С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
2 7 ное 2008, 12:55, 2528 прочитания

Управляващият директор на Raiffеisen evolution project development Маркус Нойраутер: Строителният бранш ще усети кризата веднага

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Профил

Маркус Нойраутер е управляващ директор на Raiffеisen evolution project development от юли 2003 г. Преди това, между 1992 и 1995 г., е бил търговски мениджър в направлението "Строителни дейности" на Strabag, между 1996 и 2003 г. е бил началник на направление "Проектно развитие" за Австрия и Източна Европа на компанията, а след това е бил член на борда на директорите й.

Raiffaisen evolution project development е компания за недвижими имоти, оперираща в Австрия, Централна и Източна Европа. В момента тя управлява над 50 проекта на стойност над 3.4 млрд. евро. Повече от 85% от общия обем на инвестициите на компанията са съсредоточени в Централна и Източна Европа. Портфейлът включва основно жилищни и офис сгради клас А, но също и хотели и търговски центрове, както и мултифункционални обекти.

Акционери в компанията са Raifeisen Zentralbank Austria (40%), Raifeisen Holding, Uniqa и Strabag с по 20%.


Австрийската Raiffеisen evolution project development се концентрира върху развитието на строителни проекти в Централна и Източна Европа. Какви са ефектите на световната финансова криза върху имотните пазари на страните от този регион?


Разбира се, финансовата криза вече има ефекти и в Австрия и Централна и Източна Европа. Говорейки като строител и изпълнител, в момента е особено трудно да се намери финансиране за нови проекти. Тоест изискванията към нас като кредитополучатели са много по-високи, отколкото са били преди една година. Взимат се предвид много обстоятелства. Детайлно се проследява историята на изпълнителя, дали ще има проблеми с продажбите на проектите, дали има опасност да не бъде построена цялата сграда. Това са теми, които едва сега идват на дневен ред. И тук ние имаме предимство в сравнение с останалите, особено малките предприятия, които ще имат трудности с финансирането. Защото при нас то е осигурено от Raiffеisen Bank.


В Източна Европа ще има, разбира се, охлаждане, но в едно разумно и нормално измерение. Освен това вече няма да има такива ръстове на пазара, на които бяхме свидетели през последните няколко години. Растеж ще има, но той ще е по-бавен и не в такива кратки периоди от време. Но това си има и положителни страни - повече време за наваксване с инфраструктурата.

Имате ли планове за замразяване на проекти където и да е било?

Не, всички проекти, които сме започнали, ще бъдат завършени. Няма да замразяваме проекти, имаме финансиране за всички.



Как и кога ще се усетят ефектите от кризата в България?

Строителният бранш ще усети кризата веднага - още през следващата година. Проекти, които са в напреднал етап на строителство и вече са финансирани, няма да имат проблеми. Тези обаче, които са финансирани отчасти само до даден етап на строителството, ще имат трудности, защото западните и местните банки вече са много рестриктивни при даването на нови кредити. И ако дават подобни кредити, то те ще са на трудно поносими условия. Въз основа на тази рестрикция ще има по-малко строителна дейност, а строителството от своя страна е основен бранш за всяка страна.

Това забавяне се усеща и в момента, защото някои компании замразиха свои проекти тук. Големите фирми няма да могат да правят нови големи строежи, освен ако не са си осигурили вече финансирането. Нужният собствен капитал ще бъде по-голям, а и търсенето вече няма да е на предишните високи равнища. Това важи особено за сегмента на жилищните сгради. Ако разгледаме цените на жилищата в България спрямо покупателната способност и средните заплати тук, веднага се набива на очи, че нещо не е наред. Австрийците например дават до 30% от заплатата си за жилището си и за режийните сметки, свързани с него. А в България този процент е доста по-висок и на българите остават много по-малко средства за храна, транспорт и др.

Кои са пазарите, които засега са най-силно засегнати?

До този момент най-засегнати са имотните пазари в Испания, Франция и Англия. Освен това има и известна доза несигурност в Източна Европа, но тук не сме установили засега действително влияние на кризата. Очакваме в средата на следващата година тя да се усети реално и тук, когато малките предприятия няма да могат да получават лесно кредитиране.

Аз лично очаквам, че страните в Източна Европа, в това число и България, ще се измъкнат почти сухи от кризата, защото тук, за разлика от западноевропейските страни, ще има стабилен ръст на брутния вътрешен продукт (БВП). А в повечето западноевропейски страни прогнозите са за нисък ръст на БВП - за Австрия в момента предвижданията са за растеж от 0.1% за БВП.

А кога смятате, че ще дойде краят на тази криза?

Смятам, че ще достигнем дъното през следващата година и вече към края на 2009 г. ще почувстваме бавно признаци на подобрение.

Кои са най-перспективните проекти в момента?

За България очакваме пазарът на жилищни имоти да се охлади. Търсенето вече няма да е толкова голямо. Шансове и все още високо търсене смятаме, че ще има в сферата на офисните площи и логистиката. Вследствие на влошената конюнктура и тук търсенето ще е по-ниско. Но мисля, че все още нуждата от наваксване е доста голяма и ще окаже по-силен ефект от влошилото се общо положение на икомиката. Трябва да се има предвид и друг фактор. До каква степен нови местни компании или чужди инвеститори ще реализират експанзия и дали ще имат нужди от нови офиси. Може да се окаже, че много фирми обмислят замразяване на плановете си за разширение с месеци или половин година, защото ситуацията в момента е малко несигурна...

В сферата на големите търговски площи нямаме интереси, защото смятаме, че вече има достатъчно подобни обекти. В областта на ритейла сме на мнение, че бъдеще имат по-малките обекти - с площ до 15 - 20 хил. кв.м в центровете на кварталите, за да се стига до тях удобно и пеша.

Можете ли да направите сравнение между развитието на пазара в България и Румъния?

Положението е много сходно в двете страни. В Румъния жилищният пазар почти се срути, особено в Букурещ. Доста жилища се продадоха дори под пазарната им стойност през последните месеци, защото някои строителни компании не можаха да си осигурят пълно финансиране. Строежът на нови жилищни сгради е почти напълно прекратен, все още се строят офисни сгради.

Какво конректно променихте в стратегията си през последните няколко месеца?

Разбира се, че има промени заради кризата. Вече няма да сме толкова активни при бъдещи придобивания и не планираме да търсим нови парцели. Разбира се, че все пак наблюдаваме офертите за парцели, но не планираме да купуваме, докато не разберем как ще се движи ликвидността и цялостното развитие на икономиката.

От друга страна, имаме предимството, че финансирахме вече напълно проекта си в София - жилищните сгради Sofia Sky. Имаме и нещастието, че точно в тези несигурни времена ще трябва да продаваме. Но след две години на строителство вече имаме достъп до газ, ток, канализация и през пролетта ще започнем активно да продаваме жилищата. Може да имаме леки затруднения с продажбите - те ще се реализират по-бавно, отколкото година по-рано. Клиентите вече имат възможността да избират между множество проекти. Но пък предлагаме добро качество на строежа на фона на многото сгради с ниско качество. В София и Букурещ видях много строежи с технически проблеми - влага, мухъл, лоши изолации. А такова жилище не може да се продаде отново в близките години на добра цена.

Конкретно - актуализираната ни стратегия за България предвижда да довършим сегашния си проект тук. Имаме закупен и втори парцел - в квартал Бояна с разрешение за строеж за 12 000 кв.м. Там също ще бъдат изградени жилищни сгради. В момента искаме да сондираме отново пазара и да решим в началото на другата година дали да не закупим нови офис сгради.

Какви са плановете ви за нови инвестиции в България?

Имахме планове за нови вложения, но ги отложихме за неопределен период от време. През следващата година ще ги преразгледаме. Отложихме ги, докато не видим светлина в тунела и не се уверим, че това не са светлините на идващ насреща влак. Всъщност ние не сме искали да се концентрираме в България само в жилищното строителство. Разглеждахме и парцели за друг вид строителство, но не купихме нищо, защото цените ни се сториха твърде високи. За нас те не бяха разумни и сегашната ситуация показва, че сме били прави. Имаме закупен терен в близост до Sofia Sky, където имаме и разрешение за строеж. Там ще се реализира разширението на Sofia Sky.

Каква ще е доходността от Sofia Sky?

Все още не можем да говорим за конкретната доходност от проекта ни Sofia Sky, защото едва през април следващата година ще започнем да продаваме усилено жилищата. При всички положения доходността ни е доста по-ниска от тази на повечето други инвеститори, защото ние имаме други цени на материалите и друго качество. Направили сме изчисления, че що се отнася до крайната цена на жилищата, ние се намираме в долната граница на цените, но по отношение на разходите ни за материали и качествено строителство сме в горните граници. А всичко това е за сметка на доходността. Това, което за нас оскъпи проекта, бяха лихвите, тъй като периодът на строежа се проточи доста.

Може ли да се каже, че днес на инвестициите в имоти вече се гледа като на прекалено рискови?

Дори и в трудни за икономиката времена инвестицията в качествена недвижима собственост е добро вложение. Това, което чувстваме, е, че инвеститорите в момента са много предпазливи и практически не купуват. Допреди една година всичко, което се предлагаше, се продаваше почти веднага - всяка керемида потъваше в нечий джоб. Тенденцията сега е да се обръща все по-голямо внимание на доброто качество на строежите, на всеки детайл, на съседите.


  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

31 октомври 2019
София Ивент Център

Конференция HR & Leadership Forum 2019


Кои са ключовите тенденции, които ще трансформират работата на бъдещето?
Включете се във форума на Капитал, за да разберете повече за възможностите от използването на новите технологии на работното място и начините хората да останат ценни в технологичната ера. Ще проследим какви качества ще трябва да притежават на лидерите от бъдещето и кои ще са търсените умения при наемане на служители.

Сред лекторите на събитието ще бъдат:


  • Даниел Съскинд, Balliol College, University of Oxford
  • Джои Прайс, Jumpstart
  • Судир Сасийдаран, LEGO Workplace Design

Конференция HR & Leadership Forum 2019 Запазете билет

Прочетете и това

Управлението на блоковете: Е-събрания, гласуване по имейл, събиране на дългове от общини 1 Управлението на блоковете: Е-събрания, гласуване по имейл, събиране на дългове от общини

Държавата избистря 11-ата ревизия на закона за етажната собственост, в която ще има повече права за домоуправителите и ще има правила за затворените комплекси

20 окт 2019, 1838 прочитания

Rifiniti отскочи на глобално ниво Rifiniti отскочи на глобално ниво

Българско-американският стартъп е купен от FM:Systems - един от световните лидери в мениджмънта на работното пространство

18 окт 2019, 3225 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Строителство и имоти" Затваряне
Диета след имотен пир

Очаква някои жилища в столицата да поевтинеят с около 10%

Още от Капитал
Балканска телекомуникационна компания

Новият собственик на дружеството ще бъде оценената на 2.6 млрд. евро регионална телеком и медийна група United Group

Новите инженери на "Бош"

Германската група направи инженеринг център в София, който разработва технологии за автомобилната индустрия

Втори опит: Келнер взима bTV

Фондът на чешкия бизнесмен PPF е съвсем близо до сключването на сделка за целия бизнес на американската компания CME

Истерията за Стратегия за детето: С нами и Бог, и руската пропаганда

Интересите на ултраконсервативни "християнски" организации, руски хибридчици, "патриоти" и политически опортюнисти са прикрити зад огромния шум в социалните мрежи

Спорният Петер Хандке

Нобеловата награда за литература за 2019 г. предизвика възмущение и полемика относно ролята на писателя

Книга: Олга Токарчук - "Бегуни"

Една от ключовите книги на полската писателка, която получи Нобелова награда за литература

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10