Най-големият портфейл

Най-голямото портфолио от недвижими имоти в страната си търси нов инвеститор. Това си е новина. Затова пък не е изненада продавачът - един от наследниците на инвестиционния фонд Equest, който от години е с основен бизнес търсене на нови стопани за активите си.

Офертата е на East Balkan Properties (бившия Equest Balkan Properties) и стана ясна от отчета на компанията за полугодието. Фондът продава притежаваните от него 40% в българското дружество "Глориент инвестмънт БГ", собственик на магазини, терени и незавършени проекти на обща стойност над 215 млн. лв.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Потенциалната сделка неминуемо вълнува инвеститорите и участниците на пазара заради мащаба си. Но има и още един интригуващ детайл - какви са намеренията на мажоритарните собственици на "Глориент" - Христо Кусев заедно с Николай и Мина Китови, от които до голяма степен зависи каква част от компанията реално ще бъде продадена - дали цялата или само част.

Приятната новина е, че вече има почти сигурен отговор на друга голяма въпросителна – съдбата на веригата "Техномаркет". Тя е основен наемател на притежаваните от "Глориент" обекти (виж карето) и доскоро беше в хипотеза на продажба, но това вече не е актуално. Промяната носи предвидимост и за търговския бизнес, и за бъдещата сделка с имоти.

В различни посоки



Незастроени терени, проекти в развитие и най-вече отдадени под наем търговски обекти. Продажбата на портфолио с толкова разнообразни имоти е предизвикателство във време на свит инвестиционен пазар.

За момента от "Райфайзен инвестмънт", на която е възложена продажбата, не коментират стратегията си в детайли. Управляващият директор на дружеството Ивайло Господинов каза само, че до края на месеца ще бъдат изпратени покани до потенциални купувачи, а писма за първоначален интерес се очакват най-рано към края на октомври.

"Ще се стремим да привлечем големи европейски фондове с опит в търговските площи", обясни той. По думите му вероятно това ще са дружества, които вече са правили сделки в региона.

Нито той, нито останалите собственици – Христо Кусев и Николай Китов, обаче дават яснота дали на пазара излизат само дяловете на East Balkan Properties в "Глориент" или цялата компания (двамата съдружници притежават по 28.5% от капитала, а Мина Китова – още 3%). Това значително разширява възможните опции за сделки – от влизане на дялов инвеститор, през вътрешно изкупуване на дела на East Balkan Properties, до договорка за съвместна продажба на цялото портфолио или на обособени пакети с имоти от него.

Все пак източници на "Капитал" потвърдиха, че Николай Китов и Христо Кусев от известно време опипват почвата за продажба на дяловете си в "Глориент" и дори са били пред сделка с голям български инвеститор. Според същите източници обаче двамата така и не са взели категорично решение дали и как ще продават. Обсъждана е дори опция да изкупят дела на East Balkan Properties в "Глориент" и впоследствие да излязат на пазара като собственици на целия имотен портфейл.

На цяло или на части

Ако все пак всички продават, ключовият въпрос е дали ще се стигне до сделка за цялото портфолио или по-скоро за отделни активи.

Първият вариант ще е знаков за българския пазар на имоти, където досега е имало само една по-значима подобна сделка – мениджърското изкупуване на "Лендмарк България" в края на 2007 г. Тогава дружеството "Бриджкорп" плати 210 млн. евро за 22 имота в страната (предимно офис сгради, търговски парк и проект за голф игрище), един в Турция и 61 400 кв.м земя за строеж.

В случая с "Глориент" оценките на активите варират в широк диапазон – от близо 257 млн. лв. в одиторския доклад към финансовия отчет на компанията за 2010 г. до по-скромните 108.4 млн. евро (около 215 млн. лв.) според отчета на East Balkan Properties към полугодието. Финансовият директор на "Глориент" Катя Казанджиева предположи, че разминаването идва от различния обхват на двете оценки. Тази на българското дружество е правена по международните счетоводни стандарти и включва всички инвестиционни активи, дори тези, които не генерират доход. От друга страна, оценката в доклада на East Balkan Properties вероятно е базирана само на имотите, които към момента носят приходи от наем.

При втората опция за продажба (която е по-малко вероятна, защото фондът търси по-скоро цялостно излизане от инвестицията) – тази на отделни активи от портфейла на "Глориент", интерес вероятно ще привлекат предимно завършените и носещи доход от наеми – търговските паркове и магазините на отделни вериги. Причината е, че на имотния пазар в момента преобладават финансови инвеститори, които не са склонни да поемат строителен риск.

За тази тенденция свидетелстват и сделките напоследък, сред които тези за строителни терени са единици. В същото време имаше няколко успешни продажби на търговски площи във формата big-box, като например тези между фондовете "И Ар Джи капитал" 1 и 2 и гръцкия фонд Bluehouse Capital, който купи сгради с наематели "Практикер" и "Пикадили" в София и Варна.

В случая с "Глориент" подобна пазарна ситуация може да утежни продажбата на активите, тъй като например много от терените под магазините на "Техномаркет" са купувани с намерение за развитие на по-мащабни проекти от рода на търговски паркове. При евентуалната им продажба възможността за допълнително застрояване ще се калкулира в цените на имотите. Ако обаче купувачите не планират да строят, няма да са склонни да плащат за нея. Поне не и много.

Ключовият наемател

Като се има предвид, че "Техномаркет" е наемател на 2/3 от обектите на "Глориент", бъдещето на веригата за техника е важно и за компания за недвижими имоти, и за бъдещата сделка с нейните активи.

В момента едноличен притежател на капитала на "К енд К електроникс", което е собственик на веригата "Техномаркет", е регистрираното в Холандия дружество "TechnomarketDomo N.V.". Акционери в него са съответно другият наследник на останалата част от активите на Equest – Trans Balkan Investment Limited (TBIL), заедно с основателите на "Техномаркет" в лицето на Николай Китов и Христо Кусев. Фондът има 61.8% в холандското дружество.

Но това скоро няма да е точно така. В основата на промяната стои оманският държавен фонд - State General Reserve Fund, който е миноритарен, но най-голям акционер в TBIL. От отчета на наследника на Equest става ясно, че заради неспазване на договори за кредит оманският фонд има право да придобие дяловото участие на TBIL в "TechnomarketDomo" за 12.4 млн. евро. Първоначалният срок за това действие е бил октомври 2010 г., но после е удължен с една година, т.е. развръзката ще е този октомври.

"В момента сме на финала на дискусиите за преструктуриране. Най-вероятният резултат ще е, че "TechnomarketDomo" ще стане мажоритарна собственост на Държавния общ резервен фонд на султаната на Оман. Това означава, че в компанията ще влезе силен институционален инвеститор, който да подкрепи дружеството", каза Роже де Базелер, член на съвета на директорите в холандската компания.

Това автоматично променя ситуацията - "Техномаркет" няма да се продава и получава стабилен акционер. За разлика от TBIL, който е краткосрочно ориентиран и задлъжнял, хоризонтът на оманския държавен фонд е значително по-дълъг. Така се гарантира сигурност както за миноритарните акционери в "TechnomarketDomo", така и за партньорите на компанията, като например "Глориент".

Както рядко се случва, ефектът от тези трансформации, изглежда, ще е положителен за всички участници в тях. Собствениците на "Техномаркет" получават шанс за сериозна финансова подкрепа за бизнеса си. Неизвестните около продажбата на "Глориент" са с едно по-малко - няма да има промяна при ключовия наемател. А наследниците на Equest са на път да намерят изход от последните си активи в България. Остава, естествено, да има и желаещи инвеститори, които да искат сега да купят имоти в България.

Какво има "Глориент" "Глориент инвестмънт БГ" е създадено през 2006 г. с цел инвестиции в недвижими имоти. Дружеството започва дейността си с покупка на земи, сгради и развитие на проекти. Сред най-големите обекти на компанията са няколко търговски парка – в Плевен (2006 г.), в Кърджали (2009 г.) и в София. Проектът в столицата се намира на бул. "Владимир Вазов" и все още е в развитие. Към момента включва магазини на "Техномаркет", "Баумакс" и хипермаркет "Рода", като плановете са и за отваряне на обект за търговия със спортни стоки, мебели или детски играчки. Към момента "Глориент инвестмънт БГ" управлява 30 обекта в 17 града в България. Най-многобройни са магазините на веригата "Техномаркет" - 20 на брой. Компанията притежава и 3 свързани с марката обекта, както и 7 други магазина с наематели "Баумакс", "Рода мегамаркет", "Билла", "Практикер", "Метро", "Барт". Общата площ на отдадените под наем обекти е 147 хил. кв.м. Другият фокус в дейността на компанията е изграждането и управлението на логистични площи. Най-значимият проект в тази област е логистичен парк Sofia East Ring, който ще бъде разположен източно от София, в община Елин Пелин. Дружеството притежава 93 862 кв.м земя с връзка към магистралата, където планира строителство по поръчка за нуждите на големи наематели. В развитие са и 5 малки обекта в Плевен, Кърджали, Пазарджик и Видин, за които също се търсят наематели. Компанията притежава и 10 парцела с обща площ от 302 хил. кв.м в София, Варна, Монтана, Видин, Пазарджик, Кюстендил и Перник, също с възможност за застрояване.

Equest през годините Сделките на Equest минават през два фонда - Equest Investments Balkans Limited (впоследствие Trans Balkan Investments Limited) и Equest Balkan Properies (впоследствие East Balkan Properties). В началото те имаха общо управляващо дружество и сходни акционери, докато сега се контролират от различни лица. Първите сделки на Equest Investments Balkans в България бяха през 2004 г., когато фондът придоби 4 столични киносалона, 80% от капитала на "Авто Юнион" и инвестиционната компания "Иммофинанс". Година по-късно той купи дялове в застрахователното дружество "Витоша", в търговска верига "Фамилия" и започна преговори по сделката за софийския боклук, финализирана през 2007 г. Година по-рано Equest Investments Balkans купи мажоритарен дял в дружеството "Линкс Пропърти БВ", което контролира "Техномаркет". Една от последните големи инвестиции на компанията бе влизането в проекта "Супер Боровец". Междувременно акции в Equest Investments Balkans придоби Държавният общ резервен фонд на султаната на Оман, който постепено се превърна в най-голям, макар и миноритарен собственик в него. Другият фонд - Equest Balkan Properies, от самото си създаване бе фокусиран върху инвестициите в недвижими имоти, като една от първите му сделки бе за столичния мол City Center Sofia. През 2006 г. фондът придоби дела си в "Глориент инвестмънтс БГ", чиито имотен портфейл е свързан с "Техномаркет". Това е последният български актив на East Balkan Properties. През последните три години двата фонда на Equest смениха курса и от активни купувачи се насочиха към разпродажба на активите си, която продължава и в момента.