Остъклени милиони
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Остъклени милиони

Остъклени милиони

София заема едно от челните места в света по ръст на незаетите офиси

Яна Бодурова
6910 прочитания

© Надежда Чипева


Във всяка компания, която разполага с просторен офис, почти винаги работят поне двама души, които да не харесват този факт. Обикновено това са собственикът и финансовият директор. Логиката е проста: всеки квадратен метър в повече означава допълнителни разходи. За наем, за режийни, за поддръжка...

Всъщност и собствениците на самите офис сгради все по-рядко харесват мащабните помещения. Причината е, че в момента въпросните площи освен просторни обикновено са и празни.

Празен, стъклен дом...

През последната една година консултантските компании отчитат увеличаване на свободните офиси във всички големи градове в страната. Най-забележителен обаче е ръстът им в София. Нещо повече: по този показател столицата се нарежда на девето място в глобалната класация на Colliers International за първата половина на 2010 г. От държавите в Югоизточна Европа с по-голям ръст могат да се "похвалят" Тирана (3-то място) и Будапеща (7-о място).

Причините за "водещата позиция" на София са няколко. Основната е, че през последната година повечето български компании се стремят да оптимизират разходите си, както сменят доскорошните си офиси с по-малки или освобождават част от пространствата, които са ползвали досега. Другата ключова причина е, че само в рамките на първото полугодие според данни на Colliers са били завършени нови офис комплекси с обща площ от 106 хил. кв.м. Заедно с тях общият обем на офисите клас А и Б според анализаторите в консултантската компания е достигнал 1.168 млн. кв.м.

Само за сравнение: застроената площ на най-високата сграда в света "Бурж Халифа" в Дубай е 527 хил. кв.м. Тоест за периода от началото на 2004 г., когато започва строителството на грандиозния 828-метров небостъргач, само в София са изградени нови офиси с площ, които се равняват на две такива сгради. И това далеч не е всичко. В сметките на Colliers не са включени проекти, като например "Мега парк" на австрийската Soravia. До няколко дни той трябва да получи разрешение за ползване (акт 16) и ще увеличи общата офис площ с още 45 хил. кв.м. Важно е да се отбележи, че към момента в етап на строителството в столицата са още 650 хил. кв.м офиси

Колкото повече, толкова по-евтини

Високото предлагане от своя страна продължава да натиска наемите надолу. За година спадът им е с над 20%, показват данните на Colliers (виж графиката). В сравнение със пиковата 2008 г. корекцията е с близо 50% надолу. Според други консултанти обаче моментната ситуация е толкова изкривена, че е почти невъзможно да се говори за средни нива. Станимир Иванов от King Sturge например обяснява, че през последната година при повечето сключени сделки наемодателят е предлагал различни преференции на клиентите си, които в крайна сметка изкривяват статистиката. Най-честите допълнителни отстъпки са свързани с поемане на разходите по преместването, довършителните работи според стандартите и изискванията на наемателя и период, освободен от наем, който в масовия случай е за повече от година.

"Разбирате, че когато към сметката добавите направените разходи по привличането на една компания и разпределите наема и върху годината, в която той не е дължим, числата стават различи от тези в договора", обяснява Драгомир Иванов от Landmark. По думите му обаче не във всички случаи подобна гъвкавост си заслужава, а и инвеститорът невинаги може да си я позволи.

"В масовия случай строителството на новите офис сгради е финансирано в основната си част със заемни средства. За предприемача предоставянето на подобни преференции значи допълнителна инвестиция, която, ако се разпрели върху срока на договора и договорения наем, рядко си струва да се прави", обяснява Иванов.

Имаме сделка

Всички обаче агенции са единодушни, че от началото на годината на пазара се усеща чувствително раздвижване от страна на наемателите. Според данните на Colliers нетното усвояване на офиси за първата половина от 2010 г. отбеляза 27% увеличение в сравнение с предходните шест месеца. Най-активни са компаниите от телекомуникациите, аутсорсинга и IT сектора, като се търсят основно помещения между 600 и 1000 кв.м. Сред най-важните критерии при избора на нов офис по думите на брокери е комуникативността на местоположението му. Тенденцията е компаниите да напускат сградите в крайните райони, за да се преместят в по централни. 

Според Асен Лисев от MBL обаче оживлението не се дължи на нови компании или на такива, разширяващи бизнеса си в момента, а е продиктувано от стремежа на фирмите да сменят старите си офиси с по-добри, при това на по-изгодна цена. Допълнителен стимул към стремежа за оптимизация на разходите за наем е по-качествената среда, която фирмите се опитват да осигуряват на служителите си. По думите му това пък съвпада с изтичането на срока на много договори за наем и тези наематели автоматично излизат на пазара, за да се запознаят с условията и алтернативите, които имат.

Автор: Ася Колева

Във всяка компания, която разполага с просторен офис, почти винаги работят поне двама души, които да не харесват този факт. Обикновено това са собственикът и финансовият директор. Логиката е проста: всеки квадратен метър в повече означава допълнителни разходи. За наем, за режийни, за поддръжка...

Всъщност и собствениците на самите офис сгради все по-рядко харесват мащабните помещения. Причината е, че в момента въпросните площи освен просторни обикновено са и празни.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

5 коментара
  • 1
    denislavgeorgiev avatar :-|
    Denislav Georgiev

    Проблем ще е, когато по-старите офис сгради останат без наематели...новите все пак са атрактивни. Та, кой ще запълни старите бизнес центрове? И дали няма да се наложи да се преврънат в публични учреждения?

    Във Варна еон се мести от бизнес парка в кулите.....кой ще запълни тази празнина в парка?!?

    А новите молове, които ще имат офис площи?

  • 2
    epoc avatar :-|
    epoc

    До коментар [#1] от "denislavgeorgiev":

    Всъщност старите офис сгради отдавна са си избили цените, сега могат спокойно да работят само за режийните, което не може да се каже за новите - те ще трябва и кредити да плащат. А със сигурност цените ще вървят още надолу.

  • 3
    opinionated avatar :-|
    opinionated

    да, много интересно как ще се развие конкуренцията с цените между стари и нови сгради. собствениците на стари не могат да ги продадат без наематели или на стойност над наемната за дългосрочен период (над 10 годишни наема например), а собствениците на новите сгради трябва да са агресивни, за да си намалят загубите от недобре обмислените инвестиции.

    а някаква идея да ги превръщат тези сгради в луксозни апартаментни блокове? малко жилищни сгради предлагат апартаменти от по 300м2 например, може би това е опция с бъдеще.

  • 4
    lordvee avatar :-|
    Др. Портокалов

    ...и въпреки това, цените все още си остават високи ако тези данни за свободните офис площи са верни...


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Българи на Бяло море

Българи на Бяло море

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK