Пазар като една човешка длан

Сделките за терени в София са рядкост, но въпреки това цените са се понижили с малко

Купуваш парцел, плащаш на строител по 300 евро на кв.м и продаваш апартаментите лесно, бързо, най-малко на 800 евро за квадрат, при това на зелено. Не е задължително и да строиш, особено ако теренът, с който си се сдобил, е в централните части на столицата с лице към някой от основните булеварди. В този случай може просто да наемеш архитекти, които да направят една красива картинка на бъдеща сграда, и да продадеш на друг предприемач визуализацията заедно с парцела с печалба в пъти над вложеното. Макар и твърде опростено казано, така изглеждаше сметката на строителните предприемачи през последните няколко години. А резултатът освен безброй красиви картинки на сгради или цели селища беше ръст на цените на парцелите дори по-голям от този на жилищата.

Сега всички тези истории и сметки са минало. Достигналите висини на цени парцели обаче не се оказаха най-големият проблем. Да, скъпият терен топи печалбата на строителя, но това нямаше да е от такова значение, при условие че все пак има интерес към крайния продукт. През последната година във всички сегменти на имотния пазар има сигнали за пренасищане. Факт са и десетки отложени проекти на международни инвеститори, а интересът към нови клони към нула.

В резултат вече близо година пазар на парцели на практика липсва. Сделките са по-скоро изключение поради липсата на свободни пари, високите лихви, рестриктивното поведение на банките към инвестициите в недвижими имоти и не на последно място ниското търсене на жилища и офиси. Въпреки това исканите от собствениците цени на парцели все още са далеч от това, което са готови да платят малкото платежоспособни и мотивирани да сключат сделка купувачи.

Приземяване

От агенциите за имоти отчитат търсене предимно на малки терени, подходящи за строителството на къщи. Интересът е съсредоточен основно към имоти в крайградските зони на столицата, както и в близките до нея населени места.

По думите на Страхил Иванов от агенция "Явлена", макар и по-ниско от преди, търсене на парцели за строителството на къщи все още има, а купувачите в масовия случай не разчитат на банково финансиране и имат необходимите средства да финансират сделката и да започнат сами строежа.

Традиционно най-силен е интересът към източните и южните райони на столицата, а офертните цени са в рамките на 100-150 евро за кв.м в зависимост от конкретните характеристики на всеки имот. Нивата, на които се сключват сделки, обаче са в рамките на 90-100 евро за кв.м, твърдят от агенциите.

Според управителя на "Шанс 96" Симеон Митев другата малка група активни купувачи опитват да окрупнят терените си. Макар и малко, има и компании от провинцията, които разширяват бизнеса си и в София.

"Вече близо година не сме имали клиент, който търси терен, подходящ за изграждането на жилищна кооперация", казва Валентин Митов от агенция "Виджи", като сравнява унинието на пазара на парцели с пълната липса на сделки през 1997 г.

Предоговаряй и владей

"Водещо за купувача е цената и ако продавачите не са гъвкави, няма сделка", твърди Симеон Митев. Напук на всякаква пазарна логика понижението на офертните нива, на които се предлагат парцели, за една година е едва 10-15% при средно над 30% спад в офертните цени на жилищата, допълва той.

От агенциите вече отчитат и понижение в исканите от собствениците обезщетения (разбирай част от построеното) срещу отстъпено право на строеж върху имота им.

По думите на Валентин Митов от агенция "Виджи" в момента в централната част на столицата вече има собственици, които приемат обезщетение в рамките на 30% от площта на бъдещата сграда, а в жилищните квартали процентът е паднал до 20. Това означава понижение от около 10 процентни пункта.

"Преди малко повече от година беше сключена сделка за отстъпване правото на строеж срещу половината от бъдещата сграда. Да, теренът беше в абсолютния център на София, но това беше рекорд, който може би никога няма да бъде подобрен", разказва Симеон Митев.

Всички посреднически агенции отчитат и една друга тенденция, свързана с обезщетенията срещу парцел - строителните предприемачи или предоговарят надолу процента, или в по-честия случай развалят сключения договор.

Друга любопитна тенденция е сделки да стават с прехвърляне на фирми, чийто актив е исканият имот. Близо 40% от офертите, които пристигат при мен, са такива, обяснява Митев. Идеята е, че един придобит имот се апортира в капитала на компания, оценява се високо и при бъдещата продажба на дружеството не се дължат данък върху добавената стойност и местен данък.

Белите лястовици

Макар и в пъти по-слаб в сравнение с пазарната ситуация от предходните две години, интересът и към по-крупни сделки с парцели не е изчезнал напълно. Навлизането на големите международни вериги за бързооборотни стоки и разширяването на вече представените в България донесе глътка свеж въздух на пазара.

При терените за офиси интересът е по-малък, но и тук не липсват единични сделки. Пример за такава е покупката на парцел на столичния булевард бул. "Цариградско шосе" в София, близо до хотел "Плиска". Купувач е гръцката компания "Алфа астика акинита", а цената, която плати за имота, е 8.5 млн. евро. По-конкретно става въпрос за парцел с площ 2.86 дка, намиращ се на "първа линия" на булеварда - пред сградата на БАН, в която са институтите по молекулярна биология и по физиология на растенията.

"Алфа астика акинита" е дъщерна компания на холдинга "Алфа груп", част от който е представената в България Алфа банк. Близки до сделката източници на "Капитал" разказват, че идеята за покупката на имота е върху него да бъде построена централа на банката, като от компанията са държали тя да бъде тяхна собственост, а не да бъдат наематели, както досега. Сметките показват, че гръцката компания е платила по 2970 евро/кв.м от терена.

Посредническите агенции коментираха постигнатите нива като много добри за продавача, а едно от обяснението им е, че преговорите за сделката са започнали в по-добрите времена за пазара. Другата причина, която посочват посредниците, е, че теренът е един от малкото, които са отговаряли на специфичните изисквания на купувача, като например максимална видимост.

Това обаче може и да не е рекордната сделка на годината. Според агенциите за недвижими имоти силен интерес към покупка на терени има от една нова звезда - френската верига за спортни стоки Decathlon. Тя е в процес на преговори за придобиване на парцели в страната, върху които ще изгради своите обекти. Последно компанията е водила преговори за голям терен в столицата, като се очаква цената на бъдещата сделка да надхвърли почти двойно тази на Алфа банк.

Истинско раздвижване на пазара посредническите агенции обаче очакват да се случи чак към края на тази година. А причината е, че тогава се очаква цените на земята да започнат да падат с по-бързи темпове, а потенциалните купувачи да станат реални.

Close
Бюлетин
Бюлетин

Вечерни новини

Най-важното от деня. Всяка делнична вечер в 18 ч.


29 коментара
  • 1
    Avatar :-|
    Toni

    Ей, какво става в тая държава, няма падане на цените на недвижимото и това си е, кога ли ще дойде време да видим нормални цени, какви са тия 3000 евро/квадрат.

  • 2
    Avatar :-P
    RE № 1 - Ниските цени идат ......

    ама няма да сме живи да купиме евтино !!!
    ---------
    на толкова хора им полираха мозъците,че ще има евтини имоти , че цялото население е пощръкляло от алчност да купува евтино !
    ---------
    евтини имоти - ДА но при МРЗ 85 лв , бензин 90 ст/л , 1 квтч 0.04 ст.......и така беше,но през 1998
    -------------------
    евтиното отмина с комунизма - ГОТВЕТЕ СЕ ДА КУПУВАТЕ СКЪПО !!!
    приказките за сривове са като приказките за вълшебната лампа на Аладин
    койно НЕ КУПУВА СКЪПО - ще купува ОЩЕ ПО-скъпо или ще бъде вечният чергар !

  • 3
    Avatar :-P
    Toni

    Някой обезумял брокер се е развихрил след мен.

  • 4
    Avatar :-P
    ...

    Това е малоумника ганев/иванов, който поства весели недомислици само и само да излъже някой. Абе какво ли не прави нуждата..., а мухи?

  • 5
    Avatar :-|
    както се казва

    Приземяване, приземяване, приземяване.

  • 6
    Avatar :-|
    Плагиатствам от една статия

    Няма никаква логика един терен за строителство да струва повече от нива. Но е така, защото няма достатъчно предлагане т.е. процедурата на държавата за регулация е тромава. А там , където това стане пък общината въобще не изгражда инфраструктура. И се създава един изкуствен дефицит, необясним с нищо.Правят улици и канали в Дръндар и Дженджилар, а в София и околностите - не! А шосета - хич :((. И това е съществена част от балона.

  • 7
    Avatar :-|
    humbolt

    Ако разполагам с 200 000 евро няма как да купя имот за 250 000 евро. Продавачът може да не иска да свали цената и да е готов да чака, примерно 5 години. Разликата е в това, че моите 200 000 евро са реални и след 5 години ще са ми донесли само от лихви около 30% - ще са станали 260 000. Да не говорим за други видове динамични инвестиции, които биха могли да ги удвоят за този период. Парите на продавача изразени в цената на имота са "виртуални". Те съществуват само в неговото съзнание и за съжаление не му носят никакъв приход. Наистина може да има някакво покачване на цените но никой не може да му гарантира, че няма да има още по-голям спад. Ликвидността в бизнеса е от съществена важност, защото в противен случай "времето изяжда печалбата".
    И разбира се всяка сделка си прилича в едно отношение с брака - нужни са двама. Защото както знаем, човек не може да се ожени сам...

  • 8
    Avatar :-|
    baj Dragan

    Една от малкото статии в "Капитал", които представят реалистично ситуацията на имотния пазар в София към момента. Липсва обаче прогноза за бъдещата тенденция, а по всичко изглежда, че тя ще е разко надолу като цени, при запазване или леко намаляване на броя сделки.
    Хубаво е и, че това е един от малкото пъти, когато се споменават прекалено високите лихви по ипотечните заеми. Лихви над 6-8 % не са оправдани при условие, че в Западната Европа са ок. 2,5 % при плаваща лихва и 4,5 % при фиксирана лихва, а макроикономическата среда е идентична - спад на БВП, спад на имотните пазари, дефлация, стабилна валута и т.н. Дори банките са едни и същи в голямата си част.

  • 10
    Avatar :-|
    спасов

    В България имотите 6те продалжават да са на нелоги4но високи цени до като има копува4и да пла6тат с немъ4ени пари пари от далавери от кражби подкупи и т.н. вси4ко за сметка на нормалния 4овек.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал