Максимилиан Мендел: Цените на имотите в България има още накъде да падат

Експертът по инвестиционно консултиране в REAS пред "Капитал"

Профил
Максимилиан Мендел работи в полската консултантска компания REAS от 2006 г. Отговаря за пазарния анализ и инвестиционното консултиране. Предишният му опит на жилищния пазар е от отдела по недвижими имоти на BPH S.A. Bank. Анализите му са ползвани от големи компании като Babcock&Brown, Griffin Advisors, Frankonia, Orco, Restaura, Fadesa-Prokom, Dom Development, RREEF, UBM и Amstar Europe. Съавтор е на доклади за жилищните пазари в Полша и столиците от Централна Европа.
Завършил е урбанистика в Дортмундския университет. Кандидат на философските науки в Полската академия на науките.
Максимилиан Мендел бе сред гост-лекторите на тазгодишната конференция за имоти BalRec.

Консултирали сте големи инвеститори на жилищния и ваканционния пазар като RREEF, Orco и Fadesa-Procom. Какво се случи с техните проекти в кризата?

Благодарим Ви, че четете Капитал!

Статиите от архива на Капитал са достъпни само за потребители с активен абонамент.

Вече съм абонат Абонирайте се
Close
Бюлетин
Бюлетин

Вечерни новини

Най-важното от деня. Всяка делнична вечер в 18 ч.


20 коментара
  • 1
    hrist0 avatar :-|
    Hristo Hristov

    "Цените на жилищата все още има накъде да слизат, също и тези на земята за строителство."
    Ако цените не бяха около дънто си, едвали щяхме да виждаме нови инвестиции. Замразените строителни обекти един поедин отново подновяват работа. Поднови се и строителството на най-големия МОЛ в България. Търсенето определя дъното на цените, а то бавно започва да се увеличава. За последните тримесечия има ръст в портфейлите на банките по ипотечни кредити. С други думи, ако няма търсене, няма да има нужда и от допълнително предлагане (новопостроени сгаради). Ние имаме раздвижване и в търсенето и в предлагането, така че може да се каже, че пълзим по дъното.

    "Така проектите, които сега се започват, след време ще излязат на пазара с по-приемливи за местните купувачи цени."
    Няма ама абсолютно никакво значение колко е струвало да бъде построена една сграда. Цената й се определя, от моментното състояне на пазара. Ако ви е струвало 5 млн. евро и я продадете за 7.5 млн. евро сте на печалба с 50%, но ако на пазара можете да намерите купувач готов да плати за нея 15 млн. евро на колко ще я продадете?

  • 2
    chimi_frog avatar :-|
    Чимиджимичамиджоми

    Тцъ, тцъ, тцъ, г-н Христов:) Доста "кухи" наблюдения имате. Размразяването на един търговски обект, какъвто е МОЛ-а няма почти нищо общо с цените на жилищата. Ако не правите разлика между двете, няма смисъл да си хабя думите за вас.
    По втория ви абзац просто ще попитам следното: а ако никой не иска да даде повече от 4,5 млн. кво точно правите?

  • 3
    balinov avatar :-P
    balinov invest real estate company

    човек който не е в тази материя много повърхностно може да се изкаже.....както виждам......всичко се договаря г-н Христов, и на загуба се продава...оборота движи пазара,не печалбите само...

  • 4
    hrist0 avatar :-|
    Hristo Hristov

    До коментар [#2] от "Чимиджимичамиджоми":
    До коментар [#3] от "balinov invest real estate company":

    Гледате прекалено крайно: или всички купуват като луди и цените растат или никой не купува и цените падат. Да, нивата на строителство не са тези от 2007-ма година. Няма и да бъдат скоро. Кризата замрази много вече започнати строежи на сгради поради липса на финансиране, за да бъдат достроени. От около половин година се забелязва размразяване и продължаване на строителството. Да, издадените нови разрешителни за строителсто на жилищни сгради намаляват, но е факт, че жилищното кредитиране показва ръст. През март обемът на отпуснатите жилищни кредити е реализирал ръст на годишна база от 2.7% и на тримесечна от 2.9%. Като имаш търсене (дори на ниски нива) няма как да продължават да падат цените. Да, естествено, че сделки над и под пазарните цени винаги ще има - въпрос на договаряне. Примерът ми с МОЛ-а беше просто, за да покажа, че има се отпускат отново средства за инвестиране в строителството.

    Относно втората ми констатация мисля, че и двамата не ме разбрахте правилно. Исках да кажа, че една стока струва толкова колкото я оцени пазара. Това, че днес се строи по-евтино от преди кризата, не означава, че когато дойде време за продаване след няколко години цените на жилищата ще бъдат по-евтини от преди нея. Ако имате силно търсене след 5 г., просто построилите днес, ще имат по-висок марж на печалба от решилите да строят тогава. #3 Прав си, че може и да се продаде на загуба при необходимост от "кеш" и това пак показва, че цената се определя от пазара, а не според това колко е струвало да бъде построена самата сграда.

  • 5
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    До коментар [#4] от "Hristo Hristov":

    Имаме размразяване на строежите, просто защото предприемачите осъзнаха, че ще загубят повече, ако ги оставят замразени. Цените ще падат дълго. И е по-добре да си построят обектите и да продават колкото се може по-бързо щото сега ако цената е 500, догодина ще е 400, а по-догодина 300.

    Замразените строежи не носят приходи.

    Да не говорим, че и данъците ще започнат да се вдигат. Сегашните са символични. Опс грешка, вече ги вдигнаха за фирмите/макар процентите да са символични/. Данъците трябва да се запътят към 1% от данъчна оценка максимално близка до пазарната цена. Най-малкото за да се балансира данъчното облагане на доходите от имоти с тези от труд. В момента има силно изкривяване - като резултат - имотен балон и гетовизация на градовете. Освен това икономиката ни буксува, щото имотите не се използват ефективно и се оставят да се рушат.

  • 6
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    Само да допълня.. а имотите в България са голяма цифра - поне 200 милиарда. И от тях спят или не се използват ефективно поне половината..

  • 7
    sinergy avatar :-|
    Sinergy

    До коментар [#1] от "Hristo Hristov":

    До някъде сте прав, но мисля, че цените има още малко да падат. Обаче ще обърна внимание на един забавен факт - когато в Капитал/Дневник излезе статия, че цените са достигнали дъното има много недоволни и несъгласни... когато обаче излезе статия, че цените още ще падат, отново има хора, които не са съгласни :-)

  • 9
    don_quixote avatar :-|
    Jim Stark

    аз като го казвах, никой не ми вярваше.... сега пишете статии по темата.... но нищо, по-важното, е че ето това е приказка!

  • 10
    hrist0 avatar :-|
    Hristo Hristov

    До коментар [#5] от "mick":

    Не си много прав. Замразяването на строителството бе породено от липса на средства, с които да се довършат вече започнатите обекти. Инвестициите спряха, а апартаментите не се разкупуваха вече на зелено. По време на бума, беше достатъчно само да обявиш намерение за строителство и веднага се събираха инвеститори. Това, за което говориш ти бе за продажбата на нови (вече построени) жилища. Там се видя, че маржът на печалба вече нямаше как да се поддържа на такива нива. Собствениците изпитваха ликвидни затруднения и голяма част от тях започнаха да продават на по-ниски цени, защото имаха нужда от парите, които бяха затворили в тези сгради.
    Сега има раздвижване, защото има инвестиции (макар и много по-малко от преди). На всеки, който реши да инвестира в строителство, му е ясно, че трябва да почака, за да получи възвращаемост от парите си. С други думи, тези които финансират днес размразяването на стоежите, влагат пари, които са им дългосрочна инвестиции и могат да чакат. За това смятам, че цените са на жилищата вървят по дъното.
    Не призовавам да купувате или не. Просто си изразявам и аргументирам мнението. Всеки сам си преценява :)


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Coca-Cola EP отива в Garitage

Coca-Cola EP отива в Garitage