Изчистване на имотното минало
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Изчистване на имотното минало

Изчистване на имотното минало

Как Инвестбанк разкраси баланса си с прехвърлянето на пакети имоти за 128 млн. лв. на три офшорни компании

Николай Стоянов
29996 прочитания

© Надежда Чипева


Коя е най-голямата агенция за недвижими имоти в България? Ако умът ви препуска по фасадите на сградите в опит да си спомните кое лого сте виждали най-често до надписа "Продава", вече сте в грешка.

Дори и най-големите в бранша трудно могат да се промъкнат в челото, тъй като кризата постепенно превърна банките в най-големите неволни собственици и продавачи на имоти. Техните баланси са пълни със събрани под формата на обезпечения жилища, офиси, търговски и производствени площи. И те вече доста им тежат. Наред с плюса, че банката все пак се сдобива с нещо срещу отпуснати несъбираеми кредити, те имат и доста минуси - изискват усилия за управлението им, амортизират се с времето, има регулаторни лимити за държането им, а изгледите цените да се върнат на нивата от годините на кредитния бум са илюзорни.

Всичко това звучи като бомба със закъснител, който рано или късно ще донесе загуби, и неслучайно банките правят иновативни опити да се отърват от проблема в баланса си. Ако не реално, то поне счетоводно. Това, изглежда, стои и зад поредицата сделки в последните месеци, предприети от Инвестбанк, чрез които тя се раздели с имоти, оценени на общо 128 млн. лв.

Всеядните офшорки

Всичко започва в края на 2013 г. През декември контролираната от Петя Славова банка учредява дъщерно дружество "Инвестмънт пропъртис". То е с регистрация в централата на кредитната институция и капитал от малко над 22.5 млн. лв., формиран от апорт на 27 имота, придобивани от Инвестбанк през последните години като обезпечения. Портфейлът е доста еклектичен: земя, сгради, апартаменти, гаражи, офиси, търговски и други обслужващи обекти. Географски също трудно се вижда някаква възможна синергия, тъй като те се разполагат из цялата страна - Варна, Несебър, Кранево, Добрич, Пловдив и Пампорово.

Само няколко дни по-късно обаче банката си намира партньор в новото начинание, като продава 91% от капитала на новото дружеството на регистрираното в Хонконг Calperton Limited за 20.5 млн. лв. То е представлявано от адв. Камелия Рускова и регистрацията е преместена в кантората й. Кой е собственик на чуждестранната компания не е ясно, но явно е гладен за имоти, защото само месец по-късно, през януари 2014 г., заедно с миноритарния си съдружник Инвестбанк решават банката да апортира нова порция недвижимости. Така спектърът му се разширява с още 175 броя, които включват застроени и незастроени имоти в София, както и ваканционни имоти в Банско и с. Кметовци. Новият апорт е за 18.7 млн. лв. и отново дни след това Calperton изкупува дял за малко над 17 млн. лв., така че крайно делът му пак достига 91%.

Тази вече изпитана операция се повтаря още веднъж, но на куб. През юни 2014 г. банката апортира още имоти, оценени на близо 19.5 млн. лв., в "Инвестмънт пропъртис", като после отново следва покупка от Calperton за 17.7 млн. лв. Този път обаче са учредени и още две компании - "Инвестмънт кънстракшънс" и "Билдингс инвестмънтс". В първата са апортирани имоти за 33.1 млн. лв., като купувач на 91% става Reficat Limited от Бахамските острови, а във втората - 31.7 млн. лв., като аналогичният дял отива в Sigaidmor Limited от Белиз. И трите сделки с различните офшорки се сключват на 25 юни, като след цялата поредица прехвърляния банката се освобождава от материални активи 128 млн. лв.

Вън от баланса ми

От Инвестбанк обясняват операциите с кризата и влиянието й върху качеството на кредитните портфейли на банките. "Естествено и Инвестбанк бе засегната. След присъждане на вземането в полза на банката основният източник за погасяване са обезпеченията по кредита. Както е известно, реализацията на обезпеченията става чрез публична продан по определената от ЧСИ пазарна стойност. На първа, втора и трета продан купувачи не се явяват, тъй като изчакват цената да падне до минимум. След провеждане на няколко поредни публични продани стойността на имота пада почти до 50% от първоначално обявената стойност", обясняват от Инвестбанк. "Продажбата на недвижими имоти обаче не е същинска банкова дейност, а и поддържането на тези активи в баланса на банките води до допълнителни разходи - охрана, застраховки, амортизации, данъци и т.н. Поради изброените причини всички банки търсят външни инвеститори, за да се освободят от неприсъща за банките дейност. Такава е и целта на учредените дружества - освобождаване от неприсъща за банката дейност."

В този отговор има логика и наистина е практика на много банки да отделят портфейли имоти в свързани компании. Някои от тях, които са част от чужди групи, ги прехвърлят в специално създадени дружества, финансирани от банката майка.

При Инвестбанк интересен момент е структурата на плащането по сделката. Няма осигурено финансиране за покупката, а вместо това банката се договаря с купувачите на разсрочено плащане, което продължава до 2020-2021 г. (виж таблицата). До момента е платена само началната вноска от сумарно малко над 10 млн. лв., а на 31 януари 2015 г. се очакват още близо 7.5 млн. лв. "Плащанията по договорите са съобразени с прогнозните очаквани парични потоци на дружествата, които ще бъдат от продажбите на имотите или наемането им", уверяват от Инвестбанк. Сумите обаче постепенно ще растат през следващите години и ако имотният пазар не преживее някакъв ренесанс, прогнозите може да се окажат необосновано оптимистични.

Основният висящ въпрос е дали единствената причина за сделките е оптимизирането на дейността. Основание да се търсят и други обяснения дават годишните отчети на Инвестбанк, които две поредни години са заверени от "KPMG България" с квалифицирано мнение. В този за 2013 г. одиторите отбелязват, че при 187 млн. лв. кредитни експозиции с просрочие над шест месеца банката е начислила провизии за едва 6.4 млн. лв., тъй като ръководството на банката взема предвид при определяне на възстановимата стойност на кредита 100% от справедливата стойност на свързаните обезпечения. А година по-рано по сходни причини KPMG не е успяло да се убеди в оценката на 305 млн. лв. кредитен портфейл и 38 млн. лв. активи, придобити като обезпечения (предимно имоти). Това са огромни суми за размера на банката, която към края на 2013 г. има активи 1.67 млрд. лв. и кредитен портфейл 782 млн. лв. На въпроса на каква стойност са се водили прехвърлените имоти в баланса на Инвестбанк и какъв резултат ще реализира тя от сделката оттам отговориха: "Имотите в баланса на банката се отчитат и преоценяват по справедлива пазарна стойност в съответствие с изискванията на МСФО."

Въпреки това обаче явно има съмнения в практиките на Инвестбанк по отношение на оценката на активите. Самото твърдение на банката, че става въпрос за активи, които и на 50% от пазарната стойност не са намерили купувач, говори, че е много вероятно при продажбата им да се претърпи чувствителна загуба за десетки милиони, която да я декапитализира. Вместо това те като с магическа пръчка са продадени пакетно по цени, определени от трима служебно назначени оценители и надвишаващи в пъти данъчната оценка.

Коя е най-голямата агенция за недвижими имоти в България? Ако умът ви препуска по фасадите на сградите в опит да си спомните кое лого сте виждали най-често до надписа "Продава", вече сте в грешка.

Дори и най-големите в бранша трудно могат да се промъкнат в челото, тъй като кризата постепенно превърна банките в най-големите неволни собственици и продавачи на имоти. Техните баланси са пълни със събрани под формата на обезпечения жилища, офиси, търговски и производствени площи. И те вече доста им тежат. Наред с плюса, че банката все пак се сдобива с нещо срещу отпуснати несъбираеми кредити, те имат и доста минуси - изискват усилия за управлението им, амортизират се с времето, има регулаторни лимити за държането им, а изгледите цените да се върнат на нивата от годините на кредитния бум са илюзорни.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

29 коментара
  • 1
    wmz04371669 avatar :-|
    Благодетел

    "Точно така" трябва да се прави, все пак имат нагледен опит с други техни колеги от банките в БГ с български собственици....! Това просто показва как и други банки с бг собственици са работили дълго време под "зоркото око" на БНБ.....,Ужассссс....

  • 2
    nikolay_uk avatar :-|
    Николов

    " Основание да се търсят и други обяснения дават годишните отчети на Инвестбанк, които две поредни години са заверени от "KPMG България""

    KPMG одитираха и КТБ. Явно ако имаш кирливи ризи и не искаш друг да разбере трябва да ходиш при KPMG. Аз бих подложил на съмнение всички одити извършени от KPMG през последните 2 години.

  • 3
    nikolay_uk avatar :-|
    Николов

    " Основание да се търсят и други обяснения дават годишните отчети на Инвестбанк, които две поредни години са заверени от "KPMG България""

    KPMG одитираха и КТБ. Явно ако имаш кирливи ризи и не искаш друг да разбере трябва да ходиш при KPMG. Аз бих подложил на съмнение всички одити извършени от KPMG през последните 2 години.

  • 4
    krastitel avatar :-|
    krastitel

    Още една "банкова" схема за каято БНБ си затваря очите а одиторът е КПМГ ..
    Депозантите да му мислят - ще има да вземат от офшорките :-)

    Публикувано през m.capital.bg

  • 5
    wmz04371669 avatar :-|
    Благодетел

    В банковите среди върви информация, че през 2015 ще има размествания на банкови пазар в БГ в посока намаляване на броя на опериращите банки, което всъщност ще бъде здравословно за банковия пазар и клиентите му...!

  • 6
    nspassov2007 avatar :-|
    nspassov2007

    Поредната далавера на Петя Сервитьорката с парите на вложителите.

  • 7
    2.5 avatar :-|
    2.5

    До коментар [#6] от "nspassov2007":

    Сервитьорката е фасада на ген. Любен Гоцев!
    Сега е момемта да се одитират масово банките у нас!
    Ще лъснат чудеса около "качеството на активите"...

  • 8
    hellwitch avatar :-|
    hellwitch

    До коментар [#7] от "2.5":

    Активите по време на криза е нормално да не изглеждат добре. Ако до 1-2г нещата почнат да се съживяват същите активи ще се окажат доста по атрактивни. Зависи в кой момент на бизнес цикъла се намират.

  • 9
    zdra4 avatar :-|
    zdra4

    Защо ли си мисля, че КТБ е само началото?

  • 10
    kardinalat avatar :-P
    kardinalat

    чак сега ли?


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK