Централи извън центъра
Банките започнаха все по-често да купуват или наемат нови сгради
"Сградата беше в южняшки стил, с висок бял купол и тесни кули в четирите му краища и с широко мраморно стълбище, водещо към портик с бели колони, но в нея все пак се долавяше известна скромност. Каменните изваяния с фризове на лозници и листа бяха добре изработени, но в същото време не претрупани. Никой нямаше да остави парите си в банка, която изглежда бедна, но и никой нямаше да го направи в банка, която харчи прекалено щедро за себе си."
Горният цитат е от прелюдията към фентъзи епоса на Робърт Джордан "Колелото на времето". Сградата, за която разказва този текст обаче, няма фризове на лозници и листа, нито пък бял купол и тесни кули. По-голямата част от фасадата й е стъкло, а вместо широко мраморно стълбище има две нива, обособени едно от друго чрез своеобразен мост. Всъщност, ако трябва да сме честни, дори не е и сграда на банка – точно това обаче по всяка вероятност скоро ще се промени и скоро там ще бъде преместен т.нар. back office на Пощенска банка. Става въпрос за "Хюндай център" на околовръстното шосе на столицата, чието официално наименование от няколко години е "София бизнес център".
Длъжник-продавач
Сградата на околовръстното беше построена от "Главболгарстрой", а инвеститор беше компанията "Индустриал комерс", която е официален дистрибутор на корейските автомобили Hyundai за България. В края на 2007 г. обаче фирмата продаде проекта на дружеството за недвижими имоти Landmark срещу 22 млн. евро, като запази правото си на собственост върху частта, предназначена за шоурум и център за сервизно обслужване.
В момента собственик на сградата е дружество на основателите на Landmark Хенри Гуин-Джоунс, Altima Partners и Тор Бьорголфсон чрез компанията си за имоти Samson Properties. Цялата сграда е с разгъната застроена площ почти 45 хил. кв.м, от които 13 хил. кв.м се падат на автомобилната база. Офис частта обаче е почти празна. Сред малкото наематели са няколко германски компании, като например веригата за обувки Deichmann и дрогерията DM.
Връзката на "София бизнес център" с банковия свят идва по добре познатата схема обезпечение по кредит – сградата беше построена чрез финансиране от Пощенска банка. Според източници на "Капитал" заради проблеми в изплащането на заема в момента финансовата институция е в процес на придобиване на сградата. Очакванията са това да стане не пряко, а чрез свързан с банката фонд, който впоследствие да я отдаде под наем на финансовата институция. Средствата, които новият наемател би дължал за наема пък, на практика ще покриват месечните вноски по кредита.
От банката коментират, че на този етап нямат планове да местят централата си, която в момента е в офис сградата на Landmark на столичния бул. "Цар Освободител". "Имаме дългосрочен договор за наем и не предвиждаме да се местим", обявиха от пресцентъра. Според източници на "Капитал" директорските кабинети наистина ще си останат в топ центъра, а новият обект ще приюти back office отделите на банката, които понастоящем са разпръснати на няколко места - в Лозенец, зад НДК, на "Мария Луиза" и т.н. Това движение почти ще напълни пространството в "София бизнес център".
Схемата не е непозната на пазара. По подобен начин друга от големите финансови институции в България – клонът на гръцката Alpha bank, придоби терен на 4-ти км на "Цариградско шосе", където в момента се изгражда новата й централа. Изпълнител на обекта с обща разгърната площ над 10 хил. кв.м е "Главболгарстрой". От строителната компания обявиха, че сградата ще бъде завършена предсрочно – до края на юли 2011 г. Преместването на централата на банката пък е предвидено за септември тази година. Необходимостта на финансовата институция от нова централа не е изненадваща – за последните няколко години тя разшири значително присъствието си на българския пазар, като активите й се увеличиха близо пет пъти за периода от края на 2006 до края на 2010 г.
Просто покупка
На пазара вече се случват и друг тип сделки, пак с основен участник банка. Източници казаха за "Капитал", че скоро още една от местните финансови институции – "Пиреос банк България", ще се премести в нов дом. Става въпрос за по-малка сграда – от порядъка на 7-8 хил. кв.м. Също както в случая със "София бизнес център", сделката ще бъде реализирана чрез свързан с банката фонд, който след това ще й го отдаде под наем. Новият адрес ще е в самостоятелна сграда, която е част от комплекса European Trade Center на бул. "Цариградско шосе".
Активизирането на финансовите институции в посока на преместване в нови централи се обяснява с няколко фактора. От една страна, силните години на растеж преди кризата доведоха до увеличаване на дейността, а и на броя на служителите им. Което пък означаваше, че постепенно старите офиси им отесняваха. Разбира се, някои от банките с по-дългогодишно присъствие на пазара разполагаха с достатъчно подходящи собствени сгради, в които да се настанят. За други обаче алтернативата беше да се търси новопостроен дом, където да преместят дейността си под един покрив. И така да я направят по-ефективна.
Такъв е например случаят с "Прокредит банк (България)", която в началото на 2007 г. инвестира в изграждането на нова централа с обща площ над 8500 кв.м на бул. "Тодор Александров". Официалното й откриване беше преди година – в края на януари 2010 г. В края на 2009 г. пък Първа инвестиционна банка (ПИБ) избра да наеме сграда на бул. "България", където премести част от администрацията си, която дотогава се помещаваше в центъра, на ул. "Стефан Караджа". В случая с ПИБ обаче все пак централата не се обедини, тъй като част от администрацията остана в сградата на бул. "Драган Цанков". Междувременно овакантената сграда на "Стефан Караджа" беше наета от Българската банка за развитие. Тя обаче ще остане там временно, докато тече реконструкцията на собствената й централа на ул. "Дякон Игнатий". Сред банките, които предстои да търсят нова централа, е СИБанк. По информация от пазара предпочитанията за нова сграда клонят към района на баня "Мадара", в който е друга административна сграда на финансовата институция.
Оживлението си има икономическа логика - от една страна, пазарът е изгоден за покупка или наемане на нова сграда, от друга - банките имат и нужда и средства да направят тази крачка. Въпросът е, че нуждите на финансовите институции са малко по-специфични - те търсят големи обекти, с много добра видимост в центъра. Но силното предлагане е в по-отдалечени части на централните булеварди и дори в периферията на столицата. Така сделки се случват, макар и с малки компромиси в локацията.
