Има друго - сега наемите на обектите са значително по-ниски, което прави инвестицията в магазин възможна и печеливша. Дори ако е в топ центъра на столицата.

По веригата до вас

Само допреди няколко години кварталните магазини бяха почти запазена територия на малките независими търговци, докато веригите растяха предимно със супермаркети и хипермаркети с големи паркинги, разположени в периферните райони на градовете. Така през големите формати в България навлезе т.нар. модерна търговия, прокарвана от силни международни брандове.

Постепенно обаче пазарът се насити на големи магазини, а българинът, оказа се, трудно променя навиците си на пазаруване. Наблюденията на мениджърите, дошли от пазарите в Западна Европа, са, че като цяло той продължава да пазарува по-начесто, но в по-малки количества спрямо хората в родните им страни. Това е причината постепенно веригите да се ориентират към по-малките обекти, разположени по-нагъсто и все по-близо до потенциалните купувачи.

"В България навиците на потребителите са различни и ритейлърите трябва да се стремят не да ги променят, а да се адаптират към тях", коментира генералният директор на "Максима България" Вигинтас Шапокас. Дружеството е представител на литовската верига Т Market и вече близо година успоредно със супермаркетите развива в България и марката Т Market Express – обекти с търговска площ от 100 до 250 кв.м в категорията на т.нар. удобни магазини (convеnience stores), предназначени за бързо ежедневно пазаруване в райони със силен трафик от работещи и живеещи наблизо хора. Любопитното в случая е, че форматът на удобните магазини е нетипичен за Maxima Grupe и на първо време се развива само на българския пазар.

"В Литва например обичайно се пазарува веднъж седмично, хората ходят с колите си и са готови да изминат 10-15 километра до близкия хипермаркет", коментира Вигинтас Шапокас. По негови наблюдения в България ситуацията е обратната – хората обичат да излизат и да пазаруват, правят го значително по-често, но единичната покупка е по-малка. Едно от обясненията, които литовският мениджър дава на този феномен, е високата консумация на хляб. "Тук се яде доста хляб, а той разваля качеството си след 2-3 дена и трябва отново да купиш. Вероятно това е причината хората да пазаруват по-често и на практика почти няма разлика между покупките, които правят в хипермаркетите и в малките магазини", смята той.

Според директора на консултантската компания Regent's Стефан Косев на този етап почти всички големи играчи на ритейл пазара у нас преговарят за отваряне на обекти в нишата на удобните магазини. Сред първите в тази посока бяха "Пикадили", под чиито бранд "Пикадили Експрес" вече работят 11 магазина, а се очакват и нови обекти.

Като специфика на удобните магазини Стефан Косев посочва малките квадратури и асортимент, ограничен до стоки за ежедневно потребление (в българския вариант често включват акцент върху пресните продукти и топли витрини). Тъй като голяма част от пазаруващите са работещи хора, работното време е удължено до късно вечер, може и денонощно. Изборът на локация също е специфичен – тези обекти се разполагат на места, където ползват вече съществуващ трафик, вместо да създават такъв.

И отново характерна черта за българския пазар – минималната разлика в цените между удобния магазин и близкия хипермаркет на същата верига. "Обикновено заради удобството за пазаруване малките квартални обекти поддържат с до 30% по-високи цени в сравнение с тези в хипермаркетите. Българският пазар на бързооборотни стоки обаче е фрагментиран и това държи минимални ценовите разлики между двата типа обекти", коментира Стефан Косев.

Големите малки

Като изключим веригите, които по принцип развиват мрежата си в сегмента на кварталните супермаркети и удобните магазини (ProMarket, наследниците на "Фамилия", 345, отчасти "Фантастико"), сега явно в нишата се насочват и търговците от големите формати.

Сред примерите е BILLA, която стъпи в България със супермаркети с широк асортимент и големи паркинги за автомобили, като първоначално се конкурираше по-скоро с хипермаркетите. През последните две години обаче веригата смени концепцията си – намали обемите на вече изградените обекти, като отдаде част от площите в тях под наем. Същевременно навлезе на места с интензивен трафик в центъра на София – на ул. "Г.С. Раковски", в подлеза на софийския университет до спирката на метрото, т.е. ориентира се към малки обекти за удобно пазаруване без паркинги.

Промяната в концепцията се обяснява най-вече с агресивната конкуренция, която внесоха при хипермаркетите бързорастящите дискаунтъри като Lidl и Kaufland. Това принуди BILLA да се ориентира към по-малки обекти, в които е традиционно силна и на основните си пазари.

Словенската верига Mercator, която развива в България марката Roda, първоначално също навлезе с хипермаркети. През последните месеци обаче българското дружество "Меркатор – Б" дава сигнали, че ще развива и по-малки магазини. "В международен план най-силно присъствие във веригата ни имат супермаркетите с търговска площ около 700 кв.м, така че е логично да се насочим към тях", коментира изпълнителният директор на "Меркатор – Б" Марин Тодоров. Според него обаче концепцията на веригата за разнообразен асортимент с акцент върху пресните продукти не позволява да се отварят обекти с под 300 кв.м търговска площ.

В стратегията на Carrefour за България също влиза присъствие в сегмента на супермаркетите под бранда Carrefour Market и на удобните магазини от типа "експрес". Френската верига, чиито най-голям хипермаркет в София е с търговска площ над 14 000 кв.м, тази година откри първия си супермаркет с площ около 1000 кв.м на столичния бул. "Никола Вапцаров". С него към момента работещите магазини на бранда в страната станаха шест.

По-изненадващо навлизане в сегмента на малките магазини направи дискаунт веригата Lidl, която преди няколко месеца отвори магазин в един от най-скъпите затворени комплекси в София – Este Home and Spa. По информация от имотния регистър "Лидл България" са наели там значително по-малко помещение (738 кв.м търговска площ) на партера на търговски център при традиционни за веригата самостоятелни обекти с 1000-1200 кв.м търговска площ.

От "Лидл България" обаче коментираха, че водещи за веригата критерии са удобството на локацията и по-доброто позициониране спрямо директен конкурент. Ако те са изпълнени, тя може да преговаря и за наем на нестандартен като площ магазин. От дружеството не изключиха и влизането си под наем във вече изградени сгради на топ локации в центъра на София.

Локация, локация

Нарастващата популярност на малките магазини в търговията с бързооборотни стоки превръща центъра на София във все по-интересна локация. Според Димитър Киферов, мениджър търговски площи във Forton international, популярни места за такива обекти са и районите около бизнес центрове, както и тези със силен трафик в кварталите, но далеч от хипермаркетите.

Специфичното в тези случаи е, че за разлика от преди, когато по-често строяха самостоятелни обекти, сега веригите влизат на партерните етажи във вече завършени сгради. В тази ситуация кризата, която свали наемите на търговските площи, определено работи в тяхна полза.

"Правилото в търговията с бързооборотни стоки е наемът за един обект да не надвишава 10% от неговия оборот", посочи Димитър Киферов. Следвайки тази логика за центъра на София, консултантите посочват като разумни нива от 12-15 евро/кв.м.

Пазарът обаче нерядко нарушава тези рамки, особено в случаи на силно конкурентни локации. Такъв е случаят с магазините на BILLA в подлеза на Софийския университет и на ул. "Г.С. Раковски", където се говори, че веригата е влязла при нива от близо 20 евро/кв.м.

Постигнатият наем с Carrefour на площад "Славейков" също е в рамките на 18-20 евро/кв.м по неофициална информация от пазара, но от веригата отказаха коментар. Нивото е значително по-високо спрямо плащаното от собствениците на "Техномаркет", които с настъпването на кризата успяха да договорят значително намаление на наема за помещението. Условието обаче е било да го освободят при поява на по-щедър наемател. В случая с площад "Славейков" смяната на типа търговец е логична, тъй като спадът на потреблението удари силно продажбите на техника, сви до минимум маржовете и в много случаи обезсмисли присъствието на този бизнес в скъпи централни локации.

Скоро ще има и друга централна изненада: "Пикадили" влиза със супермаркет на друго ключово място в центъра на София – подлеза на НДК. Запознати със сделката твърдят, че веригата наема част от бившия ресторант "Магнито" при стъпаловидно покачващ се наем, който е от порядъка на 14-15 евро/кв.м. Приблизително толкова тя плаща и за обекта си в ЦУМ, който отваря в края на октомври. И двата нови обекта освен трафика от центъра ще разчитат и на пътниците от метрото. Формула, превърнала обекта на BILLA до университета в най-силния на веригата.

Така постепенно пейзажът по столичните централни улици започва да се променя. Търговците на дрехи и обувки трайно потеглиха към моловете, магазините за техника, телефони и мебели също намаляват гъстотата си, а и като цяло малко бизнеси успяват да избият високите наеми със свитите си продажби. От пейзажа изчезват и някои банкови офиси, които в годините на бума наемаха помещения на нива дори от 60-80 евро за квадрат.

Сред малкото активни платежоспособни наематели са точно веригите - за храни, аптеките, дрогериите и заведения, при това не всички. Тъжно за наемодателите, но приятно за клиентите.

Магазинът на Lidl в Este Home and Spa

Фотограф: Цветелина Белутова