% повече от същия период през 2012 г. Дали това означава предстоящо съживяване на цялостното финансиране на проекти с недвижими имоти в ЦИЕ остава обаче неясно.

Стратегическото значение на финансирането на недвижими имоти за банките в региона продължава да намалява на пазарите, където се провежда проучването от 2010 г. насам. В сравнение с миналата година банките от проучваните страни проявяват в различна степен интереса си към финансиране на проекти с недвижими имоти. Като цяло нивото на интереса им остава стабилно и на почти всички пазари, с изключение на България, банките предричат постоянен фокус върху финансирането на сектора с недвижими имоти в развитието на собствените си портфолиа.

Като цяло повишеното ниво на стабилността в ЕС е изиграло позитивна роля. Последните прогнози предричат подобрение в икономическото представяне през 2013 г. и е вероятно 2014 г. да донесе по-добри новини.

По отношение на възможностите за финансиране на нови проекти в сектора с недвижими имоти след общо отдръпване и застой през 2012 г. цялостната настройка към финансиране на нови проекти в ЦИЕ леко се е повишила през тази година.

Според проучването на КПМГ за 2013 г. офисите са предпочитаният клас активи сред кредитиращите банки, следван от търговските и производствени проекти.

Настоящите възможности на банките при управлението на проблемни кредити

Комбинираното отражение на световната икономическа криза и дълговата криза в еврозоната се оказа пагубно за финансирането на сектора с недвижими имоти, особено в региона на ЦИЕ. Въпреки това много банки в региона все още разполагат със значително портфолио от кредити, свързани с недвижими имоти, значителна част от които са проблемни.

Резултатите от тазгодишното проучване показаха, че най-голям брой проблемни кредити има в Унгария (20% с високи нива на обезценка и 28% с ниски нива на обезценка). Следват я балтийските републики (21% с високи нива на обезценка и 16% с ниски нива на обезценка) и България (14% с високи нива на обезценка и 17% с ниски нива на обезценка), докато Полша, Чехия и Словакия са първенци с най-висок процент на напълно редовни кредити - при всички той е 87%.

В повечето страни няма значителни промени тази година по отношение на общия размер на проблемните кредити в сектора с недвижими имоти, въпреки че в България този размер е нараснал, а в балтийските републики е намалял. За сметка на това през 2013 г. средният размер на напълно редовни кредити значително се е увеличил.

Според проучването банковите представители от всички интервюирани страни вярват, че повечето проблемни кредите могат да бъдат управлявани успешно посредством преструктуриране. Тазгодишните резултати от проучването са много подобни на тези от 2012 г., където най-позитивните отговори дойдоха от българските и чешките банки, който считат, че повече от 75% от проблемните кредите могат да бъдат успешно преструктурирани. В Словакия, Словения и балтийските републики картината не е толкова позитивна, като представителите от тези страни посочват, че едва около 40% и по-малко от проблемните кредити могат да бъдат успешно преструктурирани.

За последните четири години общият размер на потенциално годните за преструктуриране кредити в сектора с недвижими имоти постепенно намалява. Това може да индикира, че голям брой кредитополучатели вече са приложили успешно преструктуриране, като така са оставили на банките единствено по-слабите кредитополучатели.

Въз основа на резултатите от последните четири години се подкрепя виждането, че банките са по-склонни да управляват своето портфолио с кредити, като преструктурират, вместо да прибягват към незабавно принудително изпълнение. Преструктурирането на кредити се счита за добър подход поне като временно решение на въпроса.

Основната предпоставка, съпътстваща всяко преструктуриране, е сътрудничество от страна на мениджмънта на задлъжнелите дружества. Когато това условие е налице, според всички страни, участвали в проучването, наличието на стабилен бизнес модел е факторът с най-голямо значение за успешно преструктуриране, последван от допълнителен капитал, осигурен от предприемача или инвеститора. 

Перспективи за банковото портфолио от кредити в сектора с недвижими имоти

В сравнение с 2012 г. тази година изследваните страни демонстрират в различна степен склонността си по отношение на финансирането на проекти с недвижими имоти, но като цяло нивото на техния интерес остава стабилно.

Като цяло се наблюдава постепенно намаляване на стратегическото значение на финансирането в сектора с недвижими имоти в последните три години. В България в частност се усеща значителна промяна в отношението на банките, които през 2012 г. придаваха сравнително по-висока стратегическа важност на финансирането в сектора с недвижими имоти. Изследването тази година разкри, че временно позитивното отношение през 2012 г. не се оказа продължаваща тенденция.

По отношение на размера на портфолиото, показателите при различните банки значително се различават в зависимост от страната. Въпреки това обаче във всички изследвани страни банките оценяват перспективите си по отношение на своето портфолио с кредити като поне същите или по-добри, отколкото тези на целия сектор през следващите 12 - 18 месеца.

Както и през 2012 г., банките посочват като основни двигатели на своето портфолио с кредити в сектора с недвижими имоти местната макроикономическа обстановка, а макроикономическите условия в Европа пък се считат за играещи все по-малка роля. Последното може да се дължи на стабилизирането на икономическите условия, поради факта, че Гърция и Португалия успяха да избегнат изпадането си в неплатежоспособност за момента.

Във връзка с въпроса откъде банките очакват допълнителни средства, ако общият размер на дела им във финансирането намалее, мнозинството от запитаните банки посочват, че очакват допълнителен капитал от предприемачите/инвеститорите или, както допълват някои банки – облигации и чуждестранни инвестиции като потенциални източници.

Склонността към рефинансиране на кредити, чийто падеж ще настъпи в следващите две години, леко се е повишила в повечето от изследваните страни по подобие на предходната година. Банките са готови в разумни граници да рефинансират кредити, въпреки че отговорите от България и Сърбия показват по-малка склонност в сравнение с останалите държави.

Приблизително една трета от банките, включени в проучването, смятат да приключат част от включените в портфолиото им кредити през следващите 12 - 18 месеца, което е значително (почти 4 пъти по-голямо) увеличение в сравнение с миналата година. Те са посочили стратегическите изходи и нови правила за капиталова адекватност като ключови фактори за тези приключвания.

По отношение на изискванията на Базел III, мнозинството от интервюираните посочват, че те няма да имат значително отражение, но повече от половината от включените в изследването банки очакват че маржовете, прилагани от банките ще се увеличат заради регулаторните промени. В резултат на това финансирането ще стане по-скъпо. 

Възможности за финансиране на нови проекти в областта на недвижимите имоти

Мнозинството от анкетираните банкови представители все още считат финансирането на проекти, генериращи приходи, като по-привлекателно от това на проекти, свързани с развиване на недвижими имоти.

Въпреки това обаче след общо отдръпване и застой през 2012 г. цялостното разположение към финансиране на нови проекти, свързани с развиване на недвижими имоти в ЦИЕ, леко се е повишило през тази година.

Офисните площи се оказват най-предпочитаният клас инвестиции, следвани от индустриалните и търговските площи. В България и в балтийските държави най-атрактивен е индустриалният сектор, докато в Полша, Чехия и Унгария банките предпочитат офисите.

По подобие на изследванията от предходните години, секторът на хотели/курорти е най-малко предпочитаният във всички държави, въпреки че се наблюдава известна позитивна промяна от миналата година.

В рамките на проведеното проучване от банките бе поискано да посочат при каква лихвена премия (при база 3М Euribor) биха финансирали висококачествени и генериращи приходи проекти, свързани с недвижими имоти. В сравнение със средното ниво за региона през последните четири години през 2013 г. се наблюдава значително понижение във всички сектори. В резултат на това средната лихвена премия за всички сектори е достигнала най-ниското си ниво за периода на провеждане на това изследване от 2010 г. насам.

При проектите за развиване на недвижими имоти средният процент варира между 4.46% до 4.64%, докато при проектите, генериращи приход, този процент е в рамките на 4.17% и 4.34%. 

Банковите представители, взели участие в проучването, са на мнение, че силният бизнес модел и високото качество на актива са най-важните критерии, на които банките обръщат внимание преди предоставяне на финансиране. С не по-малко значение са и размерът на собствения капитал, осигурен от предприемача или инвеститора, репутацията на предприемача/инвеститора, доброто планиране на проекта, нивото на предварително отдаване под наем/сключени предварителни договори и други.

Независимото оценяване е придобило по-голямо значение в сравнение с миналата година, като около една трета от участващите банки са посочили, че разчитат на докладите, изготвени от външни оценители.

В заключение може да се посочи, че въпреки че няма ясни признаци за значителен икономически подем в повечето държави, резултатите от проучването сочат, че нагласата за финансиране е по-позитивна в региони с по-нисък рисков профил и стабилни макроикономически условия. Като цяло се усеща известна промяна в сравнение с миналата година, когато нарастващата несигурност в еврозоната цялостно се отрази негативно върху склонността за финансиране.

Перспективите за макроикономическо развитие сред изследваните държави варира значително. Ето защо възстановяването на сектора с недвижими имоти, който е тясно обвързан с макроикономическия климат, е различно във всяка страна.

Доверието се е повишило от миналата година, което дава отражение и в лекото намаляване на лихвените премии по кредити за нови проекти, въпреки че те са все още по-високи в сравнение с тези от 2010 г. и 2011 г.

Като цяло резултатите от изследването на КПМГ показват, че въпреки наличието на финансиране, предоставяно за висококачествени проекти, свързани с недвижими имоти, склонността на банките за финансиране все още не се доближава до равнищата си от предкризисните години.

За четвърта поредна година изследването на КПМГ "Барометър на финансирането на недвижими имоти в Централна и Източна Европа" се проведе сред повече от 40 водещи банки в Централна и Източна Европа (ЦИЕ). Посредством задълбочени интервюта са потърсени мненията на мениджмънта на кредитни институции от България, балтийските републики (Латвия, Литва и Естония), Чехия, Унгария, Полша, Румъния, Сърбия, Словакия и Словения. Проучването изследва настоящото положение и бъдещите възможности за финансиране от страна на банките на проекти в сектора с недвижими имоти в ЦИЕ.

Проучването на КПМГ показа, че на регионално ниво в ЦИЕ склонността на банките да финансират проекти в сектора на недвижимите имоти не се е променила значително в сравнение с миналата година, докато в същото време средният размер на лихвите е намалял.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK