Диета след имотен пир
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Диета след имотен пир

<b><font face="CorpidOTB-Bold" size="1"> <p>За все повече инвеститори покупката на жилище е не по-малко рискована дейност от хазарта <br /> &nbsp;</p> </font></b>

Диета след имотен пир

Очаква някои жилища в столицата да поевтинеят с около 10%

Яна Бодурова
6084 прочитания

<b><font face="CorpidOTB-Bold" size="1"> <p>За все повече инвеститори покупката на жилище е не по-малко рискована дейност от хазарта <br /> &nbsp;</p> </font></b>

© Ася Колева


Както апетитът идва с яденето, така и гладът за строителство в България не спираше да расте през последните пет години. Заедно с него растяха и цените на имотите. С много, но за сметка на това пък редовно. Пазарът поглъщаше всеки нов проект още "на зелено", допълнително стимулиран от лесния достъп до ипотечно кредитиране. Имотният пир обаче така се разрасна, че участниците в него рано или късно трябваше да минат на строга диета, ако не искат да се пръснат...

По всичко личи, че това време вече е дошло за жилищния сегмент. Въпросът сега е за каква част от играчите на този пазар диетата ще бъде оздравителна и за каква - с летален изход.

Кофти година

За пръв път от десетилетие насам купувачите на жилища в големите градове започнаха да дават сигнал, че няма да понесат продължаващ ръст на цените. Недвусмисленият знак за това беше спадът в броя сключени сделки. Мениджърите на агенция "Явлена" например регистрират близо 20% по-малко покупки на жилище в сравнение с предходната година. Прогнозата им е броят им да продължи да намалява. Аналогични са наблюденията и на друга голяма посредническа агенция - "Адрес". Нейните брокери дори отбелязват, че от началото на годината се наблюдават "пределни цени", над които при някои имоти и локации продажби няма.

Причините за случващото се са много и всички могат да претендират, че са от първостепенна важност. Като начало само за пет години цените на апартаментите се увеличиха в пъти (виж таблицата). В допълнение през последните 12 месеца рязко нарасна и предлагането, като в момента според "Явлена" то е значително по-голямо от търсенето. Разбира се, не на последно място е и фактът, че кредитните инспектори на банките изведнъж не само че спряха да си запушват ушите с бойния вик "по-по-по", когато слушат какъв е месечният доход на потенциалните им клиенти, а и на няколко пъти увеличиха вноските на тези, които вече са теглили ипотечен заем. В допълнение кредитните институции намалиха процента от стойността на жилището, което биха финансирали. Банките частично или пълно спряха заемите за покупка на панелни жилища. Те масово започнаха и да отпускат кредити само за апартаменти във вече завършени сгради. Като капак ограничиха или напълно спряха финансирането на кредитополучатели с деклариран или генериран доход извън страната.

След голямото плюскане

"Към средата на годината се увеличи предлагането на апартаменти, предимно на вторичния пазар. Според собствениците (инвеститори или фондове от Великобритания и Испания) пазарът вече е достигнал до подходящия момент за това. Тези клиенти формираха около 10-15% от него, а те не само че спряха да купуват, а и започнаха да продават това, което вече имаха. А това веднага рефлектира върху цените. Не просто спря ръста им, а и започна корекции на долу", коментира Христина Ангелова от "Явлена". Тя допълва, че през последните месеци предлагането продължи да нараства, като най-голям дял имат готовите апартаменти - ново или старо монолитно строителство, както и имотите в по-напреднала степен на завършеност - директно от инвеститори или големи фондове, сключвали блокови сделки за покупка на над 50 жилища.

"Хората са доста наплашени от случващото се на пазар за недвижими имоти, от постоянните публикации в медиите и от вдигането на лихвените проценти по ипотечните заеми. Те станаха и по-взискателни, когато решават да закупуват имот - гледат дали има изградена инфраструктура, дали има канализация и отопление. Водещ фактор вече е и градският транспорт. Забелязва се и рязък спад в търсенето на панелни жилища", споделя наблюденията си Радослав Босилков, консултант в Source Residential Properties.

От агенция "Адаптконсулт" пък отбелязват, че сега сделките се сключват след по-голям брой огледи и по-дълъг период за размисъл и избор. Клиентите вече не купуват непременно, а търсят имот, чиято цена отговаря на местоположението и на търсеното качество. При липсата на подходящ избор хората вече отлагат покупката, като очакват по-изгодни оферти. Не са и рядкост клиенти, които се отказват точно преди договорена сделка. Те обясняват, че ще изчакат накъде ще тръгне пазарът и как ще се развие световната финансова криза, преди да вземат решение.

Търсене и предлагане

Наблюденията на посредническите агенции показват, че най-предпочитано за купувачите е новото строителство. Цените на панелните жилища остават най-ниски, следвани от тези на имотите в строеж. Основно се търсят двустайни и малки апартаменти тип "ателие". Двустайните са и най-предлаганите на пазара, а жилищата в крайните квартали са едни от най-търсените заради по-ниските си цени.

Според агенция Source има ясно разделение какви жилища се търсят в различните зони на града. Например в квартали като Иван Вазов, Лозенец и Изток, които традиционно се възприемат като престижни, цените са по-високи от средните. Търсят се предимно по-големи апартаменти - три- и четиристайни, както и мезонети, с оглед на това, че клиентите са с по-големи възможности.

В квартали като Овча купел, Люлин, Витоша предимно се търсят двустайни апартаменти с големина до 80 кв. с оглед на това, че клиентите са предимно млади хора, които тепърва стъпват в София, или инвеститори, които желаят да отдават под наем закупените от тях имоти. Има и квартали като Борово, Център и Стрелбище, където се предлага доста голямо разнообразие от апартаменти и има търсения както на двустайни, така и на големи жилища.

При апартаментите в центъра, "Лозенец" и "Иван Вазов" няма значение коя година е строена сградата, стига да е тухлена. Някои клиенти дори умишлено търсят апартаменти на по 30-50 години заради по-масивните им конструкции и високи тавани. Причината е, че тези апартаменти едва ли ще се обезценят. За сметка на това старите апартаменти в по-крайните квартали се продават по-трудно, защото често не са били толкова добре поддържани, а се предлагат на цени като за новопостроени имоти.

Забелязва се също така отлив и в квартали като Бояна, Драгалевци и Симеоново, които доскоро се водиха престижни и където имаше голямо търсене. По всичко личи, че те вече не са най-предпочитаното място за живеене.

Вече се наблюдава спад на цените в кварталите без инфраструктура и канализация, коментират от агенция Source. Става дума за райони като Витоша, Студентски град и Манастирски ливади. Според Source има отстъпление в цените на панелните и ЕПК жилищата, които бяха завишени през последните 2 години. Леко намаление се наблюдава и при някои от започващите се сгради (само при по-малките инвеститори или при тези, които се финансират от продажбата на жилищни площи). Въпреки това очакванията са, че едва ли ще има толкова драстичен спад в цените на имотите, както в САЩ, Великобритания и др.

Какво следва

Засега прогнозите са, че пазарът ще се успокои. Ръстът сериозно ще се забави, като в някои сегменти и локации да има и понижения на цените.

"На зелено вече започват да стават все по-малко сделки. Хората са предпазливи и продажби реализират само доказали се инвеститори с поне няколко завършени сгради. През последните години доста от купувачите бяха подлъгани от инвеститорите с луксозни общи части, големи площи на апартаментите, хубави фасади - което впоследствие се оказа, че не е точно така. Масово "луксозното завършване" бе направено с нискокачествени материали, доста от комплексите останаха без асфалтов достъп, а някои дори без канализация", обяснява Радослав Босилков от Source.

Според всички анализатори можем да говорим за сериозно спадане в цените на панелните жилища. Основното обяснение е, че банките спряха да дават кредити за такива имоти. Заради изтичащата им давност се очаква драстично намаляване на тяхната цена. Като цяло това понижаване трябва да обхване цяла София. При панелните жилища в по-престижните квартали обаче няма да се наблюдава толкова драстично намаление. Все по-голямо значение вече ще се отдава не само на разпределението на имота, но и на заобикалящата околна среда и създаването на условия за нормален и сигурен живот.

"Очакваме тенденция на отсяване на някои от участниците на пазара - през последните няколко години се появиха доста проекти и инвеститори, които, водени от идеята за бърза реализация, се включиха, без да имат необходимия опит и познания. Катализатор за това ще бъде нарасналото предлагане на ново строителство, конкуренция и ограничения достъп до кредитиране на потенциалните купувачи", прогнозират от агенция "Явлена". Този процес по-скоро ще доведе до прочистване от спекулативни елементи и инвеститори, съзряване на клиентите и утвърждаване на пазарни критерии при формиране на цената на имот в реална икономическа среда.

Автор: Ася Колева

Както апетитът идва с яденето, така и гладът за строителство в България не спираше да расте през последните пет години. Заедно с него растяха и цените на имотите. С много, но за сметка на това пък редовно. Пазарът поглъщаше всеки нов проект още "на зелено", допълнително стимулиран от лесния достъп до ипотечно кредитиране. Имотният пир обаче така се разрасна, че участниците в него рано или късно трябваше да минат на строга диета, ако не искат да се пръснат...

По всичко личи, че това време вече е дошло за жилищния сегмент. Въпросът сега е за каква част от играчите на този пазар диетата ще бъде оздравителна и за каква - с летален изход.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

44 коментара
  • 1
    non_party avatar :-|
    СОРОСОИДЕН ИЛЮМИНАТ

    Статията би била актуална, ако "Капитал" излизаше веднъж годишно или в най-добрия случай веднъж на полугодие. Тези тенденции са още от пролетта на тази година и е странно, че едва сега - след 6 месеца се появява статия в този дух тук.
    Тези дни ми е доста скучно, затова очаквам коментари от индивиди като инж. Ганев, др. Иванов и други подобни, които да опровергават статията. Сигурно въпросните господа ще се включат, ако имат пари да си платят Интернета, разбира се !

  • 2
    nemakvonavi avatar :-|
    Nakom

    Бавно растат децата ;-)

  • 3
    Avatar :-|
    fiksun

    Сега, нека всички малки сладуранковци, които изтеглиха ипотечни кредитчета, за да си напазаруват имотчета на зеленичко, по 1 200 евро/кв, моля погледнете първата цифричка в табличката на която пише "средни строителни цени лв/кв м"
    Е, сега вече сте наясно точно с колко Ви го е зач*кал строителя!
    Поздравления!

  • 4
    Avatar :-|
    Брокериньо

    Не сте прави. Цените ще растат!

  • 5
    Avatar :-|
    fiksun

    А и докато не съм забравил - тия от Явлена са наистина големи сладуранковци:

    "Въпреки спада на броя сделки анализаторите не смятат, че ще бъдем свидетели на драстични корекции на цените, тъй като в момента те не са много по-високи от строителната себестойност на проектите." - изказване на изпълнителния директор на Явлена Страхил Иванов, а ето и линка:

    http://imoti.investor.bg/?cat=113&id=71025

    Ха сега малко сладуранче, Страхилчо, вземи и ти да си погледнеш първата цифричка от първото редче от табличката "Средни строителни цени лв/кв м", КОЯТО ВИЕ ОТ ЯВЛЕНА СТЕ ПРЕДОСТАВИЛИ НА КАПИТАЛ.

    ТИ ЛЪЖЕШ НАЙ-БЕЗСРАМНО! ХА ДА ТИ Е ЧЕСТИТО ДОВЕРИЕТО НА КЛИЕНТИТЕ! А ЯВЛЕНА ОЧЕВИДНО ЩЕ ФАЛИРА!

  • 6
    nemakvonavi avatar :-P
    Nakom

    Абе тоя световно известен лъжец Страхил Иванов, кой изобщо го слуша.Човека продава НИ - това му е работата, да лъже абдалите.Започнал е да лъже от 2003 г., изживява се като гуру - и глупаците му вярват, забравяйки че работата му е да търка подметки, и да обяснява колко са здрави "тези мивки".Там се иска да си мазен, а не умен.
    Онзи ден позната си купила апартамент - по документи 49 квадрата, реални 43, за 1500 евро/кв.м .Бил и близо до работата, а месечната и вноска е с около 200 лв над заплатата и.Спестявания кой знае какви - няма, странични приходи - няма.Балъци е имало, има и ще има.

  • 7
    Avatar :-|
    варненче

    Не съм съгласен, че инвестицията в недвижим имот е непечеливша. В момента лихвата по кредита изостава с около 3 пункта от официално обявената годишна инфлация...Балъците...-всичк, които си държат на депозита. Те гарантирано губят, допреди 2 месеца около 10% отспестявянията си годишно.Очевидно и 8% годишна лихва по депозит не е спасение за тях...Въпросът-кога ще го осъзнаят!

  • 8
    Avatar :-P
    Брокериньо

    Малко е купувачите да плащат по 1500 евро на квадрат. Трябва да се въведе и известен период ангария - след работа купувачите да ходят и да работят в дома на продавача - да му мият чиниите, да му сервират и отсервират, да му лъскат обувките, да го перат....Такова добро да му сторят ИМОТ да му дадат, пък той само с едни пари да се размине.

  • 9
    Avatar :-P
    Ах, морето

    варненчето е голям икономист - направо гений....

    Вземи прочети някой образователен сайт - виж какво става с инфлацията по време на рецесия, а може и да се поинтересуваш що за криза започна миналата година в САЩ и как ще я усетим в България догодина. Като ти стане ипотеката с 20-30% над пазарната стойност на имота ще те видим пак оптимист няма съмнение!

  • 10
    non_party avatar :-|
    СОРОСОИДЕН ИЛЮМИНАТ

    Какво варненче, това е някой от т.нар. брокери, които убеждаваха лапнишараните, че купуването на жилище за живеене, а не за отдаване под наем и при това с кредит е "добра инвестиция" ?!
    Такива икономически светила трябва да получат доживотно Нобеловата награда за икономика :)


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

MBL: Офис пазарът в София замръзва

MBL: Офис пазарът в София замръзва

От Япония до Резиденция Калина

От Япония до Резиденция Калина

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK