Купувачи на хоризонта
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Купувачи на хоризонта

Пазарът в момента: масово строителство на достъпни цени

Купувачи на хоризонта

Търсенето на жилища в София леко се съживява, което е сигнал, че цените са близко до дъното

Радостина Маркова
14035 прочитания

Пазарът в момента: масово строителство на достъпни цени

© Мария Съботинова


На жилищния пазар най-после нещо помръдва. Но с малко. Така може да се обобщи раздвижването на купувачите в София, които през последните месеци обикалят по огледи, кандидатстват за кредити, избират имоти, пазарят се и все по-често стигат до сделки.

Според брокери и кредитни консултанти на пазара се връщат изчакващите – хора, които повече от година са следили движението на цените, но не са се решавали на покупка. Фактът, че най-после го правят, е сигнал, че жилищният пазар вече загърбва резките спадове. И макар че промените в цените и в броя на сделките все още са с отрицателен знак, дъното явно не е далеч.

Топенето на ледовете

Хората се завръщат към нормалния си ритъм на живот. Така управителят на агенция "Лукс имоти" Никола Стоянов обяснява оживлението в търсенето на жилища, което статистиката още не улавя. Според официалните данни спадът на пазара в столицата продължава - през първото тримесечие цените са се понижили с 4.5%, а броят на сделките – с близо 9%.

Никола Стоянов обаче определя тези показатели като инерционни и очаква задържане на цените през второто тримесечие. "Жилищният пазар определено наближава дъното, стресът сред купувачите изчезва, цените паднаха до разумни нива и интересът към сделки се връща. В същото време страхът от растяща инфлация става все по-осезаем и кара хората да търсят повече сигурност за парите си", обяснява той.

Съсобственикът в строителна компания "Идея билдингс" Ивайло Митев също смята, че на жилищния пазар в столицата се връща задържаното с месеци търсене. "Хората не купуват имоти, ако перспективата е цените да падат", коментира предприемачът. А по негови наблюдения на софийския пазар от половин година насам те са стабилни с леки колебания.

Повишен интерес към сделки с жилища наблюдават и големите агенции като "Адрес" и "Явлена". Изпълнителният директор на "Адрес недвижими имоти" Георги Павлов смята, че принос за това имат самите продавачи, които напоследък са свалили осезаемо цените.

От агенцията дори отбелязват 10% ръст на продажбите на жилища спрямо миналата година, макар и данните на службата по вписвания да показват обратното (според нея през първото тримесечие в София са продадени 3644 имота при 4002 година по-рано). Георги Павлов отдава това разминаване на липсата на детайлна справка в данните на Агенцията по вписванията за сделките по видове имоти – апартаменти, земя, търговски обекти. "При продажбите на жилища ние определено отчитаме ръст спрямо 2010 г. и очакваме тази тенденция да се запази", коментира той.

Пазар, но не съвсем

Броят на сделките е важен индикатор за имотния пазар, тъй като е предвестник на ценови промени. За да се стигне до тях обаче, първо трябва да се натрупат критична маса продажби, а това по оценки на брокерите надали ще се случи тази година.

Според Младен Митов от агенция "Явлена" пазарът сега работи на ниски обороти, движен предимно от жилищните потребности на купувачите. Плаща се основно със спестени средства, а масовото търсене е в рамките на 50 000 - 60 000 евро. В този бюджет се вместват маломерни двустайни жилища в добрите райони на София или тристайни апартаменти в крайните квартали. От "Адрес" поставят горната граница още по-ниско – до 45 000 - 50 000 евро, като отбелязват и силен интерес към панелните апартаменти. Ако се налага доплащане, обикновено се търсят заеми от роднини и приятели.

От пазара през последните години изчезна средният клас купувачи, които търсеха имоти в рамките на 80 000 - 120 000 евро и финансираха голяма част от цената с ипотечни кредити, сочат наблюденията на Младен Митов. Причината до известна степен е по-трудният достъп до банков ресурс. "В момента ипотечните кредити са по силите на работещи с месечен доход над 1500 лв.", смята той.

Това, както и продължаващата несигурност по отношение на доходите, прави хората предпазливи при поемане на дългосрочни финансови ангажименти и пряко рефлектира върху ценовите граници на търсенето.

Добрата новина е, че жилищата са по-достъпни спрямо годините на имотния бум, когато ръстът на цените значително изпреварваше този на доходите. Според Георги Павлов като покупателна способност пазарът сега се доближава до състоянието си отпреди 7-8 години, когато поскъпването на имотите и кредитната експанзия бяха още в зародиш.

Различен поглед към жилищния пазар дават кредитните консултанти, според които купувачите със собствени спестявания са ограничен брой и може да са само краткосрочен двигател на сделките с жилища. По данни на "Кредит център" новите клиенти на ипотечния пазар през първите четири месеца са с 15% повече спрямо година назад. Статистиката на БНБ също показва ръст в броя и обема на жилищните кредити през първото тримесечие, макар и в рамките на 2-3%.

Подобни са наблюденията и на строителните предприемачи – от "Идея билдингс" отчитат завръщане на купувачите с ипотеки, докато през последните две години 80% от сделките им са били със спестявания. От "Флоримонт", която завърши 180 апартамента в жк "Младост", посочват, че 70% от продажбите са с ипотечни заеми.

"Банките определено имат желание да се върнат на жилищния пазар", смята изпълнителният директор на "Кредит център" Тихомир Тошев. Според него в близките години той отново ще разчита на кредитирането. Това обаче далеч не означава нов бум в цените на имотите главно заради очакваното бавно възстановяване на икономиката и доходите на купувачите.

В ролята на продавачи

След трусовете от последните години пазарът на имоти определено не е същият и това личи от нагласите на предприемачите. Приключилото преди седмица изложение за имоти BalPex показа завръщане на строителите към малките проекти, стремеж да работят предимно със собствен капитал и да поддържат гъвкава политика на продажби.

Главният изпълнителен директор на естонската Arco Vara Group Лембит Тампере дава за пример решението на компанията да раздели на етапи проекта си L!VD Apartments за 319 жилища и търговски обекта в квартал "Манастирски ливади". Първите 72 апартамента трябва да са готови догодина и вече се предлагат на средни цени 750 - 780 евро/кв. м.

Противно на схващането, че в криза вървят най-евтините и най-скъпите имоти, от Arco залагат на средния клас купувачи. "Знаете ли кой е най-продаваният автомобил в Германия?", пита Лембит Тампере и отговаря "Фолксваген Голф". Според него в трудни години купувачите търсят не евтини като цена, а евтини като поддръжка жилища и Arco ще им предложи точно това.

Коста Андреев, мениджър продажби във "Флоримонт", също смята, че не се търси непременно най-евтиното. "Дори на покупката на жилище се гледа като на инвестиция. Така че стремежът на хората е да вложат парите си в имот с перспектива, чиято цена има потенциал за растеж", обяснява той. Като пример дава проекта на компанията в жк "Младост", който печели от близостта си до "Бизнес парк София", уредената инфраструктура и метрото. До приключването на строителството са продадени 155 апартамента от общо 180 при средни цени 720 - 760 евро/кв. метър. В момента "Флоримонт" завършва луксозна жилищна сграда на бул. "България" (виж втория текст), но следващият проект отново ще е в средния ценови клас.

Собствениците на друга компания, която успешно строи и продава жилища в кризата - "Идея билдингс", обаче имат по-различно виждане. "Жилищният пазар се промени и търсенето вече е при нива между 600 и 700 евро/кв.м. Изключение правят престижните райони като "Лозенец" и "Изток", където може да се търсят по-високи цени", смята Ивайло Митев. Според него при добро планиране цената на един проект може да се намали с до 20%, без това да е за сметка на качеството. Като пример за такова решение предприемачът дава сградата, която започва да строи в старата част на кв. "Овча купел" при средна цена на жилищата 580 евро/кв.м. "Теренът е голям и позволява да разположим местата за парикране над земята, което ни спестява скъпото подземно строителство. Приземният етаж също ще е с гаражи, тъй като мястото не е търговско и ако направим офиси и магазини, ще стоят празни", обяснява Ивайло Митев.

Според него обаче цените на новото жилищно строителство в София няма как да паднат под 550 - 600 евро/кв.м, защото под тези нива инвеститорите губят мотивация да започват ново строителство или да размразяват спрени обекти. Така след няколко години, когато търсенето на жилища се нормализира, може да се появи дефицит и спекулативно покачване на цените.

"Моите очаквания са в близките 5-6 години средните цени на жилищата в София да се задържат около 600 - 700 евро/кв.м", посочва Ивайло Митев.

Нагоре-надолу

Естествено на пазара на ново строителство не липсват надценени проекти, чиято скъпа реализация ги прави непродаваеми в кризата. Имотите, които почти сигурно ги чака спад на цените, обаче са в друг сегмент – панелното строителство. Брокерите уточняват, че става въпрос за неподдържани сгради в крайните квартали, които са на ръба на експлоатационния си срок. "Повечето панелни блокове са строени през 70-те години с експлоатационен срок 50 - 60 години. От тях 40 години вече са изтекли и без сериозен ремонт и поддръжка на тези сгради не им остава много живот", обяснява Младен Митов. Георги Павлов също смята, че ножицата между цените на стария запуснат сграден фонд и добре поддържаните имоти тепърва ще се отваря.

Като цяло обаче брокерите са единодушни, че годината ще мине без резки сътресения за жилищния пазар. Донаместване на цените ще има, но при отделни видове имоти. Пазарът е свит, клиентите са предпазливи, но годината ще е по-добра от предната, убеден е и Тихомир Тошев.

За пръв път от две години насам оптимистите са повече. Но не предвиждат нищо грандиозно, а говорят за края на най-страшното и леко отлепяне от дъното на търсенето.

По-по-най

Позатихналото през последните години луксозно строителство надига глава. Купувачите с пари се връщат на пазара и брокерите в луксозния сегмент очакват близки сделки.

От "Лукс имоти" например отчитат раздвижване на пазара през последните два месеца, главно сред българи, живеещи в чужбина. Агенцията предлага една от малкото нови сгради в луксозния сегмент - Park Residence срещу входа на Южния парк в кв. "Иван Вазов", където цените се движат между 2200 и 2800 евро на кв.м. Строителството ще приключи до края на годината.

С купувачи от чужбина са и първите два договора във Florimont Emirates Home&SPA - луксозен 11-етажен апарт хотел със собствен СПА център и жилищна част с панорамна гледка на горните етажи. Сградата е разположена на бул. "България" до детелината с околовръстния път, а цените тръгват от 1900 евро/кв.м, обясниха от инвеститора "Флоримонт".

Младен Митов от агенция "Явлена" също отбелязва раздвижване сред купувачите във високия ценови клас. Според него това са главно хора с готови пари, които през последните месеци са заели изчаквателна позиция заради падащите цени. "Сега моментът е добър за инвестиция, защото имоти, които преди се продаваха за 2700 - 2800 евро/кв.м, вече се предлагат под 2000 евро/кв.м", посочи той. Подобна причина изтъкват и от "Кредит център", които също отчитат растящо търсене в луксозния сегмент. Тихомир Тошев дава пример с клиент, теглил кредит за покупката на къща в "Драгалевци" за 800 000 евро. Цената на същия имот преди кризата е надминавала 1.5 млн. евро. Според Тихомир Тошев истинската новина през последните месеци е именно раздвижването при луксозните имоти. Според него запитванията за големи кредити са зачестили още в края на 2010 г., а до средата на тази година се очакват и реални сделки.

На жилищния пазар най-после нещо помръдва. Но с малко. Така може да се обобщи раздвижването на купувачите в София, които през последните месеци обикалят по огледи, кандидатстват за кредити, избират имоти, пазарят се и все по-често стигат до сделки.

Според брокери и кредитни консултанти на пазара се връщат изчакващите – хора, които повече от година са следили движението на цените, но не са се решавали на покупка. Фактът, че най-после го правят, е сигнал, че жилищният пазар вече загърбва резките спадове. И макар че промените в цените и в броя на сделките все още са с отрицателен знак, дъното явно не е далеч.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

39 коментара
  • 1
    djb95 avatar :-|
    djb95

    "Пазарът в момента: масово строителство на достъпни цени"-Това означава само едно - евтини и некачествени материали.Масовото строителство е като на снимката - сбутани една в друга сгради, засенчващи се една друга , без улична инфраструктура, без място за паркиране и всичко това на "народната " цена от 700 евро на квадрат.Строителството в България е пълен абсурд.Мои познати си купиха апартамент в Мадрид от 80 кв.м за 95 000 евро.Инфраструктурата в квартала е перфектна - паркове , площадки , алеи , места за паркиране - наземни и подземни.Блоковете са затворени в карета с басейн, детска площадка , спортни съоръжения и портиерна.Супермаркет в района.Централна климатизация за лятото и газ за топла вода и отопление през зимата.Партерен етаж със стая за колички и велосипеди.Апартаментът се издава с подови настилки, кухнеско оборудване и изградени санитарни помещения.Вратите не са талашитени по БДС и няма етап на мазилка , тапа и контакт.Като удариш чертата излиза , че е по - евтино от България.Все още не мога да разбера термина " ново строителства " когато веднага след закупуването започваш довършителни операции- подове , стени , бани ит.н и т.н.Звучи ми като кола " нов внос ".

  • 3
    bgmw avatar :-|
    БМЗ

    До коментар [#1] от "djb95":

    Забрави да кажеш, че като сметнеш общите части (стени, стълбище и т.н.) наш'то пак си идва 1000 евро ан квадрат. Само че без екстрите, които описа! И като излезеш на улицата веднага затъваш в боклуци и кучешки лайна, прахоляк и кал.
    И после цените ни били на дъното, хаха, как не. ;)

  • 4
    2dehumanizer avatar :-P
    Dehumanizer

    Тия газобетонни кочини, сбутани една в друга, който си ги е строил, той да живее в тях. Нормални били цените, ха, ха, ха. Нещастници. Да изтърча за доживотен заем за да си купя нещо подобно за 1000 € на кв. м., може би? Ей сега, ха, ха, ха.

  • 5
    bgmw avatar :-P
    БМЗ

    Всъщност текстът под снимката трябва да бъде:

    Пазарът в момента: чалга строителство на баснословни цени

    :)

  • 6
    dnevniklive avatar :-|
    dnevniklive

    До коментар [#1] от "djb95":

    Браво за мнението.

  • 7
    kalin_m avatar :-|
    kalin_m

    Присъединявам се към всичко казано от 1 до 6. Новото строителство е просто НЕЗАВЪРШЕНО. Без санитарните помещения и подовите настилки струва 160 евро/м2. За повече пари въпросът е какво повече предлагат продавачите? И стига с тези сиромахални вопли за спадането на цените на панелките. Панелките държат цени защото: имат по-добра локализация, транспорт и инфраструктура от повечето нови луксозни кошари по периферията. Имат нотариални актове, а не временни споразумения за акт15, имат точно определена площ. И още нещо - старото строителство не е само панелки, има и доста тухлени жилища, със здрави оригинални мазилки на по над 40г. - нещо за пример на новите строители. Как звучи само - луксозно жилище на детелината на околовръстното /околомръсното/. И какво по-точно е ценно там - че прахта и шума от шосето ще влиза директно в жилището ли? Ама много маркетинг има в тази работа - 1900е/м2 - може, но на втория ринг /центъра/ на Виена.

  • 8
    peguzi avatar :-?
    Black Drakon

    До коментар [#7] от "kalin_m":
    .....................................................
    ЦИтат:Присъединявам се към всичко казано от 1 до 6
    ......................................................

    както казват психолозите -стадното чувство е обединяващ фактор при вземането на инвестиционни решения при финансово необразованите индивиди (финансите да не се бъркат с икономиката )...........а ако някой се поддава на стадни емоции-най-вероятно греши!
    -----------
    спр: през 2008 всички вярваха в посоката НАГОРЕ и сгрешиха

    вярването , независимо от посоката винаги е пагубно , пазарите печелят от вярващи

  • 9
    kalin_m avatar :-P
    kalin_m

    До коментар [#8] от "Black Drakon":
    Няколкото коментара далеч не са от стадо, а по-скоро се допълват, противопоставяйки се на становища в статията. Колкото до инвестиционните решения - опасни са, когато са резултат от лична сенилна оценка на пазарната среда, базирани на подобни абсолютизирани констатации - цитат: "спр: през 2008 всички вярваха в посоката НАГОРЕ и сгрешиха" и "пазарите печелят" - нито всички са "вярвали и сгрешили", нито пазарите печелят и губят - това се случва на хората, пазара е мястото, което /между другото/ е общото между финансите и икономиката, без това да отъждесвява двете. - "Вярата /че всички са сгрешили/", както виждам е обсебила твоят мозък, а не моят - да обобщаваш от името на всички, сериозно трябва да си повярваш! Да ги определиш като стадо - също. Това, че всички са овци, освен теб разбира се, произтича от твоята "вяра".

  • 10
    opo avatar :-|
    Шукри Шашкъноглу

    До коментар [#9] от "kalin_m":

    ------------------------
    Цитирам : и "пазарите печелят" - нито всички са "вярвали и сгрешили", нито пазарите печелят и губят - това се случва на хората, пазара е мястото, което /между другото/ е общото между финансите и икономиката,
    ------------------------

    нормално е хората да отъждествяват Пазар с мястото за среща на продавачи и купувачи - все пак до 1996 год живяхме в илюзии за равнопоставеност,от 1996 до 2005/2006 с илюзии за справедлива пазарна икономика .........догмите са затова,за да носят дивидент на ПАЗАРА (Пазар не е място-пазар е позицията на
    Третият елемент/моторът на пазарната икономика)
    -----------
    понеже равнопоставяш икономиката и финансите а и ще се запиташ защо цитирам 1996 год а не пр. 1989 - ще сведа до по-опросто:

    през 1996 за Пръв път се появи Третият елемент , който направи долара от 80 - 90 лв на 3190 лв , след което го върна на 1420 лв само за два меседа (при правителството на Софиянски) - за такива като теб вероятно пазарът го е направил , т.е. отношенията м-у продавачи и купувачи а истината е съвсем друга...едва ли някога ще ти светне.

    през 2005/2006 за Втори път се появи Третият елемент, който направи 1 кв.м жилищна площ от 550 $/кв (примерно в Иван Вазов ) на 1800 Е/кв
    -----------------
    до тук с приликите
    в първия случай идеше реч за валутна спекулация /нещо имагинерно за 99 %, от стадото при която спекулация има и "къси позиции" , т.е. печели се двупосочно , СЕГА иде реч за спекулация в нещо реално,нещо което стадото припознава като разбираемо , за това беше доста по-груба пързалката , НО:
    тук няма "къса позиция" - тук има дългосрочна инвестиция от страна на третият елемент която е много добре премерена , така че ЗАБРАВИ за това което ти говореха през тези две-три години - провокираше се паника по опр. причини които ти и тези с които си допадате във форума няма как да разберете..........просто или ще се купува сега или по-късно/скъпо
    икономиката и финансите са като Сашка Васева и Райна Кабаиванска ...


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Пазар в точка на замръзване

Пазар в точка на замръзване

MBL: Офис пазарът в София замръзва

MBL: Офис пазарът в София замръзва

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK