Молът на Рокфелер
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Молът на Рокфелер

Въпреки относително малката си площ Mall of Sofia остава един от най-успешните търговски центрове в София<br />

Молът на Рокфелер

Фондът Europa Capital купува Mall of Sofia при доходност около 9.5%

Радостина Маркова
16642 прочитания

Въпреки относително малката си площ Mall of Sofia остава един от най-успешните търговски центрове в София<br />

© Надежда Чипева


В навечерието на рожденния си ден Mall of Sofia получи необичаен подарък – нов собственик. Търговският център, който на 9 юни навърши пет години, е пред продажба на фонда Europa Capital, част от Rockefeller Group.

Всъщност подаръкът е за продавачите - GE Real Estate и Avestus Capital Partners, които от няколко години опитват да излязат от инвестицията. Цената, на която го направиха – малко над 100 млн. евро по официални данни, е повече от добра предвид свития пазар на имоти. Срещу парите си обаче купувачът получава първокласен актив – най-успешния търговски център в София, при това с дългосрочно гарантирана доходност от наемни договори.

Сделката определено е събитие, което дълго ще се коментира на имотния пазар. Освен това е забележителна с мащабите си и едва ли ще бъде надмината до края на годината.

Продава се мол

За продажба на Mall of Sofia се говори още от 2008 г., когато германският фонд DEGI обяви, че сделката е на финалната права. Двете страни трябваше да си стиснат ръцете при цена около 127.5 млн. евро – значително по-висока от постигнатата в момента. Кризата обаче принуди купувача да преосмисли офертата си и продажбата така и не се осъществи.

Оттогава молът е постоянен обект на интерес и вече е оглеждан от 4-5 потенциални купувачи. Никой от тях обаче не е успял да предложи цена, която да удовлетворява продавачите. Поне до стъпването на Europa Capital в България.

По информация, потвърдена от два независими източника, договорената с фонда цена за Mall of Sofia е около 104-105 млн. евро. Срещу тази сума той ще придобие дружеството "М.О. София", собственик на Mall of Sofia, и офис кулата Sofia Tower, която също е част от проекта. В полза на подобна цена говори и последният достъпен одиторски доклад за "М.О. София" - за 2009 г. В него инвестиционните имоти на дружеството са оценени на 105.9 млн. евро, а от мениджмънта са определили цената като отговаряща на пазарната към момента.

Според официалното съобщение на Europa Capital сделката ще бъде финансирана от унгарската OTP Bank и притежаваната от нея Банка ДСК. Двете институции осигуриха проектното финансиране за строителството на мола и офисната част през 2004 г., а впоследствие - и средствата за придобиването им от GE Real Estate и ирландския фонд Quinlan Private (чийто бизнес наследи Avestus Capital Partners).

По тази причина се предполага, че част от цената по сделката за Mall of Sofia ще бъде платена в брой, а остатъкът – чрез преоформяне на задълженията към двете банки. Какви са те в момента не е ясно, тъй като финансовият отчет на "М.О. София" за 2010 г. още не е публикуван. Към края на 2009 г. задълженията му към OTP Bank и Банка ДСК са възлизали на 55 млн. лв. Дълговете към свързани лица – GE Real Estate и Avestus, са били приблизително 16 млн. лв.

Една много успешна сделка

Макар че заради ранния етап на сделката продавачите на Mall of Sofia отказват коментар, в инвеститорските среди я определят като много добра за тях. Най-малкото защото сега GE Real Estate и Avestus получават за имотите си около 10 млн. евро повече от платените от тях през 2006 г. (тогава дружествата ги придобиха срещу 94 млн. евро). Няма информация колко дивиденти са получили през това време, но със сигурност дружеството е печелившо – през 2009 г. компанията приключи с нетна печалба от малко над 9 млн. лв. при близо 3.8 млн. лв. година по-рано.

Асен Лисев, управител на MBL CB Richard Ellis, уточнява че, в момента Mall of Sofia запазва водещата си позиция по посещаемост на кв. метър площ спрямо останалите търговски центрове в София. Той също го определи като един от активите, останали сравнително незасегнати от кризата.

Според Давид Давидов, мениджър в Colliers International, на практика GE Real Estate и Avestus са пред сделка с най-ценния си актив в България. Подобен ход е логичен предвид профила им на инвестиционни компании, които придобиват доходоносни имоти с опцията да печелят от управлението и препродажбата им в подходящ момент.

Извън София GE Real Estate и Avestus притежават и друг търговски център – Mall Plovdiv, но по всичко личи, че засега не планират сделка с него. Причина е несигурният пазар на търговски площи, особено за моловете извън София, които са принудени да правят сериозни отстъпки, за да привличат и задържат наематели. Така, въпреки че заетостта на Mall Plovdiv е почти 100%, в момента собствениците трудно ще получат платените за него 100 млн. евро.

В края на 2007 г. GE Real Estate се включи и в проекта Sofia Aeroport Center – комплекс със складови и офисни площи край столичното летище, инвестиция на американската Tishman International. Реализацията на проекта обаче още не е приключила и перспективата за инвестиционна продажба също още е далечна.

Въпрос за 100 млн. евро

Въпреки репутацията на Mall of Sofia като най-силно представящия се търговски център в София и почти единствен разминал се със стачка на наемателите, продажната му цена определено изненада хората от имотните среди.

"От договорената сума личи, че купувачът явно вярва в продукта и локацията", коментира изпълнителният директор на Forton International Сергей Койнов. Според него сделката за Mall of Sofia определено се очертава като най-голямата при търговските площи, а вероятно и на целия имотен пазар тази година. Тя обаче е знак и за друго – от Forton смятат, че за инвестиционния пазар следващите месеци ще минат под по-положителен знак, отколкото изминалата година.

Асен Лисев също очаква още сделки в сектора, но не задължително за по-големи суми.

Голямата въпросителна около продажбата на Мall of Sofia обаче остава доходността (yield). Тя е ключов показател при инвестиционните сделки и отразява съотношението между платената цена за даден актив и нетните приходи от наеми. Логично високата доходност (над 10% за България в момента) е показателна за висок риск и скъпо финансиране, които са спирачка за инвестиции на даден пазар и фактор, който държи ниски цените на имотите.

В случая с Mall of Sofia единственият ориентир за доходността дойде от Асен Лисев. Пред investor.bg той заяви, че доходността при сегашната продажба на мола е подобна на тази, при която GE Real Estate и Avestus го придобиха преди четири години. Тогава планираната годишна възвращаемост на инвестицията бе около 10%.

Според източници на "Капитал" при сегашната сделка доходността е малко по-ниска – около 9.5%. Това е очаквано, като се има предвид по-високата цена за мола спрямо платената при предходната сделка, тъй като генерираните от него приходи остават относително еднакви.

Какво получава купувачът

Запознати с продажбата на Mall of Sofia твърдят, че именно гарантирането на стабилни парични потоци е причина и за проточилите се близо година преговори между Europa Capital и дружествата продавачи. Този месец изтичат 5-годишните договори с наематели, сключени при откриването на търговския център през 2006 г. По-дългосрочните 10-годишни контракти също са подписвани с опция за предоговаряне на петата година.

Така, за да се гарантират стабилни и прогнозируеми приходи от управлението на мола през следващите 5 години, договорите с търговците трябва да бъдат подновени при не по-лоши от сегашните условия. Друга опция е част от наемателите да бъдат сменени с цел да се разнообрази търговският микс. Именно това са предприели мениджърите на мола - Avestus Capital Partners, които вкарват в него някои нови марки на българския ритейл пазар от последните години.

Почти сигурно свои обекти в Mall of Sofia отварят дрогериите DM, както и веригата за облекла LCWaikiki и сладоледите Gelati. В същото време затварят обекти на някои по-скъпи брандове облекла и обувки.

В тези размествания хора от ритейл средите виждат знак за преориентация на Mall of Sofia по отношение на търговския микс - от марки в по-високия ценови клас към такива в средния. По всяка вероятност една от причините е близката поява на големи конкурентни проекти на юг в лицето на Bulgaria Mall, Paradise center и мола на Danaos Development и IKEA на южната дъга на околовръстния път. Това със сигурност ще засили конкуренцията за привличане на платежоспособните купувачи в тази част на София, за които към момента Мall of Sofia е една от малкото алтернативи. Търговският център остава единствен избор за жителите на западните райони на София, но и това ще се промени с излизането на пазара на Mega Mall в жк "Люлин".

Като се има предвид, че управлението на Mall of Sofia остава в ръцете на Avestus Capital Partners дори след смяната на собствеността, съществени промени в отношенията с търговците не се очакват. За клиентите новият собственик - вместо два западни фонда един друг, но от същия тип, също едва ли ще донесе новини. Видимият ефект е за кръговете, които се интересуват от сделките с търговски обекти. Тази с Mall of Sofia показа, че за добрия продукт се плаща добра цена дори и при слаб пазар. И това важи дори за България, която напоследък не е актуална дестинация за такъв тип инвестиции.

Кои са Europa Capital

Europa Capital е фонд за управление на инвестиции в недвижими имоти, като оперира с капитали на над 70 инвеститори от Северна Америка, Европа, Близкия и Далечния изток и Австралия. Фондът е част от Rockefeller Group.

От 1995 г. мениджърите на Еuropa Capital управляват шест фонда за недвижими имоти. До момента те са реализирали над 70 сделки в 17 европейски държави на обща стойност над 7 млрд. евро. На много пазари фондовете на Europa Capital работят в сътрудничество с местни компании, които в някои случаи са и съинвеститори в проектите на фонда.

Първата сделка на Europa Capital в България бе придобиването на Retail park Plovdiv за 20 млн. евро и се случи в началото на тази година. Продавач бе Landmark Property Management.

През последните месеци Europa Capital е сред малкото активни купувачи на българския пазар на имоти заедно с гръцкия фонд Bluehouse Capital. Според различни източници фондът на Rockefeller Group е оглеждал и други активи като "Търговски парк Велико Търново" на "ЦБА пропърти инвестмънт" и офис сградата "България хаус" на строителен холдинг "Балканстрой", но сделки не са се случили.

Покупката на Mall of Sofia се подготвя от близо година. Консултанти на Europa Capital по сделката са правната кантора CMS Cameron McKenna, одиторската компания Deloitte и консултантската фирма за недвижими имоти CB Richard Ellis/MBL.

В навечерието на рожденния си ден Mall of Sofia получи необичаен подарък – нов собственик. Търговският център, който на 9 юни навърши пет години, е пред продажба на фонда Europa Capital, част от Rockefeller Group.

Всъщност подаръкът е за продавачите - GE Real Estate и Avestus Capital Partners, които от няколко години опитват да излязат от инвестицията. Цената, на която го направиха – малко над 100 млн. евро по официални данни, е повече от добра предвид свития пазар на имоти. Срещу парите си обаче купувачът получава първокласен актив – най-успешния търговски център в София, при това с дългосрочно гарантирана доходност от наемни договори.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

31 коментара
  • 1
    1951 avatar :-P
    1951

    А кой ще бъде първия фалирал мол?

  • 2
    virgin avatar :-|
    Virgin

    До коментар [#1] от "1951":

    Сити Център София

  • 3
    varnenec avatar :-|
    Варненец

    има вече такъв PFOHE MALL Варна..........

  • 4
    john_law avatar :-|
    john_law

    До коментар [#2] от "virgin":

    Едва ли - там са всички селяни-гъзари от новата част на Лозенец ;) Те освен да ходят по МОЛ-ове, друга работа нямат. То не е лесно да се харчат крадените пари.

  • 5
    kesh avatar :-P
    kesh

    До коментар [#4] от "john_law":

    ++++++++++++++++++++++++++++++

  • 6
    kidon avatar :-P
    Kidon

    Очаква се малко, опърпано момче, да започне да лъска и продава ябълки на входа...

  • 7
    kensiko avatar :-|
    kensiko

    като чета горното - не струва толкова пари!
    а Б-я най бавно ще излезе от кризата за да се говори за печалба.
    а до тогава "я камилата я камиларя"
    Асен Лисев е още зелен в комерсиалните имоти на големите градове по света за да предвижда подобни явления.
    Когато света излиза от криза това първо се забелязва в големите градове по света. Засега това не е така как тогава ще стане в малка Б-я с голяма безработица (нямам предвид високи цени и некачественни стоки ) и сива икономика?

  • 8
    misho73 avatar :-|
    misho73

    До коментар [#1] от "1951":

    Да приемем че задаваш въпрос: има няколко нелоши предположения. Имам сериозни поозрения обаче че като ли изразяваш надежда това да се случи. Та възниква въпросът - какво би спечелил ти от тази работа? С какво един фалирал мол ще направи твоят или моят животи по-добри? Освен че БГ ще стане малко по-лошо място за инвестиране, че ще се качи с малко рисковата премия на всеки ресурс, че ще имаме един избор по-малко. Хора, разберете че за функцуионирането на пазара се изискват много фактори, като единият от тях е пазарни площи с множество собственици. Направо ндоумявам от това че има доста хора, на които моловете някак си пречат. ОК, ако са собственици на малки квартални магазини - разбирам болката, но останалите? Ще ми е интересно да чуя някакви доводи...

  • 9
    misho73 avatar :-P
    misho73

    До коментар [#7] от "kensiko":

    Хората са написали - доходност в размер на 9.5%. Банков депозит в рискова според повечето стандарти българска банка - максимум 5%. Американски бондове - около 2%. Облигации - рядко над 8%. Акции - непредвидими, висок риск. На фона на това, цитираната доходност е повече от добра. Пример: двустайна панелка на цена 45К евро, носи наем около 2,4К евро на година, или 5,3%. Това преди ремонти, данъци и неизбежните свободни периоди. И това прави много домашни инвеститори щастливи. Ако молосвете бяха публични компании и аз имах възможност да си купя акции, щях да го направя. И не виждам нито една причина купувачите на молове да не го правят. Те затова ги имат тези стотици милиони евра, защото смятат правилно и реалистично. И ги увеличават с по 10% годишно, докато някои задват въпрси дали това е възможно :-)


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Нова логистика в източна София

Нова логистика в източна София

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK