Максимилиан Мендел: Цените на имотите в България има още накъде да падат
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Максимилиан Мендел: Цените на имотите в България има още накъде да падат

Максимилиан Мендел: Цените на имотите в България има още накъде да падат

Експертът по инвестиционно консултиране в REAS пред "Капитал"

Радостина Маркова
6423 прочитания

© Надежда Чипева


Профил
Максимилиан Мендел работи в полската консултантска компания REAS от 2006 г. Отговаря за пазарния анализ и инвестиционното консултиране. Предишният му опит на жилищния пазар е от отдела по недвижими имоти на BPH S.A. Bank. Анализите му са ползвани от големи компании като Babcock&Brown, Griffin Advisors, Frankonia, Orco, Restaura, Fadesa-Prokom, Dom Development, RREEF, UBM и Amstar Europe. Съавтор е на доклади за жилищните пазари в Полша и столиците от Централна Европа.
Завършил е урбанистика в Дортмундския университет. Кандидат на философските науки в Полската академия на науките.
Максимилиан Мендел бе сред гост-лекторите на тазгодишната конференция за имоти BalRec.

Консултирали сте големи инвеститори на жилищния и ваканционния пазар като RREEF, Orco и Fadesa-Procom. Какво се случи с техните проекти в кризата?

В началото на кризата повечето инвеститори заеха изчаквателна позиция. Не започваха нови проекти, а насочиха усилия към продажба на това, което към момента беше на пазара. Много жилищни проекти, чието строителство бе планирано и заявено преди кризата, бяха спрени. Такъв пример е проектът "Zlota 44" на Orco Property Group във Варшава (54-етажна луксозна жилищна сграда в центъра на полската столица – бел. авт.), чиято реализация спря през 2008 г. Сега пазарът във Варшава се възстановява и работата по този проект бе подновена. През последните месеци много инвеститори успяха да предоговорят и условията по проектите си с банките и строителите. В повечето случаи ставаше въпрос за промени в размера, дизайна, предназначението на сградите и фазите на изпълнение.

Към какви проекти се насочват предприемачите сега?

Тенденцията е инвеститорите да разделят проектите си на по-малки единици, които по-лесно могат да се реализират на пазара. Сграда със 100 жилища е по-лесна за управление и по-лесно покрива изискването на банките за предварителни продажби. Самите купувачи също предпочитат такива имоти. Ето защо повечето проекти за мащабно високо строителство в Централна и Източна Европа бяха замразени през последните години. Проблемни сега са по-скоро тези, които не могат да бъдат разделени на по-малки единици. Причината може да е в строителното разрешение или в някои архитектурни ограничения.

Смятате ли, че участниците на имотния пазар са си взели уроци от кризата?

Трудно е да се каже дали уроците на кризата ще останат в дългосрочен план. Вероятно ще ги запомнят само неколцина мениджъри. Самият бизнес с недвижими имоти не позволява особена гъвкавост, тъй като покупката на парцел, подготовката на проект, строителството и продажбата отнемат няколко години. През това време ключови параметри на пазара като цени, търсене и предлагане може да претърпят съществени промени. От друга страна, сегашната криза е най-дълбоката за жилищните пазари в Централна и Източна Европа след годините на плановите икономики. Така че очаквам поне ключовите играчи с дългосрочни намерения в региона да запомнят случилото се и да следват по-консервативна инвестиционна политика в бъдеще.

Кой пазар в региона ще започне пръв да се възстановява?

Най-силният пазар в момента безспорно е Полша. Във Варшава и още четири големи града вече наблюдаваме подновяване на работата по някои знакови проекти. Продажбите на жилища вече почти се върнаха на старите си нива. Само през първото тримесечие на 2011 г. във Варшава са продадени 3300 нови апартамента. Основите на полския пазар на имоти са може би най-силните в Централна и Източна Европа – икономиката и демографските показатели растат със стабилни темпове. По тази причина много инвеститори и строителни предприемачи гледат с оптимизъм към Полша. Добър потенциал за растеж има и Прага, където също има силен инвеститорски интерес. Там продажбите също растат и някои предприемачи започнаха ново строителство. Проблеми поражда единствено планираното покачване на ДДС за новите жилищни обекти от 10% на 14% през 2012 г. и на 17.5% през 2013 г. Пазарът в Братислава също има потенциал, но още е в застой. Останалите жилищни пазари в региона не дават знаци за сериозно пробуждане. Въпреки това съм убеден, че повечето от тях имат добър потенциал в средно- и дългосрочен план, основаващ се на местното търсене. Въпросът е кога ще започне възстановяването.

Кога ще започне то в България?

Не очаквам възстановяване на жилищния пазар в големите градове на страната през следващите 2-3 години, поне не и пълно. Цените на жилищата все още има накъде да слизат, също и тези на земята за строителство. Така проектите, които сега се започват, след време ще излязат на пазара с по-приемливи за местните купувачи цени. В дългосрочен план българският жилищен пазар има потенциал за стабилно търсене, но първо доходите трябва да започнат да растат и безработицата да бъде овладяна. След това пазарът до голяма степен ще зависи от политиката на банките за ипотечно кредитиране. Най-оптимистични очаквания имам за пазара в София, който показва потенциал за стабилно търсене, но в годините на имотния бум по различни причини изостана като жилищни инвестиции спрямо Варна и Бургас.

Какво е мястото на т.нар. устойчиво или зелено строителство на жилищния пазар в Източна Европа?

От гледна точка качеството на живот и разрастване на градовете, устойчивото строителство е това, от което ще се нуждаем. На пазарите в Централна и Източна Европа обаче не очаквам този потенциал да се разгърне през следващите 3 до 5 години. В момента индустрията е в застой и за купувачите са трудно достъпни дори стандартните жилища. По тази причина не очаквам ръст в търсенето на сертифицирани зелени жилища, които обикновено струват повече от стандартното строителство. За момента почти няма и жилищни проекти, които носят чертите на устойчиво строителство. На този етап понятието зелен проект в региона по-скоро е маркетингов похват, макар че това може да бъде привлекателна за инвестиции ниша във високия ценови клас.

В каква посока ще се променят имотните пазари и обликът на големите градове през следващите 5 - 10 години?

В момента на жилищните пазари в Централна и Източна Европа преобладават малките предприемачи. Големите не са много – четири или пет в море от дребни риби. Очаквам следващите години да започне консолидиране – предприемачите с дългосрочни стратегии за инвестиции ще увеличат пазарните си дялове за сметка на останалите. Надявам се това да направи пазарите по-стабилни и прозрачни. В общи линии повечето големи градове в Централна и Източна Европа имат демографски потенциал за устойчив ръст в търсенето на имоти. Най-малкото за да се изравни качеството на живот между бившия източен блок и Западна Европа. Това ще се случи постепенно, без периоди на бум, но и без резки спадове, на какъвто сме свидетели в момента. Естествено, като се има предвид, че пазарите са циклични по природа. Все пак се надявам и дори очаквам следващите години за региона да минат под знака на устойчив ръст.

Профил
Максимилиан Мендел работи в полската консултантска компания REAS от 2006 г. Отговаря за пазарния анализ и инвестиционното консултиране. Предишният му опит на жилищния пазар е от отдела по недвижими имоти на BPH S.A. Bank. Анализите му са ползвани от големи компании като Babcock&Brown, Griffin Advisors, Frankonia, Orco, Restaura, Fadesa-Prokom, Dom Development, RREEF, UBM и Amstar Europe. Съавтор е на доклади за жилищните пазари в Полша и столиците от Централна Европа.
Завършил е урбанистика в Дортмундския университет. Кандидат на философските науки в Полската академия на науките.
Максимилиан Мендел бе сред гост-лекторите на тазгодишната конференция за имоти BalRec.

Консултирали сте големи инвеститори на жилищния и ваканционния пазар като RREEF, Orco и Fadesa-Procom. Какво се случи с техните проекти в кризата?

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

20 коментара
  • 1
    hrist0 avatar :-|
    Hristo Hristov

    "Цените на жилищата все още има накъде да слизат, също и тези на земята за строителство."
    Ако цените не бяха около дънто си, едвали щяхме да виждаме нови инвестиции. Замразените строителни обекти един поедин отново подновяват работа. Поднови се и строителството на най-големия МОЛ в България. Търсенето определя дъното на цените, а то бавно започва да се увеличава. За последните тримесечия има ръст в портфейлите на банките по ипотечни кредити. С други думи, ако няма търсене, няма да има нужда и от допълнително предлагане (новопостроени сгаради). Ние имаме раздвижване и в търсенето и в предлагането, така че може да се каже, че пълзим по дъното.

    "Така проектите, които сега се започват, след време ще излязат на пазара с по-приемливи за местните купувачи цени."
    Няма ама абсолютно никакво значение колко е струвало да бъде построена една сграда. Цената й се определя, от моментното състояне на пазара. Ако ви е струвало 5 млн. евро и я продадете за 7.5 млн. евро сте на печалба с 50%, но ако на пазара можете да намерите купувач готов да плати за нея 15 млн. евро на колко ще я продадете?

  • 2
    chimi_frog avatar :-|
    Чимиджимичамиджоми

    Тцъ, тцъ, тцъ, г-н Христов:) Доста "кухи" наблюдения имате. Размразяването на един търговски обект, какъвто е МОЛ-а няма почти нищо общо с цените на жилищата. Ако не правите разлика между двете, няма смисъл да си хабя думите за вас.
    По втория ви абзац просто ще попитам следното: а ако никой не иска да даде повече от 4,5 млн. кво точно правите?

  • 3
    balinov avatar :-P
    balinov invest real estate company

    човек който не е в тази материя много повърхностно може да се изкаже.....както виждам......всичко се договаря г-н Христов, и на загуба се продава...оборота движи пазара,не печалбите само...

  • 4
    hrist0 avatar :-|
    Hristo Hristov

    До коментар [#2] от "Чимиджимичамиджоми":
    До коментар [#3] от "balinov invest real estate company":

    Гледате прекалено крайно: или всички купуват като луди и цените растат или никой не купува и цените падат. Да, нивата на строителство не са тези от 2007-ма година. Няма и да бъдат скоро. Кризата замрази много вече започнати строежи на сгради поради липса на финансиране, за да бъдат достроени. От около половин година се забелязва размразяване и продължаване на строителството. Да, издадените нови разрешителни за строителсто на жилищни сгради намаляват, но е факт, че жилищното кредитиране показва ръст. През март обемът на отпуснатите жилищни кредити е реализирал ръст на годишна база от 2.7% и на тримесечна от 2.9%. Като имаш търсене (дори на ниски нива) няма как да продължават да падат цените. Да, естествено, че сделки над и под пазарните цени винаги ще има - въпрос на договаряне. Примерът ми с МОЛ-а беше просто, за да покажа, че има се отпускат отново средства за инвестиране в строителството.

    Относно втората ми констатация мисля, че и двамата не ме разбрахте правилно. Исках да кажа, че една стока струва толкова колкото я оцени пазара. Това, че днес се строи по-евтино от преди кризата, не означава, че когато дойде време за продаване след няколко години цените на жилищата ще бъдат по-евтини от преди нея. Ако имате силно търсене след 5 г., просто построилите днес, ще имат по-висок марж на печалба от решилите да строят тогава. #3 Прав си, че може и да се продаде на загуба при необходимост от "кеш" и това пак показва, че цената се определя от пазара, а не според това колко е струвало да бъде построена самата сграда.

  • 5
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    До коментар [#4] от "Hristo Hristov":

    Имаме размразяване на строежите, просто защото предприемачите осъзнаха, че ще загубят повече, ако ги оставят замразени. Цените ще падат дълго. И е по-добре да си построят обектите и да продават колкото се може по-бързо щото сега ако цената е 500, догодина ще е 400, а по-догодина 300.

    Замразените строежи не носят приходи.

    Да не говорим, че и данъците ще започнат да се вдигат. Сегашните са символични. Опс грешка, вече ги вдигнаха за фирмите/макар процентите да са символични/. Данъците трябва да се запътят към 1% от данъчна оценка максимално близка до пазарната цена. Най-малкото за да се балансира данъчното облагане на доходите от имоти с тези от труд. В момента има силно изкривяване - като резултат - имотен балон и гетовизация на градовете. Освен това икономиката ни буксува, щото имотите не се използват ефективно и се оставят да се рушат.

  • 6
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    Само да допълня.. а имотите в България са голяма цифра - поне 200 милиарда. И от тях спят или не се използват ефективно поне половината..

  • 7
    sinergy avatar :-|
    Sinergy

    До коментар [#1] от "Hristo Hristov":

    До някъде сте прав, но мисля, че цените има още малко да падат. Обаче ще обърна внимание на един забавен факт - когато в Капитал/Дневник излезе статия, че цените са достигнали дъното има много недоволни и несъгласни... когато обаче излезе статия, че цените още ще падат, отново има хора, които не са съгласни :-)

  • 9
    don_quixote avatar :-|
    Jim Stark

    аз като го казвах, никой не ми вярваше.... сега пишете статии по темата.... но нищо, по-важното, е че ето това е приказка!

  • 10
    hrist0 avatar :-|
    Hristo Hristov

    До коментар [#5] от "mick":

    Не си много прав. Замразяването на строителството бе породено от липса на средства, с които да се довършат вече започнатите обекти. Инвестициите спряха, а апартаментите не се разкупуваха вече на зелено. По време на бума, беше достатъчно само да обявиш намерение за строителство и веднага се събираха инвеститори. Това, за което говориш ти бе за продажбата на нови (вече построени) жилища. Там се видя, че маржът на печалба вече нямаше как да се поддържа на такива нива. Собствениците изпитваха ликвидни затруднения и голяма част от тях започнаха да продават на по-ниски цени, защото имаха нужда от парите, които бяха затворили в тези сгради.
    Сега има раздвижване, защото има инвестиции (макар и много по-малко от преди). На всеки, който реши да инвестира в строителство, му е ясно, че трябва да почака, за да получи възвращаемост от парите си. С други думи, тези които финансират днес размразяването на стоежите, влагат пари, които са им дългосрочна инвестиции и могат да чакат. За това смятам, че цените са на жилищата вървят по дъното.
    Не призовавам да купувате или не. Просто си изразявам и аргументирам мнението. Всеки сам си преценява :)


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Пазар в точка на замръзване

Пазар в точка на замръзване

MBL: Офис пазарът в София замръзва

MBL: Офис пазарът в София замръзва

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK