И тяхното време дойде
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

И тяхното време дойде

В планинските курорти се случи същото

И тяхното време дойде

Вече масово се продават и големи хотели. Цените падат, няма купувачи

Зорница Маркова
24017 прочитания

В планинските курорти се случи същото

© Цветелина Белутова


"Веднага продавам хотела, ако намеря подходящи купувачи. Курортът вече е един бетонен град и цените ще започнат да падат. Още по-страшно е, че при лош сезон банките ще станат собственици на половината Слънчев бряг."

Този човек не само е от туристическия сектор, но изглежда и пророк. Репликата на собственика на хотелите "Делта палас" и "Делта бийч" в Слънчев бряг Огнян Сапунов е от пролетта на 2005 г. (цитиран във в. "Дневник"). Днес думите му стават реалност.

Строителство, бум, а след бума...

В началото на миналото десетилетие, когато икономиката тръгна нагоре, се случи и масовото строителство. Първо започна с хотелите, после с ваканционните комплекси, а след това продължи с офис сградите и моловете.

Морските и планинските курорти се преобразиха и за две-три години от зелени места с малко соц. сгради се превърнаха в бетонирани градини.

Най-добрите години за туризма бяха 2005-2006 г. Резултатите бяха доволно положителни и примамиха нови и нови инвеститори да строят хотели и ваканционни комплекси. Банките финансираха с полупритворени очи. Колелото се беше завъртяло. След пика обаче свръхпредлагането на леглова база натисна цените надолу, продуктът се масовизира и маржовете и печалбите се свиха. Масовият продукт отблъсна и голяма част от чуждите туристи, които започнаха да избират по-доброто съотношение между качество и цена на конкурентните дестинации: Гърция, Турция и Египет за морето, Австрия, Италия или Източна Европа – за планината.

И в този момент се случи кризата. Тя рязко промени туристическия пазар за съжаление в негативна посока. Банковото финансиране секна, туристите намаляха, пазарът на имоти се срина, продажбите на апартаменти се изпариха. Този микс от неблагоприятни фактори изкара масово хотелите за продажба.

For Sale

Въпреки че винаги досега е имало хотели, които се продават, за първи път тази тенденция се показва с масовото си лице. Сайтовете за имоти са пълни с оферти за хотели, при това не само семейни. Международните платформи за продажба на бизнес от типа businessesforsale.com на Financial Times също изобилстват от обяви за хотели и ваканционни имоти в търсене на нов собственик.

Реалното състояние на пазара обаче може да се види през обявите на частните съдебни изпълнители и банките. От началото на миналата година досега през регистъра са минали точно 94 обяви за продажбата на хотели. Дори да предположим, че всеки един от хотелите се е продавал два пъти (когато на един търг няма интерес, обектът се обявява втори път), числото не е за подценяване. Още повече че сред обявите има такива, които са с начална цена за наддаване около 10 млн. лв.

Мотивите на продавачите са различни, но има две групи, които изпъкват. Едните са тези, които реално са притиснати от финансовата си недостатъчност и не могат да си връщат кредитите. Другите са, образно казано, случайните хотелиери, които са влезли в този бизнес, защото е било модерно, и нямат особено ноу-хау за управлението на обектите.

"Масовото обявяване на хотели за продан в последно време представлява еволюционен процес, в който ще оцелеят най-качествено управляваните. Малко от хотелиерите в страната са професионалисти. Собствениците на губещи хотели – предимно малки семейни, - наивно са планирали много бърза възвращаемост на инвестициите си", коментира представител на банка, пожелал да не бъде цитиран.

При офертите за публична продан има много сходни истории: собствениците на хотелите имат задължения към финансови институции, които не могат да обслужват. От средата на миналата година се вижда как банките започват да влизат във владение на имотите, които са послужили за обезпечение по кредитите, и се опитват да си върнат поне част от парите, като търсят нови инвеститори в имотите.

Стъклена топка

С други думи, случва се прогнозата на Огнян Сапунов. По-интересното е, че той сякаш е говорил за собствения си случай.

В края на миналата година по искане на финансиращата банка Сибанк единият от хотелите му в Слъчнев бряг – "Делта палас", беше пуснат на публичен търг. Началната цена беше около 7.5 млн. лв. Продажбата трябваше да се разиграе в края на януари, но нямаше интерес от купувачи, разказа пред "Капитал" представител на компанията. До дни се чака да се обяви втори опит за продажба, като този път цената ще е с около 20% по-ниска от преди, тоест 6 млн. лв.

От компанията очакват и този път да няма интерес. Причината е, че продажбата засяга само сградата, а земята е в друго дружество на собствениците. "Сценарият, който очакваме, е банката да започне преговори с нас", коментираха от дружеството.

Друг голям хотел, който се продава в момента в Слънчев бряг, е "Полюси". Намира се на централната улица, която минава през курорта, и е собственост на едноименната компания на местния хотелиер Валери Кръстев. Преди години той притежаваше чрез други свои фирми още хотелите "Свежест" и "Калофер", но ги продаде. Според справка в имотния регистър това се е случило между 2002 и 2005 г.

"Полюси" се продава по искане на кредитора – Райфайзенбанк. Според отчета на дружеството за 2009 г. към онзи момент е имало задължение към финансови институции в размер на близо 3 млн. лв.

На първия търг в края на миналата година никой не се яви. Очаква се обаче интересът да е по-голям на втория търг заради намалената цена от 7.14 млн. лв.

Още истории

Хотели в планинските курорти също търсят нови собственици.

Четиризвездният "Белмонт" в Пампорово се продава от няколко години, съобщи представител на компанията собственик "Би Ем Тур". Хотелът се оферира в различни сайтове за продажба, сред които е и www.businessesforsale.com. Там през 2009 г. се е предлагал за 11.5 млн. евро.

Има няколко причини да се търси нов собственик, разказаха от хотела. Това е съчетание между влошената икономическа среда, желанието на собственика да се фокусира върху основния си бизнес с горива, както и натрупаната задлъжнялост към "Пиреос".

Към края 2009 г. дългосрочните дългове на "Би Ем Тур" към финансови институции са 5.05 млн. лв., се вижда от финансовия отчет на дружеството.

Досега е имало интерес към хотела, но той не е довел до сделка. В момента няма активни преговори. Собствениците се надяват на интерес от руски инвеститори.

София също не изостава от общата тенденция. И тук има хотели за продажба, някои от които са действително интересни.

Silver House на "Симеоновско шосе" от две години се предлага из сайтовете за продажба. Исканата цена е 12 млн. долара, като тя вече е паднала отпреди търсените 15 млн. долара. Неговият собственик Тихомир Иванов обясни за "Капитал",че това е добре работещ хотел, но не е част от основната дейност на компанията. "Той беше построен с цел да се продаде", каза Иванов.

Източник на вестника съобщи, че на пазара е и един от емблематичните наследници на соца – хотел "Родина" в София. От няколко месеца сградата се предлага на различни чужди инвеститори, като целта е да се продаде като бизнес, а не като имот. Мотивът за сделката е по-скоро желанието да се осребри собствеността, преди хотелът да е загубил цената си.

Новите хотелиери

"Предлагането наистина е голямо, докато търсенето – много слабо. На пазара са както малки семейни хотели, така и такива с няколкостотин стаи", коментира мениджърът на "Явлена" Страхил Иванов.

Въпросът е къде са купувачите.

Туризмът стана неатрактивен бизнес в очите на банките и те избягват да кредитират подобни проекти. Така остава възможността да се появят стратегически купувачи или със собствен капитал, или далечни инвестиционни фондове, които фокусират българския пазар като потенциален. При вторите обаче проблемът е, че обикновено търсят големи проекти и дребните инвестиции не са им по вкуса. Те биха гледали ексклузивни обекти като "Родина" или някой голям комплекс в Боровец, например, но едва ли биха се заинтересовали от презастроения Слънчев бряг.

Представители на имотния пазар казват още, че морските или планинските хотели имат шанса да станат собственост на руски инвеститори. Но и те трябва да са с потенциал за разработване.

Според Страхил Иванов от "Явлена" с шанс да привлекат купувачи са някои проекти в София и централните райони на големите градове. "Хотелите по морето и в планините биха били интересни само ако се предлагат заедно с добър мениджмънт и висока заетост. Ако един морски хотел има над 90% заетост четири плътни месеца през лятото, той може да намери купувач", казва Иванов.

Като най-сигурни потенциални купувачи са сочени местните инвеститори. "Сега е моментът, когато могат да се купуват евтино имоти. На първия търг за големите хотели в Слънчев бряг нямаше интерес, но сега би трябвало да има. Да си купиш голям, разработен обект за 3 млн. евро е примамлива възможност", коментира председателят на Съюза на собствениците в Слънчев бряг Елена Иванова. Тя очаква добър летен сезон с ръст на записванията, което вкарва още малко оптимизъм в картината.

В някои от случаите на публичните продажби се очаква самите собственици да наддават, за да си върнат обратно обектите. Подобен сценарий обаче трябва да е добре подсигурен -  новият стар собственик да има финансиране, с което да плати постигната цена и да покрие разходите по търга. Трябва и да се е разбрал с банката, че тя няма да си търси разликата между дълга и платената цена от търга, ако има разминаване. План, който е труден за хотелиер в реално финансово затруднение.

И все пак всичко е въпрос на цена. Защото има хотели, които се продават от пет години и за периода са си изгубили стойността многократно. Един от комплексите в Слънчев бряг, който сега се разпродава от частен съдебен изпълнител за 6-7 млн. лв., преди няколко сезона се оферираше за над 20 млн. лв. Но тогава никой не беше готов да плати тази цена, а собственикът не беше готов да я свали.

Едно е сигурно: няма причина офертите за хотели да намаляват през следващите месеци. Тъкмо обратното.

По темата работи и Добромир Цольов

Презастрояването по морето изкара десетки хотели на пазара
Фотограф: Мария Съботинова

"Веднага продавам хотела, ако намеря подходящи купувачи. Курортът вече е един бетонен град и цените ще започнат да падат. Още по-страшно е, че при лош сезон банките ще станат собственици на половината Слънчев бряг."

Този човек не само е от туристическия сектор, но изглежда и пророк. Репликата на собственика на хотелите "Делта палас" и "Делта бийч" в Слънчев бряг Огнян Сапунов е от пролетта на 2005 г. (цитиран във в. "Дневник"). Днес думите му стават реалност.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

60 коментара
  • 1
    vat69 avatar :-|
    Dwight Schrute

    ох, славни времена настават за др. иванов...ще се нахрани като попско прасе на задушница с тези ефтинийки....

  • moreni

    А кой им разреши да ги строят? Къде беше държавата през това време? 2003 г. къмпинг "Юг" беше божествено райско място, 2009 г. като го видях само отдалеч и ми се додрайфа - бетонни кутийки, при това празни и недостроени една част. Просто малко по малко се превръщаме в европейското гето от лакомия и беззаконие.

  • 3
    edin_lud avatar :-|
    bolenZdravNosi

    До коментар [#2] от "moreni":

    Тъжно е,но е факт че ние гражданите на България позволихме това да се случи като дадохме властта на шайка бивши комунисти,бивши барети,съмнителни бизнесмени и мутри.Като човек който живее близко до морето и вижда как след няколко години няма да има парк в който да се разходи ми е още по-болно.

  • 4
    porto_cervo avatar :-|
    Светлин Христов

    "" Като най-сигурни потенциални купувачи са сочени местните инвеститори. "Сега е моментът, когато могат да се купуват евтино имоти. ""

    Мога да се обзаложа ,че 2012 г. на пазара ще бъдат двойно.
    Пикът тепърва предстои.

  • 5
    dimhristov avatar :-|
    dreamer

    90% от тия бетонни саркофази са на бивши и настоящи властници. Хак да им е, въпреки че инвестираните пари никога не са били тяхни, или са от кредит или са откраднати от държавата по различни схеми за замяна на имущество, за точене на ДДС, за другарско печелене на държавни поръчки, от контрабанден внос и от минтичарски куфарчета.

  • 6
    the8 avatar :-|
    The 8

    Олеее ... любимата ми тема за недвижимости и балони :)))

    Бързам да отбележа отново, че интересното все пак предстои, да се заредим с още НЕмного търпение! Не, че е полезно за държавата, но факт!

    Отделно до автора: >>> "Собствениците на губещи хотели – предимно малки семейни, - наивно са планирали много бърза възвращаемост на инвестициите си", коментира представител на банка, пожелал да не бъде цитиран." - та вие сте си го цитирали човека - предполагам искате да кажете, че не желае да бъде назоваван....Както и да е, НО мога ли да питам АЗ този банкер чрез вас - ти пиле банкерско, кого мяташ по върбите с горните си думи - та нали ви представят бизнес план за ВАШЕТО одобрени, по повод евентуалното отпускане на кредита?!

    "Строителство, бум, а след бума... Първо започна с хотелите, после с ваканционните комплекси, а след това продължи с офис сградите и моловете." - случайно ли сте пропуснали жилищата или да ?!

    И последно към продавачите на всякакъв тип имоти - не си правете големи илюзии - руските купувачи са особен вид ....






  • 7
    okoto avatar :-|
    Окото

    До коментар [#2] от "moreni":

    Същото се случи и с "Оазис". А сега, доколкото знам, ще отиде и "Корал".

  • 9
    dekster avatar :-|
    КЛЮЧАРЪ

    Нещата бяха ясни още преди 7-8 години. Но както винаги нещата в БГ-то не са като в нормалния свят, хората с пари съвсем не са най-виждащите в перспектива. Акълът на вчерашна мутра (днешен бизнесмен) стига колкото да си купи джип и да стигне до чалготеката.

    Къде беше държавата? Ми как къде, нали контролните органи и общинските съвети са съставени от същите хора.

    Това е палажението, таваришчи. Нашият народ заслужава съдбата си. Жалко само за унищожената природа.

  • 10
    2dehumanizer avatar :-|
    Dehumanizer

    Бъдещето на "Слънчев бряг" е да се превърне в гето. В събарящите се хотели (всяка сграда, която не се обитава, не се отоплява през зимата и не се поддържа, се руши) ще се настаняват бездомни цигани, а и незаконни емигранти от Африка и Близкия изток. Следва омагьосаният кръг - неатрактивна среда - още по-голямо падане на цените - невъзможност за стопанисване на огромните сгради и плащане на персонал = пълна мизерия. Притиснати от невъзможността да изплащат заемите и да продадат имотите, "хотелиерите" няма да имат друг изход освен просто да ги изоставят.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Пазар в точка на замръзване

Пазар в точка на замръзване

MBL: Офис пазарът в София замръзва

MBL: Офис пазарът в София замръзва

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK