Записки по търговските въстания
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Записки по търговските въстания

В средата на април 2009 г. подобни съобщения отново красяха витрините. Финансов ефект от протеста нямаше

Записки по търговските въстания

Високите наеми доведоха до втора стачка в столичния мол City Center Sofia

Яна Бодурова
7722 прочитания

В средата на април 2009 г. подобни съобщения отново красяха витрините. Финансов ефект от протеста нямаше

© Надежда Чипева


Интересно е да наблюдаваш отблизо технологията на едно въстание. От момента, в който недоволството достига своята пределна точка, през намирането на съмишленици и изготвянето на стратегията, до осъществяването на самия бунт. Още по-интересно е, когато недоволството има конкретно финансово изражение, а за част от "бунтовниците" въпросът вече е на живот или фалит.

Кулминацията на едно такова бизнес въстание дойде в слънчевата сутрин на последния ден на април. Епицентърът на събитието се оказа италиански ресторант, намиращ се на последния етаж на столичният мол City Center Sofia (CCS). От ранни зори помещението се беше преобразило в конгресна зала, а ако се съди по оскъдния брой празни столове, надали и в най-силния си ден мястото се радвало на такава посещаемост.

Неформалната сбирка на търговци от мола е опит заедно да намерят решение на проблема си. Всички присъстващи в даден момент са подписали договор за наем на площи в мола до хотел "Хемус". За разлика от оборотите им обаче нивата, заложени в него, не падат. И, по думите на част от събралите се от месеци работят на загуба. Първият чувствителен отлив на клиенти идва веднага след започването на строителните работи по софийското метро буквално пред входа на мола. Второто отдръпване на клиенти е веднага след отварянето на "Сердика център" на бул. "Ситняково" и The Mall на бул. "Цариградско шосе", което се случи през последните два месеца. Към всичко това трябва да добавим и увеличилата се конкуренция от нови марки точно когато потреблението се свива. 

Така след повече от три часа, прекарани в емоционални разговори, се стигна до единодушното решение търговците да спрат да плащат дължимите по договор наеми, докато исканията им не бъдат чути. И докато представители на международния инвестиционен фонд Heitman, собственик на мола, не започнат преговори за намаляване на наемите или обвързването им с приходите на търговците (тоест фиксиран процент от оборота). Не толкова единодушно беше взето и решение четири дни след събранието, тоест на 4 май, магазините да не работят, а на витрините им да бъдат разлепени плакати "предупредителна стачка".

Ако исканията им не бъдат чути в идните няколко седмици, ще последва затварянето им за цял ден, а после и за седмица, планират недоволните компании.  

Докато фалитът ни раздели

Най-логичният изход от новата ситуация за търговците е просто да затворят магазините си. Той обаче е възможен само за малка част от тях. В договорите, които навремето са подписвали, изрично е записано, че дори и да не ползват помещенията, дължат наемите до изтичане на фиксирания в споразумението период. За малък процент от наемателите това ще се случи идният юни. За по-голямата част - след още 3 или 6 години, считано от днешна дата.

В допълнение още при отваряне на обектите си те са инвестирали значими суми за оборудването им и ако напуснат центъра, ще трябва да забравят вложената сума. Най-показателният пример в това отношение е киното в мола. По думите на Христо Дионисиев, който е един от собствениците на "Синеплекс", до момента компанията е вложила в оборудване на залите близо 6 млн. лв. Ако прекратят договора си, за тях това автоматично значи да загубят голяма част от вече вложено. Причината е, че в голямата си част оборудването и мебелите са изработени за специфичните размери на залите в мола.

Кратка разходка из CCS обаче показва, че затварянето на магазини явно е възможно. От няколко месеца са празни 10 от общо 95 магазина, а още няколко марки като спортната Nike и тази за обувки Bata предстачно говорят, че ако не се вземат мерки, ще направят същото.

Макар и все още да има останали малко стоки по рафтовете, отскоро не работи и магазинът на Lee Cooper, който се намира на едно от най-атрактивните места в мола (близо до централния му вход). Има и друга подобна ситуация при един от най-големите по площ магазини - този за стъкло Pasabahce - обектът работи, но щандовете са почти празни. В продължение на близо половин година няма наемател и на мястото на затворения през ноември магазин на веригата за обувки Leonardo. От управата на мола не навлизат в детайли, но обясняват, че в единия случай договорът е прекратен по взаимно съгласие, а в другия е затворен по инициатива на търговския център.

По думите на Асен Лисев, изпълнителен директор на дружеството MBL, което управлява мола, проблемът е силно преувеличен. Той твърди, че в момента свободните площи в търговския център са едва 4%, а до 2-3 седмици в тях ще се настанят нови наематели.

Затворените магазини обаче изглеждат много по-голям процент в очите на търговците, чийто бизнес е в съседство. По думите на изпълнителния директор на марката за мъжка мода Andrews, след като са затворили два от магазините на нивото, на което се намира и неговият, оборотите са паднали наполовина, а посетителите са започнали да подминават целия ъгъл.

"Без нас, търговците, това е просто една голяма сграда и е крайно време собствениците на търговския център да чуят предсмъртните ни вопли", коментира ситуацията един от организаторите на провелия се протест, Йорго Инциадис от веригата за бижута Oxette.

Déjà-vu

Стратегията за действие на наематели в CCS съвсем не е новаторска. Напротив. През последните три години "стачката" се превърна в устойчив стил на водене на бизнес преговори между търговците и собствениците на молове. Тактиката вече проработи във варненските Мall Varna и Phoe Mall, където сега тече нова вълна на намаление на наемните нива. Без да се стига до протести, намаление имаше и в Mall Plovdiv, Mall Stara Zagora, както и в Burgas Plaza. От старите молове изключение от тази тенденция правят само Mall Sofia и CCS.

По думите на маркетинг мениджъра на Mall Sofia Валери Рафаилов в момента се обсъжда каква да е стратегията в това отношение. Част от наемателите на магазини обаче твърдят, че вече са започнали преговори в посока намаление.

Политиката на CCS в това отношение е малко по-различна. Непосредствено след като започна корекцията на наеми на магазини в морската столица, от управляващото дружество на CCS разпратиха до наемателите писма, с които им съобщават, че наемите им ще бъдат индексирани с отчетената инфлация, което всъщност е записано и в договорите. Тъй като нивата й през 2008 бяха високи, а повишението дойде във вече кризисната 2009 г., това накара част от търговците да се вдигнат на бунт. За изразно средство на недоволството си отново бяха избрали стачката. По думите на повечето от тях ефект от нея е нямало и наемите им все пак са били повишени.

Киното е най-големият наемател на City Center Sofia и логично най-значимият стачкуващ
Фотограф: Надежда Чипева

Асен Лисев обяснява, че през последните три години заради клаузата за актуализация на наемите с процента на инфлация наемите на магазините са се увеличили с максимум  15.2% (по груби изчисления). Мениджърът отбелязва, че има и много по-ниски проценти.

Наистина, договорите на всички търговци са различни и естествено са търговска тайна. Затова ще дадем няколко примера. Собственикът на веригата за обувки Adams Shoes Райчо Цеков разказва, че за неговия магазин тази индексация е означавала увеличение на разходите за наем с 50 хил. за 2009 г. Разликата оттогава досега за него, както и за повечето му колеги е, че сега търговците сравнително лесно могат, или вече са наели, магазини в някой от новите софийски молове. При това на значително по-ниски нива. Например според неофициална информация за магазина си в CCS веригата за парфюмерия и козметика Beauty zone плаща месечен наем от 65 евро на кв.м. За другите си обекти в Mall Sofia и Serdika Center плаща съответно 40 и 35 евро за кв.м. Има и по-фрапиращи примери. Наемът на киносалоните. За квадрат операторът на киното в CCS - "Синеплекс", дължи след индексациите над 10 евро/кв.м на месец. Конкурентите му в Mall Sofia - Cinema City, плащат 3.5 евро/кв. м, а според източници на "Капитал" "Александра филмс" са наели помещенията за залите си в Тhe Mall на нива от 6 евро за кв.м.      

Представители на пазара на търговски площи коментират, че CCS е единственият мол в България, където са сключвани договори на нива около и над 120 евро на кв.м. Като сравнение те посочват Mall Sofia, където няма договор за наем на магазин над 60 евро.

Стачкоизменниците

Дискусията наистина е част от решението. Но другата задължителна съставка е тя да не продължава до безкрай, а да има и решения.

Интересно е да наблюдаваш отблизо технологията на едно въстание. От момента, в който недоволството достига своята пределна точка, през намирането на съмишленици и изготвянето на стратегията, до осъществяването на самия бунт. Още по-интересно е, когато недоволството има конкретно финансово изражение, а за част от "бунтовниците" въпросът вече е на живот или фалит.

Кулминацията на едно такова бизнес въстание дойде в слънчевата сутрин на последния ден на април. Епицентърът на събитието се оказа италиански ресторант, намиращ се на последния етаж на столичният мол City Center Sofia (CCS). От ранни зори помещението се беше преобразило в конгресна зала, а ако се съди по оскъдния брой празни столове, надали и в най-силния си ден мястото се радвало на такава посещаемост.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

11 коментара
  • 1
    chimi_frog avatar :-|
    Чимиджимичамиджоми

    Преди година и половина ми предложиха договор в подобен "обект" - верига за хранителни стоки. На първо четене се бях съгласил и помолих да ми изпратят договора, за да го дам на адвоката си за евентуални корекции. На следващия ден получих ферман от 60 страници, който буквално ме изуми
    - длъжен бях да им отчитам оборота си;
    - наема ми се формираше на база НА МОЯ ЛИЧЕН ОБОРОТ;
    - нямах право да прекратявам договора 5 години, независимо от това, дали върви или не върви магазина;
    Останалото количество безумия ще ви ги спестя. Та звъннах аз на представителя на собствениците с директния въпрос има ли идиоти, които подписват това. Отговорът беше "да, има и даже на опашка чакат". Оказа се, че не ме лъжат. За един месец всичко беше наето до последния квадратен сантиметър, включително и магазина, който аз исках да наема.
    Може и да звучи гадно, но в случая става въпрос за чиста проба надценяване от страна на наемателите... Искрено им съчувствам на колегите, но каквото сам си направиш и Господ не може да ти го направи!

  • 2
    georgi_k avatar :-|
    Georgi K

    И аз съм на мнение, че никой не им е виновен на търговците, че не са си направили сметката, и не са предположили, че след година-две нивото на бизнеса може да спадне. Като не могат да планират, явно не стават за правене на бизнес (поне така твърди икономиката).

  • 3
    npaine avatar :-(
    NPaine

    Добре де, след като са били достатъчно луди/тъпи да сключват заробващи договори, какъв им е проблемът? Все едно аз да си купя порше за 200хил. на кредит/лизинг ама в един момент да кажа че вноските са ми свръх силите и ако може да ми намалят цената с 150хил. за да ми стане по джоба...

    Наистина и грам съчувствие не мога да изпитвам към "търговци" които ти искат 200 лв за панталон който в Германия струва 30 Евро... Бизнес не означава само да внасяш нещо от Китай за жълти стотинки и да го продаваш 5,10,15,100 пъти по скъпо, планиране и мислене поне година/две за напред мисля че е минимално изискване. Ама като знам какви са 90% от "бизнесмените" ни, две години поглед в бъдещето мисля че е свръх очакване....

    Представям си как са взимали решението много от "държащите" магазините, под натиск че имало опашка и чакащи да наемат площ, с желязната логика "дай да го вземем пък то да си капе" и с овчи ентусиазъм и блянове за чисти печалби от по 200-300% ... било е класически пример за учебник по behavioral finance ....и за тъпота.

  • 4
    smart_za_batkov avatar :-|
    Батков-вън

    Все едно някой насила ги е карал да подписват договорите.... Ако се бяха замислили като подписват 10 годишни договори какво може да се случи през тези 10 години никога нямаши да се съгласят на абсурдните суми от 100 евро на кв.м. Та толкова са наемите на Витоша!!! А е нормално в мол да са с пъти по-ниски от централните търговски улици поради ред причини.

    Преди МБЛ да се заемат с менажирането на шити центъра го правеха някакви турци - искаха ми 3000 евро за павилионче на едно от най-забутаните места в сградата... даже не е нормален магазин, а просто едно павилионче. Естествено им казах , че са луди, но после се намери някой луд да даде такива пари

  • 5
    nogica avatar :-|
    nogica

    когато попиташ какво получаваш за сметка на анема,мълчат като комсомолци,а на въпроса какъв човека може да ти осигурят не се ангажирват с никаква цифра само наема е фиксиран и т.н......Да са мислили и смятали като са подписвали,най-лошо е когато че в България някои си помисли че ще стане супер държава и ще задмине другите в Европа

  • 6
    h2so4 avatar :-|
    h2so4

    Навремето, отатък океана, научих една простичка истина - за всеки тип търговия си има определени нива на наема, изчислени като процент от оборота. Надвишаването им води до провал в дългосрочен план.

    Вярно е, че никой не е насилвал търговците да подписват. Но също така е вярно, че условията се промениха - и не само заради кризата. Сега има преголям избор на обекти. И е по-добре собствениците да коригират своевременно нивата, иначе пазара ще ги коригира. Но във втория случай ще им остане в добавка имиджа на "проблемни" собственици. Дори и след време да свалят нивата - вече никой няма да им се върже дори и на 3-годишни договори. А ако се върже - ще е с фирма-еднодневка, да я съдят, ако си нямат работа.....

    А пък специално тези малки молчета в центъра - не виждам на какво отгоре се дървят - да свалят овреме, че големите вече дойдоха - ще ги изпапкат с парцалите.

    Разбира се, винаги имат опцията да превърнат сградата в офиси или паркинг на няколко етажа :)))

  • 7
    chimi_frog avatar :-|
    Чимиджимичамиджоми

    До коментар [#6] от "h2so4":

    Хей, здраси човече! Кеф ще ми е да изпием по една бира някой път! Верно! Малко останаха хората с които искам да ударя по едно, ма с теб - когато и където кажеш! Тука няма лични и не знам как да го уредя. Но съм със същия ник в imoti.bg. Там личните са ОК! Съжалявам за офтопика! Няма да се повтори!

  • 8
    h2so4 avatar :-|
    h2so4

    До коментар [#7] от "Чимиджимичамиджоми":

    И аз се радвам да се чуем отново, Чими. Ще го измислим, ще разровя в имоти.бг.

    На теб и на всички във форума на Капитал - Честит Празник и т.н.

  • 9
    uriah avatar :-|
    uriah

    Ало, Капитал! Да бяхте се инфоримрали каква е разликата между стачка и протест преди да пишете. Стачка може да има тогава, когато сте ме наели, плащате ми и ако аз не съм доволен спирам работа като по този начин ви нанясам щети от непроизведена продукция. И аз съм ощетен от загубата на доход, но вашите загуби са в пъти по-големи, защото освен мен стачкуват и останалите работници или служители. Във вашата тема можете да говорите единствено за протести предизвикани от несъгласия между отделни юридически лица, които са в облигационни , а не наемни отношения. Айде, бегайте да си играете.......

  • 10
    tonihangelov avatar :-|
    tonihangelov

    Трябва да се внимава ,когато подписваш договор с големи компании.
    ПРЕДИ 12,13г работих като дилър за Шел БЪЛГАРИЯ в договора имаше освен всички права и задължени и клауза ,която им дава възможност да променят почти всичко. АКО ИСКАШ ! Мераклии за началници и бизнесмени бол.Такива филми в нормалните държави няма. И от техните /на разните им шефове/ сладки приказки изгоряха с парички някой наивници,които забравят в коя държава живеят и се радват на лъскавите реклами без да помислят,че става въпрос за пари.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK