Бели имоти за черни дни

Странно е как народните мъдрости често имат съвсем реално бизнес изражение. Например поговорката "Вода гази, жаден ходи" с пълна сила важи за немалка част от българските компании. В конкретния случай водата са недвижимите имоти, в които по време на икономическия растеж са инвестирали, а жаждата им в момента е за свежи капитали, с които да инвестират в основния си бизнес.

Решението е очевидно - да "изпият" недвижимата си собственост. Макар и по-бавно от западните си колегиq все повече български компании се спират именно на него. Реализацията му обаче не се оказва толкова лесна. От една страна, за продажба към момента компаниите предлагат основно неизползваемите си активи, а малкото активни купувачи търсят имоти, които да им гарантират добри приходи от наем. От друга, компаниите все още имат прекалено оптимистични очаквания за цените, на които могат да направят сделка.  Има обаче и такива, които не могат да си позволят лукса да са оптимисти.  

Вместо банка

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Например компанията "Киров", специализирана в търговия със строителна техника, търси купувачи за част от имотите си, като в това число влиза централата на фирмата на столичния булевард "Царица Йоана". По думите на изпълнителния директор на компанията Иван Киров причината имотите да бъдат обявени за продажба е, че не са успели да разсрочат заемите, които са обезпечили с въпросните активи.

"Успяхме да предоговорим част от кредитите си и да удължим периода за погасяването им, но не всички. Например централният ни офис е ипотекиран срещу тригодишен кредит, който не успяхме да удължим и сега търсим варианти да продадем сградата, но да продължим да я използваме", обяснява Киров. По думите му от разговорите с потенциални инвеститори има два възможни варианта това да се случи. Да продадат имотите, като подпишат дългосрочен договор за наемането им, или да сключат споразумение за така наречения обратен лизинг. Тоест обектът се продава, а после се откупува разсрочено с лизингови вноски. Предприемачът разказва, че интерес не липсва, като разговори са водени основно с чуждестранни фондове, които искат годишната доходност от сделката да е малко над 11%.

"Ще се спрем на най-добрата оферта, която получим, но сме доволни, че интерес има", допълва Киров и признава, че една от причините все още да няма сделка е, че сградите са строени за специфичните нужди на компанията и дори и със стриктни договори, че тя ще остане наемател, инвеститорите имат притеснения и смятат сделката за по-рискова. 



По думите му това е един от малкото начини да изплатят задълженията си към банките. Заради спада в строителната дейност погасяването на заемите с оперативни средства е невъзможно най-малко защото оборотите на компанията само през миналата  година са намалели четири пъти.

Продай, за да пораснеш

Невинаги финансовите затруднения са мотивът фирмите да търсят купувач за недвижимата си собственост. По думите на Филип Пашов, изпълнителен директор на инвестиционния фонд Bulgarian Property Developments, собственост на британския милиардер Джо Люис, все повече компании виждат в продажбата и последвалото наемане на даден имот възможност да развият основната си дейност.

Например българската верига за бързооборотни стоки "ЦБА асет мениджмънт" доскоро водеше активни преговори за продажба на част от магазините си, в това число и "Ритейл парк Велико Търново", с един от малкото активни на пазара европейски инвестиционни фондове. Близки до компанията обаче разказват, че разговорите временно са спрени, а причината е, че не е постигнат консенсус за цената и размера на наема, който веригата ще плаща.

Подобни схеми за получаване на ликвидност са обсъждали дори и някои банки. Например през миналата година в "Уникредит Булбанк" е обсъждана продажбата на бившата централа на несъществуващата вече банка "Биохим" намираща се на ул. "Раковски" в София. След по-детайлен анализ обаче се оказало, че нивата, на които могат да останат като наематели, са прекалено високи и сделката не си заслужава.

"Към момента много фирми опипват пазара и виждат в тази схема възможност с получените средства да развият агресивно бизнеса си за сметка на конкуренцията, която няма пари. Цените, които очакват да получат, обаче все още са във въздуха", обяснява финансистът.  Наблюденията му показват, че в момента очакванията на компаниите са от продажбата да получат поне колкото са вложили до момента. Пашов обаче казва, че тези цени са далеч от реалните пазарни нива в момента и предприемачите трябва да се научат да се примиряват със загубите, преди те да са станали по-големи в дългосрочен план.

Все пак вече има и примери за среща на очакванията на купувач и продавач. Най-яркият е продажбата на офис сградата на "Авто юниън", намираща се на столичния булевард "Христофор Колумб". Сделката беше сключена през октомври миналата година, а продавач беше "Еврохолд". За нея гръцкият инвестиционен фонд Bluehouse Capital плати 27.3 млн. евро. Важен детайл е, че фондът придоби освен модерна сграда с площ 28.2 хил. кв.м и сигурен наемател. Това е самият "Еврохолд", а срокът на договора е 12 години. Според информация на "Капитал" в договора за наем са включени и 200-те прилежащи паркоместа към сграда.

Същата година компанията се опита да продаде и сградата на бул. "Г. М. Димитров" с разгъната площ 9.3 хил. кв.м, но офертите, които събра, бяха за суми под 5 млн. евро, които явно не са удовлетворили продавача.

"В момента фондовете играят на сигурно и трудно биха сключили сделка, ако има и малко съмнение в качеството на актива или компанията продавач. Оглеждат основно офис сгради заради традиционно по-ниската им стойност и така дори да имат висок бюджет за инвестиции в региона, диференцират портфейлите си и намаляват риска", обяснява Таня Косева-Бошова, изпълнителен директор на офис проекта "Европейски търговски център".

Осребрено наследство

По думите на Георги Киров, мениджър инвестиционни продажби в консултантската компания Colliers, този сегмент от инвестиционните продажби в момента преживява възхода си в Централна Европа. В България обаче компаниите са склонни да продават основно непотребни за тях имоти, а единственият вариант да намерят нов собственик е да ги предложат на ниски цени.

Добър пример за твърдението му е стратегията на телекомуникационната компания БТК, която още в началото на миналата година обяви за продажба голяма част от наследените след приватизацията над 2000 имота на обща стойност 250 млн. евро. Тогава от телекома мотивираха решението си с факта, че 80% от тях вече не се използват, а компанията иска да съсредоточи работата си над основната си дейност. Година след началото на продажбите от сделки с имоти  компанията е получила малко над 50 млн. евро, макар и да има сключени договори за двойно по-голяма сума.

Все още не е финализирана и сделката за най-атрактивния й имот - палатата на улица "Гурко". Преди малко повече от месец телекомът сключи договор за продажбата й с ирландската група от компании West Incorporated. Двама независими един от друг източници, близки до сделката, обаче разказват, че купувачът все още не е платил договорените 22.5 млн. евро. 

"Предложили сме на вниманието на потенциален инвеститор (съинвеститор) някои от нашите проекти, свързани с недвижимости", обяснява Бедо Доганян, Председател на надзорния съвет на "Синергон холдинг" Фотограф: Капитал

БТК съвсем не е единствената бивша държавна компания, която след приватизацията се оказва крупен собственик на имоти, за които в момента се търсят купувачи. Достоверен източник на  "Капитал" разказа, че публичното дружество "Синергон холдинг", дъщерно на което е "Топливо" АД, предстои да обяви за продажба част от имотите си. Потърсен за коментар, председателят на надзорния съвет на холдинга Бедо Доганян не отрече информацията, но уточни, че не е вземано решение за продажба на всяка цена и няма конкретен план за това през тази година.

"Предложили сме на вниманието на потенциален инвеститор (съинвеститор) някои от нашите проекти, свързани с недвижимости", каза Доганян. И даде пример с този за "Белчински минерални бани" или за бизнес сграда на столичния бул. "Александър Малинов". Той допълва и, че нов собственик се търси и за имотите на "Топливо" АД. Причината е, че заради свитата строителна активност  се налага реорганизация на дейността на компанията и закриване на малки търговски складове за строителни материал, които при наличие на купувач също ще бъдат продадени. От холдинга уточниха, че относителният дял на тези обекти не надхвърля 1% от стойността на дълготрайните активи на това дружество, а интерес се очаква да има основно от земеделски производители.

На въпроса каква сума очакват да получат след продажбата на имотите Доганян отказа да бъде конкретен, като разясни, че в тазгодишния план за паричните потоци на холдинга не са залагани постъпления от продажба на недвижимости. "Свитият пазар на недвижимостите не ни позволява да имаме очаквания в тази посока. И освен това нямаме намерение да продаваме по "кризисни цени", тоест по-малки от тези, по-които сме ги придобили", обяснява Доганян.

Доминиращото мнение в посредническите среди обаче е, че единственият шанс на компанията да намери купувачи е цените да са "кризисни". Например според съобщение до фондовата борса за терена от 9.5 дка на столичния булевард "Александър Малинив" през пролетта на 2007 г. холдингът е платил малко над 22.3 млн. лв. В момента, освен че интересът към покупката на терени липсва, и цените, на които се предлагат такива имоти в района, са значително по-ниски от 2400 лв. за кв.м, за колкото са купували "Синергон".

Сделки в бъдеще време

Според Димитър Савов от фонда Bulgarian land developments другата голяма група имоти, които се предлагат в момента, са проекти, в които компаниите са инвестирали извън основната си дейност. Например производствена или търговска фирма, която се е впуснала да инвестира в сгради в периода на бума.

"Както преди три години дружествата от всички браншове се хвърлиха да инвестират в имоти, така и сега се опитват да се отърват от тях", обобщава случващото се Филип Пашов от BPD. По думите му, дори и цените им да са ниски, те рядко представляват интерес.

Сделки засега почти няма, или са малки и не се обявяват. Предлагане явно има. Желаещи да купуват също се срещат. Те обаче са по-агресивни, като освен за ниски цени настояват и в договорите да се заложи клауза за автоматично увеличаване на наемните нива всяка следваща година. В същото време искат бъдещият им наемател да е в добро финансово здраве, а бизнесът му да има перспективи за развитие.

Рано или късно обаче интересите на двете страни ще се срещнат, а първите сделки ще дадат тласък и на останалите компании да наблегнат на основния си бизнес за сметка на имотите си.