С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
12 5 май 2011, 13:27, 4600 прочитания

От пусто в евтино

Насищането на пазара с нови офис сгради свали цените под 10 евро на кв. метър

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Вече две години на офис пазара има едно неравенство - много сгради, а малко наематели. Ефектът е напълно логичен - който търси, успява да свали цената. А инвеститорите нямат много оръжия - по-добре да получат ниски приходи, отколкото никакви.
В резултат през последните месеци наемите на софийските офиси достигнаха санитарния си минимум и вече рядко надхвърлят 9-10 евро на кв.м дори за първокласни сгради с централно местоположение. В същото време предлагането продължава да расте, а търсенето е свито наполовина спрямо нивата отпреди кризата.
Като се има предвид, че на пазара излизат все по-мащабни и качествени проекти, битката за наематели явно ще се ожесточава. Засега тя остава основно в полето на цените.

За кого работи пазарът

Ако управлявате компания, ползваща офис под наем, време е да договорите по-изгодни условия. Така разсъждават преобладаващата част от мениджърите на софийския пазар, които през последните месеци активно сравняват оферти, предоговарят наеми и в крайна сметка успяват да постигнат исканите отстъпки.
Данните на Source Real Estate Advisers показват, че това търсене формира около 70% от огледите на наемния пазар в момента. "Става въпрос за компании, чиито договори изтичат или са в етап на предоговаряне", обяснява Красимир Димитров, управляващ партньор в консултантското дружество. Опциите пред тях са две – да се преместят в нова сграда с по-добро местоположение на същата или дори по-ниска цена или да останат в досегашната, но при по-изгодни условия.
Независимо кой вариант ще изберат, наемателите имат голям шанс за успех просто защото в момента пазарът работи изцяло в тяхна полза. Според Source например спадът в наемите спрямо нивата преди кризата е около 40%. Със същия процент спада и квадратурата на търсените площи. "Ако тогава една фирма е търсела 1000-1200 кв.м на голям булевард при базов наем 12 до 14 евро на кв.м, сега се вмества на площ от 700-800 кв.м на цена от 6-7 евро на кв. метър", обобщават от компанията.
Последното проучване на Forton International показва сходна картина – само за първите три месеца на 2011 г. наемните цени на офисите в София са намалели с нови 2%, а спрямо година назад – със 7.7%. Пак в началото на годината на пазара са се появили още 40 000 кв.м офиси и предлагането вече надминава 1.35 млн. кв.м. Така изборът на наемателите нараства и при наличието на оферти с добро съотношение цена - качество е лесно обяснимо защо все повече компании са изкушени да търсят по-изгодни оферти.

Движеща сила

Всъщност един от двигателите за промените на пазара на офис площи са самите наематели. Наталия Кирилова, съдружник в рекламна агенция "Маркет тренд", разказва как нейни клиенти – големи международни компании, наскоро са сключили изгодни сделки за смяна на офисите си. "И двете дружества наеха първокласни площи на бул. "Цариградско шосе" под 10 евро на квадрат", обяснява тя. По думите й натискът за намаляване на цените при преговорите дошъл именно от чуждите мениджъри, които не са склонни да плащат високи наеми.
Антон Славчев, мениджър "Офис площи" в Colliers, е на подобно мнение. "Повечето компании, които търсят офиси, и сега разполагат с достатъчни бюджети, но предлагат по-ниски цени за добрите локации. Просто сега има повече възможности и те го осъзнават", смята той.
Според Славчев и колегите му търсенето през последните месеци не се е променило особено. Сред най-активните наематели отново са софтуерните, фармацевтичните и консултантските компании, фирми, които аутсорсват бизнес, както и различни институции. Традиционно малки площи в центъра търсят адвокатски кантори, докато банките вече не са сред ключовите клиенти на брокерите. От Colliers посочват като нови участници на наемния пазар компании от енергийния сектор, ангажирани с проекти за енергия от възобновяеми източници.
Голямата разлика спрямо предходните години е в размера на търсенето. По данни на Source,  ако допреди кризата в София са се търсели офиси от средно 500-650 кв. метра, в момента компаниите наемат средно 200-350 кв. метра. Причината е стремежът на бизнеса към оптимизация на заеманите площи.
Фактор в търсенето са и дружества, които досега са били в жилищни сгради, но по различни причини се ориентират към бизнес центровете. Подобен е случаят на Наталия Кирилова и съдружничката й, които използват момента, за да подсигурят разрастването на бизнеса си с адекватна офис площ. През техния поглед обаче офис пазарът в София далеч не изглежда толкова подреден и логичен.
"Едно от нещата, които веднага правят впечатление на наемателите, е голямата разлика в офертните цени на офисите. Предлагането варира от 6 до 15 евро на кв. метър, при това срещу скъпите оферти невинаги стои съответното качество", коментира Наталия Кирилова. По думите й при огледите се е сблъскала с какво ли не — нефункционално разпределение, недостатъчно места за паркиране, липса на дневна светлина и тъмни помещения, голям дял общи части... Част от офис сградите дори нямали пропърти мениджмънт, а там, където го има, цените варират в широки граници - от 0.6 евро до 3-4 евро на кв. метър. Все пак от "Маркет тренд" отчитат положителна промяна на пазара спрямо ситуацията отпреди шест години, когато за последно са търсили офис. Според Наталия Кирилова тогава много бизнес центрове не са покривали дори елементарни изисквания като окабеляване и рецепция в централното фоайе. "През последните години се усеща положителна промяна, но пазарът още е хаотичен", смята тя.

Цената на отстъпките

В сегашната ситуация трезвата преценка за пазара е повече от важна. Естествено не липсват и нереални очаквания. Инвеститор в офис сграда в центъра разказва за наемател, който искал да отвори галерия и магазин на партера, но без наем първата година. В същото време една от новите офис сгради в същия район - "Пърформ бизнес център", първоначално излезе на пазара с немислимите за последните две години нива от над 20 евро на кв. метър. Факт е обаче, че обектът, който получи разрешение за ползване в края на 2010 г. и от януари активно се отдава под наем, привлече първите си наематели едва след драстично намаление на офертните цени.
Според Антон Славчев най-атрактивни за наемателите са именно новопостроени бизнес центрове от висок клас в широкия център, но с достатъчно места за паркиране, както и тези в райони с лесен достъп по големите булеварди. Дори и при тях обаче наемите се движат около 10 евро на кв.м при 5-годишни договори. Около тези цени гравитират и оценките на инвеститорите, докато наемателите определено ги смятат за високи.
"Имайте предвид, че каквито и да са офертните цени на една офис сграда, в хода на преговорите те почти задължително падат с 10-15%", коментира Красимир Димитров. Той обаче бърза да уточни, че наемателите не могат да искат отстъпки до безкрай, тъй като инвестициите в тези сгради все пак са планирани при очаквания за определени парични потоци. Като се има предвид, че повечето нови проекти на пазара са започнати именно в годините на имотния бум, инвеститорите надали са разчели паричните постъпления от тях по сегашните наемни нива.
Самите инвеститори изтъкват други аргументи. От "Пърформ бизнес център", реализиран в съдружие между италиански, португалски и български компании, посочват, че централното местоположение на сградата и качеството на инвестицията не позволяват наемите да паднат до масовите за пазара 6-7 евро на кв.м месечно. Все пак инвеститорите в проекта признават, че са отворени за преговори, но отстъпките зависят и от размера на наеманите площи.
Австрийската Sparkassen Immobilien, инвеститор в "Сердика офис център" на бул. "Ситняково", също не е склонна на големи компромиси. "Даваме си сметка, че наемите падат, но сме гонили определено качество на строителството, вложили сме скъпи материали и разчитаме наемателите да оценят това", коментира Мира Карабиберова, мениджър в компанията. Все пак политиката на дружеството включва определени отстъпки, като периоди без наем (rent free), довършителни работи за сметка на инвеститора, по-евтини паркоместа и по-ниски разходи за поддръжка.
Често прилагана опция на пазара са и т.нар. стъпаловидни наеми, при които рентите нарастват постепенно в рамките на наемния период. Така инвеститорът си гарантира парични потоци от сградата и същевременно прави реверанс към наемателите с по-ниски ренти в трудните за бизнеса им години. Вариант са и клаузите за предоговаряне на условията след първите една до три години от наемния период, когато се предполага, че пазарът ще работи повече в полза на инвеститорите.

Промяна, но кога

Колко ще продължи сегашната ситуация на отстъпки и бонуси за наемателите, брокерите не се наемат да прогнозират. Повечето обаче смятат, че до края на годината не се очакват съществени промени в наемите и дела на незаетите площи, който вече наближава 30%.
Най-потърпевши ще са собствениците на стари офис сгради, които категорично губят битката за наематели с новите първокласни проекти. Другата тенденция е отливът на интерес от централните райони заради малките квадратури и липсата на места за паркиране. По тази причина от Source отчитат значителен ръст на свободните площи в центъра на София (виж графиката).
Антон Славчев смята, че потокът от наематели ще се концентрира в определени сгради и райони, най-вече по булеварди като "Цариградско шосе" и добри локации в близост до метростанции.
Положителният сигнал за инвеститорите в офис площи обаче все още е в бъдеще време. Според Красимир Димитров ниските цени на земята и на строителството правят сегашния момента подходящ за планиране на нови проекти, които ще излязат на пазара най-рано след 2-3 години. В подкрепа на тезата му работи и фактът, че в кризата почти не е започвано офис строителство. А това е предпоставка за нов недостиг на площи, когато икономиката започне да се възстановява. След години. Вероятно доста, при положение че днес всеки трети офис е празен.


  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

Приходите на софийските молове "Сердика" и "Парадайз" са нараснали с над 8% 1 Приходите на софийските молове "Сердика" и "Парадайз" са нараснали с над 8%

В отчета на собственика им - южноафриканския NEPI Rockcastle, е записано, че търговският център в Пловдив ще е готов следващата есен

24 фев 2020, 1317 прочитания

От състезателните писти до строителство на супермодерни вили От състезателните писти до строителство на супермодерни вили

Пламен Кралев - бивш автомобилен състезател, баща на пет деца, бизнесмен и предприемач

21 фев 2020, 4069 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Строителство и имоти" Затваряне
Максимилиан Мендел: Цените на имотите в България има още накъде да падат

Експертът по инвестиционно консултиране в REAS пред "Капитал"

Още от Капитал
Шопинг в Ямбол

Двама бизнесмени от региона строят ритейл парк за 12 млн. лв. с финансиране от банка и еврофондове

Могат ли БНТ и БНР да останат без реклама

Това е едно от ключовите предложения за промени в Законът за радиото и телевизията, които сектора обсъжда

Борбата с престъпността каквато можеше да бъде

Държавата предлага адекватна стратегия за наказателна политика, която обаче няма намерение да спазва

Руско-турската прокси война* може да ескалира

Турският президент Ердоган е на път да атакува директно армията на Башар Асад. Това ще има непредвидими последствия

Календар и домашно кино

По-интересните събития от уикенда и седмицата

Нова книга: "Математика на живот и смърт" от Кит Йейтс

Истории за ключовата роля на математиката от съдебната зала до медицината и изборите ни в живота

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10