С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
20 31 юли 2009, 15:12, 6851 прочитания

Неочаквано неприятна комбинация

Фондовете за инвестиции в български недвижимости се делистват от Лондонската борса

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Илюстрация

Падащи листа

Алтернативният сегмент на Лондонската фондова борса (AIM), който позволява привличането на капитали от страна на по-малки компании, отчете рекорден брой делиствания през изминалата година, след като рецесията сериозно засегна печалбите на компаниите и апетита на инвеститорите. Броят на компаниите, които са прекратили търговията си на сегмента, се е повишил с 43% през 12-те месеца до 30 юни в сравнение с предходния период.
Годишната такса за листване на AIM е почти 5 хил. паунда, като наред с това борсата налага първоначална такса, която е базирана на пазарната стойност на компанията.
Статистиката показва, че най-голям дял сред компаниите, които са напуснали борсата, имат тези от строителния сектор и сектора на имоти, а общият брой на компаниите, които са прекратили търговията със своите акции през периода, е достигнал 291, което е най-високото ниво от отварянето на сегмента през 1995 г.

Рано или късно най-лошата комбинация от обстоятелства се случва. Блестящото доказателство на този закон на Мърфи е съдбата на фондовете за инвестиции в имоти в България, които в годините на бума на местния имотен пазар се нароиха на алтернативния сегмент на Лондонската борса AIM.

Първо падна стойността на акциите им, а след това и на активите, в които бяха инвестирали. В същото време банките продължават да отказват да финансират проектите им, а купувачи за терените им де факто няма. Така в един момент се оказа, че те нито могат да завършат (или започнат) проектите си, нито да се отърват от скъпо купените имоти. В допълнение разходът да са публична компания не е малък, а и взимането на управленски решения става бавно, тъй като всяка стъпка трябва да бъде обявена и съгласувана с акционерите.


Сега най-доброто решение за фондовете е да свалят компаниите си от борсата и да чакат на завет бурята да отмине, преди да ги унищожи. Към момента тази стратегия вече приложиха две от осемте дружества - Bulgarian Property Development (BPD) и Bulgarian Land Development (BLD). Очаква се техният пример да последват и останалите играчи. Поне тези, които могат да си го позволят.

Когато нещата изглеждат добре...

В началото на 2005 г. се появи първият фонд, който обяви, че набира капитали за инвестиции в България – BPD. За четири месеца той успя да набере 7 млн. евро, които инвестира за по-малко от година, а след това отново се обърна към инвеститорите на борсата, като този път събра 50 млн. евро в рамките на 12 работни дни. Инвестициите са предимно в терени, като сред най-големите са сградите и терените на бившия винзавод в столичния квартал "Хладилника". Последното, трето увеличение на капитала на BPD e през май 2006 г. с нови 35 млн. евро. Към този момент фондовете, чиито акции се търгуват на AIM и имат план да инвестират в български недвижимости, вече са осем (виж таблицата), а общата сума на набраните средства надхвърля половин милиард евро.



В голямата си част активите, в които са инвестирали фондовете, са терени. Най-много са тези за ваканционни комплекси, като само две от осемте компании инвестират предимно във вече съществуващи и напълнени с наематели бизнес сгради. Подходът да се вложат пари в бизнес, който незабавно би генерирал доходи бе избран от Bluhouse Accession Properties и Equest Balkan Properties.
Безоблачното съществуване на лондонските фондове обаче не трая дълго.

те неминуемо ще се влошат

Кризата засегна първо акционерите на имотните фондове, повечето от които също са публични компании (дори и институционални инвеститори като пенсионни фондове и застрахователни компании). Логично, кризата се отрази и на тях и те също трябваше да се оправдават пред акционери и кредитори за лошите си финансови резултати. Това накара част от големите инвеститори в българските фондове да разпродават дяловете си при не особено изгодни условия, което автоматично се отрази върху котировките им. 

Паралелно с това кризата удари чувствително и пазара на имоти в България, като най-силния шамар понесоха парцелите и ваканционните апартаменти. А това са имотите, в които фондовете бяха инвестирали с предимство. Така, макар и с по-бавни темпове, отколкото стойността на акциите им, и тази на активите им тръгна надолу. Струпването на всички тези неблагоприятни фактори се случи в момент, в който освен всичко друго вече беше невъзможно да се намери и желаещ да стане собственик на проектите за търговски и офис сгради. Сравнително пониженият интерес пък се оказваше на цена, която в повечето случаи е доста по-ниска от тази, на която фондовете са купили съответните имоти в добрите години.

Да реализират сами проектите си също се оказа доста трудна задача за лондонските фондове. Най-вече защото банките решиха да покажат как работи на практика друг от законите на Мърфи. А именно, че за да получиш заем, първо трябва да докажеш, че не се нуждаеш от него.
Така дойде времето за бърза промяна в стратегията, като двата варианта за действие на мениджмънта бяха или да намерят купувач или авантюристично настроени инвеститори.

Всичко, което може да се развали, се разваля


Инвестиционен интерес не липсваше, но не точно желаният, а най-вече от т.нар. активисти, чиято цел е да купят евтино дялове в компанията и да продадат бързо активите на печалба.
Именно това се случи на Equest Balkan Properties. Кризата паникьоса акционерите във фонда и ги накара да продават на всяка цена. Така, по думите на ръководството на фонда, дисбалансът между борсовата стойност на компанията и пазарната стойност на активите й през март миналата година е достигнал около 70%. Тази ситуация не остана незабелязана и два фонда - Utilico Emerging Markets Limited и Carrousel Capital, придобиха съответно 19.9% и 26.1% от Equest Balkan Properties.

"Te започнаха да изкупуват дялове в компанията, без да показват, че има нещо общо помежду им, а всъщност зад тях стои едно лице. Бързо придобиха общо 46% от дружеството, което им дава решаваща дума при определяне на стратегията за действие. В същото време никой от тях няма повече от 30%, защото в този случай трябваше да обяви на борсата, че придобива контролен дял. Така заедно започнаха да притискат компанията да продава активи", разказва близък до управлението на фонда източник на "Капитал", пожелал анонимност. Само няколко месеца по-късно, вече новото ръководство продаде столичния мол City Center Sofia (един от най-големите активи на фонда) за близо 120 млн. евро, като само с приходите от тази сделка новите акционери са покрили разходите си по придобиване на дялове.
Подобна е и историята на фонда пионер - BPD. След като веднъж мениджмънтът му успя да устои на опита за враждебно изкупуване (hostile takeover) от страна на притежаваната от британския милиардер Джо Люис компания Windsorville Investments, година по-късно при втория опит акционерите продадоха дяловете си, при това на четири пъти по-ниска цена.

Така след като Люис поема контрол над компанията в началото на март тази година, фондът беше свален от търговия на борсата.
По думите на управляващия директор на BPD Филип Пашов идеята на британския милиардер още при първия опит за изкупуване е била да използва фонда като платформа за инвестиции в България, а за да се осъществи това, няма логика той да е публичен. Освен, разбира се, ако няма да се търси да се привличат нови инвеститори и още капитал, което сега не е много лесно да се случи.

Разходите се стремят да погълнат приходите

Лондонската борса е на път да остане и с още един фонд за имоти в България по-малко. След като основните акционери в Bulgarian Land Development (BLD) в рамките на една година увеличават дела си до близо 90%, бордът на фонда предложи прекратяване на търговията с акции на борсата.
Причината е много проста - оптимизация на разходите. По думите на изпълнителния директор на фонда Димитър Савов, годишните разходи, нужни да държат компанията на борсата, са близо 250 хиляди паунда. В сметката влиза таксата, която се плаща на AIM, наем на офис, консултантски хонорари на компаниите, които изготвят задължителните отчети, адвокати и т.н. А за свободно предлагане на едва 10% от акциите на фонда, този разход не си заслужава.
Освен че струва скъпо да бъдеш публична компания в голяма степен лишава фондовете от гъвкавост. А в тези трудни времена да не можеш да реагираш бързо, значи да подпишеш финансовата си смъртна присъда.

"Има две причини да си на борсата. Или да набереш пари, за да развиеш проект, или имаш добър продукт, който искаш да продадеш максимално скъпо. Първият сценарий от днешна гледна точка не може да се случи. Никой не инвестира в акции, камо ли на имотни проекти, а най-вече в България", обяснява Филип Пашов от BPD. Той допълва, че това, което реално фондовете предлагат към момента, не носи сигурни приходи, а е земя с опцията за реализацията на някакъв имотен проект. Приходите от него също са пожелателни. А чак такива авантюристи сред инвеститорите в момента няма.

Мърфи е оптимист

Да свалиш компанията от търговия също не е евтино начинание. Освен административните разходи в сметката трябва да включиш и средства за придобиване на поне 75% от съответното дружество. В повечето случаи това начинание или е много скъпо, или не си заслужава, защото правените от фондовете инвестиции не са достатъчно рентабилни. Доказва го и информацията, която идва от фондовете, които все още стоят на борсата. Black Sea Property например, наскоро съобщи за редица проблеми, свързани с негови инвестиционни проекти на българския пазар на имоти. След редица скандали с партньори и строители фондът е понижил счетоводната стойност на два от своите проекти в български курорти до нула и е отписал близо 10 млн. евро инвестиции поради конструктивни и юридически проблеми, свързани с тях.

Madara Bulgarian Property Fund Limited пък обяви, че е спрял работата по проект на българското Черноморие на стойност 1 млрд. евро. Става въпрос за ваканционното селище на британския архитект Норман Фостър в местността Карадере.

През април пък друг фонд, който набираше капитали за инвестиции в България  - Lewis Charles Sofia Property съобщи, че е развалил договор с българската компания BuySell Real Estate Agent Limited, която не е "изпълнила своята част от задълженията от споразумение", подписано по-рано между двете компании. По-късно фондът съобщи, че временно е преустановена работата по негови проекти в Говедарци и Разлог заради слабите икономически условия.
В тези условия за фондовете продавачи на "българската мечта" за бърза печалба от имоти остава да се надяват, че непогрешимият Мърфи все пак може да бъде оборен. Иначе не трябваше да предприемат нищо, а просто да си спомнят, че ако оставим нещата да се развиват от само себе си, положението се променя в посока от лошо към по-лошо. А ако не се месим - също.
  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

31 октомври 2019
София Ивент Център

Конференция HR & Leadership Forum 2019


Кои са ключовите тенденции, които ще трансформират работата на бъдещето?
Включете се във форума на Капитал, за да разберете повече за възможностите от използването на новите технологии на работното място и начините хората да останат ценни в технологичната ера. Ще проследим какви качества ще трябва да притежават на лидерите от бъдещето и кои ще са търсените умения при наемане на служители.

Сред лекторите на събитието ще бъдат:


  • Даниел Съскинд, Balliol College, University of Oxford
  • Джои Прайс, Jumpstart
  • Судир Сасийдаран, LEGO Workplace Design

Конференция HR & Leadership Forum 2019 Запазете билет

Прочетете и това

Управлението на блоковете: Е-събрания, гласуване по имейл, събиране на дългове от общини 1 Управлението на блоковете: Е-събрания, гласуване по имейл, събиране на дългове от общини

Държавата избистря 11-ата ревизия на закона за етажната собственост, в която ще има повече права за домоуправителите и ще има правила за затворените комплекси

20 окт 2019, 1115 прочитания

Rifiniti отскочи на глобално ниво Rifiniti отскочи на глобално ниво

Българско-американският стартъп е купен от FM:Systems - един от световните лидери в мениджмънта на работното пространство

18 окт 2019, 2687 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Строителство и имоти" Затваряне
Продавачи в стрес

В България има оферти под пазарните цени заради проблеми на инвеститорите, а не на имотите

Още от Капитал
Балканска телекомуникационна компания

Новият собственик на дружеството ще бъде оценената на 2.6 млрд. евро регионална телеком и медийна група United Group

Втори опит: Келнер взима bTV

Фондът на чешкия бизнесмен PPF е съвсем близо до сключването на сделка за целия бизнес на американската компания CME

Да сготвиш Боби Михайлов

Как расистките изстъпления на агитките, които властта използва за собствена употреба, свалиха президента на БФС и отекнаха по света

Нобел за икономика: Как да се правят ефективни реформи

Тазгодишните лауреати намират начин да използват полеви изследвания, за да избегнат политиките тип "проба-грешка"

Спорният Петер Хандке

Нобеловата награда за литература за 2019 г. предизвика възмущение и полемика относно ролята на писателя

Кино: "Близнакът"

Анг Лий опитва екшън трилър от ново поколение

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10