Пренареждане на витрините

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Ася Колева Смаляване

"Намаление 80%! Да, отчаяни сме!" Този надпис "красеше" в началото на февруари витрина на една от най-скъпите търговски улици в Лондон. Сега надписът вече го няма. Заедно с него са изчезнали и неоновата табела и рафтовете, а помещението за пръв път от десетилетия остава пусто. Подобна гледка може да бъде видяна на всички ключови търговски улици в Европа, а в това число и в България.

Само преди броени месеци да успееш да наемеш магазин на столичния булевард "Витоша" граничеше с невъзможното. Смяната на наемател беше предшествана от близо едногодишни преговори, значително повишаване на наема, както и от плащане на огромни неустойки на търговеца, който трябва да го напусне. А в очите на анализаторите наемите изглеждаха обречени да растат. Откриването на първите молове доказа, че магазин на ключова търговска улица не е единствената рецепта за успех. Логично това откритие помогна средните наемни нива плавно да тръгнат надолу, като за периода от 2005 до края на 2008 г. са отбелязали спад от близо 25% (по данни на Cushman&Wakefield). Търсенето продължи да бъде голямо, а в посредническите среди се шегуваха, че единственият вариант да видиш празен магазин на централна търговска улица е той в момента да се ремонтира от следващия му обитател.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Сега обаче вместо препълнени със стоки рафтове все по-често на витрините могат да бъдат видени обяви, че за помещението се търси наемател. Собствениците на магазини пък вместо предложения за по-високи суми от различни търговци получават писма от сегашните си наематели с предложения наемните нива да бъдат понижени. И вече го правят. Поне тези, които осъзнават, че най-скъп ще им излезе празният магазин.

Според анализаторите на имотния пазар към момента най-силно е понижението на наемите на вторичните търговски улици - спадът е с над 20% само от началото на годината. Що се отнася за ключовите локации, консултантите прогнозират, че наемите ще останат сравнително стабилни, като понижението ще е максимум 20% за цялата година.

Сметки без кризата



"В търговията всичко е въпрос на елементарна математика. Ако продажбите паднат с Х%, то поне с толкова трябва да паднат и разходите, за да се запази положителният знак в края на уравнението. След откриването на първите шопинг центрове всички магазини на търговски улици в София намалиха значително продажбите си и за немалка част от тях наемите станаха непосилни", обяснява Павлина Николова, мениджър търговски площи в консултантската компания Forton. Като илюстрация на тази тенденция тя разказва как преди три години компанията, за която работи, е посредничила при отдаването на магазин от 120 кв.м бул."Витоша", като договорът е бил подписан за 150 евро на квадрат."Дори за времето си това беше най-високото постигнато ниво, но към момента такова нещо е невъзможно да се случи. Помислете например колко чифта обувки трябва да се продават на месец, за да ти излиза сметката", обяснява Николова. Още тогава от консултантската компания започват да наблюдават отдръпване на търговците, предлагащи стоки от ниския ценови сегмент. По думите й тези обекти, които още присъстват на главните улици, са там основно заради имиджа.

Преди една година обаче имаше кой да замести изнасящите се търговци. Банките разширяваха клоновата си мрежа, мобилните оператори и магазините за техника търсеха все по-видими магазини, а България беше отбелязана на картата като стратегическа точка за директна експанзия на десетки международни вериги ресторанти и бутици. Паралелно с това местните компании, държащи франчайз права на модни марки и вериги заведения, бяха под натиск за намиране на добри обекти и създаване на "видимост на марката".

"Дали наемът е висок или нисък зависи пряко от дейността, която се извършва в обекта. Ако за един мобилен оператор 100 евро на кв.м не са много, то за търговец на облекла този наем е необосновано висок, ако целта не е по този начин да налага марката си", обяснява Давид Давидов от друга консултантска компания - Colliers. Той дава за пример магазинът на "Мтел" на ъгъла на столичните бул. "Патриарх Евтимий" и ул. "Раковски", където договорът е подписан за високите дори за миналата година 93 евро на кв.м, а мобилният оператор дори е платил значителна сума, за да извади от магазина предишния наемател. Обяснението за високата цена освен топ мястото е и фактът, че с тази си локация телекомът застана точно до обектите на конкурентите си.

Празен или евтин

Само за една година обаче кризата пренаписа сметките на всички бизнеси. Банките не само спряха да отварят нови клонове, а и започнаха да мислят за затваряне на вече съществуващите. Една от първите оптимизации на разходите, която направиха туристическите и имотните агенции, беше затваряне на офисите си на централните улици и изнасянето им на второстепенни локации. Продажбите на мобилни телефони и техника също белязаха спад, а оборотите на магазините за дрехи и аксесоари не намаляха само в най-ниския сегмент, който обаче никога е не е имал лице на централните улици. Източници на "Капитал", близки до управлението на една от водещите вериги за продажба на мобилни телефони, разказват, че преди няколко седмици компанията е изпратила писма до наемодателите на магазините, в които им съобщава, че с оглед на новата ситуация трябва да намалят наема с 20%, в противен случай ще освободят обекта.

От друга страна, кризата засегна и инвеститорите в шопинг молове, които започнаха да предлагат по-гъвкави и изгодни условия на търговците.

За сравнение - наемите в столични молове са в порядъка на 15 - 65 евро на кв.м в зависимост от размера и местоположението им, докато магазините на централни улици в столицата се движат между 10 и 150 (виж графиката), като най-силно е предлагането на нива от около 75 евро на кв.м.

Наблюденията на Давид Давидов от Colliers сочат, че България е една от малкото държави, в които веригите за конфекция в масовия случай имат по-високи обороти в магазините си в моловете, отколкото тези на централните улици, но дори и да работят на загуба, засега търговците предпочитат варианта да запазят и двата си магазина.

Наблюденията му се потвърждават и от последното изследване на посредническата компания Regent's. В него се отчита увеличение на свободните площи на търговските улици, но засега най-значителен е ръстът им на второстепенните търговски улици (виж графиката).

Като изключим столицата, от Regent's отбелязват, че и в останалите градове също се наблюдава спад на интереса, но той не е толкова осезаем. Обяснението на първо място е, че там тепърва се появяват молове. Към това се добавя и фактът, че там централните улици са част от социалния живот на населението.

Размерът има значение

"Ако преди две години най-търсени бяха малките магазини, а търговците бяха склони да платят за тях по-високи наеми, сега отчитаме точно противоположните изисквания. Предлагане, което да отговаря на търсенето, обаче няма", смята Павлина Николова.

Според нея най-същественият недостатък на пазара на търговски площи на централните улици е липсата на магазини, които да предлагат голяма квадратура, а известните модни вериги традиционно търсят именно това. Тя дава пример с германската верига New Yorker, собственик на популярни марки за младежка конфекция, която в продължение на повече от година търсила подходящ магазин в София, така и не успяла да го намери и отворила първия си магазин в "Мол Варна", макар и в стратегията й винаги входът към нов пазар да започва от столицата на страната. Историята на испанската Zara е аналогична с тази разлика, че тя търси подходящо помещение близо три години.

За световните модни марки съществува и вариант да наемат цяла сграда, но това също е изключително трудно заради многото собственици.

Добрата новина за търговците е, че заедно с кризата е дошла промяна и в настроенията на собствениците на магазини, които доскоро отказваха да подписват договори за наем, по-дълги от три години, очаквайки да се появи нов наемател, които да предложи повече. Сега те търсят максимална сигурност и искат да подпишат договор дори за 10 години и на по-ниска от средната за пазара цена.