Блок, блокче...
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Блок, блокче...

Кризата върна новото строителство към малките мащаби

Блок, блокче...

Малки, "бързооборотни" сгради заместват гигантите от бума

Радостина Маркова, Бисера Станева
18107 прочитания

Кризата върна новото строителство към малките мащаби

© Мария Съботинова


Подобно на много столични квартали и в "Младост" строителството замря. Поляните между първа и втора част на комплекса, известни като част от грандиозния соцзамисъл за "софийско море", до неотдавна бяха любимо място за инвеститорите. Така че сега море все пак има, но от жилищни сгради. Изчезнаха обаче самосвалите, крановете, багерите и строителният грохот, който само допреди няколко години огласяше района.

Затихващото строителство в квартала е илюстрация на това, което статистиката упорито отчита тримесечие след тримесечие: новите строежи в София продължават да намаляват, а започваните сгради са с все по-малко жилища. Доскорошните тухлени мастодонти се стопиха до миниатюрни кооперации с един-два входа и 10 - 15 апартамента.

Причините са различни – купувачи няма, предприемачите не рискуват, а банките трудно финансират големи проекти. Посоката обаче е една – все по-ограничено предлагане на нови жилища. И това след годините на ударно панелно и тухлено строителство изглежда все по-нормално.

Да влезеш в новините

"Над 1000 жилища ще предложи на софийския пазар проект за жилищен комплекс с многофамилни сгради". Такава бяха новините по време на строителния бум до 2008 г. Инвестиции и проекти за сгради с малки квадратури и жилища, които се броят на пръсти, не намираха място в тях. Сега обаче именно те са новината, тъй като се оказва, че са почти единствената сила на пазара.

"Вече няма икономическа логика да се строи с предишните темпове, защото търсенето е в пъти по-слабо", коментира собственикът на строително-предприемаческата компания "Делар" Аспарух Делев. Според него това е причината за все по-намаляващите размери на започваните жилищни сгради през последните две години.

Тенденцията ясно проличава и от статистиката на "Делар" - ако в началото на 2010 г. компанията е завършвала 265 жилища, в началото на тази строи 136 апартамента, разпределени в две сгради. "Те ще бъдат готови до края на годината и вероятно ще посрещнем 2012 г. само с една започната сграда с около 40 апартамента. Ако пазарът даде положителни сигнали, вероятно ще започнем още една с 30 - 40 жилища", обяснява предприемачът.

Самият той определя като оптимален вариант в момента строителството на сгради с разгъната площ до 4000 кв.м и 30 - 40 жилища в тях. Повече апартаменти, завършени на едно място и по едно и също време, крият риск за предприемачите, тъй като по-бавно ще се реализират на пазара. По тази причина вече надали има предприемач, който да рискува с масовото допреди 3-4 години строителство на блокове с по 100 - 150 апартамента.

И наистина, потвърждава го и регистърът на строителните разрешения в сайта на направление "Архитектура и градоустройство" на Столична община - мастодонтите са изчезнали от пазара. От началото на годината до юли жилищна сграда с познатите от миналото квадратури от над 10 хил. кв.м не е получавала разрешение за строеж. Одобрените проекти са в рамките на около 1000 – 1500 кв.м, а на пръстите на едната ръка се броят тези с квадратури между 4000 и 6000 кв.м – една в "Дружба", една в "Младост", една в "Бъкстон"...

Тенденцията се вижда и от данните на Националния статистически институт за издадените разрешения за строеж. От 2009 г. насам се строят не само по-малко на брой сгради, но и по-малки и с ограничен брой жилища в тях. "Инвеститорите се въздържат. Има промяна в зависимост от търсенето и това са нормални неща във времето", коментира експертът от Националния статистически институт Станка Димитрова.

Нейният колега Лидия Сандева казва, че заради кризата рязко е намаляла дейността на големите строителни предприемачи и на пазара излизат малките играчи, които, най-общо казано, строят жилища за задоволяване на собствените си нужди. "При въведените в експлоатация жилища това, което отчитаме и ясно се вижда от данните ни, е, че се завършват повече малки сгради, т.е. расте делът на т.нар. индивидуално строителство", обяснява Сандева.

А пари откъде...

Съществена причина за намаляващите строителни мащаби е и по-трудното осигуряване на финансиране. Растящите лихви по банковите заеми и трудните продажби принудиха много строителни предприемачи да разчитат предимно на собствени средства. Дори тези, които ползват заеми, се стремят да участват поне с половината капитал. Всичко това промени коренно модела на строителство и продажби в жилищния сектор.

"Преди години големи сгради и комплекси се започваха лесно, стига да имаш подходящ терен. Жилищата се разпродаваха на зелено и с парите се финансираше строителството. Така че големите мащаби не бяха проблем, дори напротив – предприемачите търсеха максимална застроена площ от парцелите, за да продават повече", припомня оперативният директор на "Бългериан пропертис" Полина Стойкова.

Според нея големите проекти вървят във времена, когато бързо трябва да се задоволят жилищни нужди. Такова бе панелното строителство в големите градове при социализма, както и бумът на пазара на имоти след 2003 г. Сега обаче ситуацията е точно обратната – търсенето е слабо, продажби на зелено няма и на мода вече са малките проекти. За предпиремачите те осигуряват по-бързо приключване на строителството, продажби и изход от инвестицията.

Подобно мнение споделя и Христина Рангелова, която оглавява отдела за корпоративни клиенти в агенция "Явлена". По нейни изчисления завършването на жилищен проект с разгъната площ от над 5000 кв.м отнема поне две години – време, през което един предприемач трябва да затвори няколко милиона лева, при това без да разчита на приходи от купувачи в хода на строителството. И всичко това в момент, когато строителните фирми избягват да купуват дори земята за сградите си, а предпочитат да договарят обезщетения със собствениците.

Финансово по-изгодно

Гледната точка на строителните фирми се подкрепя и от тази на крайните купувачи. Самите те вече избягват имотите в по-големи жилищни проекти, защото се притесняват колко време ще отнеме завършването и населването на подобни сгради и комплекси, отчита Мартин Гиков, който оглавява отдел "Финансиране на недвижими имоти" към UniCredit Bulbank.

Освен това подобно строителство често се разполага в покрайнините на градовете и изисква сериозни допълнителни разходи за инфраструктура. Това натоварва цените на жилищата, и то именно в момент, когато търсенето е силно ценово чувствително. Допълнително големите проекти се оскъпяват и от по-дългия срок за реализацията им, по време на който текат лихви върху финансовия ресурс.

Така рентабилни от гледна точка на банките в момента са именно по-малките и добре ориентирани ценово проекти, които бързо могат да намерят реализация на пазара. Изискването е те да са разположени в комуникативни райони с добра инфраструктура – до спирки на метро, молове, големи булеварди. Самоучастието на предприемачите трябва да е поне 35 - 40%, но много от тях споделят, че са склонни да финансират със собствен ресурс поне половината от проекта.

В същото време много финансови институции вече не поставят изискване за предварителни продажби. "Наясно сме, че в кризата не може да се разчита на такива. По тази причина, за да финансираме един жилищен проект, изискваме инвеститорът да представи само интерес от купувачи, потвърден от брокери на недвижими имоти", обясни Мартин Гиков.

Самият той напоследък не се е сблъсквал със случаи, в които инвеститорите в жилищни сгради намаляват обема спрямо предварително планирания. По всичко обаче личи, че пазарът работи именно в полза на малките проекти.

Погледнато в перспектива

По оценки на строителни предприемачи в най-силните за жилищния пазар години преди кризата в София бяха завършвани между 3500 и 3800 нови жилища. Тази година обемът им ще е наполовина – на пазара се очаква да излязат между 1500 и 2000 нови апартамента. Като се има предвид, че ефектът от строителната инерция от предкризисните времена вече се изчерпва, през следващите две години новото строителство ще е с още по-свит обем.

"На практика се връщаме на нивата отпреди бума – в първите години след 2000 г. в София се завършваха по 1000 нови жилища годишно", посочи Аспарух Делев.

Трендовете обаче са различни – ако тогава се очакваше растеж, в момента перспективите пред пазара са неясни, а търсенето - слабо. По тази причина повечето наблюдатели не очакват в близките 2-3 години пазарът да се изправи пред недостиг на ново строителство.

"Дефицит на дадена стока се наблюдава тогава, когато търсенето превишава предлагането. Засега не очакваме подобно развитие на жилищния пазар", коментира Христина Рангелова.

Според нейни колеги подобна ситуация може да възникне само при някои по-търсени групи имоти – например маломерно ново строителство в широкия център на София.

Като цяло обаче въпреки растящия интерес към ипотечните кредити през последните месеци, фактори като високата безработица и слабите чужди инвестиции ще забавят възстановяването на имотния пазар и усещането за несигурност ще продължи да властва над него.

Всичко това означава едно: жилищните проекти ще запазят малките си мащаби. Също като възможностите на купувачите.

Self build*

Преди седмици министърът на жилищното строителство на Великобритания Грант Шапс обяви нов план, който да насърчи индивидуалното жилищно строителство. Шапс иска частното строителство да се превърне в основен избор на хората, които искат да имат собствен дом, а резултатът от това да извади сектора от дупката, в която се намира.

Сега в Англия около 15 хил. семейства годишно строят сами домовете си, а амбицията на правителството е техният брой да се удвои. За да се постигне целта, ще бъдат въведени редица стимули за хората, които искат сами да изградят къщите си, включително и общински земи на преференциални цени.

В България и без правителствен план и стимули доста хора напоследък избират сами да станат предприемачи. Тенденцията е ясно изразена в София, където немалка тежест при издадените разрешения за строеж имат именно фамилните сгради. Къщи с площ от 160 до максимум 600 кв.м основно се строят на територията на Бистрица, Кокаляне, Кривина, Панчарево, Лозен и в района на Нови искър. Инвеститорите са частни лица, в повечето случаи семейства.

"Има тенденция за увеличаване на интереса кам фамилни къщи", казва главният архитект на район Панчарево арх. Николай Давидков. Той допълва, че въпреки, че не са правили подробна статистика, в района наблюдават устойчив ръст на издадените разрешения за строеж на такива сгради. "На фона на останалите общини, където администрациите нямат работа, ние буквално не смогваме", казва арх. Давидков.

"От миналата година се наблюдава известен интерес към строителството на еднофамилни къщи в покрайнините на София. Това определено не е масово явление, но съществува и поръчките за чисто строителна услуга от страна на хора, които са решили да строят, растат", казва Аспарух Делев, управител на строителна компания "Делар". Според него това е добре за строителните компании, макар и да не може да осигури нужното натоварване на хора и техника. Подобни поръчки обаче създават периферна заетост, допълваща основната дейност на фирмите. А това е добре дошло в години на слаб пазар.

За архитектите обаче фамилните къщи в момента са основните поръчки. Тенденцията да се проектират и строят семейни сгради те по-ясно открояват през последната година, но всъщност процесът е започнал още преди две. Според арх. Ивайло Петков от архитектурно студио "Десет" това е световна тенденция, която все по-осезаемо ще навлиза и в България. "Става въпрос за реорганизация на обитаването. Това не е свързано с кризата, дори напротив – движено е от по-заможни хора, които сами решават къде да живеят и търсят определено качество и спокойствие", коментира той.

А сега могат да го постигнат и на по-ниски цени.

"Строителният пазар в момента е на дъното, цените на труда и материалите са по-ниски отколкото преди години", казва Аспарух Делев. По-ниска е и цената на парцелите. "Пазарът на земя през последните месеци доста падна и много хора се замислят дали да дадат 30-35 хил. евро за панелен апартамент в София или за малък парцел в покрайнините и да строят", казва Христина Рангелова, мениджър "Корпоративни клиенти" в "Явлена". Според нея такъв интерес има, но не може да се каже, че е масов.

За сума от около 35 хил. евро, например в момента може да се купи дворно място от 500 до 1000 кв.м в селищата по северната дъга – Нови Искър, Световрачане, Негован, Чепинци и Подгумер. Тези райони според общият устройствен план на столицата са предвидени като перспективни за жилищно строителство, а предвид факта, че максималната височина на сградите там е до 12 м, са особено подходящи за изграждането на фамилни къщи.

В района на Панчарево и Лозен цените на терените са по-високи – около 60-70 евро на кв.м, но пак може да се намери добър имот. И двата района през последните години станаха едни от най-желаните за целогодишно живеене, което и поддържа цените на имотите сравнително високи.

*(англ.) построй сам

Автор: Мария Димитрова

Подобно на много столични квартали и в "Младост" строителството замря. Поляните между първа и втора част на комплекса, известни като част от грандиозния соцзамисъл за "софийско море", до неотдавна бяха любимо място за инвеститорите. Така че сега море все пак има, но от жилищни сгради. Изчезнаха обаче самосвалите, крановете, багерите и строителният грохот, който само допреди няколко години огласяше района.

Затихващото строителство в квартала е илюстрация на това, което статистиката упорито отчита тримесечие след тримесечие: новите строежи в София продължават да намаляват, а започваните сгради са с все по-малко жилища. Доскорошните тухлени мастодонти се стопиха до миниатюрни кооперации с един-два входа и 10 - 15 апартамента.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

8 коментара
  • The 8


    Според поредните "блестящи" данни от НСИ излиза, че 2011 в софия се строят сгради с по 4 жилища в тях, което е тотален абсурд! 4 жилища - кой да се замисли "какво всъщност означав това и дали може да е вярно?"

  • 2
    ts avatar :-|
    ts

    В зората на кризата множество от играещите в тази игра, се надпреварваха да прогнозират тенденцийте на пазара в следващите години. За жалост, на място без история няма как да се правят прогнози. Почи същото, важи и за анализите на случилото се. Дали се случи нещо от тогавашните прогнози... Сега се очертава нова тенденция. Справящите се някакси участници в играта, са в надпревара /по-умерана от предишните надскачания/, да определят тенденций.

    Ако възможностите ти позволяват да купиш панелка за 35 хиляди евро, как точно ще купиш терен за тази цена, за да построиш къща върху него? Кои са банкте, които финансират покупката на имот /в повечето случаи замеделски/, срещу ипотека на самия имот? И тъй като това са фактите, част от коментарите на интервюираните в тази статия, изглеждат нелепи. В стремежа да кажат нещо ново, неказвано до сега обичайните заподозряни се позабравят. Хубаво е, че се търси мнението на нови лица в тази рубрика.

  • 3
    a_tanas avatar :-|
    a.tanas

    Не съм попаднал на анализ, който изскача от шаблона "панелки". Защо тука се строят блокове? Опитайте се да построите и продадете после блок, в градинка на вече построен блок - в някоя по-западна държава. Или блок чиято инфраструктура е околовръстно шосе на краен квартал. Голяма част от хората в тези страни живеят във фамилни къщи. Просто някой е осигурил инфраструктура за тези къщи преди това. И тука има пустеещи ниви отвъд Младост 3, 4, Горубляне, Лозен и т.н. Те могат да поемат и къщи и много малки блокчета, ако преди това някой главен архитект и община планират и построят инфраструктура. По-лесното е обаче, а и купувачите са всеядни, да се уплътняват сегашните квартали, да са застрояват градинки, всяко между-блоково пространство да се дели на нови 2. Студентски град е направо "Див запад" на строителството.

  • 4
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    До коментар [#3] от "a.tanas":

    За да има някой който да построи инфраструктура.. трябват пари и тя идва от данък сгради най-вече.

  • 5
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    Всъщност нормалният данък от 0.5-1% от цената на имота освен че дава пари за инфраструктура, озаптява и естествения стремеж за балон при цените на имотите, събира собственици с едни и същи доходи в един квартал и така кварталите стават много по-добре поддържани, освен това така изравнява облагането от труд и това на доходите от имоти.

  • 6
    epoc avatar :-P
    epoc

    "За сума от около 35 хил. евро, например в момента може да се купи дворно място от 500 до 1000 кв.м в селищата по северната дъга – Нови Искър, Световрачане, Негован, Чепинци и Подгумер."

    Пробвай пак, наскоро преглеждах сайтовете за имоти, цените са значително по-ниски.

  • 7
    nemisemisli avatar :-|
    nemisemisli

    До коментар [#6] от "epoc":

    именно - истината е че може човек да си купи имот в Нови искър за около 25 000 и по-малко евра. Единственият недостатък е пътуването до София, което обаче с кола до Ц. гара става за 15 мин!
    Много мои познати се чудеха какво да правят и накрая избраха къща в Н. Искър вместо апартамент в София. Стандартът на живот на тези хора е в пъти по-висок при наличието на двор, совбствени гаражи и къща с разпределение което на теб ти харесва. Д ане говорим че мястото е много по-слънчево от Бояна Симеоново Бистрица и така нататък, улиците нямат дупки и има деца по улиците които ритат топка, както едно време....
    На Запад отдавна е така и по-умните хора се изнасят извън шумния град......очевидно и тук започва тази тенденция. Единственото което липсва на Нови искър е голям парк, но близоста на планината е такава, че позволява да се разхожда човек директно в нея.....

  • dggm

    ПРЕСТАНЕТЕ ДА ПОДМЕНЯТЕ ДУМАТА АПАРТАМЕНТ С ЕМОЦИОНАЛНАТА ДУМА "ЖИЛИЩЕ".

    Повръща ми се вече от подобни евтини манипулации НО тяхното място е в платените рекламни карета. Спрете! Губите доверие (поне моето).


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

От Япония до Резиденция Калина

От Япония до Резиденция Калина

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK