С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
60 25 фев 2011, 12:33, 22279 прочитания

И тяхното време дойде

Вече масово се продават и големи хотели. Цените падат, няма купувачи

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
"Веднага продавам хотела, ако намеря подходящи купувачи. Курортът вече е един бетонен град и цените ще започнат да падат. Още по-страшно е, че при лош сезон банките ще станат собственици на половината Слънчев бряг."

Този човек не само е от туристическия сектор, но изглежда и пророк. Репликата на собственика на хотелите "Делта палас" и "Делта бийч" в Слънчев бряг Огнян Сапунов е от пролетта на 2005 г. (цитиран във в. "Дневник"). Днес думите му стават реалност.


Строителство, бум, а след бума...

В началото на миналото десетилетие, когато икономиката тръгна нагоре, се случи и масовото строителство. Първо започна с хотелите, после с ваканционните комплекси, а след това продължи с офис сградите и моловете.

Морските и планинските курорти се преобразиха и за две-три години от зелени места с малко соц. сгради се превърнаха в бетонирани градини.



Най-добрите години за туризма бяха 2005-2006 г. Резултатите бяха доволно положителни и примамиха нови и нови инвеститори да строят хотели и ваканционни комплекси. Банките финансираха с полупритворени очи. Колелото се беше завъртяло. След пика обаче свръхпредлагането на леглова база натисна цените надолу, продуктът се масовизира и маржовете и печалбите се свиха. Масовият продукт отблъсна и голяма част от чуждите туристи, които започнаха да избират по-доброто съотношение между качество и цена на конкурентните дестинации: Гърция, Турция и Египет за морето, Австрия, Италия или Източна Европа – за планината.

И в този момент се случи кризата. Тя рязко промени туристическия пазар за съжаление в негативна посока. Банковото финансиране секна, туристите намаляха, пазарът на имоти се срина, продажбите на апартаменти се изпариха. Този микс от неблагоприятни фактори изкара масово хотелите за продажба.

For Sale


Въпреки че винаги досега е имало хотели, които се продават, за първи път тази тенденция се показва с масовото си лице. Сайтовете за имоти са пълни с оферти за хотели, при това не само семейни. Международните платформи за продажба на бизнес от типа businessesforsale.com на Financial Times също изобилстват от обяви за хотели и ваканционни имоти в търсене на нов собственик.

Реалното състояние на пазара обаче може да се види през обявите на частните съдебни изпълнители и банките. От началото на миналата година досега през регистъра са минали точно 94 обяви за продажбата на хотели. Дори да предположим, че всеки един от хотелите се е продавал два пъти (когато на един търг няма интерес, обектът се обявява втори път), числото не е за подценяване. Още повече че сред обявите има такива, които са с начална цена за наддаване около 10 млн. лв.
Мотивите на продавачите са различни, но има две групи, които изпъкват. Едните са тези, които реално са притиснати от финансовата си недостатъчност и не могат да си връщат кредитите. Другите са, образно казано, случайните хотелиери, които са влезли в този бизнес, защото е било модерно, и нямат особено ноу-хау за управлението на обектите.

"Масовото обявяване на хотели за продан в последно време представлява еволюционен процес, в който ще оцелеят най-качествено управляваните. Малко от хотелиерите в страната са професионалисти. Собствениците на губещи хотели – предимно малки семейни, - наивно са планирали много бърза възвращаемост на инвестициите си", коментира представител на банка, пожелал да не бъде цитиран.

При офертите за публична продан има много сходни истории: собствениците на хотелите имат задължения към финансови институции, които не могат да обслужват. От средата на миналата година се вижда как банките започват да влизат във владение на имотите, които са послужили за обезпечение по кредитите, и се опитват да си върнат поне част от парите, като търсят нови инвеститори в имотите.

Стъклена топка


С други думи, случва се прогнозата на Огнян Сапунов. По-интересното е, че той сякаш е говорил за собствения си случай.

В края на миналата година по искане на финансиращата банка Сибанк единият от хотелите му в Слъчнев бряг – "Делта палас", беше пуснат на публичен търг. Началната цена беше около 7.5 млн. лв. Продажбата трябваше да се разиграе в края на януари, но нямаше интерес от купувачи, разказа пред "Капитал" представител на компанията. До дни се чака да се обяви втори опит за продажба, като този път цената ще е с около 20% по-ниска от преди, тоест 6 млн. лв.

От компанията очакват и този път да няма интерес. Причината е, че продажбата засяга само сградата, а земята е в друго дружество на собствениците. "Сценарият, който очакваме, е банката да започне преговори с нас", коментираха от дружеството.

Друг голям хотел, който се продава в момента в Слънчев бряг, е "Полюси". Намира се на централната улица, която минава през курорта, и е собственост на едноименната компания на местния хотелиер Валери Кръстев. Преди години той притежаваше чрез други свои фирми още хотелите "Свежест" и "Калофер", но ги продаде. Според справка в имотния регистър това се е случило между 2002 и 2005 г.
"Полюси" се продава по искане на кредитора – Райфайзенбанк. Според отчета на дружеството за 2009 г. към онзи момент е имало задължение към финансови институции в размер на близо 3 млн. лв.
На първия търг в края на миналата година никой не се яви. Очаква се обаче интересът да е по-голям на втория търг заради намалената цена от 7.14 млн. лв.

Още истории


Хотели в планинските курорти също търсят нови собственици.

Четиризвездният "Белмонт" в Пампорово се продава от няколко години, съобщи представител на компанията собственик "Би Ем Тур". Хотелът се оферира в различни сайтове за продажба, сред които е и www.businessesforsale.com. Там през 2009 г. се е предлагал за 11.5 млн. евро.
Има няколко причини да се търси нов собственик, разказаха от хотела. Това е съчетание между влошената икономическа среда, желанието на собственика да се фокусира върху основния си бизнес с горива, както и натрупаната задлъжнялост към "Пиреос".

Към края 2009 г. дългосрочните дългове на "Би Ем Тур" към финансови институции са 5.05 млн. лв., се вижда от финансовия отчет на дружеството.

Досега е имало интерес към хотела, но той не е довел до сделка. В момента няма активни преговори. Собствениците се надяват на интерес от руски инвеститори.
София също не изостава от общата тенденция. И тук има хотели за продажба, някои от които са действително интересни.

Silver House на "Симеоновско шосе" от две години се предлага из сайтовете за продажба. Исканата цена е 12 млн. долара, като тя вече е паднала отпреди търсените 15 млн. долара. Неговият собственик Тихомир Иванов обясни за "Капитал",че това е добре работещ хотел, но не е част от основната дейност на компанията. "Той беше построен с цел да се продаде", каза Иванов.
Източник на вестника съобщи, че на пазара е и един от емблематичните наследници на соца – хотел "Родина" в София. От няколко месеца сградата се предлага на различни чужди инвеститори, като целта е да се продаде като бизнес, а не като имот. Мотивът за сделката е по-скоро желанието да се осребри собствеността, преди хотелът да е загубил цената си.

Новите хотелиери


"Предлагането наистина е голямо, докато търсенето – много слабо. На пазара са както малки семейни хотели, така и такива с няколкостотин стаи", коментира мениджърът на "Явлена" Страхил Иванов.
Въпросът е къде са купувачите.

Туризмът стана неатрактивен бизнес в очите на банките и те избягват да кредитират подобни проекти. Така остава възможността да се появят стратегически купувачи или със собствен капитал, или далечни инвестиционни фондове, които фокусират българския пазар като потенциален. При вторите обаче проблемът е, че обикновено търсят големи проекти и дребните инвестиции не са им по вкуса. Те биха гледали ексклузивни обекти като "Родина" или някой голям комплекс в Боровец, например, но едва ли биха се заинтересовали от презастроения Слънчев бряг.

Представители на имотния пазар казват още, че морските или планинските хотели имат шанса да станат собственост на руски инвеститори. Но и те трябва да са с потенциал за разработване.
Според Страхил Иванов от "Явлена" с шанс да привлекат купувачи са някои проекти в София и централните райони на големите градове. "Хотелите по морето и в планините биха били интересни само ако се предлагат заедно с добър мениджмънт и висока заетост. Ако един морски хотел има над 90% заетост четири плътни месеца през лятото, той може да намери купувач", казва Иванов.
Като най-сигурни потенциални купувачи са сочени местните инвеститори. "Сега е моментът, когато могат да се купуват евтино имоти. На първия търг за големите хотели в Слънчев бряг нямаше интерес, но сега би трябвало да има. Да си купиш голям, разработен обект за 3 млн. евро е примамлива възможност", коментира председателят на Съюза на собствениците в Слънчев бряг Елена Иванова. Тя очаква добър летен сезон с ръст на записванията, което вкарва още малко оптимизъм в картината.

В някои от случаите на публичните продажби се очаква самите собственици да наддават, за да си върнат обратно обектите. Подобен сценарий обаче трябва да е добре подсигурен -  новият стар собственик да има финансиране, с което да плати постигната цена и да покрие разходите по търга. Трябва и да се е разбрал с банката, че тя няма да си търси разликата между дълга и платената цена от търга, ако има разминаване. План, който е труден за хотелиер в реално финансово затруднение.
И все пак всичко е въпрос на цена. Защото има хотели, които се продават от пет години и за периода са си изгубили стойността многократно. Един от комплексите в Слънчев бряг, който сега се разпродава от частен съдебен изпълнител за 6-7 млн. лв., преди няколко сезона се оферираше за над 20 млн. лв. Но тогава никой не беше готов да плати тази цена, а собственикът не беше готов да я свали.

Едно е сигурно: няма причина офертите за хотели да намаляват през следващите месеци. Тъкмо обратното.

По темата работи и Добромир Цольов
  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

31 октомври 2019
София Ивент Център

Конференция HR & Leadership Forum 2019


Кои са ключовите тенденции, които ще трансформират работата на бъдещето?
Включете се във форума на Капитал, за да разберете повече за възможностите от използването на новите технологии на работното място и начините хората да останат ценни в технологичната ера. Ще проследим какви качества ще трябва да притежават на лидерите от бъдещето и кои ще са търсените умения при наемане на служители.

Сред лекторите на събитието ще бъдат:


  • Даниел Съскинд, Balliol College, University of Oxford
  • Джои Прайс, Jumpstart
  • Судир Сасийдаран, LEGO Workplace Design

Конференция HR & Leadership Forum 2019 Запазете билет

Прочетете и това

Rifiniti отскочи на глобално ниво Rifiniti отскочи на глобално ниво

Българско-американският стартъп е купен от FM:Systems - един от световните лидери в мениджмънта на работното пространство

18 окт 2019, 1976 прочитания

"Екса" е най-вероятният изпълнител на реконструкцията на Горнобанската баня "Екса" е най-вероятният изпълнител на реконструкцията на Горнобанската баня

Той предвижда осъвременяване на двата басейна, парна баня. сауна, джакузи и зала за събития

16 окт 2019, 1990 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Строителство и имоти" Затваряне
Перла на пазара

Турските недвижими имоти поскъпват заради растящата икономика

Още от Капитал
Втори живот за старата техника

Къде се приемат електроуредите и как става рециклирането им

Новите инженери на "Бош"

Германската група направи инженеринг център в София, който разработва технологии за автомобилната индустрия

Решения за софийските проблеми

Какво предлагат кандидатите за кметския пост по ключови за града въпроси

Германия си иска парите

Започва сагата с приемането на бюджета на ЕС за периода 2021 - 2027

Шведска маса в гората

Три места в Швеция, където отглеждат и събират храната си сами по устойчивата формула "от земята в чинията"

Джазменът като блусар

Китаристът Джон Скофийлд за това какво наистина има значение в музиката

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10