С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
29 14 авг 2009, 15:18, 5343 прочитания

Пазар като една човешка длан

Сделките за терени в София са рядкост, но въпреки това цените са се понижили с малко

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Пазар като една човешка длан

Автор: Ася Колева

Инфографика

Купуваш парцел, плащаш на строител по 300 евро на кв.м и продаваш апартаментите лесно, бързо, най-малко на 800 евро за квадрат, при това на зелено. Не е задължително и да строиш, особено ако теренът, с който си се сдобил, е в централните части на столицата с лице към някой от основните булеварди. В този случай може просто да наемеш архитекти, които да направят една красива картинка на бъдеща сграда, и да продадеш на друг предприемач визуализацията заедно с парцела с печалба в пъти над вложеното. Макар и твърде опростено казано, така изглеждаше сметката на строителните предприемачи през последните няколко години. А резултатът освен безброй красиви картинки на сгради или цели селища беше ръст на цените на парцелите дори по-голям от този на жилищата.

Сега всички тези истории и сметки са минало. Достигналите висини на цени парцели обаче не се оказаха най-големият проблем. Да, скъпият терен топи печалбата на строителя, но това нямаше да е от такова значение, при условие че все пак има интерес към крайния продукт. През последната година във всички сегменти на имотния пазар има сигнали за пренасищане. Факт са и десетки отложени проекти на международни инвеститори, а интересът към нови клони към нула.


В резултат вече близо година пазар на парцели на практика липсва. Сделките са по-скоро изключение поради липсата на свободни пари, високите лихви, рестриктивното поведение на банките към инвестициите в недвижими имоти и не на последно място ниското търсене на жилища и офиси. Въпреки това исканите от собствениците цени на парцели все още са далеч от това, което са готови да платят малкото платежоспособни и мотивирани да сключат сделка купувачи.

Приземяване

От агенциите за имоти отчитат търсене предимно на малки терени, подходящи за строителството на къщи. Интересът е съсредоточен основно към имоти в крайградските зони на столицата, както и в близките до нея населени места.



По думите на Страхил Иванов от агенция "Явлена", макар и по-ниско от преди, търсене на парцели за строителството на къщи все още има, а купувачите в масовия случай не разчитат на банково финансиране и имат необходимите средства да финансират сделката и да започнат сами строежа.

Традиционно най-силен е интересът към източните и южните райони на столицата, а офертните цени са в рамките на 100-150 евро за кв.м в зависимост от конкретните характеристики на всеки имот. Нивата, на които се сключват сделки, обаче са в рамките на 90-100 евро за кв.м, твърдят от агенциите.

Според управителя на "Шанс 96" Симеон Митев другата малка група активни купувачи опитват да окрупнят терените си. Макар и малко, има и компании от провинцията, които разширяват бизнеса си и в София.

"Вече близо година не сме имали клиент, който търси терен, подходящ за изграждането на жилищна кооперация", казва Валентин Митов от агенция "Виджи", като сравнява унинието на пазара на парцели с пълната липса на сделки през 1997 г.

Предоговаряй и владей

"Водещо за купувача е цената и ако продавачите не са гъвкави, няма сделка", твърди Симеон Митев. Напук на всякаква пазарна логика понижението на офертните нива, на които се предлагат парцели, за една година е едва 10-15% при средно над 30% спад в офертните цени на жилищата, допълва той.

От агенциите вече отчитат и понижение в исканите от собствениците обезщетения (разбирай част от построеното) срещу отстъпено право на строеж върху имота им.

По думите на Валентин Митов от агенция "Виджи" в момента в централната част на столицата вече има собственици, които приемат обезщетение в рамките на 30% от площта на бъдещата сграда, а в жилищните квартали процентът е паднал до 20. Това означава понижение от около 10 процентни пункта.

"Преди малко повече от година беше сключена сделка за отстъпване правото на строеж срещу половината от бъдещата сграда. Да, теренът беше в абсолютния център на София, но това беше рекорд, който може би никога няма да бъде подобрен", разказва Симеон Митев.
Всички посреднически агенции отчитат и една друга тенденция, свързана с обезщетенията срещу парцел - строителните предприемачи или предоговарят надолу процента, или в по-честия случай развалят сключения договор.

Друга любопитна тенденция е сделки да стават с прехвърляне на фирми, чийто актив е исканият имот. Близо 40% от офертите, които пристигат при мен, са такива, обяснява Митев. Идеята е, че един придобит имот се апортира в капитала на компания, оценява се високо и при бъдещата продажба на дружеството не се дължат данък върху добавената стойност и местен данък.

Белите лястовици

Макар и в пъти по-слаб в сравнение с пазарната ситуация от предходните две години, интересът и към по-крупни сделки с парцели не е изчезнал напълно. Навлизането на големите международни вериги за бързооборотни стоки и разширяването на вече представените в България донесе глътка свеж въздух на пазара.

При терените за офиси интересът е по-малък, но и тук не липсват единични сделки. Пример за такава е покупката на парцел на столичния булевард бул. "Цариградско шосе" в София, близо до хотел "Плиска". Купувач е гръцката компания "Алфа астика акинита", а цената, която плати за имота, е 8.5 млн. евро. По-конкретно става въпрос за парцел с площ 2.86 дка, намиращ се на "първа линия" на булеварда - пред сградата на БАН, в която са институтите по молекулярна биология и по физиология на растенията.

"Алфа астика акинита" е дъщерна компания на холдинга "Алфа груп", част от който е представената в България Алфа банк. Близки до сделката източници на "Капитал" разказват, че идеята за покупката на имота е върху него да бъде построена централа на банката, като от компанията са държали тя да бъде тяхна собственост, а не да бъдат наематели, както досега. Сметките показват, че гръцката компания е платила по 2970 евро/кв.м от терена.

Посредническите агенции коментираха постигнатите нива като много добри за продавача, а едно от обяснението им е, че преговорите за сделката са започнали в по-добрите времена за пазара. Другата причина, която посочват посредниците, е, че теренът е един от малкото, които са отговаряли на специфичните изисквания на купувача, като например максимална видимост.

Това обаче може и да не е рекордната сделка на годината. Според агенциите за недвижими имоти силен интерес към покупка на терени има от една нова звезда - френската верига за спортни стоки Decathlon. Тя е в процес на преговори за придобиване на парцели в страната, върху които ще изгради своите обекти. Последно компанията е водила преговори за голям терен в столицата, като се очаква цената на бъдещата сделка да надхвърли почти двойно тази на Алфа банк.
Истинско раздвижване на пазара посредническите агенции обаче очакват да се случи чак към края на тази година. А причината е, че тогава се очаква цените на земята да започнат да падат с по-бързи темпове, а потенциалните купувачи да станат реални. 
  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

От състезателните писти до строителство на супермодерни вили От състезателните писти до строителство на супермодерни вили

Пламен Кралев - бивш автомобилен състезател, баща на пет деца, бизнесмен и предприемач

21 фев 2020, 856 прочитания

Шопинг в Ямбол 4 Шопинг в Ямбол

Двама бизнесмени от региона строят ритейл парк за 12 млн. лв. с финансиране от банка и еврофондове

20 фев 2020, 13250 прочитания

24 часа 7 дни
Всички новини
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Строителство и имоти" Затваряне
Тъжната имотна приказка в Дубай

Пазарът в емирството се срина с над 40% през последната година

Още от Капитал
10 мита за еврото

Не, цените няма да се вдигат, курсът на лева няма да се променя и още няколко отговора на най-популярните заблуди за влизането в еврозоната

Шопинг в Ямбол

Двама бизнесмени от региона строят ритейл парк за 12 млн. лв. с финансиране от банка и еврофондове

Могат ли БНТ и БНР да останат без реклама

Това е едно от ключовите предложения за промени в Законът за радиото и телевизията, които сектора обсъжда

Валдис Домбровскис: В България виждам опит да се реши несъществуващ проблем

Изпълнителният заместник-председател на Европейската комисия пред "Капитал"

Календар и домашно кино

По-интересните събития от уикенда и седмицата

Нова книга: "Математика на живот и смърт" от Кит Йейтс

Истории за ключовата роля на математиката от съдебната зала до медицината и изборите ни в живота

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10