От пусто в евтино
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

От пусто в евтино

Пазарът в момента работи изцяло в полза на наемателите

От пусто в евтино

Насищането на пазара с нови офис сгради свали цените под 10 евро на кв. метър

Радостина Маркова
4671 прочитания

Пазарът в момента работи изцяло в полза на наемателите

© Цветелина Белутова


Вече две години на офис пазара има едно неравенство - много сгради, а малко наематели. Ефектът е напълно логичен - който търси, успява да свали цената. А инвеститорите нямат много оръжия - по-добре да получат ниски приходи, отколкото никакви.

В резултат през последните месеци наемите на софийските офиси достигнаха санитарния си минимум и вече рядко надхвърлят 9-10 евро на кв.м дори за първокласни сгради с централно местоположение. В същото време предлагането продължава да расте, а търсенето е свито наполовина спрямо нивата отпреди кризата.

Като се има предвид, че на пазара излизат все по-мащабни и качествени проекти, битката за наематели явно ще се ожесточава. Засега тя остава основно в полето на цените.

За кого работи пазарът

Ако управлявате компания, ползваща офис под наем, време е да договорите по-изгодни условия. Така разсъждават преобладаващата част от мениджърите на софийския пазар, които през последните месеци активно сравняват оферти, предоговарят наеми и в крайна сметка успяват да постигнат исканите отстъпки. Данните на Source Real Estate Advisers показват, че това търсене формира около 70% от огледите на наемния пазар в момента. "Става въпрос за компании, чиито договори изтичат или са в етап на предоговаряне", обяснява Красимир Димитров, управляващ партньор в консултантското дружество. Опциите пред тях са две – да се преместят в нова сграда с по-добро местоположение на същата или дори по-ниска цена или да останат в досегашната, но при по-изгодни условия.
Независимо кой вариант ще изберат, наемателите имат голям шанс за успех просто защото в момента пазарът работи изцяло в тяхна полза. Според Source например спадът в наемите спрямо нивата преди кризата е около 40%. Със същия процент спада и квадратурата на търсените площи. "Ако тогава една фирма е търсела 1000-1200 кв.м на голям булевард при базов наем 12 до 14 евро на кв.м, сега се вмества на площ от 700-800 кв.м на цена от 6-7 евро на кв. метър", обобщават от компанията.

Последното проучване на Forton International показва сходна картина – само за първите три месеца на 2011 г. наемните цени на офисите в София са намалели с нови 2%, а спрямо година назад – със 7.7%. Пак в началото на годината на пазара са се появили още 40 000 кв.м офиси и предлагането вече надминава 1.35 млн. кв.м. Така изборът на наемателите нараства и при наличието на оферти с добро съотношение цена - качество е лесно обяснимо защо все повече компании са изкушени да търсят по-изгодни оферти.

Движеща сила

Всъщност един от двигателите за промените на пазара на офис площи са самите наематели. Наталия Кирилова, съдружник в рекламна агенция "Маркет тренд", разказва как нейни клиенти – големи международни компании, наскоро са сключили изгодни сделки за смяна на офисите си. "И двете дружества наеха първокласни площи на бул. "Цариградско шосе" под 10 евро на квадрат", обяснява тя. По думите й натискът за намаляване на цените при преговорите дошъл именно от чуждите мениджъри, които не са склонни да плащат високи наеми. Антон Славчев, мениджър "Офис площи" в Colliers, е на подобно мнение. "Повечето компании, които търсят офиси, и сега разполагат с достатъчни бюджети, но предлагат по-ниски цени за добрите локации. Просто сега има повече възможности и те го осъзнават", смята той. Според Славчев и колегите му търсенето през последните месеци не се е променило особено. Сред най-активните наематели отново са софтуерните, фармацевтичните и консултантските компании, фирми, които аутсорсват бизнес, както и различни институции. Традиционно малки площи в центъра търсят адвокатски кантори, докато банките вече не са сред ключовите клиенти на брокерите. От Colliers посочват като нови участници на наемния пазар компании от енергийния сектор, ангажирани с проекти за енергия от възобновяеми източници.
Голямата разлика спрямо предходните години е в размера на търсенето. По данни на Source,  ако допреди кризата в София са се търсели офиси от средно 500-650 кв. метра, в момента компаниите наемат средно 200-350 кв. метра. Причината е стремежът на бизнеса към оптимизация на заеманите площи. Фактор в търсенето са и дружества, които досега са били в жилищни сгради, но по различни причини се ориентират към бизнес центровете. Подобен е случаят на Наталия Кирилова и съдружничката й, които използват момента, за да подсигурят разрастването на бизнеса си с адекватна офис площ. През техния поглед обаче офис пазарът в София далеч не изглежда толкова подреден и логичен.

"Едно от нещата, които веднага правят впечатление на наемателите, е голямата разлика в офертните цени на офисите. Предлагането варира от 6 до 15 евро на кв. метър, при това срещу скъпите оферти невинаги стои съответното качество", коментира Наталия Кирилова. По думите й при огледите се е сблъскала с какво ли не — нефункционално разпределение, недостатъчно места за паркиране, липса на дневна светлина и тъмни помещения, голям дял общи части... Част от офис сградите дори нямали пропърти мениджмънт, а там, където го има, цените варират в широки граници - от 0.6 евро до 3-4 евро на кв. метър. Все пак от "Маркет тренд" отчитат положителна промяна на пазара спрямо ситуацията отпреди шест години, когато за последно са търсили офис. Според Наталия Кирилова тогава много бизнес центрове не са покривали дори елементарни изисквания като окабеляване и рецепция в централното фоайе. "През последните години се усеща положителна промяна, но пазарът още е хаотичен", смята тя.

Цената на отстъпките

В сегашната ситуация трезвата преценка за пазара е повече от важна. Естествено не липсват и нереални очаквания. Инвеститор в офис сграда в центъра разказва за наемател, който искал да отвори галерия и магазин на партера, но без наем първата година. В същото време една от новите офис сгради в същия район - "Пърформ бизнес център", първоначално излезе на пазара с немислимите за последните две години нива от над 20 евро на кв. метър. Факт е обаче, че обектът, който получи разрешение за ползване в края на 2010 г. и от януари активно се отдава под наем, привлече първите си наематели едва след драстично намаление на офертните цени. Според Антон Славчев най-атрактивни за наемателите са именно новопостроени бизнес центрове от висок клас в широкия център, но с достатъчно места за паркиране, както и тези в райони с лесен достъп по големите булеварди. Дори и при тях обаче наемите се движат около 10 евро на кв.м при 5-годишни договори. Около тези цени гравитират и оценките на инвеститорите, докато наемателите определено ги смятат за високи.
"Имайте предвид, че каквито и да са офертните цени на една офис сграда, в хода на преговорите те почти задължително падат с 10-15%", коментира Красимир Димитров. Той обаче бърза да уточни, че наемателите не могат да искат отстъпки до безкрай, тъй като инвестициите в тези сгради все пак са планирани при очаквания за определени парични потоци. Като се има предвид, че повечето нови проекти на пазара са започнати именно в годините на имотния бум, инвеститорите надали са разчели паричните постъпления от тях по сегашните наемни нива. Самите инвеститори изтъкват други аргументи. От "Пърформ бизнес център", реализиран в съдружие между италиански, португалски и български компании, посочват, че централното местоположение на сградата и качеството на инвестицията не позволяват наемите да паднат до масовите за пазара 6-7 евро на кв.м месечно. Все пак инвеститорите в проекта признават, че са отворени за преговори, но отстъпките зависят и от размера на наеманите площи. Австрийската Sparkassen Immobilien, инвеститор в "Сердика офис център" на бул. "Ситняково", също не е склонна на големи компромиси. "Даваме си сметка, че наемите падат, но сме гонили определено качество на строителството, вложили сме скъпи материали и разчитаме наемателите да оценят това", коментира Мира Карабиберова, мениджър в компанията. Все пак политиката на дружеството включва определени отстъпки, като периоди без наем (rent free), довършителни работи за сметка на инвеститора, по-евтини паркоместа и по-ниски разходи за поддръжка.

Често прилагана опция на пазара са и т.нар. стъпаловидни наеми, при които рентите нарастват постепенно в рамките на наемния период. Така инвеститорът си гарантира парични потоци от сградата и същевременно прави реверанс към наемателите с по-ниски ренти в трудните за бизнеса им години. Вариант са и клаузите за предоговаряне на условията след първите една до три години от наемния период, когато се предполага, че пазарът ще работи повече в полза на инвеститорите.

Промяна, но кога

Колко ще продължи сегашната ситуация на отстъпки и бонуси за наемателите, брокерите не се наемат да прогнозират. Повечето обаче смятат, че до края на годината не се очакват съществени промени в наемите и дела на незаетите площи, който вече наближава 30%.
Най-потърпевши ще са собствениците на стари офис сгради, които категорично губят битката за наематели с новите първокласни проекти. Другата тенденция е отливът на интерес от централните райони заради малките квадратури и липсата на места за паркиране. По тази причина от Source отчитат значителен ръст на свободните площи в центъра на София (виж графиката). Антон Славчев смята, че потокът от наематели ще се концентрира в определени сгради и райони, най-вече по булеварди като "Цариградско шосе" и добри локации в близост до метростанции.

Положителният сигнал за инвеститорите в офис площи обаче все още е в бъдеще време. Според Красимир Димитров ниските цени на земята и на строителството правят сегашния момента подходящ за планиране на нови проекти, които ще излязат на пазара най-рано след 2-3 години. В подкрепа на тезата му работи и фактът, че в кризата почти не е започвано офис строителство. А това е предпоставка за нов недостиг на площи, когато икономиката започне да се възстановява. След години. Вероятно доста, при положение че днес всеки трети офис е празен.

Преглед на оригинала

Вече две години на офис пазара има едно неравенство - много сгради, а малко наематели. Ефектът е напълно логичен - който търси, успява да свали цената. А инвеститорите нямат много оръжия - по-добре да получат ниски приходи, отколкото никакви.

В резултат през последните месеци наемите на софийските офиси достигнаха санитарния си минимум и вече рядко надхвърлят 9-10 евро на кв.м дори за първокласни сгради с централно местоположение. В същото време предлагането продължава да расте, а търсенето е свито наполовина спрямо нивата отпреди кризата.

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

12 коментара
  • 1
    kalin_m avatar :-P
    kalin_m

    "Той обаче бърза да уточни, че наемателите не могат да искат отстъпки до безкрай, тъй като инвестициите в тези сгради все пак са планирани при очаквания за определени парични потоци. Като се има предвид, че повечето нови проекти на пазара са започнати именно в годините на имотния бум, инвеститорите надали са разчели паричните постъпления от тях по сегашните наемни нива"
    - За това има криза. Кьорав карти не играе.
    Освен това в големите сгради не са предвидени да се отдават малки офис площи, не са строени икономически рационално, което ги прави всичко друго, но не и енергийно ефективни и с ниски експлоатационни разходи. За качеството на строителството е по-добре да не се говори, ремонтите и преустройството никога не спират... Например в Бизнес парк Младост/София преди време една година стоя табела "Езерото е в ремонт". Въпросното езеро се оказало с пробито дъно и наводняваше подземни етажи в сгради, където наемите достигаха 14евро. Иначе при 300 - 500евро/м2 строителна себестойност и наем от 5евро/м2, инвестицията се връща за 5-8г. Който не може да смята - да ходи на училище по пазарна икономика, за да не му се налага да се моли на пазара. Молебените се провеждат в църквата.

  • 2
    misho73 avatar :-|
    misho73

    До коментар [#1] от "kalin_m":

    Общо взето си прав, аз също мисля че доход от порядъка на 8-10% от имотна инвестиция е непълно нормална. Ако е по-висока, влизат нови инвеститори, за които подобен доход е ОК и уравновесяват. Само за илюстрация - доходът по моите застраховки Живот гравитира около 10% и смятам това за добре. И така - от сметката излиза че нива от 5-6 евро на квадрат е напълно приемливо ниво. Който е смятал с повече, да си говори с банката която му е повярвала. И още нещо - възстанояването от кризата не значи връщане на нивата отпреди кризата. Кризата затова възниква, за да уравновеси неравновесия. Ако се върнем там където бяхе, ... пак ще има криза :-) Отделно от това колко фирми-кухарки имаше на пазара, които се спомиха и няма изгледи пак да се появят. Това за поне 15г. напред. Стойност господа, именно това липсва на нашия бизнес, другото са ефекти (закономерни).

  • 3
    1con avatar :-|
    1con

    До коментар [#2] от "misho73":

    "Само за илюстрация - доходът по моите застраховки Живот гравитира около 10% и смятам това за добре."

    Да разбирам ли, че имате предвид дохода на застрахователя? Защото по мои сметки (от страната на застрахования) нещата отиват към набутване с около 40-50% за застраховка с продължителност към 20-30 год. (тук не говоря за риска, който носи застрахователя... само сухата сметка :)

    Ако не Ви разбирам правилно, може ли да кажете как пресмятате "дохода"?

  • 4
    misho73 avatar :-|
    misho73

    До коментар [#3] от "1con":

    Сумата която бих получил в края на застраховката, ако не настъпи застрахователно събитие (инвалидност или не дай боже смърт) е сумата на платените вноски (ежегодни), всяка от които натрупва "доход", защото се инвестира. Застрахователят води публичен отчет за натрупаната доходност и аз във всеки момент мога да изчисля сумата по партидата си. Разбира се, ако прекратя предсрочно договора, губя дохода :-) Това го има някъде в общите условия, но всички те са близки като разпоредби, защото животозастраховането в БГ а и другаде, е уредено със закон. Обикновено тези компании предлагат и рентни застраховки, нешо близко като логика на частна пенсионна застраховка със застрахователен елемент. Всичко това само за илюстрация на темата на статията. Не позвдигам въпрос за пенсионните фондове, които в БГ са слабички, но в щатите диктуват нискорисковите (имотни, блу чипс) сектори на капиталовите пазари. Ако не се лъжа мола на Стамболийски се притежава (или поне частично) от пенсионния фонд на GE.
    Надявам се съм отговорил изчерпателно. Може и да греша нещо, но къде виждате "набутване" с 40-50%?

  • 5
    1con avatar :-|
    1con

    До коментар [#4] от "misho73":

    Разбрах Ви - очаквате сумата в абсолютна стойност да е с 10% повече от тази, която лицето е платило под формата на застрахователни премии :)

    Опитът ми показва друго - след приспадане на "таксите за управление" и прилагането на съответната методика на изчисление се получава сума по-малка дори като абсолютна стойност :)

    Под "набутване" имам предвид, че РЕАЛНАТА стойност на това, което се получава крайна сметка (дори да е повече в абсолютна стойност от "вложеното") ще бъде ок. 1/2 - това заради обезценяването на кинтите :)

    Образно казано: след 25 год. ще имаме почти същата сума, но с нея ще можем да си позволим 1/2 от нещата (разликата сме дарили за лъскави офиси, служебни автомобили и т.н.).

  • 6
    misho73 avatar :-|
    misho73

    До коментар [#5] от "1con":

    Отклонихме се от основната тема, но все пак:
    1. Това все пак е застраховка.
    2. Баковият влог не предлага нещо повече.
    3. Вноската се плаща ежегодно, т.т. в края на периода имате 1 10-годишна вноска, 1 9-годишна ... 1 едногодишна.
    4. Такса за управление вероятно се събира и от адаша Архангел Михаил - неизбежна е.
    5. При 15годишна застр., платима ежегодно на равни части, сумата за получаване е около 150%-200% от вложеното нетно за периода, малко над инфлацията.
    6.Само за справка - ако през 90та година бяхте инвестирали в индексен фонд по NASDAQ, сега, т.е. 20 години по-късно нямаше да се покрил инфлацията :-)
    7.В историята на индескната фондова търговия има само два двайсетгодишни периода, в които инвеститорите са били на печалба, но това никой брокер няма да ви го каже.
    8.В крайна сметка рискXпечалба=const., в случая застрахователя носи доста голям риск и е оправдано да носи нисък доход, той пък се стреми да минимизира риска и инвестира в ... имоти и облигации и косвено обезсмисля другите типове инвеститори, което в крайна сметка беше основната ми теза.
    Това последното е тезата ми, останалото са си мои и на други застраховани разсъждения, като не е задължително да съ/сме прави. Все пак не не смятам че такава застраховка трябва да "гълта" повече от 5% от приходите на застрахования, т.е. тазходите ми за екскурзии например са по-високи и тук идва логиката - "къде не отишли", освен в случая че някой пиян кретен с джип не ме затрие, в който случай все пак ще остане нещичко за покриване на първоначалния шок за децата ми и други зависии от мен лица. Горе-долу това е логиката.

  • 7
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    То хубаво офиси.. ама, няма ли някой нещо да произвежда? Че то в офисите обикновено се настанява администрация.

    Проблемът на България е, че не си използва имотите по предназначение - ползва ги само за спекулация. Това е така, защото нямаме нормални данъци върху имотите и доходите от тях, както е при трудовите доходи.

    Заради това в момента имаме имоти за над 100 милиарда които просто стоят и се рушат или не се използват ефективно. А това са милиарди пропуснати доходи.

  • 8
    1con avatar :-|
    1con

    До коментар [#6] от "misho73":

    Така де, напълно съм съгласен :)
    То, за да докарам сходството в схемите, по-горе съм извадил застрахователния риск от уравнението :)

  • 9
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    Проблемът на България е силно изкривеното данъчно облагане - облагат се само доходите от труд. Доходите от имоти не се облагат или се облагат символично. Това кара фирмите и гражданите да "инвестират" в необлагаеми имоти или въобще да не използват имотите си. Така имаме много неефективна икономика.

  • 10
    durvodeleza avatar :-|
    Vladimir Valtchev

    До коментар [#9] от "mick":

    Доходите от труд се облагат най-високо навсякъде /не само в България както ти си мислиш/. Наемния труд се облага винаги при всяко получаване на заплатата в края на месеца. Естествено при фирмите е различно. Там има приходи - разходи, амортизация и евентуално ако има печалба тя се облага ,но не в края на месеца а при подаване на годишната декларация в началото на следващата година. Робърт Кийосаки добре го е описал.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK