MALLки пазарни промени
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

MALLки пазарни промени

MALLки пазарни промени

Засилващата се конкуренция кара инвеститорите в търговски центрове да търсят нови начини да запълнят обектите си

Яна Бодурова
9173 прочитания

© Антония Тилева


Преди малко повече от година няколко бели листа, разлепени по витрините на близо петдесет магазина в "Мол Варна", поставиха началото на малка революция.  И в буквален, и в преносен смисъл.  Чрез тях търговците обявиха началото на серия от протестни действия срещу "неразбирането от страна на Miller Development на новата пазарна ситуация". По думите им приходите от продажби, които тогава реализират в търговския център, не са достатъчни, за да покриват разходите си, и част от тях вече няколко месеца работят на загуба. В същото време наемните договори, които са подписали, не могат да бъдат развалени по тяхно желание, а единственият начин да напуснат търговския център е да платят дължимата сума до изтичане на срока на договора, който в масовия случай е между пет и десет години. Макар и не толкова шумно отразени в медиите, подобни действия не закъсняха и в други търговски центрове, като основното искане на "стачкуващите" не се променяше.

Резултатите също не закъсняха. В конкретния случай с "Мол Варна" собствениците намалиха наемите на годишна база с повече от един милион евро. Бяха сменени част от наемателите, а за други бяха договорени гъвкави схеми, съобразени с продаваните стоки - например по-високи наеми през лято за сметка на тези през зимата. Аналогично се развиха събитията и в другите търговски центрове, а най-големият губещ от новата ситуация се оказаха инвеститорите във все още строящите се молове. Особено тези извън София. Освен че им се налага да довършат проектите си с по-скъпо и по-ограничено банково финансиране, трябва и да предлагат магазините в тях на значително по-ниски нива и въпреки това няма гаранция, че ще намерят наематели. А за да им е още по-интересно, всичко това се случва на фона на конкуренцията на поне още един проект в града (виж картата).

Новата търговска нормалност

"Основната разлика между пазара преди две години е, че сега на инвеститорите в молове се налага да споделят риска проектът да не заработи добре заедно с търговците. Ако преди се подписваха договори от рода наемодателят има право, а наемателят е длъжен, то сега всяка клауза се обсъжда и се търси най-изгодният за двете страни вариант", обяснява Мариела Остен , инвестиционен директор на ZBS, които в момента изграждат първия си търговски център в Бургас. По думите й в момента е важно да се разберат причините, които спират търговците да развиват мрежата си от обекти и да се потърси вариант пречките да бъдат премахнати.

"Ако например компания Х казва, че в момента не може да мисли за нов магазин, защото изпитва трудности да намери банково финансиране за закупуване на оборудването и довършителните работи, ние сме склони да го довършим вместо тях. Стига, разбира се, да вярваме, че този търговец ще допринесе за микса от наематели, а магазинът му ще привлича клиенти", допълва Остенд.

Поемането на довършителните работи е само един от многото реверанси, които в момента са склонни да правят собствениците. Все по-често се предлагат стъпаловидни наеми, като се започва от много ниска база за първата година. Сроковете на договора също може да са по-кратки, а немалка част от инвеститорите са склони да определят наема само на база реализирания оборот в него. Допреди година част от наемните нива във вече работещите търговски центрове също бяха обвързани с оборота на магазините, но имаше и фиксирана сума, под която не можеше да се падне.  Ново е и че в договорите с ключовите наематели все по рядко се среща и клауза за дължими неустойки при преждевременно затваряне на магазина. За да защитят интереса си обаче, инвеститорите слагат клауза, че както наемните нива, така и останалите точки в договора ще бъдат предоговорени в бъдеще.

Ако преговорите се водят с наемател от ранга на испанската Inditex, която иска да отвори магазини на поне две от марките си като Zara, Pull and Bear или Massimo Dutti, и в момента трябва да избере един от няколкото търговски центъра в града, инвеститорите са склони да й предложат дори и даден период, в който не се дължи наем. Причината е, че тази отстъпка ще улесни наемането на останалите магазини и вдигането на средните наемни нива в търговския център.

Моят мол, моят магазин

В опитите си да напълнят търговските си центрове предприемачите не се спират до по гъвкавото ценообразуване на наемите и по-либерални договори.

Част от тях дори преминават границата и влизат частично и в ролята на търговци. Един от примерите е собственик на "Денси строй", Марин Згурев, който освен съинвеститор в един от строящите се във Варна молове "Варна тауърс" отскоро държи и правата за България на турската модна маркa Koton. Той е собственик в новоучредената компания "Фаст фешън ритейл", чрез която ще отвори поне пет магазина от веригата през тази година. В този проект той работи заедно със собственика на HotSpot Васил Райчев.

Според неофициална информация от пазара в момента Згурев преговаря с още един моден гигант, който все още не е представен в България - британската верига за дрехи и аксесоари Debenhams. На въпроса на какъв етап са преговорите Згурев отказа да даде подробности като се аргументира, че това би попречило на евентуална сделка.

"Целият проблем е, че голяма част от световните марки предпочитат да развиват мрежата си като първо имат франчайз партньор, а едва след това, ако нещата потръгнат добре. биха влезли директно. В момента обаче българските търговци нямат необходимия финансов ресурс, а и банките отказват да ги финансират за подобно начинание", споделя наблюденията си Згурев. По думите му в тази ситуация инвеститорите в търговски центрове, стига да могат да си го позволя, са логичен партньор на чуждите компании. Още повече че те за разлика от чистите търговци, те не биха имали толкова против в бъдеще да продадат магазините си на компанията майка. Това обаче не може да запълни един търговски център, защото инвестицията в навлизането на нови марки е много голяма. В договорите българският партньор например поема ангажимента да отвори 10-15 обекта в рамките на следващите 5 години. Според изчисленията на Мариела Остен подобно начинание струва минимум 1 млн. евро, като световните марки искат в рамките на година да отворят поне 5 магазина. Остенд сподели, че компанията й също води преговори за представителство на няколко търговски марки, но отказа да ги назове.

Васил Райчев от Hot Spot казва, че засега има желание от инвеститорите в молове да стават представители на търговски марки, но това трудно може да се случи. Собствениците на марки са склонни да си поверят бизнеса в ръцете на компании с опит, какъвто инвеститорите в търговски обекти нямат.

"Не е правилно да се казва, че ние взимаме франчайза. Това, което правим, е да помогнем на дадена компания да намери подходящия местен партньор или да съфинансираме тяхното стъпване в страната", разясни Остенд. Тя допълни, че за тази цел е създадено отделно дружество, а целта им в никакъв случай не е да размиват основния фокус на дейността си.

Двоен тест

Един от основните проблеми за намиране на наематели в моловете из страната е предстоящото откриване на двата нови столични шопинг центъра. По точно "Сердика център" на булевард "Ситняково" и The Mall на "Цариградско шосе". Първият предстои да отвори врати на 15 март, а вторият - в края на април.

"В големия процент търговските вериги са решили да отворят магазини и в двата, а част от тях имат и дългосрочни договори с поне още един от съществуващите молове. Така от една страна в момента не искат да рискуват, откривайки още един магазин, преди да видят как ще тръгнат тези в София, а от друга - дори и да искат да поемат този риск, нямат достатъчно средства да си го позволят", коментира Димитър Киферов, мениджър търговски площи в консултантската компания Forton.

Сигурно е и че новите два столични мола, които все пак успяха да намерят наематели за магазините си, ще разместят витрините и в сега работещите Mall Sofia и City Center Sofia. Дано само след годината на моловетe, както шеговито наричат 2010 в посредническите среди заради очакваното отваряне на 12 тръговски центъра, не последва годината на фалитите. На търговци или инвеститори. Или и на двете.

Преди малко повече от година няколко бели листа, разлепени по витрините на близо петдесет магазина в "Мол Варна", поставиха началото на малка революция.  И в буквален, и в преносен смисъл.  Чрез тях търговците обявиха началото на серия от протестни действия срещу "неразбирането от страна на Miller Development на новата пазарна ситуация". По думите им приходите от продажби, които тогава реализират в търговския център, не са достатъчни, за да покриват разходите си, и част от тях вече няколко месеца работят на загуба. В същото време наемните договори, които са подписали, не могат да бъдат развалени по тяхно желание, а единственият начин да напуснат търговския център е да платят дължимата сума до изтичане на срока на договора, който в масовия случай е между пет и десет години. Макар и не толкова шумно отразени в медиите, подобни действия не закъсняха и в други търговски центрове, като основното искане на "стачкуващите" не се променяше.

Резултатите също не закъсняха. В конкретния случай с "Мол Варна" собствениците намалиха наемите на годишна база с повече от един милион евро. Бяха сменени част от наемателите, а за други бяха договорени гъвкави схеми, съобразени с продаваните стоки - например по-високи наеми през лято за сметка на тези през зимата. Аналогично се развиха събитията и в другите търговски центрове, а най-големият губещ от новата ситуация се оказаха инвеститорите във все още строящите се молове. Особено тези извън София. Освен че им се налага да довършат проектите си с по-скъпо и по-ограничено банково финансиране, трябва и да предлагат магазините в тях на значително по-ниски нива и въпреки това няма гаранция, че ще намерят наематели. А за да им е още по-интересно, всичко това се случва на фона на конкуренцията на поне още един проект в града (виж картата).


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

14 коментара
  • 1
    ras16377431 avatar :-|
    ras16377431

    Моето предложение - паркинги. Бутате малко стени, опвате малко рампи и от всеки мол - паркинг! С едно решение - два проблема (и пари няма да ви искам за идеята)!

  • 2
    fen avatar :-|
    fen

    виждам нещо иманентно сбъркано в концепцията на правене на бизнес в България... На първо място е туристическият сектор, след това е този с дрехи, бързооборотни стоки. А може би недвижимите имоти да сложа на 1во място?!

  • 3
    Avatar :-|
    ме4тател

    До коментар [#1] от "gradinko":

    Браво! Това ни трябва в центъра. Закусвални и паркинг в едно.

  • 4
    Avatar :-|
    Sanyo

    И молове и супермаркети само имитират намаления. Докато паркингите пред тях са пълни - българина ще го цакат само с топла бира. Атлет маратонки- от 599 на 199евро, а в "Амазон" са 30евро. Купуваме ЛСД тв и съдомиялни, защото съседа има. За бога братя...

  • 5
    tucker_case avatar :-P
    tucker case

    другарката наверно се опитва... като един бургашки франчайзърски остен... да прободе бутът на летаргичния остенд... :)

  • 6
    Avatar :-|
    reader

    На всеки киМОЛетър... не станаха ли малко множко за България?

    И още строяли... ама истинската криза сега започва

  • 7
    Avatar :-|
    впечатлен

    Много чуждестранна инвестиция, много нещо...

  • 8
    Avatar :-|
    DEX

    Абе на тез БГ "инвеститори" няма да им уврат главите и това е. То е ясно, че от забогатели мутри и депутати с фъшкии по цървулите не може да искаш да направят оценка на реален пазарен потенциал в населено място. Ама поне да питат бе, преди да строят перачници на пари. Аз съм от Габрово и знам какво е там - един разпилян по баирите град с дължина 24 км, в който комунистите навремето събраха и околните села. В момента там са останали 50 хил. бедняци. Какъв МОЛ, какви 5 лв. бе?! Кой ще запали колата и изгори 2 кила бензин да ви дойде? Ай сиктир!

  • 9
    Avatar :-|
    Лео

    Да строят... поне строителите да вземат някой лев. После ще му мислим.
    Броят на т.н. "мол"-ове (аз продължавам да държа на по-БЪЛГАРСКАТА дума "търговски центрове" е потресаващ...
    Дайте да произвеждаме нещо бе, хора!!!...

  • 10
    Avatar :-|
    imigrant

    Няма лошо,4е изникват нови молове но проблема е ,4е няма средна класа в България... а и с тази минимална заплата/в европа се плаща на 4ас,за сравнение 5.75паунда на 4ас е в Англия/ от 240 лева незнам накъде сме.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK