Коронавирус в България и по света
Коронавирус в България и по света
С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
29 4 окт 2014, 14:55, 28490 прочитания

Изчистване на имотното минало

Как Инвестбанк разкраси баланса си с прехвърлянето на пакети имоти за 128 млн. лв. на три офшорни компании

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Коя е най-голямата агенция за недвижими имоти в България? Ако умът ви препуска по фасадите на сградите в опит да си спомните кое лого сте виждали най-често до надписа "Продава", вече сте в грешка.

Дори и най-големите в бранша трудно могат да се промъкнат в челото, тъй като кризата постепенно превърна банките в най-големите неволни собственици и продавачи на имоти. Техните баланси са пълни със събрани под формата на обезпечения жилища, офиси, търговски и производствени площи. И те вече доста им тежат. Наред с плюса, че банката все пак се сдобива с нещо срещу отпуснати несъбираеми кредити, те имат и доста минуси - изискват усилия за управлението им, амортизират се с времето, има регулаторни лимити за държането им, а изгледите цените да се върнат на нивата от годините на кредитния бум са илюзорни.


Всичко това звучи като бомба със закъснител, който рано или късно ще донесе загуби, и неслучайно банките правят иновативни опити да се отърват от проблема в баланса си. Ако не реално, то поне счетоводно. Това, изглежда, стои и зад поредицата сделки в последните месеци, предприети от Инвестбанк, чрез които тя се раздели с имоти, оценени на общо 128 млн. лв.

Всеядните офшорки

Всичко започва в края на 2013 г. През декември контролираната от Петя Славова банка учредява дъщерно дружество "Инвестмънт пропъртис". То е с регистрация в централата на кредитната институция и капитал от малко над 22.5 млн. лв., формиран от апорт на 27 имота, придобивани от Инвестбанк през последните години като обезпечения. Портфейлът е доста еклектичен: земя, сгради, апартаменти, гаражи, офиси, търговски и други обслужващи обекти. Географски също трудно се вижда някаква възможна синергия, тъй като те се разполагат из цялата страна - Варна, Несебър, Кранево, Добрич, Пловдив и Пампорово.



Само няколко дни по-късно обаче банката си намира партньор в новото начинание, като продава 91% от капитала на новото дружеството на регистрираното в Хонконг Calperton Limited за 20.5 млн. лв. То е представлявано от адв. Камелия Рускова и регистрацията е преместена в кантората й. Кой е собственик на чуждестранната компания не е ясно, но явно е гладен за имоти, защото само месец по-късно, през януари 2014 г., заедно с миноритарния си съдружник Инвестбанк решават банката да апортира нова порция недвижимости. Така спектърът му се разширява с още 175 броя, които включват застроени и незастроени имоти в София, както и ваканционни имоти в Банско и с. Кметовци. Новият апорт е за 18.7 млн. лв. и отново дни след това Calperton изкупува дял за малко над 17 млн. лв., така че крайно делът му пак достига 91%.

Тази вече изпитана операция се повтаря още веднъж, но на куб. През юни 2014 г. банката апортира още имоти, оценени на близо 19.5 млн. лв., в "Инвестмънт пропъртис", като после отново следва покупка от Calperton за 17.7 млн. лв. Този път обаче са учредени и още две компании - "Инвестмънт кънстракшънс" и "Билдингс инвестмънтс". В първата са апортирани имоти за 33.1 млн. лв., като купувач на 91% става Reficat Limited от Бахамските острови, а във втората - 31.7 млн. лв., като аналогичният дял отива в Sigaidmor Limited от Белиз. И трите сделки с различните офшорки се сключват на 25 юни, като след цялата поредица прехвърляния банката се освобождава от материални активи 128 млн. лв.

Вън от баланса ми

От Инвестбанк обясняват операциите с кризата и влиянието й върху качеството на кредитните портфейли на банките. "Естествено и Инвестбанк бе засегната. След присъждане на вземането в полза на банката основният източник за погасяване са обезпеченията по кредита. Както е известно, реализацията на обезпеченията става чрез публична продан по определената от ЧСИ пазарна стойност. На първа, втора и трета продан купувачи не се явяват, тъй като изчакват цената да падне до минимум. След провеждане на няколко поредни публични продани стойността на имота пада почти до 50% от първоначално обявената стойност", обясняват от Инвестбанк. "Продажбата на недвижими имоти обаче не е същинска банкова дейност, а и поддържането на тези активи в баланса на банките води до допълнителни разходи - охрана, застраховки, амортизации, данъци и т.н. Поради изброените причини всички банки търсят външни инвеститори, за да се освободят от неприсъща за банките дейност. Такава е и целта на учредените дружества - освобождаване от неприсъща за банката дейност."

В този отговор има логика и наистина е практика на много банки да отделят портфейли имоти в свързани компании. Някои от тях, които са част от чужди групи, ги прехвърлят в специално създадени дружества, финансирани от банката майка.

При Инвестбанк интересен момент е структурата на плащането по сделката. Няма осигурено финансиране за покупката, а вместо това банката се договаря с купувачите на разсрочено плащане, което продължава до 2020-2021 г. (виж таблицата). До момента е платена само началната вноска от сумарно малко над 10 млн. лв., а на 31 януари 2015 г. се очакват още близо 7.5 млн. лв. "Плащанията по договорите са съобразени с прогнозните очаквани парични потоци на дружествата, които ще бъдат от продажбите на имотите или наемането им", уверяват от Инвестбанк. Сумите обаче постепенно ще растат през следващите години и ако имотният пазар не преживее някакъв ренесанс, прогнозите може да се окажат необосновано оптимистични.

Основният висящ въпрос е дали единствената причина за сделките е оптимизирането на дейността. Основание да се търсят и други обяснения дават годишните отчети на Инвестбанк, които две поредни години са заверени от "KPMG България" с квалифицирано мнение. В този за 2013 г. одиторите отбелязват, че при 187 млн. лв. кредитни експозиции с просрочие над шест месеца банката е начислила провизии за едва 6.4 млн. лв., тъй като ръководството на банката взема предвид при определяне на възстановимата стойност на кредита 100% от справедливата стойност на свързаните обезпечения. А година по-рано по сходни причини KPMG не е успяло да се убеди в оценката на 305 млн. лв. кредитен портфейл и 38 млн. лв. активи, придобити като обезпечения (предимно имоти). Това са огромни суми за размера на банката, която към края на 2013 г. има активи 1.67 млрд. лв. и кредитен портфейл 782 млн. лв. На въпроса на каква стойност са се водили прехвърлените имоти в баланса на Инвестбанк и какъв резултат ще реализира тя от сделката оттам отговориха: "Имотите в баланса на банката се отчитат и преоценяват по справедлива пазарна стойност в съответствие с изискванията на МСФО."

Въпреки това обаче явно има съмнения в практиките на Инвестбанк по отношение на оценката на активите. Самото твърдение на банката, че става въпрос за активи, които и на 50% от пазарната стойност не са намерили купувач, говори, че е много вероятно при продажбата им да се претърпи чувствителна загуба за десетки милиони, която да я декапитализира. Вместо това те като с магическа пръчка са продадени пакетно по цени, определени от трима служебно назначени оценители и надвишаващи в пъти данъчната оценка.
  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

Истинският стрес тест Истинският стрес тест

За банките предстоят трудни месеци, но секторът влиза в кризата с добри буфери от капитал и ликвидност

27 мар 2020, 2121 прочитания

БНБ до дни ще обяви как ще третира просрочията вследствие на мерките срещу вируса 1 БНБ до дни ще обяви как ще третира просрочията вследствие на мерките срещу вируса

Решението трябва да даде облекчения за банките, базирани на предписанията и общите критерии на Европейския банков орган

25 мар 2020, 2155 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Банки и финанси" Затваряне
Цените на някои застраховки ще се повишат заради бедствията

Интервю с Пламен Ялъмов, изпълнителен директор на "Алианц България":

Още от Капитал
Корпоративни карти за 3.5 млн. евро

Българската стартираща компания Payhawk привлече нова инвестиция за 3 млн. евро и общо досега е получила 3.5 млн. евро.

Режим домашен офис или какво разказват хората за живота в епидемия из Европа

Няколко души споделиха пред "Капитал" какъв е новият ритъм на живот в Испания, Англия, Австрия, Германия и Франция и какви са техните опасения за бъдещето

Битката за икономиката също е битка за живот

Какво предприемат държавите в Европа и какво може да направи България

За маската на един лекар

Българската здравна система посреща най-сериозното си изпитание през последните десетилетия в недобра форма

Моне за всеки ден

Изложба преживяване в ново пространство за дигитални арт събития в Барселона ни потапя във вселената на Клод Моне

20 въпроса: Надежда Цекулова

Журналистката е в основата на сайт, който събира научни статии и ресурси на български за коронавируса

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10