В квартала на оцеляването
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

В квартала на оцеляването

В квартала на оцеляването

Слабият пазар на недвижими имоти от лесно начинание се превърна в труден бизнес

7591 прочитания

© Shutterstock


Пазарът на недвижими имоти в България падна отвисоко и удари всеки с бизнес в сектора. Времената, в които купувачите се състезаваха за всяка оферта сега изглеждат безвъзвратно отминали. В историята остава и сладостта от брокерската професия, към която мнозина се насочиха с идеята бързи и лесни доходи, получени без особени усилия и със скромна първоначална инвестиция. Еуфория, която в годините на бума доведе до прекомерно разрастване на фирмите, предлагащи брокерски услуги. Сега те са осезателно по-малко и търсят активно нови модели и ниши.

Горе, после долу

Статистиката сочеше, че в пика агенциите за имоти достигнаха до внушителното число 6000. Истината всъщност беше доста по-надолу.

"Такъв беше броят на тези, които като основна дейност бяха посочили операции с недвижими имоти. Реално обаче активните дружества преди три-четири години бяха около 1000", казва Ели Монева, член на управителния съвет на Националното сдружение недвижими имоти. Независимо от бройката изглежда имаше бизнес за всички, тъй като продажбите надхвърляха 300 хил. годишно.

Сега обаче професията се нарежда сред най-засегнатите от кризата, наред с тази на строителите. След като през 2009 и 2010 г. пазарът буквално се "вцепени" и сделките се сринаха до нива от преди бума, не закъсня и другото – намаляване и в броя на компаниите, и на заетите. Според различни участници на пазара може да се говори за свиване на агенциите от порядъка на между 30 и 40%. Тихомир Цаков, собственик на агенция "Аристо", казва, че голяма част от бизнеса се е загубил, а при тези, които са останали и все още работят, приходите са паднали в пъти. "От една страна, фирмите наистина са намалeли, от друга дори и тези, които продължават да работят, го правят с по-малко персонал, офиси и представителствата", обяснява неговият колега Валентин Съйков, управител на "Имоти".

Последните числа за новорегистрираните безработни в страната през септември потвърждават неговите думи. Данните на агенцията по заетостта показват, че над 1400 посредници са останали без работа за този месец, като професията влиза в топ 3 на тези, които са допринесли за безработицата.

Броят на затворилите компании е трудно да се отчете с точност. Но според Ели Монева тези, които са останали на пазара и работят, го правят с много усилия и залагат най-вече на разширяване на услугите си, за да могат да оцелеят.

Повече усилия и нови техники

Като оръдие за справяне със свития бизнес най-успешна изглежда формулата със затварянето на кръга от решението за покупка или продажба до последващото управление на активите. Повечето от големите компании вече предлагат освен традиционната посредническа дейност, така и консултации, работят като оценители, разширяват се и в посока управление на собствеността.

Тези, които са решили да обслужват в традиционния пазар, пробват други методи. Да пуснеш SMS, за да видиш съдържанието на дадена обява или да платиш за оглед на имот, са все неща, които съществуват на пазара и се практикуват от някои компании. Имаше ги в миналото, предлагат се и сега. Но не звучи логично да са спасението, защото точно купувачите са малко.

Друг експеримент е с модела "0% комисион от купувача", но тук ефектът е повече психологически, отколкото да се предлага по-атрактивно решение на купувача. За първи път в България той беше предложен от агенция "Адрес" още при първите признаци на наближаваща криза – в началото на 2009 г. Спорен или не, този типично американски похват, се оказа, че работи тук и в момента се предлага и от други компании. Използват го и повечето от строителните компании, които имат все още непродадени жилища, магазини или офиси.

Сега, отново подчинен на западната практика начин на работа, се опитва да развие агенция "Ера Младост Естейтс". "Ние организираме дни на отворени врати на ексклузивни наши имоти, което дава по-голяма трибуна на имота и възможност да се достигне до цени дори по-високи от началните", казва Даниела Кметска, мениджър на "Ера Младост естейтс". Всеки клиент, който хареса имота, може да направи писмено предложение, съдържащо цена и желани параметри и условия, при които да се сключи сделката. "Освен това той дава парична гаранция, която може и да е символична, но по този начин се ангажира, че интересът му е сериозен", казва Кметска. И допълва, че на базата на тези предложения собственикът ще избере това, което е най-добро за него, а депозитът на останалите кандидати ще бъде върнат.

Въпреки, че се отличава коренно от досегашната практика, този начин на продаване има както плюсове, така и минуси. Донякъде това дава една яснота на процеса и помага на продавача да вземе информирано решение, но от друга натоварва с голяма отговорност купувачът, който трябва да съобрази и опише предварително всички възможни условия и параметри, които да му гарантират сигурна и изгодна бъдеща сделка.

Сделките растат, но не и цените

Въпреки трудностите много участници на пазара се опитват да говорят за положителни сигнали в развитието му. През последните месеци все по-упорито от агенциите отчитат размърдване при покупките и ръст в техния брой. И наистина данните от Имотния регистър показват, че продажбите през тази година са повече... Само че от предишната, от по-предишната, но не и от нивата през 2005 г. тази, в която пазарът тръгна нагоре.

От друга страна, скорошен анализ на агенция "Адрес" показва, че стойността на имотите се е върнала към нивата си отпреди шест години. Ето защо реални признаци за съживяване на пазара с имоти на този етап няма, както няма и положителни признаци за бизнеса, който го обслужва. Възнаграждението на посредниците зависи от броя на сделките и от цената на имотите. "От тази гледна точка бизнесът сега е на доста ниско ниво – по-малко сделки на по-ниски цени", казва Ели Монева.

"Че има някакво движение – има, но не може да се говори за нормално функциониране на пазара", обобщава и Съйков. Според него, независимо от близо 50-процентния спад на цените на жилищата, на пазара няма достатъчно купувачи.

Излиза, че дори богатата фантазия за нови модели и издигането на качеството на услугата в култ едва ли ще са достатъчни за ръст в бизнеса на агенциите. Посредници естествено ще продължава да има, но кои и колко брокери да останат, ще реши пазарът други сектори.

Автор: Капитал

Пазарът на недвижими имоти в България падна отвисоко и удари всеки с бизнес в сектора. Времената, в които купувачите се състезаваха за всяка оферта сега изглеждат безвъзвратно отминали. В историята остава и сладостта от брокерската професия, към която мнозина се насочиха с идеята бързи и лесни доходи, получени без особени усилия и със скромна първоначална инвестиция. Еуфория, която в годините на бума доведе до прекомерно разрастване на фирмите, предлагащи брокерски услуги. Сега те са осезателно по-малко и търсят активно нови модели и ниши.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

35 коментара
  • 1
    kukuband avatar :-|
    kukuband

    Пазарът ще се раздвижи, когато лихвата по 20 г. ипотечни кредити започне да се движи около 5% год. ...и като се раздвижат 100-ците хиляди непродадени жилища, ако има и раздвиждване на населението в посока прираст, тогава и цените на имотите ще поемат нагоре...

  • 2
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    Данък имоти трябва да стане като в другите държави около 1% от данъчната оценка която е максимално близка до пазарната цена. Така няма да има неизползвани имоти, цените на имотите ще започнат да отговарят на доходите на населението. Ще има много продажби вярно, комисионните ще са по-ниски в абсолютни стойности. Жилищата ще се поддържат много по-добре, просто защото собствениците ще са с по-високи доходи/ще могат да плащат по-висок данък/, а не както досега да се оплакват, че нямат пари, а в същото време да са собственици на имоти за стотици хиляди евра.

  • 3
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    Хората ще имат пари, а не неизползвани имоти. Просто защото ще се освободят от тях.

  • 5
    varnenec avatar :-|
    Варненец

    "Друг експеримент е с модела "0% комисион от купувача", но тук ефектът е повече психологически, отколкото да се предлага по-атрактивно решение на купувача. За първи път в България той беше предложен от агенция "Адрес"

    Просто смениха с-мата вместо да взимат 3% от купувача и 3% от продавача взимат 6% от продавача и "0%" от купувача- в крайна сметка ВСИЧКО се плаща от купувача.

  • 6
    durvodeleza avatar :-|
    Vladimir Valtchev

    До коментар [#2] от "mick":

    "Хората ще имат пари а не неизползвани имоти", това добре, но колко ще струват тези пари след 5 - 10 години? Дали икономическата картина в света предразполага към спестовност и пари в брой? Аз лично очаквам "духа да излезе" в един момент от бутилката и инфлацията да ескалира. Не съм пророк и не знам в кой точно момент ще се случи, но бъдете сигурни че няма да се размине. Това е единствения начин да се преодолее сегашната икономическа криза на на базата на задлъжнялост.

  • 7
    tomiboi avatar :-|
    tomiboi

    .....нормално функциониране на пазара", обобщава и Съйков
    И кое му беше нормалното състояние на пазара,балона който се наду и гръмването му ,което оше канти в ушите на т.н.посредници....

  • 8
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    До коментар [#6] от "durvodeleza":

    Хората СЕГА нямат пари. Държавата СЕГА няма пари. Неизползваните имоти са заровени пари до които никой няма достъп. Парите в банките са тези до които СЕГА има достъп икономиката на страната.

    Какво ще стане след 5, 10 или 20 години не е чак толкова интересно. Щото всичко се случва. Складирането на неизползвани и разпадащи се имоти е най-лошата инвестиция. Особено от гледна точка на икономиката на страната. Просто така изкуствено се увеличава цената на използваните имоти/щото само те са достъпни/ и бизнеса и хората са принудени да дават много повече пари за тях или за наеми. От там бизнеса става по-малко конкурентен, и продукцията му е по-скъпа. Вместо парите да отиват за нови технологии, те отиват за скъпи имоти. Същото е и за хората - хората вместо да си купуват други неща и да се радват на живота, се товарят изкуствено с големи ипотеки за жилища и живеят мизерно само и само да изплатят ипотеките - 20-30 години.

  • 9
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    Та в интерес на държавата и на икономиката е, да няма неизползвани имоти. Такива които стоят заключени, неподдържани.

    Сегашната ситуация е все едно една фирма да има 100 човека персонал, но да използва само 50. Другите да стоят в дълбок резерв без да работят, щото можело след 5-10 години, цената им да се вдигне. Нищо, че като не работят им се губи квалификацията/при имотите - се рушат с времето/.

  • 10
    gost22 avatar :-P
    gost22

    До коментар [#9] от "mick":
    Като е глупав, шефа на фирмата, и е построил двойно повече ресурс от необходимия, нека да му крета (фалира) фирмата.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Първият от верига складове

Първият от верига складове

Бягство извън града

Бягство извън града

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK