Коронавирус в България и по света
Коронавирус в България и по света
С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
24 1 апр 2010, 14:27, 20462 прочитания

Много мола

Новите търговски центрове ще прередят витрините и пазара на търговски площи

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
"Наех магазин в мол в центъра на Хасково за 5 евро на квадрат, а доскоро на толкова ми предлагаха складове." Разказът е на Мартин Насев, собственик на веригата за мебели "Мартинели". Звучи невъзможно или преувеличено. Все пак инвестицията в изграждано на нов търговски център значително надхвърля тази в складово хале. Най-малкото защото цената на терените в центъра на градовете е в пъти по-висока, от тази в която и да било индустриална зона в страната. Ако обаче направим сметката по малко по-различен начин, историята му изглежда съвсем логична.

Защото в годината, когато се очаква рекорден спад в потреблението, повече от 200 000 кв.м нови търговски площи предстои да бъдат завършени и да им се търсят наематели. В това число не влизат над петдесетте хиляди квадратни метра на столичния мол "Сердика център" (на бул. "Ситняково"), който отвори преди по-малко от месец. Не влиза и търговската площ от 66 хил. кв.м на другия мега софийски проект - The Mall (на бул. "Цариградско шосе"), чиято премиера предстои в края на април. Не ги слагаме в сметката по проста причина, че макар и трудно, за площите в тях вече са намерени наематели. Във всяко друго изчисление за развитието на пазара на търговски площи в България обаче те вече са и ще са ключови.


Историята се повтаря

Преди четири години двата мола в столицата - City Center Sofia (CCS) и Mall Sofia, се надпреварваха и отвориха с малко незапълнени площи. Сега ситуацията е същата - двата нови гигантски търговски центъра - "Сердика център" и The Mall, се съревновават кой ще заработи по-напред, кой ще направи по-шумно откриване и кой ще привлече повече посетители.

Както през първите две седмици след заработването на "Сердика център", така и след средата на април, се очаква двата "стари" мола да усетят тяхната силна конкуренция. Търговците в тях вече отчитат спад на посетителите, като при някои намалението е наполовина.



City Center Sofia и Mall Sofia са изправени пред още едно предизвикателство - да загубят наемателите си. При повечето от тях договорите изтичат през следващата година. В същото време те са отворили нови обекти в един или в двата нови мола, и то при по-добри условия. Ако бизнесът им в старите търговски центрове падне, те няма да имат основание да запазят обектите си там.

Така пред двата стари мола стои задачата да измислят формулата, която ще ги запази конкурентни. Универсалната рецепта е да намалят наемите, но все пак и това не е възможно да се случва до безкрай. Другата възможност е да се специализират и да успеят да обърнат ситуацията в своя полза. По думите на Асен Лисев от консултантската компания MBL, която от близо година се занимава с управлението на CCS, логичната метаморфоза на мола е да приюти марки от по-високи ценови сегмент.

"И двата нови търговски центъра като микс от наематели са се позиционирали в средния сегмент и там конкуренцията е наистина жестока. Затова и ще търсим новите си наематели в малко по-горен клас марки, където усещаме, че все още има глад за площи", обяснява стратегията си Лисев. Според него централната локация на CCS и намиращите се в близост квартали с по-платежоспособни жители са предпоставка това да с случи.

Възможността пред Mall Sofia е да осребри отдалечеността си от останалите и да засили ролята си на място за срещи и пазаруване на живеещите в близките до него квартали.

"Генералният проблем е, че потреблението намалява, и така се стига до сегашния момент, в който около една по-малка пица има двойно повече желаещи за парче от нея. Няма теория накрая някой да не остане гладен", коментира Иван Велков, управител на "Райфайзен имоти". Според него "гладните" ще са по-малко в столицата, отколкото в другите големи градове, в които също предстои отваряне на нови молове, а и сега съществуващите не работят добре.

Една кратка разходка из някоя от ключовите търговски улици в столицата като бул. "Витоша" или "Граф Игнатиев" показва, че местата около масата вече са преразпределени. Брокери на имоти коментират, че за пръв път в последните десет години виждат толкова магазини да са свободни и да се търсят наематели за тях. По думите им само преди две години се е налагало на компаниите да наддават и да плащат на стария наемател да прекрати договора си, за да се изнесе. Сега обаче търговците не издържат на високите наеми и спадналото потребление, а част от тях намират спасение, като се преместват на по-малки улички, където плащат по-ниски наеми. Има и такива, които отиват в новите молове, където наемите също са по-ниски от средните нива за бул. "Витоша" и "Графа" (60-100 евро/кв.м).

"Интерес към магазини на главните улици винаги ще има, но вече няма да е на всяка цена. В момента компанията ни посредничи при сделка за наемане на магазин на бул. "Витоша", като нивата, които договорихме, са диапазонът между 40 и 50 евро за квадрат, а само преди година за аналогичен обект те се движиха между 90 и 100 евро", обяснява Асен Лисев.

София не е България

Още преди да се е навършила година от отварянето на варненските Pfohe Mall и Mall Varnа, собствениците им бяха принудени да намалят наемите на магазиите в тях драстично. Това се наложи след серия от стачни действия, които предприеха търговците срещу "неразбирането от страна на наемодателите на новата пазарна ситуация". По думите им приходите от продажби, които тогава са реализирали в търговския център, не са били достатъчни, за да покриват разходите си, и част от тях от самото отваряне са работили на загуба. В същото време наемните договори не могат да бъдат развалени по тяхно желание, а единственият начин да напуснат търговския център е да платят дължимата сума до изтичане на срока на договора, който в масовия случай е между пет и десет години. Подобни протестни действия не закъсняха и в други търговски центрове, като основното искане на "стачкуващите" не се променяше.

В конкретния случай на Mall Varna при първата вълна на предоговаряне наемите на магазините бяха свалени с общо над един милион евро годишно. По думите на управителя на мола Калоян Костадинов за част от търговците наемните нива са намалявани още веднъж. "В момента договаряме наемите година за година. Работим и по привличането на нови магазини, които да заместят тези, които не плащат редовно", разказва Костадинов и признава, че подмяната никак не е лесна.

Подобна ситуация описва и управителката на Mall Plovdiv Павлина Никова. И в нейния търговски център вече тече втора вълна на предоговаряне на наемните условия и подмяна на магазините. "Целта ни сега е да минимализираме загубите. Част от мола е закупен с кредит, който трябва да плащаме на банката. Разбираме затрудненията на наемателите си и проявяваме максимална гъвкавост, но трябва да събираме наемите си", признава Никова.

Събирането на наемите от търговците е проблем и за собствениците на единствения засега мол в Бургас - Burgaz Plaza. Преди няколко месеца управляващото дружество е разпратило писмо до собствениците на магазини в него, с което обещава отстъпки на тези от тях, които покрият неразплатените си задължения. Намаление е имало и заради проблеми с фаянсовата настилка на мола, която месеци след отварянето му вече е за подмяна. По думите на наематели понижението, което са постигнали, е близо 40% от първоначално договореното.

Изключение не е и Park Mall в Стара Загора, където въпреки намаленията на наемите част от магазините продължават да работят на загуба.

През тази година и в четирите града е обявено откриването на поне още един мол. Слабите продажби на ритейлърите в тези градове досега сериозно затруднява отдаването им.

"Малкото компании, които могат да си позволят разрастване и риска да отварят точно сега нови магазини, заложиха на The Mall и "Сердика център" и от успеха или неуспеха им зависи дали в близките една-две години ще отворят нови обекти", обяснява Давид Дaвидов от консултантската компания Colliers. По думите му обаче отварянето на моловете не може да се отлага до безкрай. Причината е, че част от площите в тях са били отдадени в по-добрите времена, а ако до определена дата търговският център не отвори, има вероятност инвеститорите да загубят и малкото сигурни наематели, които имат.

Големите също плачат

Няма гаранция и че новите софийски молове скоро няма да страдат от малкото клиенти. От една страна, в големия си процент наемателите им се припокриват, а и се намират близо един от друг. 

От слабите обороти ще страдат и собствениците на търговските центрове. Наемите зависят от приходите от продажби на търговците, но не могат да падат под определена сума - например за малък магазин за дрехи от 100 кв.м минимумът е 25 евро. Има и компании като испанската Inditex, чиито наеми пък са обвързани само с процент от оборота. Испанският ритейлър ще отделя за наемодателя си 5% от оборота на магазина на ZARA и по 5.5% от този на останалите си марки.

Според неофициална информация наемните нива на част от магазините и в двата нови центъра са били предоговорени месеци преди отварянето им.  Източници на "Капитал", близки до собственика на The Mall, разказват, че очакванията за годишни приходи също  намалени до малко над 13 млн. евро сега.

"Много ли са моловете? Това се превърна в аналог на въпроса за яйцето и кокошка. Не са много, ако доходите на клиентите бяха по-високи. Но докато това не се промени, ще има празни магазини, фалиращи търговци и ниски приходи за наемодателите", обобщава ситуацията Иван Велков от "Райфайзен имоти".

При това положение поне за няколко години от третата вълна от молове ще останат само на красивите картинки. А наемите вероятно за години напред ще са ниски.
  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

Десетилетие след жилищната криза се задават нови рискове 1 Десетилетие след жилищната криза се задават нови рискове

Сенчестото банкиране се свързва с близо половината ипотечни кредити в САЩ

24 май 2020, 4920 прочитания

River Park – къщи на два етажа със съвременна архитектура River Park – къщи на два етажа със съвременна архитектура

Потопете се в красотата на природата и семейния уют

22 май 2020, 1611 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Строителство и имоти" Затваряне
Със зелени чехли по пътя към щастливия край

След повече от година строителството на жилищния проект Winslow Gardens ще започне отново

Още от Капитал
От скала до хотел: 30 години по-късно в Созопол

Многогодишната история за държавен парцел на брега на морето в Созопол, филмов съюз, съдилища и строителна криза е към развръзка

Растеж с едно наум

Българската икономика расте през първото тримесечие, но пораженията от COVID-19 през април-юни ще са по-тежки

Магистрала без правила

"Хемус" вече се строи и планът на властта е да бъде готова след четири години. Цената обаче е заобикаляне на законите и непрозрачно харчене на милиарди левове

Гръцка рецепта за добра криза

Атина се справи отлично с епидемията. Сега идва рецесията

Домът, моят приятел

Виртуална изложба представя погледа на тридесет фотографи към дома като "жив организъм"

Кино: "Едно последно парти"

Антиромантична комедия за щастливото време в Ню Йорк

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10