Дом за нашите старини
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Дом за нашите старини

Дом за нашите старини

Луксозните комплекси за възрастни хора са огромен бизнес по света, но нишов продукт със скромен потенциал в България

Радостина Маркова
14272 прочитания

© Andere


Една от популярните теории за пазара на недвижими имоти разделя човешкия живот на три. Смята се, че през първитe двe третини хората придобиват и изплащат недвижим имот, а през последната използват дохода от него.

На развитите пазари възможностите за това са наистина разнообразни. И може би най-неразумната сред тях е след отделянето на децата възрастната двойка да остане в излишно големия си дом. За сметка на това хората с добър доход могат да избират между стотици специализирани комплекси за възрастни (т.нар. Senior Housing Developments), каквито от десетилетия се строят в САЩ и Западна Европа. Идеята на тези проекти е не просто да предложат жилищна площ, храна и грижи, а специфичната среда и услуги, от които техните обитатели се нуждаят (подробности в карето).

Прогнозите са, че при застаряващото население в развитите страни тази концепция ще става все по-популярна. А обяснението за липсата й в България накратко се свежда до манталитет, недостатъчно платежоспособно търсене и в крайна сметка до кризата, която до голяма степен пресече предприемаческата инициатива. Но това може и да се промени.

В началото бе нуждата

В Европа и Америка концепцията за специализирани домове и комплекси за възрастни хора набира популярност през 70-те и 80-те години на ХХ век, разказва Робърт Б. Полс, преподавател в New York University и Columbia University (той ще е лектор на конференция за демографските тенденции в Европа, която ще се проведе в София в края на септември по инициатива на Национално сдружение недвижими имоти и ФИАБЦИ-България).

Като основна причина за появата на комплексите за възрастни хора Робърт Б. Полс посочва урбанизацията, в резултат на която жилищните площи стават по-малки и финансово по-трудно достъпни, а това до голяма степен елиминира възможността за съжителство на поколенията. В същото време децата често пъти живеят далеч от родителите си, а те от своя страна имат все по-осъзнати потребности от контакт с хора на сходна възраст и подобни интереси.

Всичко това води до разработването на жилищни програми със социална насоченост от страна на държавата и на различни институции (религиозни организации, синдикални орга низации). Частният сектор също вижда ниша и започва да инвестира в подобни проекти.

Робърт Б. Полс обаче уточнява, че докато институционалните домове имат по-скоро социални функции и са насочени към по-бедните, реализираните от частни компании са предназначени по-скоро за възрастни хора със средни и над средните финансови възможности. Съответно и обликът им е различен – уютни апартаменти или къщи, разположени сред много зеленина, спортни съоръжения, ползвани свободно от обитателите, медицинска помощ, както и ресторант, зали за занимания, а нерядко и търговска зона.

Вариантите са възрастните хора да притежават имоти в тези комплекси или да живеят в тях под наем, като и в двата случая плащат месечна такса за храна и обслужване. Според оферти в специализираните сайтове тя варира от 995 долара на месец до над 4000 долара в зависимост от степента на лукс и набора от услуги, които даден комплекс предлага.

Ирена Перфанова от управителния съвет на ФИАБЦИ - България, посочва и трета възможност – възрастните хора да купуват доживотно право за обитаване на такива комплекси. Този вариант е много разпространен в САЩ, където в някои случаи има и списъци от чакащи.

Голямото предимство на този начин на живот е, че друг се грижи за поддръжката на имотите, почистването и прехраната, хората имат лесен достъп до медицинска помощ, а самите те са в среда, съобразена с тяхната възраст и интереси.

Финансовата страна на подобно съжителство също не е за подценяване. На развитите пазари дори има агенции за имоти, специализирани в услуги за възрастни хора. Консултантите в една от тях – Seniors Real Estate Specialists (SRES), например обясняват, че паричните потоци, които един имот може да генерира от наема или продажбата му, до голяма степен предопределят качеството на живот на обитателите му. Така например собствениците на голяма къща могат да я продадат и да инвестират част от парите в апартамент в по-централен район или да ги използват, за да си подсигурят удобни старини в специализиран комплекс.

Българският модел

За разлика от развитите страни дългогодишната липса на частна инициатива в България доведе до изоставане и в грижата за възрастните хора. Така за момента единственият познат модел е този на старческите домове, отскоро и в частен вариант. По всеобщо мнение обаче отношението към този вариант остава по-скоро негативно.

"Българският стереотип е, че когато един човек е в старчески дом, той е отхвърлен от семейството си, а всъщност често пъти е точно обратното. Дори да го гледат в дома си, близките му невинаги знаят какво и кога е ял, изпил ли си е лекарствата...", обяснява Марио Захаринов, инвеститор в един от първите частни проекти в тази сфера – дом за възрастни хора "Заедно".

Според него това мислене заедно с ниската покупателна способност е пречка за развитие на повече подобни проекти, въпреки че определено има нужда – при 5000 места в държавните домове чакащите са над 6000. В резултат край София вече не са рядкост и къщи, работещи като нелегални старчески домове с по 5 - 10 легла.

Домът за възрастни хора на Марио Захаринов е бивш хотел в Симитли, който разчитал основно на потока от румънски туристи към Гърция. С пресъхването на този бизнес предприемачът преоборудвал сградата, обучил персонал и започнал нова дейност. Към момента домът разполага с 24 двойни стаи, а заетостта е около 40%. Таксата е 700 лв. на месец, като в нея влизат 5 храненета дневно плюс услуги като почистване и пране, както и медицинска помощ. По думите на Захаринов обитателите са основно от София – най-вече самотни хора или такива, които се нуждаят от постоянни грижи.

От бизнес гледна точка подобна инвестиция изглежда по-оправдана от тази в слабо работещ хотел най-малкото заради целогодишната заетост. Марио Захаринов обаче посочва, че най-добрият вариант за подобен проект е той да бъде замислен като дом за възрастни хора още в началото, тъй като самата сграда трябва да покрива специфични изисквания.

Като пример дава по-широките врати и коридори, големите асансьори, побиращи инвалидни колички и подвижни кушетки, задължителните рампи, специално оборудваните бани... Трябва да се има предвид и по-големият дял на общите части, тъй като дори в най-ограничения вариант подобен дом не може да мине без всекидневна, библиотека и гимнастически салон.

С тези условности моделът на частните домове за възрастни хора все пак има шанс да се окаже работещ. Засега основно в близост до София и големите градове. Този на специализираните комплекси ще се наложи значително по-бавно, въпреки че определено изглежда ниша за инвестиции. Особено на фона на стотиците пустеещи жилищни и ваканционни проекти.

Пазарни обстоятелства

"Специализираните комплекси за възрастни хора определено са ниша за бизнес в България", коментира управителят на агенция "Явлена" Страхил Иванов.

Като потенциални ползватели на услугата той посочва няколко групи – хора с реституирани имоти, бизнесмени, както и родители, чиито деца имат успешен бизнес или работят зад граница. Общото между всички тях е, че са с добри финансови възможности и биха отделили средства, за да подсигурят родителите си или себе си на старини.

Страхил Иванов обаче уточнява, че броят на платежоспособните потребители в тези случаи е не повече от 10 000 - 20 000, което силно ограничава потенциала за развитие на подобен бизнес.

В същото време строителен предприемач не крие, че в годините на имотния бум е планирал да инвестира в комплекс за чужденци пенсионери, които са значително по-голяма и платежоспособна група. Разчитал на интерес основно от британци, които по това време купуваха селски къщи с идеята да се заселят в България. Проектът обаче не генерирал достатъчно интерес и се провалил в зародиш.

"Противно на всеобщото мнение България не е много удобна за пенсионери чужденци", коментира собственикът на агенция "Бългериан пропертис" Никола Стоянов. Според него причините са комплексни – лошата инфраструктура, разликите в манталитета, липсата на адекватна медицинска помощ, на социални мероприятия...

По негови наблюдения всичко това заедно с отдалечеността от близките им е причина много британци, заселили се в българските села, в момента да продават имотите си. След подобен опит каквато и да е пенсионна схема вече трудно ще проработи на британския пазар.

Ирена Перфанова е настроена по-оптимистично и смята, че в България все пак има място за инвестиции в комплекси, насочени към богати възрастни чужденци. Като пазар с най-добър потенциал тя посочва руския, изтъквайки, че много руснаци и в момента търсят у нас имоти, където да прекарат старините си. А за най-подходящи за инвестиции в комплекси за възрастни хора тя посочва Черноморието, балнеокурортите, както и периферията на големите градове. Най-сериозният проблем пък е липсата на социална политика от страна на държавата. "Затова настроихме голф-игрища и яхтени пристанища, а загърбихме далеч по-смислени инвестиции", коментира Перфанова.

Въпреки убедеността си в успеха на комплексите за възрастни хора обаче и тя признава, че за момента няма предприемач, който би рискувал. Бариера са високите маркетингови разходи за налагането на подобен проект, тъй като на чуждите пазари България е абсолютно непопулярна като място за прекарване на охолни старини. Проблем е и голямото финансиране, което инвестицията в подобен комплекс изисква – той трябва да бъде напълно завършен, популяризиран, работещ и даден за управление, за да успее да привлече някакви купувачи.

Така прогнозата засега изглежда ясна: населението в България ще застарява, но в близките години имотните проекти в тази посока ще останат по-скоро бутикови. Поне докато манталитетът и стандартът на живот рязко не се променят.

Застаряващо бъдеще

Само след няколко десетилетия Старият континент ще е наистина стар. Проучване на Европейската комисия показва, че до 2050 г. броят на хората над 65-годишна възраст в рамките на Европейския съюз ще нарасне със 70%, а на тези над 80 години – със 170%. Според същия доклад голямото предизвикателство на ХХI век ще е как да се запази нивото на здравните услуги и пенсиите в страни със застаряващо население, което все повече ще се нуждае от тях, но в същото време ще разчита на все по-малко работещи и плащащи осигуровки хора.

Никога до момента в човешката история не е имало толкова остаряващи хора, показва проучване на организацията Transgenerational Design Matters. В края на 30-те години на XX век в САЩ възрастното население е било под 7 млн.я или едва 5.4% от общия брой. В момента хората на възраст над 65 години са вече 35 милиона. В същото време пенсионната вълна сред поколението на бейби-бумърите (родените между 1946 и 1964 г.) вече е факт – през всяка от последните години в САЩ 3.5 млн. души навършват 55 години.

Съвременните хора обаче остаряват по различен начин от предшествениците си. Според проучването на Transgenerational Design Matters те ще са по-образовани, по-здрави и по-консуматорски настроени. В същото време много от тях ще запазят навиците си за физическа активност – каране на колело, плуване, планински туризъм, ски, баскетбол... Това означава, че ще търсят възможности за заселване в близост до планини, на морския бряг или край курортни райони. От друга страна, много от тях планират да продължат работа след пенсионирането си – поне на половин работен ден и по възможност от вкъщи. Това поставя специфични изисквания и към домашната среда, като например наличие на компютър и високоскоростен интернет.

Само за възрастни

В развитите страни частните инвестиции в комплекси за възрастни хора набират сили успоредно с все по-голямата прослойка от заможни хора, търсещи грижа на старини. Според Робърт Б. Полс за много обитатели в тези комплекси по-малката жилищна площ означава и по-ниски разходи спрямо тези в собствения им дом. За други тази алтернатива е по-скъпа, но доходът от продажбата или отдаването под наем на досегашния им дом компенсира разликата.

Най-разпространени са комплексите за хора, водещи активен и независим живот (independent living developments), където средната възраст на обитателите е 65 - 70 години. Хората в тях могат да ползват широк кръг от услуги – от почистване и приготвяне на храна до пазаруване и осигуряване на автомобил, когато решат да пътуват. В по-луксозния си вариант такива комплекси разполагат с голф игрища, тенис кортове, басейни и СПА центрове, а обитателите нерядко разполагат с по два имота в различни климатични зони.

По-високо ниво на грижа, но и по-високи разходи, предлагат т. нар. Assisted Living Developments. Те са насочени към по-слабо активни хора, най-често самотни и на възраст над 80 години, които се нуждаят от помощ при ежедневни дейности, като къпане, обличане, придвижване... В подобни комплекси се настаняват и хора с деменция, които изискват специално обучен персонал, а нерядко има и специално крило за болни от Алцхаймер.

Една от популярните теории за пазара на недвижими имоти разделя човешкия живот на три. Смята се, че през първитe двe третини хората придобиват и изплащат недвижим имот, а през последната използват дохода от него.

На развитите пазари възможностите за това са наистина разнообразни. И може би най-неразумната сред тях е след отделянето на децата възрастната двойка да остане в излишно големия си дом. За сметка на това хората с добър доход могат да избират между стотици специализирани комплекси за възрастни (т.нар. Senior Housing Developments), каквито от десетилетия се строят в САЩ и Западна Европа. Идеята на тези проекти е не просто да предложат жилищна площ, храна и грижи, а специфичната среда и услуги, от които техните обитатели се нуждаят (подробности в карето).


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

10 коментара
  • 1
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    А защо все трябва да се пънем по луксозните неща? Хората имат нужда и от добро съотношение цена/качество.

  • 2
    gost22 avatar :-|
    gost22

    Хубаво нещо, ама е с повечко пари, а средния бг пенсионер няма толкова спестявания.
    В напредналите страни, пенсиите са в пъти по-големи, и самата пенсионна система е много по-различна от нашата "каша". Затова пенсионерите имат пари за нормални старини. Този бранш може да се развие бързо, само ако приемем закони като в Китай — децата да са длъжни, да се грижат (най-вече финансово) за родителите си.

  • 3
    kamendc avatar :-|
    Камен

    До коментар [#2] от "gost22":

    Спестявания може да няма българският пенсионер, но има апартамент, който обаче ако рече да продаде, за да си изкара спокойно старините, децата и внуците ще пропищят, че няма да видят наследство и ще го откажат.

  • 4
    gost22 avatar :-P
    gost22

    Апартамента не решава проблема. Към таксата за дома, добави парите за лекарства и раздели на цената на апартамента. Ако имаш късмет, парите стигат за 10 години, а после?

  • 5
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    До коментар [#4] от "gost22"

    Грешни сметки - значи апартамента се продава и парите се слагат на влог да речем, може само от лихвите да се живее и 30 години.

  • 6
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    А като сложим и сегашните пенсии, парите стават доста.

  • 7
    gost22 avatar :-P
    gost22

    " ...а заетостта е около 40%. Таксата е 700 лв. на месец, като в нея влизат 5 храненета дневно плюс услуги като почистване и пране, както и медицинска помощ."
    Значи 60% от местата са свободни, но никой не се е сетил да си направи сметката с апартамента, банката и лихвите? Не го вярвам. Ако нещата се връзваха, щяха да се намерят 10-15 човека от цяла София да запълнят местата. Или сметката не излиза, или нещо друго куца.

  • 8
    zliqhui avatar :-|
    zliqhui

    Не е до сметката, а до мисленето. Нали трябва да остави нещо на децата, внуците и така до 10 коляно. А в същото време мизерства и се показва по ТВ как няма пари за парното.

  • 9
    rozablue avatar :-|
    rozablue

    Не е само до парите.Човек има нужда не само от пари - а от грижа,внимание и -комуникация, както и интересни занимания и през този период от живота. Така,че този вид проекти действително са много ценни.

  • 10
    webprint avatar :-|
    Стратимира

    [quote#1:"mick"]А защо все трябва да се пънем по луксозните неща?[/quote]

    а де?


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Нова логистика в източна София

Нова логистика в източна София

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK