С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
1 25 окт 2019, 10:28, 17063 прочитания

Този неизмерим ипотечен бум

Жилищните кредити растат бързо, но изкривяванията в статистиката пречат да се види ясно има ли балон и колко е голям

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Темата накратко
  • Банковите ипотечни заеми растат с най-бързи темпове от повече от десетилетие, което поражда притеснения от балон.
  • Колко голям е той не може да се каже поради различни изкривявания в статистиката.
  • Картината не е толкова тревожна като през 2007-08 г., но някои банки видимо растат много агресивно.
Растящи доходи, ниска безработица, покачващи се цени на имотите, рекордно ниски лихви, лесно одобрение, конкуренция за всеки клиент и оферти за финансиране на до 100% от стойността на желаното жилище. В момента условията са перфектни за зараждане на нов бум в ипотечното кредитиране и банкери вече предупреждават, че такъв има. И че той неусетно бързо може да прерасне в балон, застрашаващ както потребителите, така и самите банки.

Колко обаче сериозен е ръстът и дали той е прекомерен е трудно да се каже. Лесно се вижда, че жилищните заеми растат с най-бързи темпове от десетилетие, а вече броят на банкови жилищни кредити е достигнал 177.8 хил. (при 170 хил. преди година и 147 хил. преди десет години). Но поради различни дефекти в статистиката няма как да се направи точен паралел нито с предкризисния бум от 2007-2008 г., нито с условията на други пазари.


Когато усещаш ръст, а виждаш спад

Едно от местата, където могат да се открият данни, които да послужат за измерител за температурата на имотния пазар, е тримесечната статистика на Агенцията по вписванията. Тя управлява Имотния регистър и регулярно предоставя обобщена информация по общини за броя вписвания по сделки за покупко-продажби, както и по ипотеки и др.

Данните на ведомството обаче чертаят странна картина. От 2015 г. наистина се виждат двуцифрени годишни ръстове и при законните, и при договорните ипотеки, достигащи в отделни тримесечия и над 30%, но от края на 2018 г. се виждат драматични спадове от по над 30%, а в някои области и по над 50-60%. Това просто не кореспондира на здравата логика, а и на сигналите и данните, излъчвани от банките и от БНБ.



Обяснението е техническо. По Закона за задълженията и договорите ипотеките имат максимален срок от десет години от учредяването им, независимо от срока на заема, който може и да е по-дълъг, като в практиката достига и тридесет години. Преди изтичането на валидността на ипотеката тя може да се поднови, ако междувременно не е заличена по някаква причина. От Агенцията по вписванията обясниха пред "Капитал", че публикуваната от тях справка "включва информация както за нови вписани договорни и законни ипотеки, така и за други правно релевантни действия" и по-конкретно - не само учредявания, а и подновявания и новирания.

Точно това масово се случвало последните години, когато са изтичали въпросните десетгодишни срокове за ипотеките, сключвани в годините на кредитния бум от 2007-2008 г. Банките и други кредитори са подновявали тези от тях по заеми, които междувременно не са погасени, рефинансирани, преструктурирани или пък погасени чрез продажба на имота от ЧСИ. А през 2009 г. вече кредитирането е замръзнало и няма нови изтичащи ипотеки. Затова и данните от Имотния регистър показват както по-силен бум от реалния в предходните години, така и несъществуващ спад сега. Изчистването на картината обаче е невъзможно без по-детайлна разбивка. Тук трябва да се има предвид и че числата от Агенцията по вписванията дават информация не само за физическите лица, а и за фирмите. А също и обхващат не само банковите ипотеки, а и от други кредитори (заеми от фирми или дори при разсрочено плащане в полза на продавача).

Банките и техните дефекти

Това ни запраща към другото място, където може да се добие представа - банковата статистика. Тя напълно според очакванията показва ръст, а не спад, но и тук има фактори, които трябва да се съобразят, за да се прецени колко голям е той.

По данни от паричната статистика на БНБ към август годишният темп на растеж на банковите портфейли от жилищни жилищни кредити е 12.3% и те достигат 11.4 млрд. лв. към август. Със септемврийските данни обаче данните са съществено ревизирани за периода от февруари 2018 г. насам и сумата на жилищните кредити намалява с над 1 млрд. лв. до 10.4 млрд. лв., докато тази за потребителските се покачва аналогично
Данни за бройките има само тримесечно, като към средата на 2019 г. те са 177.8 хил. и се увеличават с 4.2%. Тук проблемът е, че тези числа са просто снимки към отделни моменти и не дават сигурна представа за други фактори, влияещи на динамиката. Например в последните години и досега банките са в процес на разчистване на лошите си кредити и често продават пакети ипотечни заеми на колекторски фирми. Освен това предвид икономическия ръст има и погашения по кредитите, така че реалният ръст би могъл да е чувствително по-висок. При предишния бум 2007-2008 г. банките нямаха такова лошо наследство за разчистване и данните там не са замърсени.

В лихвената статистика на БНБ има и друга справка, показваща месечните данни само за "Нов бизнес" на банките. Графиката там показва обеми над 300 млн. лв., които в номинално изражение са съпоставими с тези от 2007-2008 г. Тук обаче също са възможни съществени изкривявания. В графата "Нов бизнес" освен прясно сключени договори, влиза и "всяко предоговаряне на лихвения процент, сроковете и/или други условия по вече съществуващ договор, когато възможността за такова предоговаряне не е заложена в него, както и предоговаряне на срок с активното участие на клиента". Рефинансирането от една в друга банка също логично влиза в тази графа, макар реално да е преместване на вече съществуващ дълг. Така че по тази линия пък по-скоро има вероятност данните да преувеличават ръста.

Така излиза, че няма един ясен и точен индикатор, който да ни показва има ли балон и колко надут е той. Дори да се изчисти всичкият шум в данните, ясно е, че на ниво система няма да се видят темповете на растеж от 2007-2008 г. Тогава се тръгваше от ниска база и за по-малко от три години обемът на жилищните кредити се удвои. А също така и десет години по-късно вече доходите и цените на имотите са различни, така че дори аналогични обеми и размери на кредита не са равнозначни (по данни на БНБ средният размер на жилищен заем е нараснал от под 50 хил. лв. през 2007 г. до 62 хил. лв. в средата на 2019 г.)

Същевременно обаче трябва да се има предвид и че рисковият апетит на банките и ръстовете им са доста различни. При някои от тях ипотечните портфейли растат в пъти над средното на пазара. Вече има институции, предлагащи кредити при под 3% годишна лихва и дори при под 3% годишен процент на разходите. Срещат се и оферти, при които открито се предлага финансиране на цялата стойност на придобивания имот без самоучастие или практики това да се прави прикрито - чрез комбинация с потребителски кредит. Евентуална смяна на макроикономическата картина (забавяне на растежа, спад в цените на имотите и ръст на лихвите) бързо може да превърне този бум в нова вълна лоши кредити и загуби. А прогнозите, че краят на възходящия бизнес цикъл е надвиснал и се задава забавяне, вече далеч не са екзотика.

Колко сериозен е ръстът на ипотечното кредитиране и колко голям е рискът то да прерасне в балон, застрашаващ и потребителите, и самите банки, е въпрос, чийто отговор от първа ръка ще дадат банкерите на основните финанови институции у нас. Пред участниците във форума "Банките и бизнесът" се очаква да бъде дадена картина на този най-динамичен сегмент в кредитирането през последната година.

Годишната среща ще се проведе на 14 ноември в София, а програмата и лекторите може да откриете на сайта на събитието.


  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

Италианската банка Intesa предложи сливане на UBI Banca за 5 млрд. евро Италианската банка Intesa предложи сливане на UBI Banca за 5 млрд. евро

Новата банка ще бъде седмата най-голяма в Европа с над 1 трлн. евро активи

19 фев 2020, 695 прочитания

FinTech Summit 2020: България привлича много малко от глобалните инвестиции във финтех FinTech Summit 2020: България привлича много малко от глобалните инвестиции във финтех

Димитър Цвятков, партньор в CMS, за правната среда в България и трендовете във финтех сектора

19 фев 2020, 938 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Банки и финанси" Затваряне
Печалбите на европейските банки са под заплаха

Отрицателните лихви, новите регулации и забавящата се икономика са сред основните предизвикателства пред рентабилността на финансовите институции на континента

Още от Капитал
Малайзийски полет към село Щръклево

Община Русе даде предварително съгласие да продаде летището си на дружество с малайзийско участие. Проектът на компанията е за 57 млн. лв.

Българският автопазар: Расте, но и старее

През 2019 г. делът на старите дизелови двигатели продължава да се увеличава, както и на колите над 20-годишна възраст

Хазартна рекламна напаст

Забранената по закон реклама на хазарт е масова - предимно в онлайн сайтове и телевизии и е за милиони

Спаси ме от коронавируса

По-важно е маските да бъдат носени от болните, а не от здравите хора, защото така се ограничава предаването на инфекцията

Порто, Сиза и Елиасон

Музеят Serralves в Порто отбелязва своята 20-годишнина с изложби на архитекта Алваро Сиза и на артиста Олафур Елиасон

Книга: Макс Блехер - "Случки в близката нереалност"

Десетилетия след написването им, сюрреалистичните истории на румънския писател намират нова публика

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10