Сделка в парка
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Сделка в парка

Retail Park Plovdiv отвори врати в началото на 2009 г.

Сделка в парка

След повече от година преговори Retail Park Plovdiv има нов собственик

Яна Бодурова
8646 прочитания

Retail Park Plovdiv отвори врати в началото на 2009 г.

© Капитал


Последната работна седмица на годината по принцип не е най-активното време за водене на преговори и сключване на споразумения, а по-скоро за разпращане на коледни картички и организиране на предстоящата ваканция. За собствениците на Retail Park Plovdiv обаче именно последните дни на изминалия декември се оказаха най-динамичният период от цялата година. Според информация, потвърдена от трима независими един от друг източника на "Капитал", именно тогава е постигнато споразумение за продажбата на търговския парк, а до броени дни предстои договорът да бъде окончателно финализиран. Купувач е един от най-големите европейски инвестиционни фондове - Europa Capital.

Обект на сделката всъщност  е регистрираното в Люксембург дружество Landmark Property Management, чийто основен актив към момента на прехвърлянето е  именно участието в "Лендмарк България ритейл парк". Според неофициална информация сделката е на стойност 20 млн. евро.

Фондът ще придобие мажоритарен дял в люксембургското дружество. Собствеността в него не е видима от регистрите, но според близки до компанията източници досега най-голям дял е държал собственикът на софийския хотел Radisson Blu Хенри Гуин-Джоунс. Той  беше и един от управителите на Landmark Property Management. Другият мениджър, Ричард Макдоналд, дори ще продължи връзката си с търговския парк. Според непотвърдена от него информация Макдоналд ще има миноритарен дял.

Като част от сделката има смяна и на финансиращата страна. В търговския регистър в първите дни на тази година е вписан залог върху българското дружество. Той е заради заем от 14.7 млн. евро, получен от австрийската Immorent Bank. От българския офис на финансовата институция потвърдиха, че са участвали като партньор в прехвърлянето, но отказаха да разкрият повече детайли, като се аргументираха с клаузата за конфиденциалност, заложена в договора им. Изграждането на обекта преди години беше финансирано с кредит от Райфайзенбанк.

По информация от участници в преговорите, преди да бъде сключено споразумението с Europa Capital, в продължение на близо година са били водени преговори и с други чужди инвеститори, като дори е било постигнато предварително споразумение за продажба с гръцкия фонд Bluehouse Capital, но впоследствие офертата им е била оттеглена.

Купувай трудно

Търговският парк в Пловдив е първият актив, който Europa Capital придобива в България. Въпреки това вече близо две години името на фонда е споменавано като един от малкото активни потенциални купувачи на бизнес имоти в страната.

За пръв път на българска територия за него се заговори през вече кризисната 2008 г. Тогава той успя да набере 750 млн. евро за инвестиции в имоти, от които 150 млн. за сделки само в Източна Европа. Скоро след това представители на фонда започнаха активно да оглеждат пазара за потенциални покупки. Според информация на "Капитал" един от първите имоти, към който Europa Capital са проявили интерес, е бил "Търговски парк Велико Търново" на "ЦБА пропърти инвестмънт", като разговорите са водени не за класическа покупко-продажба, а за съвместно развитие на проекта, но така и не е постигнато споразумение.

Впоследствие представители на фонда са водили и преговори с българския строителен холдинг "Балканстрой" за придобиване на офис сградата на дружеството на столичния булевард "България", където се намира централата на българския клон на ING. В консултантските среди като причина да не се стигне до продажба се посочва, че от "Балканстрой" не са успели да изпълнят изричното условие на фонда сградата да бъде отдадена дългосрочно под наем 100%.

През последните месеци във финансовите среди дори се твърдеше, че от Europa Capital са разширили фокуса си и гледат и възможностите за купуване на жилищни комплекси в начален стадий от реализацията им. Въпреки това условията, които поставяли от фонда, силно ограничавали възможностите за сделка. Твърди се например, че от една страна, Europa Capital държали активът, който придобиват, да се предлага на по-ниска от средната за пазара стойност; да има местен предприемач с опит, който да довърши обекта, преди да му бъде изплатена цялата сума по договора; а от друга, залагали в сметките си възвращаемост от поне 25% при жилищните проекти на зелено. Която също към момента изглежда като чудо.

Парк по мярка

Явно след голямото търсене от компанията все пак са намерили проект, който да отговаря на всичките им изисквания.

