Логистична треска
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Логистична треска

Логистична треска

BalPEx: Предлагането на индустриални и складови центрове още не може да догони търсенето

Яна Бодурова
2043 прочитания

На фона на значителния инвестиционен интерес към жилища, офиси и търговски площи логистичните имоти оставаха извън фокуса на предприемачите. По всичко изглежда обаче, че това се променя. По данни на международната компания Cushman&Wakefield България е на първо място по цените на наемите на площи в логистични центрове сред страните от Централна и Източна Европа. Те достигат до 6 евро месечен наем за кв.м при първокласните площи в столицата, а засиленото търсене се наблюдава вече втора година.

Макар че нивата на възвращаемост вече не са двуцифрени числа, както през 2006, данните от проучването сочат, че те все пак поддържат високо ниво от 9% (виж таблицата). "България за момента изостава в развитието на индустриални проекти спрямо останалите страни в региона", коментира тенденциите Сергей Койнов, изпълнителен директор на "Фортън интернешънъл". "Причината за тези високи максимални цени е най-вече в ниското предлагане, т.е. малкото налични складови пространства. Ако за последното тримесечие в Унгария са се появили 27 000 кв.м нови бази, у нас те са по-малко от 10 000 кв.м", допълни той.

Според Красимир Димитров, управляващ партньор в консултантската агенция SOURCE Real Estate Advisers основната причина за високите наемни нива в модерните логистични паркове е, че качеството на останалите складове, които се предлагат на пазара, като цяло е много ниско. "Над 80% от съществуващите площи са стари постройки в бивши индустриални зони, зле поддържани и неотговарящи на съвременните изисквания на бизнеса", смята той. И допълва, че само единици от тях са частично реновирани, а много дори и не разполагат с достатъчно рампи за товаро-разтоварни дейности. Останалите 20% от складовите площи, отговарящи на съвременните изисквания, са от типа built-to-suit - изградени, за да обслужват специфичните нужди на една компания, и не излизат на пазара.

От агенциите за недвижими имоти отчитат нарастване на търсенето на модерни индустриални площи, което идва основно от търговци и дистрибутори на храни и напитки, фармацевтични компании, както и от сектора на електрониката. Според анализатори на пазара, основните предпоставки за засиленото търсене в последните няколко години са агресивното навлизане на повече големи търговски вериги, които по правило рядко поддържат собствени складови пространства. Другите причини са, че страната вече е външна граница на Европейския съюз и че граничим с Турция, откъдето идват товари от Азия. Основно преимущество на България е и по-ниската цена на земята. Така строителството на складовите площи е по-евтино в сравнение със съседни държави, а това означава, че възвращаемостта за инвеститорите е по-висока. Около 70% от клиентите търсят офисни и складови площи на едно място. Фирмите, опериращи с големи складови наличности, предпочитат офисът на компанията да е под един покрив със складовите й наличности, защото така икономисват логистични и управленски разходи и могат да упражняват непосредствен контрол.

В момента качествените проекти на логистични центрове все още са в процес на изпълнение, но до две години се очаква предлагането да се изравни с търсенето и това ще успокои цените на наемите, прогнозират консултанти.

Дебюти

Три от най-големите нови проекти ще бъдат показани на есенното изложение BalPEx, което се провежда в столичния "Интер експо център" от 5 до 7 октомври. Дебют на имотното експо ще направи новият бизнес парк Sofia Airport Center. Той ще е разположен на около 300 м от новопостроения терминал на летище София на разгъната застроена площ от 286 хил. кв.м, от които 22 хил. логистичен център.

Друг от представените на BalPEx е "Бизнес парк Варна", който ще се състои от девет сгради с обща разгъната застроена площ 160 хил. кв.м при завършването си, в която се включват офис, складови и търговски помещения. Над 22 хил. кв.м от терена ще заемат зелени площи.

На изложението ще бъде показан и проектът "Бизнес таун София", уникален за центъра на София "град в града", който ще бъде построен на мястото на бившия завод "Мраз". Върху 43 хил. кв.м ще се разположат над 90 хил. кв.м офис и жилищни сгради, ресторанти и кафенета, поликлиника, магазини, хотел, кино, заседателни и изложбени зали, както и открити и подземни паркинги за 1500 автомобила. Предимството на "Бизнес таун София" ще е близостта до основни пътни артерии и отстоянието до центъра на София - дели го километър и половина от площад "Александър Невски".

Индустриалните имоти ще бъдат представени от Складово-логистичен комплекс СТАД, който се простира на 6 декара на околовръстния път на София, в района на Казичене. Комплексът ще включва 6 хиляди палетни места на 6500 кв.м РЗП, както и разнообразни офиси, банков салон, шоурум, търговски площи, панорамен ресторант, подземен паркинг етаж.

Освен в околностите на столицата подходящи райони за изграждане на такъв тип обекти са морските и речните пристанища. Около Пловдив се оформят три индустриално-логистични зони - Раковски, Куклен, Марица. Индустриални бази се изграждат в районите около Пазарджик и Стара Загора, и Велико Търново. За Централна и Северна България като подходящ район се оформя Горна Оряховица.

Законов тласък

Предстои парламентът да гласува поправка в закона за задълженията и договорите, с която ще отпадне ограничението договор за наем да не се сключва за над 10 години. Това ще даде възможност на големите компании, които ползват складове и площи за довършващи производства, да договарят наемането им за 20-30 години. Така те ще могат да планират дългосрочно разходите си и да се защитят от повишаване на наемите или принудително напускане на разработения обект. От друга страна, при дългосрочните договори собствениците могат да постигнат по-висока цена при евентуална продажба на обекта. Промяната ще стимулира и строителството върху земя под наем, което вероятно в бъдеще ще се превърне във важен сектор на пазара заради високите цени на парцелите в големите градове. При 10-годишен договор за земята инвестиция трудно може да се изплати, защото само строителството отнема две-три години.

Основни изисквания на клиентите на логистичен парк :

·добра локация и инфраструктура

·достатъчно на брой товарни рампи с разтоварен шлюз

·вентилация и за някои специализирани складови наличности климатизация

·подпорно (междуколонно) разстояние минимум 12 м, стандартно е 18-24 м

·добра енергоефективност

·постоянна въоръжена охрана и видеонаблюдение

·височина поне 7 м

·достъп с поне 2 вида транспорт

·плац за маневриране и TIR паркинг с достатъчно места

·еднопосочно движение с добра организация

·място за хранене на специализирания обслужващ персонал

·банков клон

·митническа служба и складове за отговорно пазене под митнически надзор

На фона на значителния инвестиционен интерес към жилища, офиси и търговски площи логистичните имоти оставаха извън фокуса на предприемачите. По всичко изглежда обаче, че това се променя. По данни на международната компания Cushman&Wakefield България е на първо място по цените на наемите на площи в логистични центрове сред страните от Централна и Източна Европа. Те достигат до 6 евро месечен наем за кв.м при първокласните площи в столицата, а засиленото търсене се наблюдава вече втора година.

Макар че нивата на възвращаемост вече не са двуцифрени числа, както през 2006, данните от проучването сочат, че те все пак поддържат високо ниво от 9% (виж таблицата). "България за момента изостава в развитието на индустриални проекти спрямо останалите страни в региона", коментира тенденциите Сергей Койнов, изпълнителен директор на "Фортън интернешънъл". "Причината за тези високи максимални цени е най-вече в ниското предлагане, т.е. малкото налични складови пространства. Ако за последното тримесечие в Унгария са се появили 27 000 кв.м нови бази, у нас те са по-малко от 10 000 кв.м", допълни той.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

1 коментар
  • 1
    Avatar :-|
    Гост

    Пропуснали сте една от най-перспективните индустриални зони - тази в Русе. Следващия път си направете домашното по-добре.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

В градската строителна джунгла

В градската строителна джунгла

Намери ми наемател

Намери ми наемател

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.