Горещи Балкани с еднакви проблеми
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Горещи Балкани с еднакви проблеми

Горещи Балкани с еднакви проблеми

Как трите столици от региона могат да се учат от грешките си в градоустройството и инвестициите в имоти

1383 прочитания

Приятел си купи голям парцел на 20 километра от столицата и построи в единия край къща, оставяйки си просторен двор.

Година след това на метър и половина от новия му дом изникна многоетажна кооперация и цялата му гледка беше закрита. Това е поредното доказателство, че законите не се прилагат."

Историята е на инвеститор в Румъния и беше разказана на провелата се през седмицата в София Балканска имотна конференция BalREc, съпътстваща изложението BalPEx. Макар че примерът беше за Букурещ, от залата се чуха едновременно няколко гласа: "И в България е така." Проблемът с прилагането на законите и нерегламентираното строителство изскачаше в презентациите на почти всички участници, говорещи за Букурещ, София и Белград.

Не всичко в балканските столици обаче е в черни краски - изводът от дискусиите беше, че пазарът на имоти в региона е в подем и има общи характеристики (виж карето). И макар че са конкурентни по отношение на привличането на инвеститори, София, Белград и Букурещ могат да си сътрудничат и да се учат взаимно от грешките си.

Общият проблем

Инфраструктурата е едно от основните предизвикателства, пред които са изправени трите балкански столици. "София, Белград и Букурещ са едни от малкото европейски градове, които не са свързани помежду си с магистрали. На практика разстоянията между тях са преодолими в рамките на един ден, но не и при съществуващите в момента второкласни пътища", коментира ситуацията в региона главният архитект на София Петър Диков. "Ако до 4-5 години не бъде изградена опорната транспортна мрежа на София, градът ще има сериозни проблеми. Към момента обаче липсват достатъчно средства за инфраструктурата. Възможен източник за генериране на средства в общинския бюджет е увеличението на таксите за строителни разрешителни", каза арх. Диков.

В това отношение добър пример за София би могъл да бъде Белград. Градът е разделен на 8 зони, като таксите в тях се определят в зависимост от локацията и инфраструктурната им обезпеченост. "Инвеститорът плаща за реално застроена площ - тоест колкото повече строи, толкова повече плаща", обяснява Слободанка Прекайски от градоустройствената агенция на Белград "Беоленд". В момента таксите за разрешителни в сръбската столица надвишават значително тези в София - за строителство в центъра на Белград се изискват между 250 и 400 евро на кв.м, а в София най-високата такса е 7 евро/кв.м. Така в сръбската столица могат да си позволят да планират изграждане на "лека железница", която да свързва старата и новата част на града, както и на три моста над реките Сава и Дунав.

Инфраструктурните проблеми тормозят и инвеститорите в Румъния. "Не съм сигурен, че румънските власти гледат в бъдещето на града. След многогодишни битки решихме да им покажем как се прави, като изградим добре проектиран сателитен на Букурещ град", каза Майкъл Лойд, изпълнителен директор и съинвеститор в "Банеаса". Новото градче ще се разполага на 221 хектара, застроената му площ ще надхвърли 1 млн. кв.м и ще бъдат вложени над 1 млрд. евро. Проектът е бил готов още 2001 г., но заради бюрократични спънки всички одобрения са отнели 4 години. "За тези почти седем години държавата трябваше да построи два моста над магистралата, но тя закъснява вече с две години и вероятно ще я чакаме още дълго", допълни Лойд.

Земя за различна употреба

Разпокъсаната собственост на земята и бавните процедури по отчуждаване също пречат на инвеститорите и на местната власт. "Подготвят се изменения на правилата за отчуждаване чрез промени в Закона за общинската собственост. За големите градски улици и магистрали отчуждаването ще започва с приемането на устройствения план, а собствениците на имоти ще могат да спорят само за стойността на обезщетението", каза Диков.

"Най-големият проблем пред развитието на сектора в Белград е земята", категорична е и Слободанка Прекайски. Терените за строителство в Сърбия се водят частно-държавна собственост. Те са били национализирани през 50-те години и бившите собственици са имали само право на ползване. През миналата година обаче конституцията е сменена и реституцията става възможна. "Очаква се през септември да бъде приет специален закон, който да уреди връщането на собствеността. Засега се предвижда или пряко възстановяване на конкретния национализиран терен, или ако това е невъзможно - обезщетение с друг равностоен парцел или пари (за целта държавата е заделила 4 млрд. евро от приватизация)", обясни Прекайски.

Сегашната ситуация обаче гони чуждите инвеститори. Най-често те предпочитат да взимат от държавната агенция "Беоленд" земя на лизинг за 99 години.

Растящи пазари

Инфраструктурата в София, Белград и Букурещ обаче не спира наплива от желаещи да инвестират в имоти в региона, тъй като възвращаемостта все още е сравнително висока, а цените - ниски на фона на по-развитите пазари в Централна и Западна Европа. Анализаторите на имотния сектор сочат, че всички големите играчи разглеждат България, Румъния и Сърбия по-скоро като единен пазар, отколкото като конкурентни дестинации за влагане на средствата си. Към момента и трите столици са все още "горещи", а липсата на качествени готови проекти принуждава инвеститорите да поемат предприемачески риск и да работят по изграждането им от самото начало. "Засега пазарът на големи инвестиционни сделки е слабо развит, като по-скоро предприемачите диктуват правилата, но очакваме това да се промени до 2-3 години", коментира Мариус Туркану, мениджър в PriceWaterhouseCoopers в Румъния. По негови данни доходността за предприемачите в Румъния е на нива от 20-30%, а за инвеститорите - около 7 процента.

Въпреки общите тенденции в трите балкански столици са налице и някои различия. Така например Белград изостава в известна степен от Букурещ и София в изграждането на шопинг молове. "Пътищата и зелените части са значително по-добри в Белград, докато в София има много развити зони с множество проекти", посочи Слободанка Прекайски.

Не бива да се пренебрегва и значително по-големият обем на имотните проекти в Румъния, което е логично заради по-голямото население. Отчитайки предимството на по-големия пазар, Мариус Туркану казва: "Би било добре балканският регион да се развие като един вид инвестиционен клъстър - така фирмите биха могли да избират - ако желаят да започнат по-мащабен проект, да се насочат към Букурещ, а за по-малки - към София и Белград."

Общите черти и тенденции в София, Белград, Букурещ

- динамичен растеж

- недоразвит пазар на имоти

- сравнително ниски цени на имотите спрямо световните нива

- неразвити професионални услуги

- трудно прилагане на законодателството

- лоша инфраструктура

- сложно планиране, което създава предпоставки за поява на корупция

- все още има свободни терени на топ локации в столиците

- незачитане на околната среда

- повишаване на качеството на дизайна и строителството

- цените ще се увеличават, но така ще е и в другите държави

- нарастващи изисквания към околната среда, енергоспестяващите и биотехнологиите

Из презентацията на Станиша Станкович, изпълнителен директор на BDSP - Сърбия, по време на BalREc

Приятел си купи голям парцел на 20 километра от столицата и построи в единия край къща, оставяйки си просторен двор.

Година след това на метър и половина от новия му дом изникна многоетажна кооперация и цялата му гледка беше закрита. Това е поредното доказателство, че законите не се прилагат."


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

1 коментар
  • 1
    Avatar :-|
    яки лъжи

    А пък колко чесни са фирмите за недвижими имоти малееее. Да пази господ да имаш работа с тях.Хубаво че не ми трябват имоти.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Търсят се жилища за живеене

Търсят се жилища за живеене

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.