В консултантските среди като едно от основните преимущества на Retail Park Plovdiv, което са взели предвид от Europa Capital, се посочва, че за разлика от другите бизнес имоти наемателите в парка са по-малко на брой и отношенията с тях са по лесни за управление. Междувременно това са основно големи международни търговски вериги,чийто бизнес дори и в моменти на криза е сравнително стабилен и рядко собствениците на обекта имат проблем със събираемостта на договореното. В конкретния случай на  Retail Park Plovdiv пък допълнителен плюс е, че повечето от подписаните договори с търговци са за срок от 10 години, от които досега са изминали едва две.

В същото време цената не е висока, което отговаря на стратегията на фонда да сключи повече на брой малки сделки и така да диференцира риска.

От финансовия отчет на българското дружество "Лендмарк България ритейл парк" (с което са подписвани договорите за наем) става ясно, че годишно проектът генерира малко над 4 млн. лв. приходи от отдаване на търговски помещения. Това значи, че постигнатата годишна доходност от сделката е около 10%.

Сделки в бъдеще време

В консултантските среди новината за продажбата събуди значителни дози оптимизъм и беше разчетена като сигнал за съживяването на пазара.

"Самият факт, че след толкова време фонд от ранга на Europa Capital финализира сделка, може да значи само едно. А именно, че мениджърите му вече имат усещане, че дъното на цените е достигнато и скоро предстои оттласкване", коментира Георги Киров, директор инвестиционни и корпоративни услуги в консултантската компания Colliers. Според него показателни в това отношение са и постигнатите нива на доходност. По думите му по-малко от година по-рано големите фондове очаквали поне с 1-1.5% по високи нива на доходност. Затова и в прогнозите на компанията му са сделките да се активизират през втората половина на настоящата година. "Вече отчитаме съживяване на интереса към инвестиции в имоти и дори регистрираме нови за пазара играчи, които се оглеждат за добри сделки. Те ще вкарат малко ликвидност на пазара, от която голяма част от проектите имат остра необходимост, и това ще бъде нова възможност за същите тези проекти", допълни Киров.

На подобно мнение е и управителят на българското представителство на Immorent Светослав Делчев. Според него най-висок е интересът към търговските паркове, защото тепърва навлизат нови вериги, строят се бързо - за около 10 месеца, земята е по-евтина, по-нискорискови са в сравнение с моловете. И не на последно място - нужното на предприемача финансиране не е голямо - около 10-15 млн. евро.

"Банките и лизинговите дружества осъзнаха, че е от решаващо значение за бъдещето на собствения им бизнес е доколко гъвкави условия могат да предложат на клиентите си в момента. Вече се наблюдава раздвижване и мисля, че то ще продължи, затова и очаквам през настоящата година броят на сделките да нарасне", прогнозира Делчев. Според него обаче инвеститорите все още са предпазливи и очакванията му са да станем свидетели основно на транзакции в рамките до 20 млн. евро.

Точно като сделката за пловдивския парк. Тя донесе доза радост и надежда на участниците на имотния пазар. За тенденция е още рано да се говори. А за еуфория - направо лудост. Но все пак сделки се случват.

Купувачът

Europa Capital управлява активи на стойност 2 млрд. евро, като групата включва шест фонда за имоти, инвестирали над 6 млрд. евро в 17 страни в Европа от 1995 г. насам. В края на миналата година според информация на Financial Times eдна от най-старите американски групи за имоти - Rockefeller Group, е придобила контролен дял от 75% от управляващото Europa Capital дружество. Сделката е част от стратегията за експанзия на Rockefeller Group в Европа, пише FT.

Последната работна седмица на годината по принцип не е най-активното време за водене на преговори и сключване на споразумения, а по-скоро за разпращане на коледни картички и организиране на предстоящата ваканция. За собствениците на Retail Park Plovdiv обаче именно последните дни на изминалия декември се оказаха най-динамичният период от цялата година. Според информация, потвърдена от трима независими един от друг източника на "Капитал", именно тогава е постигнато споразумение за продажбата на търговския парк, а до броени дни предстои договорът да бъде окончателно финализиран. Купувач е един от най-големите европейски инвестиционни фондове - Europa Capital.

Обект на сделката всъщност  е регистрираното в Люксембург дружество Landmark Property Management, чийто основен актив към момента на прехвърлянето е  именно участието в "Лендмарк България ритейл парк". Според неофициална информация сделката е на стойност 20 млн. евро.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Бягство извън града

Бягство извън града

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK