От замъка към офиса
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

От замъка към офиса

"Изток тауър" вече има френски собственик

От замъка към офиса

Французин с благородническо потекло стана новият собственик на бизнес центъра "Изток тауър"

Радостина Маркова
18065 прочитания

"Изток тауър" вече има френски собственик

© Цветелина Белутова


Когато живееш във Франция, не познаваш България. Тези думи от интервю на вицепрезидента на Френско-българската търговска камара Стефан Дюлайе доста точно описват отношението на много французи към страната. Те просто не я познават.

Вероятно по тази причина е трудно да бъдат убедени да насочат капитали към България, а това до голяма степен обяснява и защо Франция по традиция остава извън десетката на големите инвеститори у нас. Включително в областта на недвижимите имоти. Стереотипите обаче често пъти съществуват именно за да бъдат нарушавани. Този път го доказа един френски инвеститор – Никола Рене Колонна-Валевски, който преди година за пръв път пристига в България именно с цел да вложи капитали в страната.

Любопитна подробност около французина е благородническият му произход – наследниците на фамилията Колонна-Валевски са потомци на Наполеон Бонапарт и носят титлата граф. А ето и българската му корпоративна придобивка – от средата на тази година той е новият собственик на бизнес центъра "Изток тауър" на столичния бул. "Г.М. Димитров" 16А (историята на сградата – в карето).

Сделката

От края на май дружеството "Лендмарк изток тауър", в чиито активи влиза едноименната офис сграда, вече е с ново име и нови собственици. Компанията е преименувана на "Бернард изток тауър" с едноличен собственик "Бернард инвестмънтс" и краен притежател на капитала Никола Рене Колонна-Валевски.
Продавач по сделката бе "Лендмарк холдинг", акционери в което са "Бриджкорп холдингс" и "Алфа дивелопмънтс" (компанията е част от "Алфа финанс холдинг", собственик в която е Иво Прокопиев, съиздател на вестниците "Дневник" и "Капитал"). Самият Никола Валевски е мениджър на един от големите фондове за дялови инвестиции - Alken European Opportunities fund. Според управителя на дружествата му в България Виктор Сергиев обаче зад инвестицията в София стоят основно лични капитали, а доколкото има привлечен ресурс, той не е от фонда. По думите на Сергиев Никола Валевски дошъл в България по негова покана и се решил на сделка след неколкомесечно проучване на пазара на имоти и на икономическата ситуация. В полза на инвестицията натежала убедеността, че в дългосрочен план страната има потенциал не само заради стабилните макроикономически показатели и ниската си задлъжнялост, но и заради наличието на образована работна ръка, ниските данъци и подобряването на инфраструктурата.
"Другият фактор в полза на тази инвестиция бе наличието на добър екип. Ако не разполагаш с правилните хора на даден пазар, не купуваш, колкото и перфектни да изглеждат нещата в икономически план", обясни Виктор Сергиев. Той отказа подробности около параметрите на сделката за "Лендмарк изток тауър", но уточни, че всички задължения на дружеството са погасени от новия собственик. Според последния финансов отчет то е приключило 2010 г. с текущи задължения от 18.259 млн. лв., от които малко над 13 млн. лв. - към свързани лица. Впоследствие те са покрити при преобразуването в "Бернард изток тауър". Дружеството е с капитал от 12.72 млн. лв., от които едва 5 хил. лв. са в брой, а останалите средства са непарична вноска за погасяване на заеми към компании от групата на "Лендмарк холдинг".

Преди по-малко от месец са заличени ипотеките върху земята и сградата на "Изток тауър", както и двата залога върху дружествени дялове, направени от "Лендмарк изток тауър", в полза на Банка Пиреос България. Финансовата институция финансира покупката на имота през 2008 г. с кредит от 12.25 млн. евро. Според отчета на продавача ФНИ "България" договорената тогава цена е 17.5 млн. евро. Към края на 2010 г. активите на "Лендмарк изток тауър" са оценени в доклада на одитора на дружеството на 36.9 млн. лв. (близо 18.6 млн. евро). Цената при сегашната сделка остава неразкрита.

Какво купи инвеститорът

На фона на над 30% свободни площи на софийския офис пазар и продължаващо намаление на наемните нива инвестиционна сделка в този сегмент изглежда като авантюра. Собственикът на "Бернард изток тауър" отчита тези рискове, но определя себе си като дългосрочен инвеститор, който не търси бърза възвращаемост от имота си. Виктор Сергиев обяснява, че лошото общо състояние на офис пазара не означава, че няма подходящи за инвестиции активи – сгради с добра локация, качество на изпълнение и висока заетост. Като подобна възможност той оценява "Изток тауър", където към момента са наети близо 90% от отдаваемите площи. Приходите от наеми от имота през 2010 г. са нараснали до 2.86 млн. лв. при едва 325 хил. лв. година по-рано. Това най-вероятно е свързано с влизането на основния наемател – софтуерната компания VM Ware, която премести офиса си в "Изток тауър" в началото на 2010 г. Дружеството заема около 5400 кв.м, над половината от отдаваемите площи в сградата. Сред останалите наематели са "Рено-Нисан България" и "МКБ Аутопарк".
Според запознати със сделката обаче наемните договори, които са големият плюс на "Изток тауър" в момента, са и големият риск за купувача в перспектива. Причината е, че този с основния наемател е подписан преди разгара на кризата, когато офис наемите в широкия център на София още се движеха над 12-13 евро/кв.м. Сградата е отдадена с 5-годишни непрекъсваеми договори, като предоговарянето на параметрите по част от тях предстои през 2013 г. А тогава подобни наемни нива почти сигурно няма да бъдат постигнати.

От дружеството купувач обаче не коментираха доколко този фактор е взет предвид при формирането на доходността по сделката. Със сигурност обаче той ще повлияе съществено върху нея, тъй като приходите от наеми носят основния паричен поток от един инвестиционен имот и осигуряват възвращаемост на платената за него цена.

Пазар за 200 млн. евро

Въпреки че е оглеждал и други имоти, френският собственик на "Изток тауър" засега не планира нови сделки в България. "Има опция да направим портфолио от имоти, но решението ще зависи от макроикономическата ситуация в страната и наличието на подходящи предложения на пазара", коментира Виктор Сергиев. След разразилите си дългови кризи в САЩ и Европа повечето купувачи вероятно разсъждават по подобен начин, защото за момента изглежда са в режим на "изчакване". По оценки на консултантските компании обемът на пазара от началото на годината досега е около 165 млн. евро (кои са сделките – в карето), като до края не се очаква да надмине 200-250 млн. евро. Това ще зависи от приключването на единични продажби, главно в областта на индустриалните площи, както и на парцели с проекти в различни фази на изпълнение. Мнението на повечето брокери обаче е, че икономическите сътресения в САЩ и Европа като цяло ще забавят възстановяването на пазара на имоти у нас. Търсената от инвеститорите доходност също ще остане относително висока в съответствие с по-високия риск на пазара – съответно около 9.5% при търговските площи и 9.7-10% при офис площите. "Ефектът от дълговата криза ще се усети главно по навлизането на нови инвеститори. Доскоро очаквахме малко по-висока активност от чуждестранни купувачи към края на годината, но при сегашната ситуация това вероятно няма да се случи", коментира Георги Киров от Colliers International. Според него обаче фондовете, които вече са в България, ще останат и по-скоро ще опитат да затвърдят позициите си на пазара на имоти. Това се подкрепя и от по-рисковия профил на играчите на българския имотен пазар (виж прогнозата на CBRE).
Михаела Лашова от Forton International потвърди, че инвеститорите, с които компанията работи на българския пазар, засега не дават тревожни сигнали. "Да не забравяме обаче, че в повечето случаи това са американски и европейски фондове, чието финансиране е в пряка зависимост от вълненията на борсите", коментира тя. Подобен мотив изтъкна и Красимир Димитров, управляващ партньор в Source Real Estate Advisers. Той припомни, че пазарът на инвестиционни имоти е доминиран от чуждестранни частни и дялови инвеститори, които в много случаи се финансират директно от фондовите пазари. При това положение дълговата криза и трусовете, които тя предизвика, няма как да не дадат отражение дори върху периферни пазари на имоти като българския. От Source обаче смятат, че то ще се усети със закъснение от поне 5-6 месеца, а това означава, че основният ефект върху сделките и цените на недвижимата собственост ще е през следващата година.

По всичко личи, че макар и започнала с повече оптимизъм, и тази година ще приключи със затишие на инвестиционния пазар. Във фокуса на купувачите остават зрелите пазари на имоти на запад и някои икономики в Централна Европа като Полша и Чехия. Малка България трудно ще влезе обратно в групата на любимите дестинации, затова по-скоро може да очаква единични попадения, а не серия от сделки.

Изток тауър

Десететажната офис сграда на столичния бул. "Г.М. Димитров" 16А бе завършена и получи разрешение за ползване в края на 2008 г.

Успоредно с това приключи и първата промяна в собствеността на имота – още по време на строителството той бе продаден от първоначалния инвеститор "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ на дружеството "Бриджкорп Севън", преименувано впоследствие на "Лендмарк изток тауър".

Предварителният договор за продажбата бе подписан през март 2008 г., а сделката приключи през декември същата година с подписването на третия поред нотариален акт за последната част от земята и площите в сградата.

Бизнес центърът има обща разгъната застроена площ от близо 13 000 кв.м, в която влизат двете нива подземни паркинги и общите части. Площта на офисите е малко над 8000 кв.м.

 

Сделките до момента

Най-запомнящата се инвестиция на българския имотен пазар тази година безспорно ще остане покупката на Mall of Sofia от фонда Europa Capital за малко над 100 млн. евро. Няколко месеца по-рано дружеството, част от Rockefeller Group, придоби и "Ритейл парк Пловдив", като плати за имота около 20 млн. евро.

Като друга по-голяма сделка за годината наблюдателите на пазара посочват покупката на портфолио от имоти за близо 25 млн. евро. Купувач по сделката бе регистрираният в Кипър фонд Bluehouse Capital, а продавач – дружествата със специална инвестиционна цел "И Ар Джи капитал" 1 и 2. Първоначално в портфолиото влизаха сградите на "Практикер" на бул. "Цариградско шосе" в София и на бул. "Република" във Варна (съответно за 10 млн. и 8 млн. евро), магазинът на "Пикадили" (6.7 млн. евро) на бул. "Владислав Варненчик" във Варна, както и централата на "Орифлейм" на 4-ти километър в София. Преди дни обаче стана ясно, че цената на сградата с наемател козметичната компания е променена от първоначално исканите 2.3 млн. евро на 1.63 млн. евро. Подписан е и предварителен договор, но от "И Ар Джи капитал" 1 не съобщиха дали той е отново с Bluehouse.

Наскоро кипърският фонд се отказа и от сделка за 11 млн. евро за ритейл парк в Стара Загора, включващ сгради на мегамаркет Roda, както и на веригите "Айко" и Mobbo. Продавач е "И Ар Джи капитал" 3 АДСИЦ. Според запознати сделката се е провалила основно заради сложната пазарна ситуация в момента и опасения от страна на Bluehouse за прекалено насищане на портфолиото му с търговски площи от типа big-box в България и Румъния. Ръководството на фонда не бе открито за коментар.

 

Факторът риск

Инвеститорите в бизнес имоти реагират по различен начин на влошената икономическа среда в зависимост най-вече от рисковия си профил, посочва консултантската компания CB Richard Ellis. Според нея по-рисковите играчи търсят повече възможности за момента, докато тези, които се стремят към по-нисък риск, вероятно ще се въздържат от нови сделки в краткосрочен план.

Според консултантите основният макроикономически ефект от американската дългова криза е нестабилността на фондовите пазари, която принуди инвеститорите да ревизират очакванията си за растежа на основните световни икономики.

"Бизнес имотите от своя страна не се представят толкова зле, защото остават предпочитан клас активи, особено за институционалните инвеститори с добре диверсифицирани портфейли", коментира Асая Мансур от американското поделение на CBRE. Той допълни, че основите на пазара на имоти се променят по-бавно спрямо темповете на промени в цените на имотите и достъпа до финансиране. Въпреки това ако спадът на бизнеса и потребителското доверие продължи, той ще рефлектира и върху възстановяването на имотния пазар.

От CBRE обаче уточняват, че все още има достатъчно капитали за сделки с първокласни активи. По тази причина се очаква с намаляването на инвеститорското доверие интересът на институционалните купувачи да расте именно в посока развитите пазари. Докато икономическата несигурност не отмине, периферните пазари ще останат по-слабо желани от тези играчи.

Когато живееш във Франция, не познаваш България. Тези думи от интервю на вицепрезидента на Френско-българската търговска камара Стефан Дюлайе доста точно описват отношението на много французи към страната. Те просто не я познават.

Вероятно по тази причина е трудно да бъдат убедени да насочат капитали към България, а това до голяма степен обяснява и защо Франция по традиция остава извън десетката на големите инвеститори у нас. Включително в областта на недвижимите имоти.

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

4 коментара
  • 1
    cinik avatar :-|
    cinik

    Между редовете се чете истинският проблем на българската икономика. На всеки пазарен играч, който е успял да вземе дял в "международното разпределение на труда", се падат по минимум 1000 местни пинизчийчета, които се хранят от него. Рентиери, брокери на имоти, "пазарни анализатори", журналисти от тематичните страници, кредитни инспекторчета по банките, оценителски къщи, агенции за подбор на персонал, търговци на канцеларска потреба и др. И когато пазарът изправя това несъответствие, както се случва днес, в голям дял от фирмите се радват изобщо да звънне телефонът, пък ако ще да е само да искат офертичка. Дано младите хора да си вземат поука, да търсят отсега професии с по-конвертируем труд. Иначе и те ще изгорят с общия кюп.

  • 2
    opo avatar :-P
    Шукри Шашкъноглу

    [quote#1:"cinik"] И когато пазарът изправя това несъответствие.[/quote]
    -----------------
    Пазарът винаги изправя Несъотвестствията...............

    Пазарът винаги Изкривява сътветствията
    -------------
    с две думи : когато всички очакват да се случи Това което отговаря на представите им - се случва точно обратното

    http://profit.bg/news.php?cid=8&id=54348
    ----------
    Защото всички мислят Еднакво ;)

    напиши в Гугъл " когато всички мислят еднакво" .............и ще разбереш французина Никола Рене Колонна-Валевски , който изобщо не познава България , но познава Психологията на хората и защо Купува Сега !!!

    --------------
    ти не си Циник...........ти си доверчивец;)...което има и добра страна

  • 3
    cinik avatar :-|
    cinik

    До коментар [#2] от "Шукри Шашкъноглу":

    Напортив, изправя ги. Понякога малко се забавя, но пък колкото по-късно, толкова по-радикално :-). Впрочем, сега допрочетох вестника, където открих още един пример по подхванатата от мен тема за разпределението на труда.

    http://www.capital.bg/biznes/tehnologii_i_nauka/2011/08/19/1142099_mokri_no_vuv_vuzduha/?p=0#addcomment

  • 4
    menteto avatar :-P
    Syuelymancho Assanoff Osmanoff

    [quote#3:"cinik"]Понякога малко се забавя, но пък колкото по-късно, толкова по-радикално :-)[/quote]
    ----------
    да сложа едно рамо на колегата от другия катун , Шукрито ;) ,

    щото той е диплумират иксперт в СВС (сиган бизнес скуул)

    видя ли какво казва Гугалот за единомислещите ?
    прав си в едно - колкото по-късно-толкова по-радикално разбираш,че Пазарът не е за всички ;)
    ---------


    в нашия катун сиганите казват:
    когато некой ми казва , чи ши спичела без да мисла - бегам като бит педе....рас , щото знам че нема бесплатна софра
    ---------
    докато има знаещи-ще има Пазар , за да печелят можещите ;)


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Бягство извън града

Бягство извън града

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK