Сделка или не съвсем
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Сделка или не съвсем

Сделка или не съвсем

Мол Варна е на път да смени за трети път собственика си

Яна Бодурова
7910 прочитания

© Георги Кожухаров


Според един популярен в банковите среди афоризъм, ако някой ви дължи милион, това си е негов проблем. Ако обаче ви дължи милиард, проблемът си е ваш. Разбира се, ако става въпрос за българския пазар, кредиторите могат да си имат проблеми, дори и без да става дума за милиардни заеми.

Такъв явно е случаят с австрийската Raiffeisen Zentralbank и шотландския инвестиционен фонд Miller Development, който чрез дъщерното си дружество "Милър мол Варна Уан" притежава едноименния търговски комплекс в морския град. На пръв поглед  историята е класически разказ за корпоративен кредит. През 2008 г. шотландската компания получава заем от банката, с който придобива мола от предишния му собственик – "Интерсервиз Узунови". Според Търговския регистър договорът за заем е за максимум 95.2 млн. евро, които са обезпечени със залог върху имуществото на българското дружество на Miller. Финалът на историята обаче не е класически.

От внесеното наскоро в Комисията за защита на конкуренцията искане за разрешение на сделка става ясно, че финансовата институция иска да придобие пряк или непряк едноличен контрол на 100% от издадените акции на българското дружество "Милър мол Варна Уан". Тоест самия мол. Информацията беше потвърдена и от централата на банката, като от отдела за връзки с медиите допълниха, че ако всичко върви по план, тя трябва да приключи до края на годината. Допълнителна информация около конкретните й параметри беше отказана с мотива, че преговорите все още не са финализирани.

Според неофициален източник, близък до преговорите, в конкретния случай е по-правилно да се говори за размяна на дълг срещу собственост, а не за класическа покупка на инвестиционен актив. "Преди да се пристъпи към тази операция, е имало нарушаване на договора за кредит - чрез забавяне на плащания", допълни друг източник. А основният мотив на банката да придобие мола е да си гарантира, че ще получава всички приходи, които той генерира, и ако се намери желаещ да го купи, ще има пълната свобода да го продаде.

Друг е въпросът, че преди сделката да приключи, трябва да се изчисти още един детайл. Според досието на българското дружеството в търговския регистър то има и втори кредитор, а именно първият му собственик- "Интерсервиз Узунови". На него дължи 15 млн. евро - част от договорената през 2007 г. цена. С което дълговете на компанията стават на обща стойност 110 млн. евро. Доста повече отколкото някой би платил за него към момента. Особено както се има предвид, че в града вече работи още един търговски център, а друг предстои да отвори до няколко месеца.  

От небето до земята

От днешна гледна точка малко странно звучи, че преди само три години Mall Varna беше даван за пример на успешна инвестиция. Тогава варненският бизнесмен  Красимир Узунов сключи договора за продажбата на още незавършения търговски център с шотландската Miller Development. Сделката беше рекордна за времето си и като обем - 120 млн. евро, и като ниво на доходност* - 7.5%. За българския предприемач числата тогава изглеждаха още по-розови - за доста кратък период той успя да си върне вложените в строителството му близо 50 млн. евро.  И то с повече от приятна печалба. Малко след откриването обаче розовият отенък на историята преля в сиво.

Изведнъж се оказа, че оборотите, които реализират повечето търговците от обектите си в мола не са достатъчни да покриват разходите им и се налага да работят на загуба. В същото време наемните договори, които са подписали, не могат да бъдат развалени по тяхно желание, а единственият начин да напуснат търговския център е да платят дължимата сума до изтичане на срока на договора, който в масовия случай е пет години. Затова и голяма част от тях започнаха в началото на 2009 г. серия от стачни действия срещу новите собственици с искане договорите им да бъдат преразгледани и наемите да бъдат намалени.

Исканията им обаче не са толкова лесно удовлетворими. Все пак сделката за придобиването на търговския център е не толкова за сградата, а за приходите, които тя генерира. Логично, бизнес планът на Miller Development е бил базиран именно на оборота, който британците са си гарантирали с тези договори. На база на този бизнес план, подплатен със строги договори пък, те са получили и финансирането от Raiffeisen Zentralbank. Тоест, за да излезе сметката, ако Miller Development намали наемите, трябва от своя страна да разсрочи дълга си.

В същото време нито банката, нито шотландската компания биха имали полза от фалирали наематели, а намирането на нови, и то при конкуренцията на още два търговски центрове в града, не е лесна задача.

В крайна сметка, след проточили се няколко месеца преговори, Miller Development успяха да намерят пресечна точка с наемателите си. Тя обаче им струва скъпо. Или както тогава заяви пред "Капитал" представителят на фонда за региона Марк Хюит, направихме компромис от 1 млн. евро. Тогава той уточни и че намалението важи само за наемните нива през 2009 г., като към края й те пак ще бъдат преразгледани.

Така и стана. И те отново бяха намалени за част от търговците. Източници на "Капитал" от управлението на мола разказват, че в момента наемите се договарят година за година. Основният проблем обаче не са по ниските приходи, а събирането им. Мениджмънтът, работил по подмяната на тези, които не плащат редовно, но задачата ставала все по трудна заради силната конкуренция от другите два нови мола в града.

И все пак

Най-новото развитие в историята - банка да купи търговско предприятие - не е нещо нечувано по света. За България е интересно, защото за пръв път се случва кредитор да стане собственик на мол. Това вероятно няма да е и последното разместване сред акционерите на варненския обект. Нищо чудно до месеци банката да започне да търси нов инвеститор, готов с малко повече собствени средства и срещу по-приземени очаквания за приходи от наеми, да управлява мола. Въпросът е дали и кога ще намери.

* Доходността, или годишните приходи спрямо стойността, е показателят, който измерва цената на инвестиционния актив. Колкото по-малка е тя, толкова по-скъп е имотът. Сега търсената от инвеститорите доходност е над 10%.

Според един популярен в банковите среди афоризъм, ако някой ви дължи милион, това си е негов проблем. Ако обаче ви дължи милиард, проблемът си е ваш. Разбира се, ако става въпрос за българския пазар, кредиторите могат да си имат проблеми, дори и без да става дума за милиардни заеми.

Такъв явно е случаят с австрийската Raiffeisen Zentralbank и шотландския инвестиционен фонд Miller Development, който чрез дъщерното си дружество "Милър мол Варна Уан" притежава едноименния търговски комплекс в морския град. На пръв поглед  историята е класически разказ за корпоративен кредит. През 2008 г. шотландската компания получава заем от банката, с който придобива мола от предишния му собственик – "Интерсервиз Узунови". Според Търговския регистър договорът за заем е за максимум 95.2 млн. евро, които са обезпечени със залог върху имуществото на българското дружество на Miller. Финалът на историята обаче не е класически.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

2 коментара
  • 1
    daks avatar :-|
    ДАКС

    * Доходността, или годишните приходи спрямо стойността, е показателят, който измерва цената на инвестиционния актив. Колкото по-малка е тя, толкова по-скъп е имотът. Сега търсената от инвеститорите доходност е над 10%.

    нещо не ми е ясно горното. Не следва ли да е:

    * Доходността, или годишните приходи спрямо стойността, е показателят, който измерва цената на инвестиционния актив. Колкото по-ГОЛЯМА е тя, толкова по-скъп е имотът. Сега търсената от инвеститорите доходност е над 10%.

  • 2
    ysc33375808 avatar :-|
    Deyan Todorov

    До коментар [#1] от "ДАКС":

    Правилно е написано. Ако един имот ти струва 1000 евро на кв.м, а наемът е 100 евро/кв.м/годишно, доходността е 10%. Ако ти струва 2000 евро, доходността при същия наем е 5%, значи е по-ниска. Също както доходността по немските държавни облигации е значително по-ниска от тази по гръцките - ниската доходност отразява по-ниския риск от инвестицията, затова инвеститорът плаща повече.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Надпревара за складове

Надпревара за складове

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.