Да вържа ли лихвата
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Да вържа ли лихвата

Shutterstock

Да вържа ли лихвата

При очакваното обръщане на тренда е добра идея да се разгледат и офертите на банките за фиксирани лихви по ипотечни кредити

22993 прочитания

Shutterstock

© Shutterstock


Този текст е част от класацията на "Капитал" К10, която подрежда най-добрите банки в България. Абонатите на Капитал ще получат изданието заедно със своя вестник на 5 май или ще го намерят онлайн в бизнес зона K:PRO. (Станете абонат на Капитал)

Всички останали читатели ще могат да намерят класацията в търговската мрежа или да си я поръчат онлайн тук.
"Не е изключено в края на годината трендът при лихвените проценти да се обърне, ако Европейската централна банка увеличи лихвите в еврозоната."

Петър Андронов, главен изпълнителен директор на Сибанк

Накъде ще вървят лихвите? Логично това е най-задавания въпрос към всеки банкер, защото решението на всеки какво да прави със спестяванията и кога да изтегли заем, зависят именно от цената на парите. Но сега ситуацията отдавна не е нормална - благодарение на отрицателни лихви и печатането на пари от централните банки вече лихвите удрят абсолютни дъна и оттук има само една посока - нагоре. Въпросът все повече е не дали, а кога.

Затова и актуалният ключов въпрос е фиксирана или плаваща лихва. Последната опция предполага опасност, когато лихвите тръгнат нагоре, разходите по дългосрочен (обикновено ипотечен) заем да скочат. В първият случай поне за част от срока на кредита човек може да си гарантира, че вноската му ще остане предвидима. Но това пък си има цена и лихвата е по-висока, което ще означава по-големи вноски в началото, а периодът на рекордно ниски лихви може да продължи и по-дълго от очакваното. За да изберем, трябва да знаем от какво зависи както фиксираната, така и плаващата част.

Моят личен риск

Независимо дали става въпрос за фиксирана или за плаваща лихва, всеки договор за заем се основава на рисковия фактор на кредитополучателя, който всъщност е основата на "твърдата" част от заема. Всяка банка си има свои модели да оценява риска, но логично те стъпват на сходни критерии.

На първо място, се вземат доказуемите месечни доходи на клиента, като колкото по-високи са те, толкова по-ниска може да лихвата (или фиксираната надбавка, ако е плаваща). Вторият основен фактор е дали въпросните доходи се получават в банката, от която се взема заемът. Ако това е така лихвата ще бъде с поне 0.5 процентни пункта по-изгодна, което е значително за кредит, който се изплаща например 20 години. Ето защо повечето клиенти или се насочват директно към банката, в която вече получават заплата, или уреждат промяна с работодателя си. Според Кодекса на труда всеки работещ може да получава заплатата си в посочена от него сметка, макар да не е рядка практика компании меко или твърдо да "завързват" клиентите си към обслужвщата ги банка, за да получават по-добри условия от нея или за да си спестят разходи за преводи. Третият важен момент, пряко отразяващ се на лихвата, е чистото кредитно досие. Справката в Централния кредитен регистър ще покаже дали клиентът има забава по погасителна вноска за друг кредит в банковата система на България и ако такова е налично, кредитът не само че ще се оскъпи, но може и да бъде отказан.

"Очакваме средногодишните лихви при ипотечните кредити да не са повече от 0.5 процентни пункта по-високи от тези през 2018 г., когато се очаква най-ниското номинално ниво. Сред причините ще е и силната конкуренция между банките в България."

Кристофор Палов, главен икономист на Уникредит Булбанк

От значение могат да бъдат още допълнителните услуги, които ще ползвате от същата банка – освен разплащателна сметка най-често става дума за кредитна карта или застраховка. Оценката на имота също е важна за по-евтини оферти. Някои банки, като БАКБ например, имат преференциални условия, ако сделката е за имот, чието строителство е било финансирано от същата банка. В някои големи компании банките предлагат и преференциални условия за всички служители. Също така се имат предвид и други фактори, например семейните или пък хората, които имат дълъг стаж на едно работно място, получават предимство, но те не влияят чувствително на формулата. Нещо, което по-силно влияе, е секторът, в който работи кандидатът за кредит. Браншове като компютърно програмиране, фармация, финанси, както и някои по-представителни държавни институции регулярно получават преференциални условия, тъй като се счита, че генерирането на постоянен месечен приход при тях няма да е проблем в дългосрочен план.

Така към момента фиксираната надбавка към заем с плаваща лихва може да варира между 3% и 5.5% за различните профили клиенти и тя си остава фиксирана за целия период на кредита. Затова и тук е ключовият момент в преговорите клиентът да успее да я намали максимално.

В лихвеното море

Промените в лихвите се отразяват на всички играчи на пазара.
Фотограф: Надежда Чипева

Втората съставна част на плаващата лихва е пазарната компонента. Идеята е, че самата банка, за да осигури средства, също плаща цена (лихва по депозити, облигации на финансовите пазари и др.) и ако тя се променя, няма как да покрива разходите си с приходите от отпуснатия заем (ако той е фиксиран).

Тук българските банки използват два подхода. Единият е да използват собствена формула от пазарни или икономически показатели, предоставяни от независима институция като НСИ или БНБ. Идеята е така да репликират максимално собствената си цена на финансиране и поетия от тях риск, като вложат индикатори като растеж, инфлация, средни лихви по депозити или нещо друго. Формулата на Първа инвестиционна банка например взема предвид лихвения процент по депозитите за домакинствата и бизнеса, както и техния обем. Тази на Централна кооперативна банка взема предвид доходността на 10-годишните държавни ценни книжа, лихвите по домакинските депозити, инфлацията и рисковата премия. Недостатъкът на този подход е, че за много клиенти формулата изглежда сложна и неясна и могат да се окажат изненадани, когато банката публикува променена стойност (обичайно веднъж на шест или три месеца).

"Очакваме ръст на лихвите през втората половина на 2018 г., което ще е резултат от евентуалното им повишаване в еврозоната през същия период."

Оливер Рьогл, председател на УС на Райфайзенбанк България

Другият подход е пазарен индекс, който се изчислява от независим източник, и заради простотата и яснотата това е масово избраният случай (виж таблицата). Най-често при кредитите, отпуснати в евро, това е EURIBOR, a при тези в левове (над 80% от новоотпуснатите) - SOFIBOR. Тук основният проблем за банките е, че това са индекси на междубанковия пазар, който в България е много неразвит и те реално не се финансират от него, а почти изцяло от депозити. Там обаче рисковете са различни и лихвите се движат от други фактори, което значи, че могат да се движат и в различни посоки. Другият проблем е неясното бъдеще на SOFIBOR, след като БНБ (която досега го изчисляваше съвместно с банковата и дилърската асоциации) обяви, че ще преустанови да го изчислява и публикува.

Причината за това е Регламент 1011 на Европейския парламент от 2016 г., според който подобни индекси, използвани като бенчмаркове, трябва да бъдат изготвяни от лицензирани или регистрирани администратори от ЕС, включени в регистър, поддържан от Европейския орган за ценни книжа и пазари. Как точно ще се лицензират тези администратори не е ясно, като предстои да се изготви процедура на национално ниво до влизането в сила на регламента, коментираха от БНБ за "Капитал". Контролът над тези администратори ще се осъществява от компетентни органи, като се предвижда БНБ да поеме тази дейност в България. Теоретично обаче е възможно да няма такъв администратор и в общите условия на повечето банки е записано, че в такъв случай отмененият индекс ще бъде заменен от аналогичен такъв.

С малко отгоре

Както всички други лихвени индекси SOFIBOR е на рекордно ниски нива от 0.28% (към 18 април), а шестмесечният EURIBOR от години е отрицателен и сега е -0.25%. Това означава, че освен ако не настъпи някакъв икономически катаклизъм, който да принуди ЕЦБ към още по-агресивно понижаване на лихвите, възможната посока е само нагоре. За потребителите това значи важен избор между фиксиране и плаване при сключване на нов заем или пък при предоговаряне на съществуващ.

В момента на пазара много от банките предлагат възможност за фиксирана лихва за кратки периоди от няколко години, масово се достига до пет години, като има и единични оферти до десет години. При тези оферти цената на финансирането, която потребителят плаща, е по-висока, отколкото при аналогичен кредит с плаваща лихва, тъй като банката си калкулира допълнителния риск. Разликата варира, като обикновено е между 0.3 и 0.8 процентни пункта по-голяма лихва в зависимост от срока на фиксираната лихва. Най-често повишението е 0.5-0.6 процентни пункта при предложенията за 5-годишен период в сравнение с офертите за плаваща лихва.

При такива условия, за да разберем кое ще бъде по-изгодно, ни трябва предположение за нивото на пазарната компонента, която е единствената променлива в случая. Калкулациите показват, че първоначално по-скъпият кредит с 5-годишна фиксирана лихва може да бъде по-изгоден при допускане, че пазарната компонента на лихвата се повишава с 0.5 процентни пункта всяка година след първата (виж таблицата). При по-скромен ръст на пазарната лихва от например 0.3 процентни пункта годишно плаващата лихва остава по-изгодна, макар и с неголяма сума. Уравнението може да се промени при по дълъг период за фиксирана лихва, в момента на пазара офертите за такива продукти са само две.

Пазарът предпочита да плава

Данните за новоотпуснатите и предоговорени жилищни кредити за домакинства от началото на 2015 г. досега ясно чертаят своята тенденция. Повече от 90% от всички кредити, отпуснати в левове, са с фиксиран период от максимум 1 година, което означава, че ефективно става дума за плаваща лихва. При заемите в евро ситуацията е била малко по-различна през 2015 г., когато средно 16% от новите кредити са били фиксирани, най-вече за период от над 10 години, но там пазарът е значително по-малък и малък на брой сделки по изключение могат да доведат до изкривявания. От миналата година насам фиксиране на лихвата е имало само при 7% от сделките в евро.
Този текст е част от класацията на "Капитал" К10, която подрежда най-добрите банки в България. Абонатите на Капитал ще получат изданието заедно със своя вестник на 5 май или ще го намерят онлайн в бизнес зона K:PRO. (Станете абонат на Капитал)

Всички останали читатели ще могат да намерят класацията в търговската мрежа или да си я поръчат онлайн тук.
"Не е изключено в края на годината трендът при лихвените проценти да се обърне, ако Европейската централна банка увеличи лихвите в еврозоната."

Петър Андронов, главен изпълнителен директор на Сибанк

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

2 коментара
  • 1
    petianp avatar :-|
    petianp

    В България, лихвите по кредитите имат много малко взаимовръзки с цената на привлечения ресурс! Имам в предвид, че привлечен депозит със срок 6 месеца, не отговоря на цената на ресурса на ипотечен кредит за 30 години. В България ценообразуването става по следния начин - банката "майка" - напр. Райфайзен, ОТР спускат план на дъщерното дружество в България да направи 100 млн. лв. оперативна печалба. Тъй наречените "банкери" сядат и почват да умуват какви такси да измислят за ползваните продукти и услуги и продукти /като например "такса усвояване на кредита" - 1% и т.н/ и напъните /калкулирането/ продължава докато не се напасне необходимата печалба. ѝ А и друго, всички да се готвят за скорошно вдигане на лихвите по действащите ипотечни кредити /за справка виж. коментарите на В. Маринова, С. Вътев, П. Андронов и т.н./. В резултат следващата година ще е рекордна за печалбите на банковата система...

  • 2
    qqn1504509197531117 avatar :-|
    Clement Phillips

    Do you need Personal Loan?
    Business Cash Loan?
    Unsecured Loan
    Fast and Simple Loan?
    Quick Application Process?
    Approvals within 24-72 Hours?
    No Hidden Fees Loan?
    Funding in less than 1 Week?
    Get unsecured working capital?
    Contact Us At : [email protected]
    Phone number : +918130447108 (Call/Whats app)


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Банков надзор 2 в 1

Банков надзор 2 в 1

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK