Този неизмерим ипотечен бум
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Този неизмерим ипотечен бум

Shutterstock

Този неизмерим ипотечен бум

Жилищните кредити растат бързо, но изкривяванията в статистиката пречат да се види ясно има ли балон и колко е голям

Николай Стоянов
19226 прочитания

Shutterstock

© Shutterstock


Темата накратко
  • Банковите ипотечни заеми растат с най-бързи темпове от повече от десетилетие, което поражда притеснения от балон.
  • Колко голям е той не може да се каже поради различни изкривявания в статистиката.
  • Картината не е толкова тревожна като през 2007-08 г., но някои банки видимо растат много агресивно.

Растящи доходи, ниска безработица, покачващи се цени на имотите, рекордно ниски лихви, лесно одобрение, конкуренция за всеки клиент и оферти за финансиране на до 100% от стойността на желаното жилище. В момента условията са перфектни за зараждане на нов бум в ипотечното кредитиране и банкери вече предупреждават, че такъв има. И че той неусетно бързо може да прерасне в балон, застрашаващ както потребителите, така и самите банки.

Колко обаче сериозен е ръстът и дали той е прекомерен е трудно да се каже. Лесно се вижда, че жилищните заеми растат с най-бързи темпове от десетилетие, а вече броят на банкови жилищни кредити е достигнал 177.8 хил. (при 170 хил. преди година и 147 хил. преди десет години). Но поради различни дефекти в статистиката няма как да се направи точен паралел нито с предкризисния бум от 2007-2008 г., нито с условията на други пазари.

Когато усещаш ръст, а виждаш спад

Автор: Капитал

Едно от местата, където могат да се открият данни, които да послужат за измерител за температурата на имотния пазар, е тримесечната статистика на Агенцията по вписванията. Тя управлява Имотния регистър и регулярно предоставя обобщена информация по общини за броя вписвания по сделки за покупко-продажби, както и по ипотеки и др.

Данните на ведомството обаче чертаят странна картина. От 2015 г. наистина се виждат двуцифрени годишни ръстове и при законните, и при договорните ипотеки, достигащи в отделни тримесечия и над 30%, но от края на 2018 г. се виждат драматични спадове от по над 30%, а в някои области и по над 50-60%. Това просто не кореспондира на здравата логика, а и на сигналите и данните, излъчвани от банките и от БНБ.

Обяснението е техническо. По Закона за задълженията и договорите ипотеките имат максимален срок от десет години от учредяването им, независимо от срока на заема, който може и да е по-дълъг, като в практиката достига и тридесет години. Преди изтичането на валидността на ипотеката тя може да се поднови, ако междувременно не е заличена по някаква причина. От Агенцията по вписванията обясниха пред "Капитал", че публикуваната от тях справка "включва информация както за нови вписани договорни и законни ипотеки, така и за други правно релевантни действия" и по-конкретно - не само учредявания, а и подновявания и новирания.

Точно това масово се случвало последните години, когато са изтичали въпросните десетгодишни срокове за ипотеките, сключвани в годините на кредитния бум от 2007-2008 г. Банките и други кредитори са подновявали тези от тях по заеми, които междувременно не са погасени, рефинансирани, преструктурирани или пък погасени чрез продажба на имота от ЧСИ. А през 2009 г. вече кредитирането е замръзнало и няма нови изтичащи ипотеки. Затова и данните от Имотния регистър показват както по-силен бум от реалния в предходните години, така и несъществуващ спад сега. Изчистването на картината обаче е невъзможно без по-детайлна разбивка. Тук трябва да се има предвид и че числата от Агенцията по вписванията дават информация не само за физическите лица, а и за фирмите. А също и обхващат не само банковите ипотеки, а и от други кредитори (заеми от фирми или дори при разсрочено плащане в полза на продавача).

Банките и техните дефекти

Това ни запраща към другото място, където може да се добие представа - банковата статистика. Тя напълно според очакванията показва ръст, а не спад, но и тук има фактори, които трябва да се съобразят, за да се прецени колко голям е той.

Автор: Капитал
Автор: Капитал

По данни от паричната статистика на БНБ към август годишният темп на растеж на банковите портфейли от жилищни жилищни кредити е 12.3% и те достигат 11.4 млрд. лв. към август. Със септемврийските данни обаче данните са съществено ревизирани за периода от февруари 2018 г. насам и сумата на жилищните кредити намалява с над 1 млрд. лв. до 10.4 млрд. лв., докато тази за потребителските се покачва аналогично

Данни за бройките има само тримесечно, като към средата на 2019 г. те са 177.8 хил. и се увеличават с 4.2%. Тук проблемът е, че тези числа са просто снимки към отделни моменти и не дават сигурна представа за други фактори, влияещи на динамиката. Например в последните години и досега банките са в процес на разчистване на лошите си кредити и често продават пакети ипотечни заеми на колекторски фирми. Освен това предвид икономическия ръст има и погашения по кредитите, така че реалният ръст би могъл да е чувствително по-висок. При предишния бум 2007-2008 г. банките нямаха такова лошо наследство за разчистване и данните там не са замърсени.

Автор: Капитал

В лихвената статистика на БНБ има и друга справка, показваща месечните данни само за "Нов бизнес" на банките. Графиката там показва обеми над 300 млн. лв., които в номинално изражение са съпоставими с тези от 2007-2008 г. Тук обаче също са възможни съществени изкривявания. В графата "Нов бизнес" освен прясно сключени договори, влиза и "всяко предоговаряне на лихвения процент, сроковете и/или други условия по вече съществуващ договор, когато възможността за такова предоговаряне не е заложена в него, както и предоговаряне на срок с активното участие на клиента". Рефинансирането от една в друга банка също логично влиза в тази графа, макар реално да е преместване на вече съществуващ дълг. Така че по тази линия пък по-скоро има вероятност данните да преувеличават ръста.

Така излиза, че няма един ясен и точен индикатор, който да ни показва има ли балон и колко надут е той. Дори да се изчисти всичкият шум в данните, ясно е, че на ниво система няма да се видят темповете на растеж от 2007-2008 г. Тогава се тръгваше от ниска база и за по-малко от три години обемът на жилищните кредити се удвои. А също така и десет години по-късно вече доходите и цените на имотите са различни, така че дори аналогични обеми и размери на кредита не са равнозначни (по данни на БНБ средният размер на жилищен заем е нараснал от под 50 хил. лв. през 2007 г. до 62 хил. лв. в средата на 2019 г.)

Автор: Капитал

Същевременно обаче трябва да се има предвид и че рисковият апетит на банките и ръстовете им са доста различни. При някои от тях ипотечните портфейли растат в пъти над средното на пазара. Вече има институции, предлагащи кредити при под 3% годишна лихва и дори при под 3% годишен процент на разходите. Срещат се и оферти, при които открито се предлага финансиране на цялата стойност на придобивания имот без самоучастие или практики това да се прави прикрито - чрез комбинация с потребителски кредит. Евентуална смяна на макроикономическата картина (забавяне на растежа, спад в цените на имотите и ръст на лихвите) бързо може да превърне този бум в нова вълна лоши кредити и загуби. А прогнозите, че краят на възходящия бизнес цикъл е надвиснал и се задава забавяне, вече далеч не са екзотика.

Колко сериозен е ръстът на ипотечното кредитиране и колко голям е рискът то да прерасне в балон, застрашаващ и потребителите, и самите банки, е въпрос, чийто отговор от първа ръка ще дадат банкерите на основните финанови институции у нас. Пред участниците във форума "Банките и бизнесът" се очаква да бъде дадена картина на този най-динамичен сегмент в кредитирането през последната година.

Годишната среща ще се проведе на 14 ноември в София, а програмата и лекторите може да откриете на сайта на събитието.
Темата накратко
  • Банковите ипотечни заеми растат с най-бързи темпове от повече от десетилетие, което поражда притеснения от балон.
  • Колко голям е той не може да се каже поради различни изкривявания в статистиката.
  • Картината не е толкова тревожна като през 2007-08 г., но някои банки видимо растат много агресивно.

Растящи доходи, ниска безработица, покачващи се цени на имотите, рекордно ниски лихви, лесно одобрение, конкуренция за всеки клиент и оферти за финансиране на до 100% от стойността на желаното жилище. В момента условията са перфектни за зараждане на нов бум в ипотечното кредитиране и банкери вече предупреждават, че такъв има. И че той неусетно бързо може да прерасне в балон, застрашаващ както потребителите, така и самите банки.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

1 коментар
  • 1
    fata avatar :-|
    Ivo Dimitrov

    Благодаря за статията! Приятно съм изненадан, от журналист, който умее правилно да ,чете и разчита цифрите, честно!!! От всичко казано по-горе става повече от ясно, че понятието"балон" е за жълтата преса.... мнооого е рано да се говори за балон..... в момента имаме няколко много силни фактора подкрепящи търсенето и също толкова силни фактора в подкрепа на предлагането от страна на банките.... Обръщам Ви внимание на регулациите по отношение на видовете кредити, рисковия им профил и капиталовата им адекватност, на отрицателните лихви и липсата на алтернативи...(все пак това са възможно най-дългосрочните договори) .... Ще добавя само и една мнооого съществена разлика от 2008г...... нямате и няма да имате кредити без доказване на доход и кредитни само срещу обезщетение.... От другата страна на океана им казваха NINJA кредити...
    С две думи, няма такова животно като "балон", понятие дъвка за много от колегите Ви, само дето нямат идея за какво говоря!
    Благодаря Ви за професионалното отношение към материята.

    ИД
    ФинСити


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK