Леко повишаване на търсенето на жилищни кредити. Задържане на нивото на лихвите или символични намаления в рамките само на промоции, или само за клиенти с добри доходи. Това са прогнозите в банковия сектор за тенденциите в жилищното кредитиране за годината.

Данните на БНБ показват, че миналата година е била най-лошата за този тип кредити от последните пет. Именно през 2013 г. тези заеми в цялата банкова система започнаха да се свиват за първи път, като тази тенденция се запази през цялата година. По думите на банкери и януари е бил такъв, но през февруари е имало раздвижване на пазара. През миналата година най-много банки са отчели намаляване на портфейлите си според отчетите им, публикувани в БНБ.

От 26 банки (другите 4 са клонове на чужди банки, които не развиват такъв тип кредитиране – бел. ред.) повече от половината – 15, отчитат свиване. Предните няколко години броят им беше по-малък. Това не означава никакви кредити, а повече погашения по съществуващи заеми в сравнение с размера на новоотпуснатите. Няма данни какъв е броят и/или обемът само на новия бизнес в жилищното кредитиране. И не само за него, а по принцип по сегменти не се публикува такъв тип информация нито от регулатора, нито от банките.

Може да се види какъв е обемът на целия портфейл и нарастването/свиването за даден период. Според данните в Агенцията по вписванията през 2013 г. има 224 644 изповядани сделки и вписани 27 738 ипотеки, което показва ръст от 3% на сделките и близо 1% ръст на броя на ипотеките, посочиха от ОББ.

Една недобра година

Данните за банките поотделно, а не на ниво система, се публикуват на тримесечна база. От тях се вижда, че за миналата година десет банки отчитат ръст. В някои случаи той е впечатляващ на общия фон – двуцифрен. Това се наблюдава при по-малки банки съответно с по-малки портфейли и при ниска база големият ръст е характерен. През изминалата година доста банки се бяха насочили в сегмента на жилищното кредитиране, тъй като в предните години то поддържаше приличен растеж. Имаше моменти като пролетта на 2013 г., когато броят на банките с телевизионни реклами за жилищни кредити достигна 9. В крайна сметка някои от тях не можаха да отговорят на апетита си с капацитет и префокусираха дейността си в други ниши на пазара.

Сред по-големите банки (като активи) прави впечатление двуцифреният ръст на Райфайзенбанк през 2013 г. Той се дължи на нарастване със 105.9 млн. лв. през четвъртото тримесечие при спад или лек ръст през предходните тримесечия на годината. Това увеличение би могло да бъде резултат на върнат портфейл от жилищни кредити, който през някакъв предишен момент банката е извадила от баланса си и трансферирала. Практиката е това да се прави към друго дружество в групата, част от която е съответната банка, особено ако е международна.

При Сосиете женерал Експресбанк например ръстът също е двуцифрен, като е такъв през целия период на кризата. Банката активизира маркетинговото си присъствие и дейността си именно в жилищното кредитиране, а и портфейлът й е по-малък като обем, което също има принос за двуцифрения растеж.

Банките с по-големи портфейли отчитат или малки ръстове, или в някои случаи свиване. Според Екатерина Кирилова, директор "Маркетинг и клиентски сегменти" в Уникредит Булбанк, през втората половина на изминалата година е имало динамика в пазарните дялове на банките, като при голяма част от тях са регистрирани спадове.

"Основните причини за това са, че една част от населението предпочете да погаси частично кредитите си със спестявания, а друга част от кредитополучателите се ориентира от една банка към друга, предлагаща по-ниски промоционални лихвени нива", коментира Кирилова. Като нови кредити обаче се отчитат ръстове.

През 2013 г. Уникредит Булбанк е повишила пазарния си дял в кредитирането на домакинства с 51 базисни точки, като в това число по ипотечните кредити повишението е със 17 базисни точки. От ОББ отчитат "изключително успешна година със 17% ръст на отпуснатите ипотечни кредити в сравнение с 2012 г.". За 2013 г. Пощенска банка отчита 25% ръст на нови кредити, като от банката посочват, че през февруари се наблюдава оживление и имат 30% повече молби за жилищни кредити. Това, разбира се, не отразява пазара, допълват оттам.

Картината на пазара

По оценка на Пощенска банка се наблюдава активизиране на търсенето на жилищни кредити. "След пет години криза домакинствата, които досега са отлагали покупката на имот, предприемат такива стъпки", коментира Румен Радушев, началник "Жилищно кредитиране" в Пощенска банка. Според него принос във вземането на такова решение може би има спадът на цените на имотите, който в някои райони достигна 40%, както и спадът на лихвите по жилищни кредити и отчитаният лек ръст на доходите.

Наблюденията на ОББ показват, че преобладаваща част от сделките с имоти стават със собствени средства. "По информация от някои наши партньори само около 20% от сделките са с финансиране от банка", посочиха от кредитната институция. Причината според банката е, че през последните две-три години клиентите подхождат много внимателно към сериозни инвестиции, включително и покупка на жилище и имот.

Наблюденията й показват, че финансовата култура на българите е значително по-добра и кредитоискателите внимателно проучват детайлите и условията, когато желаят да се възползват от финансиране. Според Пощенска се финансират сделки до 85% от стойността на покупката (до 500 хил. лв. максимален размер на кредита в банката). "Имаме и случаи на кредитиране до 90-95%, но при добър профил на клиента", посочи Радушев. Сделки със 100% финансиране вече са много рядко на пазара. Случват се, ако клиентът осигури допълнително обезпечение.

Предвид опита от кризата банките предпочитат вече клиентът да има ангажираност (самоучастие) към имота, а и към кредита. Освен това самите клиенти сега теглят по-малки суми и участват с по-нисък процент на финансиране на покупката. Преди кризата средният размер на финансиране беше 87%, сега е 67-70%, каза още той.

Прогнозите

Прогнозите на едни от активните играчи на пазара и с едни от най-големите пазарни дялове в жилищното кредитиране са за леко повишение в активността и търсенето на кредити. От ОББ очакват леко повишаване на търсенето на ипотечни кредити на годишна база с около 10-12%, като клиентите внимателно ще избират финансиращата институция не само на база на най-ниската цена, но и ще проучват всички условия, включително репутация на банката и какви покрития им дават застрахователните пакети, съпътстващи заема.

От друга страна, ипотечните кредити ще бъдат един от топ приоритетите на банките. Предлагането от банките е изключително активно, подпомагани от сериозни маркетингови кампании и промоционални оферти. В края на миналата година лихвите на повечето банки се позиционираха в диапазона между 6.2-7%, допълниха от ОББ.

И от Уникредит Булбанк очакват леко повишение без значителна промяна в търсенето предвид запазване на цените на имотите и през 2014 г. "Очакваме младите хора, които до момента изчакваха и се ориентираха в обстановката, да направят крачката към придобиване на собствено жилище, тъй като все по-голяма част от населението, която плаща наем, се убеждава, че този месечен разход може да бъде вложен по-разумно", коментира Екатерина Кирилова.

Според Пощенска банка тази година по-активните банки в сегмента на жилищното кредитиране ще са 4-5 – такива, които реално имат какво да предложат на клиентите си. "Ще се наблюдава активност на пазара с голяма конкуренция. Има и тенденция за ръст", коментира Румен Радушев.

Лихви с изчерпан потенциал

Не са особено обнадеждаващи прогнозите за движението на лихвите. Според банките дъното е достигнато, през тази година ще се наблюдава по-скоро задържане на нивото, а промоциите ще са ограничени. "В момента наблюдаваме най-ниските лихви в историята на ипотечното кредитиране в България. Ценовите корекции надолу през 2014 г. ще бъдат по-скоро символични - с 0.1- 0.2 процентни пункта, и то в рамките на промоционални предложения или специални индивидуални оферти, направени към клиенти с много високи доходи", прогнозираха от ОББ.

И според Уникредит Булбанк банките ще задържат текущо предлаганите лихвени нива. "Левовото кредитиране ще остане по-достъпно и по-търсено от клиентите. Очакванията са предлагането основно на тези кредити да продължи през цялата година. Следва да се има предвид, че отражение на банковия пазар като цяло ще даде евентуална промяна на законовата рамка", обясни Екатерина Кирилова.

Румен Радушев посочи, че по отношение на нивата на лихвите вече е достигнато дъното. "Разбира се, ще се предлагат отделни промоции, но за по-осезаем спад на лихвите по кредитите е необходимо и тези по депозитите да продължат да се понижават. Ако тази тенденция продължи при депозитите, ще бъде последвана и от допълнително намаление на лихвените нива при кредитите", допълни той.

Профил на клиента с жилищен кредит

Клиенти със стабилни и високи доходи и такива, които са сигурни за работните си места. Това води и до одобрение на по-голямата част от кандидатстващите за ипотечен кредит според ОББ. При Пощенска банка сред най-кредитираните като професии са тези от IT сектора, държавни служители, собственици и мениджъри на фирми. От банката отчитат, че около 75% от подалите искане за кредит получават такъв и припомнят, че няма такса за разглеждане на документи и всеки, който пожелае, може да кандидатства.

От Уникредит Булбанк посочват, че около 60-65% от клиентите, търсещи жилища, отговорят на условията, които банката поставя, което означава, че те реално са платежоспособни. Това е и процентът на одобрените сделки от всички подадени искания за ипотечни кредити през изминалата година в банката.

В Пощенска банка 80% от кредитните сделки са за жилища монолитно строителство и по-голяма площ – тристайни апартаменти например, като се ползва заем за смяната на по-малко жилище с по-голямо.

Пазарът на имоти

Средно за пазара данните показват спад в цените на имотите, в големите градове се наблюдава раздвижване и ръст. По наблюдения на ОББ има лек спад на цените на имотите в рамките на 3-5% през 2013 г. Изключение са имоти с качествено ново строителство и тези с добри разпределения и отлична локация, където има стабилизиране на цените.

Според Уникредит Булбанк има застой в цените на жилищните имоти през последната година - година и половина, като проучванията показват, че клиентите, желаещи да закупят имот, се насочват към жилища с по-малки квадратури (двустайни апартаменти) поради по-ниска цена и по-евтината последваща поддръжка.

От Пощенска посочват, че в момента се наблюдава стабилизация и ръст на цените на по-качествените имоти и леко подобрение на имотния пазар в София. На практика ипотечният пазар е съсредоточен в столицата, където се реализират 50% от обемите и сделките и още четири големи града в страната, чийто принос е 30%. Останалите 20% от сделките и обемите се случват в останалата част от страната.