Паметниците на кризата
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Паметниците на кризата

Проблемните строежи нагарчат на първоначалните им собственици, но са сладък бизнес за други

Паметниците на кризата

Броят на замразените строежи се увеличава, а довършването става все по-заплетено

Яна Бодурова
11059 прочитания

Проблемните строежи нагарчат на първоначалните им собственици, но са сладък бизнес за други

© Цветелина Ангелова


До лятото на 2008 г. в Сливен се намираше грандиозен паметник на човешката глупост. Монументът представляваше внушителна 30- метрова недовършена постройка, известна сред местните като "болницата с крана". Историята на сградата започва в началото на 80-те, като идеята била там да се намира най-голямото здравно заведение в Югоизточна България. С напредването на строителството, или по-точно, след като били готови 14 етажа и похарчени близо 7 млн. долара, се установило, че кранът във вътрешния двор е буквално зазидан в постройката, а демонтажът му е възможен само ако построеното се разруши. Строителството било спряно, а сградата с крана била изоставена за повече от 20 години. Краят на историята съвпада с абсолютния пик на пазара на имоти в страната. Общината продава на инвеститор терена заедно с недовършения "паметник". Той го взривява и започва строителство на жилищен комплекс. Всъщност подобна е и съдбата на немалка част от изоставените строежи от 80-те и 90-те. С пика на пазара и все по-голямата нужда от терени за нови сгради немалка част от тях бяха съборени и на мястото им бяха изградени нови жилища и офиси. Последвалият колапс в продажбите обаче е на път да доведе до нов пик от изоставени строежи.

Явлението не може да бъде измерено точно. Главният архитект на София Петър Диков обяснява, че никой не води статистика колко се строителните обекти, по които не се работи. Наблюденията му обаче показват, че близо 30% от започнатите през последните пет години нови сгради в столицата все още не са довършени, като броят им прогресивно се увеличава. От Камарата на строителите в България пък са изчислили, че само през последните две години са замразени проекти за стойност над 5 млрд. лв., като в това число влизат и обекти, чието строителство не е стигнало до кота нула, тоест направени са само изкопите. Изпълнителният директор на браншовата организация Иван Бойков казва, че най-много на брой са недовършените обекти в курортните селища и големите градове, където и бумът на цените беше най-голям. Брокери посочват, че в София най-много спрени строежи има в квартали като "Манастирски ливади" и "Витоша".

Иван Бойков обяснява, че все по-често дори и сградата да е почти напълно готова, а предприемачът да разполага с достатъчно средства да я завърши, той не го прави. Обяснението е, че едва след като бъде издадено разрешение за ползване, или т.нар. Акт 16, се дължат данък сгради и такса смет. Междувременно предприемачите продължават да търсят наематели или купувачи за проекта си и едва след като ги намерят, в кратък срок довършват обекта.

Оправяй се!

Общото наблюдение обаче е, че причината да не довършват обектите си не е "прагматизмът" на предприемачите да пестят от местни данъци, а липсата на средства, с които да го направят. Често те са нямали достатъчно финансов ресурс, дори и в началото на строителството, и са финансирали изграждането със заем, като обезпечението му е бил същият този проект заедно с терена.

Брокери сочат като най-проблемни в това отношение сградите, започнати през 2007 и 2008, когато пазарът беше в пика си. Тогава, увлечени от бързите продажби и сладки печалби много, предприемачи плащаха необосновано високи цени за парцелите, върху които започваха новите си обекти. Плащаха се и високи цени за строителната услуга и материалите. Спадът на пазара на имоти преобърна всички сметки и в един момент се оказа, че дори и да довършат обектите, ще се наложи да почакат дълго, преди да намерят купувачи. В идеалния вариант на бърза продажба на апартаментите заради ниските цени получените приходи не покриват изцяло дори само взетия заем от банката. Затова и част от тях предпочитат да изоставят обекта и така прехвърлят проблема с довършването му на банката, която е финансирала строителството.

Мартин Гиков, старши мениджър "Финансиране на недвижими имоти" в Уникредит Булбанк обяснява, че банките като цяло са гъвкави и предпочитат да разсрочват дължимото до последния възможен момент, преди да сложат кредита в графа "лоши" и да се наложи да прибегнат до продажбата му чрез съдия-изпълнител. Просто процедурата им струва пари, а крайният резултатът е неясен, а понякога и неизгоден.

Статистиката на Камарата на частните съдебни изпълнители показва, че от общо 70 хиляди заведени дела срещу длъжници през 2008 г. броят им се е увеличил на 110 хил. през 2009 г. Никола Попов, който е член на камарата, казва, че в над 60% от случаите за публична продан се обявяват именно незавършени сгради или апартаменти в тях. Наблюденията на Попов показват, че в масовия случай, когато става въпрос за цял комплекс, в крайна сметка купувач на проблемния имот е банката, която го е обявила на търг.

Проблемът обаче идва, ако предприемачът е длъжник освен на банката и на строителната компания, чиито услуги е използвал. Пример за това е комплексът от еднофамилни къщи в околностите на София - "Бистрица гардънс". Заради дълг към СИБанк сега съдия-изпълнител продава срещу 3.78 млн. лева 23 къщи на различен етап на строеж плюс 22 празни, но регулирани парцела. Освен банката обаче инвеститорът дължи 5.5 млн. лева и на германската строителна компания  Lindner. Въпреки че тяхното вземане е по-голямо от това на СИБанк, в случая предимството е на банката, където са ипотекирани имотите. От строителната компания обмислят дали да не поискат несъстоятелност на компанията инвеститор.

Макар и да не се е стигнало до публична продан, в аналогична ситуация е ваканционният комплекс "Созополис". Инвеститорът Equest Investment Balkans не покрива задължението си нито към банката, нито към строителя. Проектът е замразен малко преди да е завършен. Сега Алфа банк и "Главболгарстрой" се договарят как да решат проблема. Много вероятно е финансовата институция да плати част от дълга към строителя, а след това да продава жилищата.

Горчиви загуби, сладък бизнес

Проблемните строежи може и да нагарчат на първоначалните им собственици и да създават главоболия на банките, но са сладък бизнес за някои по-гъвкави предприемачи. Банкери разказват, че решението им на каква цена да продават или не подобен имот зависи основно от непокритото към тях задължение. Засега обаче рядко тази цена съвпада с предлаганите от така наречените distressed фондове (за подценени активи). Интерес от подобен тип купувачи обаче има, но към момента те предлагали не повече от 300 евро за кв.м, и то за сграда в София, чийто груб строеж е готов. Банките пък били склони да продават квадрат за не по-малко от 450 евро. Допълнителен проблем е и че "хищническите" фондове искали като част от сделката и кредит, с който да финансират довършването на проекта и финансирането на самата покупка. Затова и сделки засега са рядкост, но очакванията на анализаторите в сектора са те зачестят.

Според неофициална информация на "Капитал" няколко финансови институции са решили да постъпят по-гъвкаво и са отделили част от придобитите имоти в отделни дружества. Така, от една страна, балансите им изглеждат по-добре, а от друга - може да се наемат външни компании, които да се занимават с довършването и продажбата им.

Всички губят

Най-мътно е бъдещето на жилищните сгради, в които предприемачите са продавали на зелено. Брокери разказват, че ако са продадени над 70% от апартаментите в сградата, инвеститорът се опитва да изкара поне до Акт 15 (т.е. почти готова сграда), когато обикновено се дължи голяма вноска от купувача. Това е и най-честият момент, в който предприемачът става трудно откриваем. Решението е всички, закупили жилища, да се съберат и да достроят сами сградата. Рядко обаче те взимат бързо решение, а част от закупилите са трудно откриваеми. Има и два допълнителни проблема - новите дребни инвеститори трябва да намерят още средства за довършването. Освен това невинаги разполагат с всички необходими документи да достроят кооперацията.

Има и друг по-проблематичен вариант. Малък брой апартаменти са продадени, платените вноски са ниски и купувачите често решават да се откажат. Тогава инвеститорът е в пат - няма пари от купувачи, няма кредит от банка. Тук губят всички - и инвеститорът, който е вкарал свои средства, и банката, която евентуално има необслужван кредит, и купувачите.

Тези случаи правят продажбите на жилища на зелено в момента почти невъзможни, въпреки че има добро количество предприемачи, които завършват обектите си. Купувачите вероятно ще бягат от риска още дълго. До следващото завъртане на цикъла, когато сегашните паметници на кризата ще станат новите символи на бума.

До лятото на 2008 г. в Сливен се намираше грандиозен паметник на човешката глупост. Монументът представляваше внушителна 30- метрова недовършена постройка, известна сред местните като "болницата с крана". Историята на сградата започва в началото на 80-те, като идеята била там да се намира най-голямото здравно заведение в Югоизточна България. С напредването на строителството, или по-точно, след като били готови 14 етажа и похарчени близо 7 млн. долара, се установило, че кранът във вътрешния двор е буквално зазидан в постройката, а демонтажът му е възможен само ако построеното се разруши. Строителството било спряно, а сградата с крана била изоставена за повече от 20 години. Краят на историята съвпада с абсолютния пик на пазара на имоти в страната. Общината продава на инвеститор терена заедно с недовършения "паметник". Той го взривява и започва строителство на жилищен комплекс. Всъщност подобна е и съдбата на немалка част от изоставените строежи от 80-те и 90-те. С пика на пазара и все по-голямата нужда от терени за нови сгради немалка част от тях бяха съборени и на мястото им бяха изградени нови жилища и офиси. Последвалият колапс в продажбите обаче е на път да доведе до нов пик от изоставени строежи.

Явлението не може да бъде измерено точно. Главният архитект на София Петър Диков обяснява, че никой не води статистика колко се строителните обекти, по които не се работи. Наблюденията му обаче показват, че близо 30% от започнатите през последните пет години нови сгради в столицата все още не са довършени, като броят им прогресивно се увеличава. От Камарата на строителите в България пък са изчислили, че само през последните две години са замразени проекти за стойност над 5 млрд. лв., като в това число влизат и обекти, чието строителство не е стигнало до кота нула, тоест направени са само изкопите. Изпълнителният директор на браншовата организация Иван Бойков казва, че най-много на брой са недовършените обекти в курортните селища и големите градове, където и бумът на цените беше най-голям. Брокери посочват, че в София най-много спрени строежи има в квартали като "Манастирски ливади" и "Витоша".


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

6 коментара
  • 1
    evgenybg avatar :-|
    Oven

    Чета и невярвам на очите си!
    Помислих, че са сменили журналистите в Капитал, а то не. . . . Яна Бодурова пише такова нещо, знчи нещата са много зле.
    Дайте следващия път една статия- Как да изкарваме допълнително пари от апартамента си?
    Предложения: Давам го под наем за една нощ за купон на младежи.
    Или давам едната стая под наем - нещо като хостел, със запознаване с прочутото българско гостоприемство.

  • 2
    stojan_savov avatar :-|
    stojan_savov

    защо пишете такива глупости ??? Не можел да се разглоби крана без да се срути зградата ???? СМЕШНО Е

  • 3
    durvodeleza avatar :-|
    Vladimir Valtchev

    Мога ли да задам няколко въпроси: Колко имота г - жа Яна Бодурова е закупила с инвестиционна цел? Има ли тя практичен опит с закупуване, стопанисване и печалба от НИ? Или всичко което пише е плод на прочетени тук - таме материали за пазара на имоти? Бих искал в Капитал да дадат трибуна на хора които НАИСТИНА инвестират и реализират печалба от НИ. Тогава и всички ние можем да научим по - вече за този тип ивнвестиции, което ще бъде много полезно за всички нас. Особено в тази неспокойна икономическа обстановка.

  • 4
    evgenybg avatar :-|
    Oven

    До коментар [#3] от "durvodeleza":

    То ние слушахме мнения от такива хора последните 5 -7 години.
    То не бяха чужденци дето ще дойдат да изкупят имотите защото били на ниски нива, защото много гот да живееш в 1,5миниона град без метро.
    Скоро едни обяснавах че за довършване на апартамент дават по 300 евро на квадрат, за да живеят вътре чужденци.
    А мерси от таквиз!
    Искам да ми сметне някой доходност от имот:
    - купувам - 1000 евро/м2 -
    - доход от наем 50 евро/м2 година,
    - амортизации 1000/50 години=20евро/м2 година
    - данъци 2 евро /м2 година
    Значи грубо :
    50-20-2=28евро
    28/1000=2.8% доходност!
    Аз ли грешно смятам, моля някой да ме поправи!

  • 5
    evgenybg avatar :-|
    Oven

    все пак има и друго виждане за имотите:
    http://dnes.dir.bg/news/imoti-6634100?nt=6

    Да покжа и други мнения, за да няма обидени :)


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

MBL: Офис пазарът в София замръзва

MBL: Офис пазарът в София замръзва

От Япония до Резиденция Калина

От Япония до Резиденция Калина

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK