Един ден в мола

Струва ви се, че сте попаднали на търговска улица в Барселона, в Дисниленд или просто край басейна. Всъщност се намирате в новия мол, но маскиран като място с много забавления, открити пространства, водни каскади, зеленина, заведения и да не забравяме... магазини.

Концепцията е позната като lifestyle shopping centres и в света вече има стотици подобни обекти. В България елементи от нея навлизат с новата вълна търговски центрове, които се очаква да отворят в близките две години. В този сегмент се позиционират бургаският Strand (виж карето), както и два от очакваните три мола в южната част на София – Paradise Center и South Ring Mall. Целта на всички е ясна – да излязат с едни гърди напред в надпреварата за атрактивни наематели и повече посетители. Въпросът е на каква цена.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Новите на пазара

На пръв поглед предстоящото отваряне на още 200 000 кв.м молове само в София прилича на неоправдана авантюра. Най-малкото защото ще удвои площите на пазара в условията на слаб растеж и бавно възстановяване на доходи и потребление.

От друга страна обаче, инвеститорите в оцелелите проекти нямат особен избор – след години на изчакване вариантите са да потърсят друга реализация на земите (включително продажба) или да рискуват и да завършат спрените инвестиции. Втората опция обаче налага не само да привлекат нови за българските потребители брандове, но и да предложат по-разчупени концепции – особено на пазар, където списъкът от атрактивни наематели е сравнително къс. Навлизането на големи модни вериги от ранга на Inditex и очакването на H&M също предопределя облика на т.нар. трета вълна молове, които ще отворят врати през 2012 – 2013 г. С малки изключения те ще са с по-големи квадратури, разчупена архитектура и огромни открити пространства и развлекателни площи – над 1/3 от отдаваемата им площ.



"Молът вече има и социални функции – той е не просто място за покупки, а за прекарване на свободното време, забавления и срещи с приятели", обобщава Иглика Йорданова, мениджър търговски площи в Colliers. Мариела Остенд, инвестиционен директор на ZBS (собственик на бургаския мол Strand), допълва, че отварянето на моловете към заобикалящата ги среда е световна тенденция, при това от години. "Хората са уморени от заседналия начин на живот и затворените пространства – дома, колата, офиса. По тази причина кубичните форми и закритите търговски центрове, които те изолират от света наоколо, бяха отречени още преди години", обяснява тя. ZBS е компания с българо-британски капитали, която първа ще развива концепцията на откритите молове в България с проекта си Strand в Бургас (повече в карето). А също и една от първите, които заговориха за lifestyle модела при търговските площи.

Има ли почва

Всъщност да се говори за класическа lifestyle концепция в България е леко пресилено, тъй като тя е ориентирана основно към бутикови магазини и висок клас модни марки. В българските молове обяснимо за момента не може да очакваме бутици на Prada и Valentino, а миксът от наематели обикновено включва търговци в различни ценови категории.

Все пак има и изключения. Например концепцията на строящия се в Лозенец Paradise Center предвижда и пасаж с колекции на по-висок клас модни марки. Те обаче няма да са представени със самостоятелни бутици, а по-скоро с мултибранд магазини, уточни Димитър Киферов от Forton International, които отдават площите в търговския център. По-висок клас модни марки ще присъстват и в микса на South Ring Mall, който ще бъде изграден в съседство до магазина на IKEA на околовръстното шосе. Зона с луксозни магазини за дрехи, бижута и подаръци планират и инвеститорите в Bulgaria Mall на кръстовището на бул. "България" и бул. "Тодор Каблешков". Търговският център не залага на lifestyle концепцията, но като цяло ще е ориентиран към средния до висок клас марки заради локацията си в близост до престижни жилищни райони на юг.

Други елементи от тази концепция обаче със сигурност ще присъстват в новите молове – а именно големите открити пространства и зони за развлечения. Замисълът на South Ring Mall например е да се превърне в семеен център, който да обедини преживяването от пазаруването и развлеченията в мола с това на открито сред природата. Затова на най-горното ниво ще има основно открити площи – заведения с големи сезонни тераси обърнати към Витоша, много зеленина и достъп от бъдещата жилищна зона южно от мола. В допълнение ще има кино с 10 зали и голям семеен развлекателен център.

Инвеститорите в Paradise Center отиват още по-далеч, като инвестират в малък Дисниленд на покрива на мола. Отсега е ясно, че сред атракционите ще е 32-метрово виенско колело и скоростно влакче, но със сигурност развлеченията няма да свършат дотук. Проектантите на мола са го отворили максимално към Витоша и разположения в съседство Южен парк, заложили са на водни каскади и фонтани, много зеленина и отново – на огромни тераси. Целта и тук е същата – посетителят да предпочете този мол пред останалите и да се задържи в него максимално дълго.

Колко струва

Превръщането на моловете в развлекателни центрове обаче има и слаби страни. Причината е, че зоните за забавление често изискват по-скъпа поддръжка в сравнение с тази на останалите площи, а носят ниски приходи. Така цената на по-големия брой посетители, които привличат, може да се окаже прекалено висока за останалите наематели в мола.

"Фонтани и атракции – чудесно. Но колко струва поддръжката им и как тя ще натовари наемите", коментира Драгомир Марков от "Лендмарк пропърти мениджмънт", която отдава площите в Bulgaria Mall. Инвеститорите в този проект залагат основно на локацията – в близост до по-заможните южни софийски квартали, лесния достъп, добре подбран микс от наематели, сред които Carrefour, Esprit, SportDepot, "Техномаркет". Централен детайл в архитектурата на мола ще е голям атриум, покрит с остъклен купол, а интересна подробност в концепцията му – липсата на кина. Все пак един от ключовите елементи за привличане на наематели ще е отново в развлекателната зона – огромен детски игрален център на две нива, който ще включва атракции за различни възрастови групи като стена за скално катерене, зона за лазерни дуели и т.н.

Инвеститорите в Megamall, чието строителство започва през септември в западна София, също залагат на по-консервативна концепция. От "Райфайзен имоти", която управлява проекта, не виждат директна връзка между обема на развлекателните площи и оборотите на търговците в даден мол. От компанията определят като най-важни за успеха на подобен проект традиционни фактори като местоположение, подбор на наематели и дългосрочно доброто управление.

"Ако има пренасищане на пазара, ще страдат всички търговци, каквито и lifеstyle концепции да намерят търговските центрове", смята Цветан Върбанов от имотната компания.

В отговор от Forton коментираха, че големите развлекателни зони действително не носят висок приход, но добавят стойност към един проект и дават допълнителен мотив на посетителите да го предпочетат пред останалите. Още повече че частта с атракционите в Paradise Center ще бъде оборудвана и управлявана от външен оператор. Според Димитър Киферов елементи като водните площи и богатата развлекателна зона са въпрос на дългосрочна визия и няма да доведат до по-високи наеми спрямо тези в останалите софийски молове.

Всички искат H&M

Стъпването на шведския моден бранд H&M в България безспорно ще е сред най-очакваните събития на пазара на търговски площи в близките две години. Според различни информации популярният бранд ще влезе с няколко обекта на софийския пазар и в момента оглежда подходящи локации – търговски центрове с добри пазарни позиции, които могат да предложат обекти от поне 1500 кв.м. Засега обаче никой от тях не може да се похвали с подписан договор.

Разрастването на Inditex (собственик на Zara, Bershka, Massimo Dutti, Pull and Bear) също е сред интригите на пазара. Към момента в София компанията присъства в два мола – The Mall и Serdika Center, и според различни източници засега не планира сериозно разрастване, тъй като резултатите й на българския пазар са далеч под очакваните. От представителството на Inditex не отговориха на въпросите на "Капитал" относно плановете си за експанзия.

Като цяло очакванията са пазарните си позиции да засилят предимно масови брандове, като New Yorker и Deichmann, както и дрогериите dm.

Австрийската компания Real4you, инвеститор в Megamall, също има планове да привлече нови за българския пазар модни брандове, които присъстват в други управлявани от нея проекти. От "Райфайзен имоти" не посочиха имена, но според слуховете сред тях ще е модната марка Takko, която вече присъства на съседни пазари като румънския.

Интересни новини се очертават и около South Ring Mall, сред чиито наематели ще са няколко хипермаркета – за спортни стоки, играчки и верига от типа "направи си сам". От Colliers засега отказват подробности, но според източници на "Капитал" пред подписване на договор за спортния магазин е френската верига Decathlon, чието влизане на българския пазар се очаква повече от година.

Нестандартно решение е присъствието на магазин от типа "направи си сам" в мол, още повече в близост до силен конкурент като IKEA. Според Colliers обаче опитът на други пазари показва, че този формат магазини и шведската мебелна верига съжителстват отлично, а припокриването в асортимента им е едва 10%.

При хипермаркетите и кината напрежението е по-слабо, тъй като веригите, които традиционно влизат в моловете са ограничен брой и на места вече са ясни. В южните райони Carrefour влиза в Bulgaria Mall и твърде вероятно – в South Ring Mall, докато в Paradise Center не е изключено да се появи магазин на "Пикадили". Инвеститорите в Megamall вече имат договор със словенската верига Mercator.

В преговори с почти всички нови молове е кинооператорът Cinema City, за който вече е почти сигурно, че влиза в Paradise Center. Очакват се обаче и нови имена (виж проекта Strand).

Планираното навлизане на нови брандове на българския пазар е първи положителен сигнал след години на застой и трайно лоши новини. Рискът е за инвеститорите и евентуално за наемателите. Затова пък по-приятната среда и разнообразието само могат да радват клиентите. Осем мола в София след две години изглеждат много, но така и така ще ги има, защо да не са различни. 

Новите в София Bulgaria Mall Строителството вече тече и се очаква да приключи в края на 2012 г. Изпълнител е белгийската компания Cordeel. Инвеститори са LSProperty и Salamanca Capital. След дълго колебание проектът все пак ще включва и офис част с разгъната площ 25 000 кв.м. Отдаваема площ: 33 000 кв.м Paradise Center Строителството се изпълнява от варненската компания "Комфорт" и се очаква да приключи в края на 2012 г. Инвеститор е "Булфелд", зад която стоят руски капитали. Отдаваема площ: 80 000 кв.м South Ring Mall Изборът на изпълнител е на финала и до месец започват изкопните работи. Молът ще заработи през 2013 г. Инвеститори са гръцките компании Danaos Development и Fourlis Group (държи правата на IKEA за България, Гърция и Кипър). Отдаваема площ: 70 000 кв.м Megamall Строителството започва през септември в столичния жилищен комплекс "Люлин" и се очаква да приключи до средата на 2013 г. Инвеститор е австрийското дружество Real4you. Отдаваема площ: 24 300 кв.м

Под открито небе Първият открит мол в България – Strand, ще бъде разположен до търговската зона на входа на Бургас от магистрала "Тракия". Инвеститор е ZBS, а финансирането е от Корпоративна търговска банка. Инвестицията е 40 млн. евро, над два пъти по-ниска от тази в стандартно строителство. Проектът включва приземен паркинг, над който на пилони ще бъде вдигната площадка от 30 000 кв.м. Върху нея ще бъдат изградени пешеходни пасажи и леки сглобяеми конструкции на две нива – първото с магазини, а второто с кафенета и ресторанти с големи открити тераси. Заради по-евтиното строителство и поддръжка наемите в Strand ще са с около 30% по-ниски от тези в другия бургаски мол – Burgas Plaza. Около 35-40% от площите ще са развлекателни, включително огромен детски център. Молът пръв в Бургас ще има киносалони, като оператор ще е нова за България верига – индийската My Cinema. Тя идва с разнообразен афиш от холивудски продукции, панорами на стари филми и естествено... заглавия на Боливуд. Запазена марка на My Cinema е излъчването на мачове, тенис турнири, концерти. Търговският микс в Strand ще включва предимно модни марки от т.нар. масов сегмент, но с добро качество, включително и нови за българския пазар британски брандове. Засега от ZBS не съобщават имена, но слуховете водят към веригата за облекла, обзавеждане и стоки за дома BHS (директен конкурент на Marcs&Spenser, но с по-ниски цени). От известно време тя оглежда българския пазар. Най-вероятно откритият мол ще се бори и за привличане на H&M. Откриването на Strand е планирано за втората половина на 2012 г.