...И сградите са ни скъпи
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

...И сградите са ни скъпи

Новият собственик на централата на КТБ е финансираното от банката "Евробилд 2003"

...И сградите са ни скъпи

Корпоративна търговска банка разкрасява отчета си с продажбата на централата си за 43 млн. лв. на свързано лице

Николай Стоянов
13146 прочитания

Новият собственик на централата на КТБ е финансираното от банката "Евробилд 2003"

© Велко Ангелов


"За мен беше чест да приема с готовност отправената ми покана да осигуря финансовите средства за издигането на паметника на този достоен българин, най-малкото защото отдавна съм причастен към неговото дело, а и защото все пак имам честта да седя в неговия кабинет." Това са думите на Цветан Василев, казани на 6 декември 2011 г. при откриването на паметник на Атанас Буров.  

Въпросният кабинет е в достолепната сграда на софийската ул. "Граф Игнатиев" 10, която е построена през 1921 г. за централа на тогавашната Българска търговска банка на Буров, а сега в нея се помещава Корпоративна търговска банка на Василев.

При все цялото си изразено почитание (пред "24 часа" той обяснява, че не седи на изложеното във фоайето на втория етаж на сградата бюро на Буров, защото: "Би било прекалено претенциозно. Буров е икона. За мен е удоволствие дори самият факт, че някъде тук може би витае духът му.") обаче в самия край на 2013 г. банката на Василев се разделя със сградата. Поне формално. Според вписване в Имотния регистър сградата е продадена за малко над 43 млн. лв. - цена, която се приема от експерти на имотния пазар за нереално висока. 

Засега обаче няма никакви индикации КТБ да се мести и вероятно няма да има нужда, тъй като купувачът - "Евробилд 2003", изобилства от връзки с банката и мажоритарния й собственик. А единственият ясен ефект от сделката е, че вследствие на нея счетоводно финансите на банката се подобряват чувствително.

Най-скъпата имотна сделка...

По всичко личи, че реална смяна на собствеността няма. На първо място, подозрението за това идва от цената. При обявената цена и квадратура на централата цената на 1 кв.м се оказва 4400 евро. На пазара на офис площи сделки на такива нива просто не се сключват. Експерти казват, че подобна цена не може да се обоснове с пазарна логика и единствено може да се оправдае от имиджов ефект около историята и миналото на самата сграда. Обикновено купувачите на подобни имоти ги търсят за собствено ползване, а не разчитат да постигнат доходност. Предвид на факта, че КТБ остава в сградата обаче това намалява вероятността да става въпрос за външен за групата инвеститор.

Това се потвърждава и от връзките и предишните бизнесконтакти на купувача с КТБ и Цветан Василев, който контролира над 50% от капитала на банката чрез "Бромак". Управител на "Евробилд 2003" е Теодора Танева, изпълнителен директор на ТЦ-ИМЕ - дружество, за което Цветан Василев публично е признавал, че контролира и което сега е собственик на ПФК "Ботев", който банкерът не крие, че притежава. Тя заема този пост от приватизацията на дружеството през 2003 г. от "Кен трейд", което по това време е собственост на "Бромак" и доскоро преди това се е казвало "Бромак трейд". Танева освен това е и ръководител на отдел "Ценни книжа" в инвестиционния посредник на Василев "Фина-С" от 1994 г. досега.

Линията на собствеността на "Евробилд 2003" е дълга и също е изпълнена с връзки с Василев. Пряк собственик е "Аквафинанс", което е собственост на "Синектик". И двете дружества се управляват от Виктория Иванова, която е и в борда на "Технотел инвест", което е основано под името "Бромак инвест" през 2010 г. от "Бромак", а в борда влиза и Цветан Василев. Към момента основен акционер в "Технотел" е ТЦ-ИМЕ, а "Бромак" продължава да държи малък дял, като изпълнителен директор е управителят на "Бромак" Иван Стойков.  

Самото "Синектик" е собственост на "Евробилд проект", което го купува за 6.45 млн. евро от "Бромак", което няколко месеца по-рано го придобива за 9.8 млн. лв. През 2012 г. "Евробилд проект" е акционер в КТБ с 2.24% - дял, който според борсовите котировки съответства на над 10 млн. лв. 

Нататък собственик на "Евробилд проект" е "Юлинор", което на свой ред е на Юлия Илиева. И връзките с КТБ продължават. Като телефон за контакт на "Юлинор" е даден същият, който е посочен и за управляващото дружество в групата "КТБ асет мениджмънт". А Юлия Илиева през годините е акционер в различни, финансирани от КТБ дружества като "Юлита 2002".

...и последствията от нея

Вследствие на продажбата на сградата едва ли ще се промени нещо за банката или клиентите й пряко. Очевидно КТБ продължава да се подвизава в нея и вероятно ще продължава да е там под наем. Неясно остава колко е този наем - ако е на пазарни нива, той би трябвало да е достатъчен, че инвеститорът да може да си избива инвестицията и да покрива разходите по финансирането. Нормалната доходност от офис площи в центъра на София е 9-10%, което предполага наемът да е около и над 4 млн. лв. годишно. Предвид близостта на купувача с банката, на нея може и да й бъде спестен подобен разход и договорът да е за по-малка сума. Тогава обаче изниква логичният въпрос как "Евробил 2003" ще може да изплаща кредитите, с които е финансирало покупката. Няма данни откъде дружеството е взело пари за конкретната сделка, но в имотната му партида има вписани редица ипотеки в полза на КТБ, което навява мисълта, че парите за неговите инвестиции идват от банката или от свързани с нея дружества. От КТБ не отговориха на изпратените по мейл въпроси на "Капитал" по темата.

Сделката обаче определено има влияние на финансовите показатели на КТБ и знак, че именно заради тях се прави, е, че тя е сключена на 20 декември, в самия край на годината. Според проспект за увеличение на капитала на банката през 2013 г. към септември 2012 г. в балансите на КТБ сградата е била оценена на 26.8 млн. лв. В последващите отчети не са отбелязани преоценки, което означава, че продажбата е донесла над 16.5 млн. лв. печалба. За цялата минала година КТБ отчита 71.2 млн. лв печалба, което е ръст от 25.8% спрямо 2012 г. Без еднократния ефект от продажбата обаче финансовият резултат щеше да е 54.6 млн. лв. или спад от 3.4%.

Това очевидно не е добре дошъл за инвеститорите в акции на КТБ на борсата. По сериозната причина банката да иска да има ръст обаче са регулаторните изисквания за капиталова адекватност. В последните години банката агресивно привлича депозити с високи лихви, но за да може да използва този привлечен ресурс и да раздава кредити, тя трябва да има достатъчно капитал. КТБ традиционно оперира близо до минималните изисквани от БНБ от 12% обща капиталова адекватност и дори и след като през 2013 г. увеличи капитала си (акциите бяха записани от финансирани от самата банка компании близки до мажоритарния собственик), тя приключи годината на 12.56%. Така благодарение на отчетената от тази сделка печалба, която предстои да бъде капитализирана, КТБ ще подобри показателя си. Нещо повече, досега за изчисляване на капиталовата адекватност като капитал от втори ред се приема и преоценъчният резерв на недвижими имоти, в които се помещава банката. С новите европейски изисквания, които предстои да бъдат внесени в българското законодателство, се затягат качествените критерии към капитала, затова и трансформирането на преоценка в чиста печалба ще помогне на КТБ да отговори на регулацията.

По същество обаче това, което прави банката чрез подобни операции, е рисковано трансформиране на депозити, през кредити към свързани лица, в капитал. То е лесно, докато депозитите растат, но може да се окаже опасно, когато притокът на свеж ресурс, с който да се отпускат нови и нови кредити, с които да се финансират такива губещи сделки, спре. Това е нещо, което банковите регулатори знаят и не би трябвало да одобряват. И нещо, което духът на Буров (ако наистина витае наоколо) също едва ли одобрява.

"За мен беше чест да приема с готовност отправената ми покана да осигуря финансовите средства за издигането на паметника на този достоен българин, най-малкото защото отдавна съм причастен към неговото дело, а и защото все пак имам честта да седя в неговия кабинет." Това са думите на Цветан Василев, казани на 6 декември 2011 г. при откриването на паметник на Атанас Буров.  

Въпросният кабинет е в достолепната сграда на софийската ул. "Граф Игнатиев" 10, която е построена през 1921 г. за централа на тогавашната Българска търговска банка на Буров, а сега в нея се помещава Корпоративна търговска банка на Василев.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

43 коментара
  • 1
    rage_against avatar :-|
    Rage Against

    Браво! Много добро разследване и много добър анализ.

    И в крайна сметка какео излезе? Че Цецката Василевич, ктитор еша му няма, Дебелян Пеевски, свинчок, кой като него, са си мултаци... Каквото и да крадат и да мамят, в крайна сметка винаги идва момент, в койта загубите трябва да се покриват...

    Публикувано през m.capital.bg

  • 2
    josselyn.st avatar :-|
    Joss

    Всичко е много субективно представено. И какъв е всъщност проблемът че ктб се намира точно в тази сграда. нейният собственик никога не е криел колко много се възхищава на Атанас Буров. Колкото до това колко е наема - мисля че това навсякъде е обект е на фирмена тайна, няма как да е достояние на обществеността и в това няма нищо лошо.

  • 3
    mariqq_k avatar :-|
    mariqq_k

    Ей , много го мразите този банкер , явно сериозно бърка плановете на шефа Ви ! Какво лошо има , че е продал сградата , всеки продава на добра цена , евала и на него , че е успял .

  • 4
    crna_macka avatar :-|
    Църна Мачка

    "При обявената цена и квадратура на централата цената на 1 кв.м се оказва 4400 евро. На пазара на офис площи сделки на такива нива просто не се сключват." - според мен няма база за сравнение с това на какви цени се предлагат другите офис площи, тъй като тук говорим за една от най-красивите и запазени сгради в столицата. Самата архитектура се отличава с оригиналните скулптури по фасадите, каменните релефи, декоративните маски... Нещо много рядко срещано, така че каква е реалната и пазарна стойност е трудно да стане ясно от сравнения с други имоти. Да не говорим, че когато я купува Василев той плаща веднъж на наследниците, от които купи два етажа, а след това от държавата. Каква сума е платил обаче така и не стана ясно.

  • 5
    crna_macka avatar :-|
    Църна Мачка

    До коментар [#1] от "Rage Against":

    Не ги мисли ти, само за миналата година банката има ръст в печалбата от близо 30%, съвсем не са я закъсали.

  • 6
    antipa avatar :-|
    D-r D

    Мюзаверлъците с продажба на активи на КТБ на свързани лица или на офшорки, зад които стоят пак свързани лица, не е от вчера.
    Странно ми е защо БНБ се прави, че нищо не се случва, при положение, че всеки банков експерт, надзъртайки в отчетите, може да види състоянието на банката.

  • 7
    crna_macka avatar :-|
    Църна Мачка

    До коментар [#6] от "D-r D":

    Такива сделки между свързани лица не са незаконни, стига да се спазват ЗДДС или ЗКПО. Регулацията си е ясно посочена в закона, а това дали съответства пазарните цени, може да се изчисли на база счетоводните стойности, които лесно се доказват с оценка от оценител. Каква е ситуацията тук е трудно да се каже с оглед на статута на сградата, така че да не избързваме с присъдите. Има си съответни органи.

  • 8
    okk04315801 avatar :-|
    okk04315801

    Може би е законно. Законно е и тролове да пишат коментари. Логиката сочи обаче, че това не може да продължава вечно.
    Ситуацията в страната в момента е като през 1988г., търкаляме се бързо по нанадолнището и с евтини номера само отлагамеголемия трясък.
    Да живее БКП...

  • 9
    cinik avatar :-|
    cinik

    [quote#7:"Църна Мачка"]може да се изчисли на база счетоводните стойности, които лесно се доказват с оценка от оценител. [/quote]

    Няма нужда от оценител. Вестникът се чете от такава аудитория, в която всеки движи по нещо и може сам да си напрви заключението много ли е, малко ли е. Взаимна агитация в едната или другата посока е безполезна.

  • 10
    vunyo avatar :-|
    vunyo

    До коментар [#2] от "gheorghy_ganchev":

    браво, мамин сладък...
    Няма нищо лошо викаш да е тайна наема...
    А ако си акционер там(недай боже) дали так ще мислиш?


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK